'재건축 재개발 금전분쟁/현금청산'에 해당되는 글 69건

Q: 

재건축, 재개발 관련해 현금청산을 받으려고 소송을 제기하는 경우, 1심뿐만 아니라 고등법원 항소심, 대법원 상고심까지 진행할 때 소송이 끝나기까지 수년이 걸리나요?

A:

소송이 반드시 제2심, 제3심까지 진행되지는 않는다. 소송 도중 재판장과 양측 대리인이 만나 합의하여 대법원의 확정 판결과 동일한 효력을 가지는 조정으로 마무리 되어 3~5개월 이내에 끝나는 경우도 있다.

현금청산소송의 경우 원칙적으로 법원의 판결로 사건이 종결된다. 보통 소제기부터 약 6~8개월 정도 후 제1심이 종결된다. 

만약 소송 당사자 중 일방이라도 상소를 하면 제2심, 제3심까지 진행될 수 있다. 이런 경우 최종 판결이 날 때까지 6개월의 시간이 더 걸릴 수 있으나 현금청산청구 소송이 반드시 소송으로만 끝나지는 않는다.

법률전문가인 변호사들이 합의하여 조정문구를 법관이 작성하여 판결 없이 소송을 종결시킬 수 있으며, 조정으로 끝나는 경우 조정결정문은 대법원의 확정판결과 동일한 효력을 가지므로 쌍방이 더 이상 항소할 수 없는 확정력을 갖는다.

보통 조정은 1심 도중 진행되며 소 제기 후 약 3~4개월 내에 사건을 종결시킬 수 있으며 현금청산소송이 판결로 가더라도 제1심이 끝났다면 제1심 판결의 효력만으로 조합에 대해 현금청산을 받기위한 강제집행을 할 수 있어 실질적으로 제1심의 종결만으로도 사건을 종결시킬 수 있다.

Q: 재건축, 재개발 현금청산시 현금청산대금에 대한 이자를 받을 수 있을까요?

A: 결론부터 말하자면 이자를 받을 수 있다. 

조합으로 부터 분양신청이나 분양계약 공고기간 마감일 다음 날 현금청산대상자가 되는 순간부터 현금청산대금에 대한 지연이자를 받을 수 있다. 

조합은 토지나 건물을 현금청산자에게 구입해야하는 입장인데, 이에 대한 대금 지급기일은 현금청산대상자가 현금청산자가 되는 바로 그 날이기 때문에 현금청산액이 그 날까지 지불되지 않는다면 이에 대한 지연이자를 물어야 한다.

다만, 이러한 지연이자는 현금청산자가 자신의 토지나 건물에 대한 신탁등기를 조합에게 넘기고, 인도를 마치고 각종 근저당등기 등을 말소했을 때부터 진행된다.

현금청산대금에 대한 지연이자는 연 5%며, 조합을 상대로 현금청산 청구 소송을 제기 했다면 이에 대한 이자율이 판결선고 후 다음 날부터 연 20%로 올라가게 된다.

Q: 재건축 조합이 조합총회를 열어 분양계약을 하지 않은 조합원에 대한 현금청산규정을 삭제했습니다. 이런 경우 분양계약을 체결하지 않은 조합원은 현금청산을 받을 수 없나요?

A: 결론적으로 조합이 분양 계약 미체결자에 대한 현금청산 규정을 삭제했다면 분양 계약을 하지 않은 조합원은 현금청산자가 될 수 없다.

그 이유는, 국토해양부에서 제정한 표준정관에서 분양신청을 했더라도 분양계약을 하지 않은 조합원은 현금청산자가 될 수 있다고 규정하지만, 조합이 총회를 열어 분양계약 미체결자에 대한 현금청산 규정을 삭제한 경우 이에 대한 명확한 법률 규정이나 대법원 판례가 존재하지 않는다.

이와 관련한 하급심 판례가 존재하는데, 해당 정관 규정을 변경한 조합의 총회가 적법하게 개최되었다면 그 효력이 그대로 발생한다고 판시됐다.

조합이 개최한 총회에서 분양계약 미체결자에 대한 정관규정이 삭제됐다면 분양 계약을 체결하지 않은 조합원은 현금청산자가 될 수 없다.

Q: 조합에서 현금청산자가 된 후 150일이 지나야만 현금청산금을 받을 수 있다고 주장합니다. 이게 정말 맞는 말인가요?

A: 도정법 제47조에는 조합이 현금청산대상자에 대해 현금청산을 해야할 시기에 관해 규정하고 있다. 

조합은 분양신청을 하지 않았거나, 분양신청을 철회한 자는 분양신청기간 종료일 다음 날부터, 관리처분계획의 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가일 다음 날부터 각 150일 이내에 현금청산을 하도록 의무를 가지고 있었으나, 도정법 제27조는 2013. 12. 24 개정되어 조합은 현금청산대상자에 대해 관리처분계획 인가일 다음 날부터 90일 이내에 현금청산을 하도록 되었다.

분양 미신청자나 분양신청철회자에 대해 현금청산 시기가 늦춰진 것이다.

그러나 개정된 도정법의 적용시기는 2012. 8. 1. 이후 조합 설립인가가 난 조합에게만 적용되므로 2014. 현재 현금청산을 진행하는 사안들에는 대부분 적용되지 않는다.

조합원은 현금청산대상자가 된 즉시 조합에게 현금청산금을 요구할 권리가 있으며, 조합이 현금청산금을 늦게 지급한다면 그에 상응하는 지연이자를 조합원에게 지급해야한다.

다만 조합은 도정법 47조 제2항에 규정된 협의기간 동안 지연이자를 지급할 의무를 면하겠다고 주장할 가능성이 있다.

결론적으로 현금청산자는 현금청산대상 요건을 갖춘다면 바로 다음 날부터 조합에서 현금청산금을 지급하도록 요구할 수 있다.

법무법인 정의를 찾는 많은 분들이 블로그 등을 통해 질문을 해주신다.

제가 예전부터 거주하고 있는 아파트가 재건축 대상이 되었습니다, 저는 재건축 아파트를 분양받지 않고 현금청산을 원해서 현금청산금을 받고 나갈려고 합니다.

이러한 경우에 현금청산자가 된 후부터 연 5% 또는 연 20%의 지연이자를 받을 수 있는 것으로 알고있습니다. 그러나 저의 아파트에는 근저당권이 설정되어있는데 조합에서는 근저당권이 설정되었기 때문에 이자를 줄 수 없다고 합니다. 정말 사실인가요? 지연 이자를 받을 방법이 없나요?

법무법인 정의 강동원 변호사의 답변은 아래와 같다.

법무법인 정의 대표변호사 강동원 변호사입니다.

일단 대법원은 구 도시 및 주거환경정비법 제 47조 “ 공평의 원칙상 토지 등 소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권 이전 의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있다.” 라는 판시하고 있습니다.

그러므로 현금청산자가 조합에게 신탁등기로 조합에 넘겼더라도, 해당 부동산에 설정된 근저당권을 말소하지 않으면 조합에게 동시이행항변권이 인정되어 조합의 지연이자지급의무가 발생하지 않게 됩니다.

그러나 조합의 현금청산금 지급의무는 가분채무인 만큼 현금청산자가 조합에게 소유권이전등기를 넘기고 인도까지 한 상태라면 해당 부동산에 근저당권이 설정되어 있더라도 해당 근저당권의 채권 최고액(또는 실채권액)을 넘어서는 금액에 대하여서만큼은 동시이행항변권이 인정되지 아니하여 이자를 지급하여야 할 것으로 보입니다.

이 부분에 대해서는 아직 정해진 판례가 없으므로 대법원의 판단을 받아보셔야 할 것 같습니다.

법무법인 정의를 찾는 많은 분들이 블로그 등을 통해 질문을 해주신다.

안녕하세요. 변호사님 서울 강동구에 소재하고있는 재건축아파트 조합원입니다.

현재 진행 상황으로 관리처분총회가 통과되었고 구,시청으로 부터 인가를 신청하고 예정으로 내년에 2월~7월까지 이주를 시작합니다. 그런데 갑자기 걱정되어 상담 질문 드립니다.

예정대로면 원래 15년 8월에 철거 및 공사가 시작되야 하는데요. 그런데 현재 조합원 중에 현금청산을 한 분들이 있습니다. 이분들이 만약 11월에 소송을 시작하면 예정 되어있던 15년 8월 공사를 예정대로 공사 시작을 못하고 불가피하게 지연되고 언제 공사를 시작할지 모른다고 입장을 밝혔습니다. 만약 1심 판결이 15년 8월에 나오고 항소기간 1개월이 있고 항소를 하면 15년 철거는 사실상 시행 가능성이 없다고 합니다.

이런 사업 지연으로 인해 피해도 발생 우려도 있는데 만약 소송으로 재건축 사업지연을 막을 수 있는 방법이 없을까요? 소송 내용으로는 1,500세대 조합원이 현금청산금 소송으로 사업지연에 따른 금융비용과 공사비상승에 대한 막대한 금전적인 손해를 막을 수 없을까요?

정말 답답하기도하고 밤 잠을 이루지 못해서 찾고 찾아서 변호사님께 질문을 드립니다.

주변에 어디 물어볼수도 없고 현재 조합은 다 문제없이 다 처리할 수 있다고 장담 하는데 그 말을 믿어야 할지 걱정이 태산입니다.

법무법인 정의 강동원 변호사의 답변은 아래와 같다.

“ 안녕하세요 질문자님 법무법인 정의의 대표변호사 강동원 변호사입니다. ”

재건축 현금청산의 경우, 사실상 현금청산자의 건물 또는 토지를 조합이 현금청산자로부터 매입하는 것과 같은 효과를 가집니다. 이 경우, 조합이 현금청산자에 대하여 정당한 현금청산액을 제시하지 않으면 현금청산자 입장에서는 낮은 청산액을 보고 소송을 통하여 정당한 청을 인정받기 마련입니다.

그러므로 조합이 사업을 조속히 진행하기 위하여는 현금청산자들에게 정당한 현금청산액을 제시하여 협의하는 게 가장 빠르고 좋은 방법입니다.

현금청산자 입장에서도 집을 비워주고 조합이 사업을 진행하게 한다면, 해당 금원에 대하여 연 5% 또는 연 20%의 지연이자가 발생하게 됩니다. 지연이자가 적지 않은 금액이므로 이 점을 강조하여 설득하게 된다면 빠른 금융비용과 공사비상승에 대한 막대한 금전적인 손해를 막을 수 있을 것입니다.

그러나 만약 현금청산자들이 정당한 청산액을 받아 항소를 한다면, 1심 판결에 따른 금전을 공탁하면 인도청구를 할 수 있습니다.

법무법인 정의를 찾는 많은 분들이 블로그 등을 통해 질문을 해주신다.

안녕하세요 변호사님 저는 재건축조합설립에 동의하고 분양신청까지 하였습니다.

하지만 생각 보다 조합에서 통지한 종전자산평가액이 너무 낮고, 또 추가분담금도 너무 많습니다.

분양신청까지 하였지만 그냥 분양받지 않고 현금청산을 받을 수는 없나요?

법무법인 정의 강동원 변호사의 답변은 아래와 같다.

“ 안녕하세요 법무법인 정의 대표변호사 강동원 변호사입니다 ”

질문자 님께서 재건축조합 설립에 동의하시고 분양신청까지 하셨다면, 원칙적으로는 질문자 님께서는 유감스럽게도 현금청산대상자가 아니십니다.

그러나 이어서 조합에서 진행 하게 될 분양계약 체결에서 분양계약을 거부하시게 된다면 현금청산자의 대상자가 될 수 있습니다. 다만 분양계약을 체결하지 아니하여 현금청산자가 되는 권리는 조합 정관에서 인정되는 권리이므로 조합 정관을 살펴보아야 합니다(가입하신 조합정관에 이런 내용의 권리를 규정하고 있습니다.)

현금청산자가 되어서 현금청산청구를 하기 위하여는 보통 현금청산 청구소송을 통하여야 하는데 첫 번째, 총회자료 두 번째, 조합 제시 평가액 등이 기재된 서면 등을 지참하여 전문 변호사에게 상담을 받으시기 바랍니다.

저희 집이 재개발 지역에 들어가게 되었는데 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 되었다고 합니다. 

분양 신청 기간은 연장기간을 포함하여 2014년 3월부터 4월말까지고, 2014년 3월경 정기총회에서 "현금청산대상자는 조합원 지위 상실시까지 분담금 의무가 있다"는 내용의 안건이 통과되었습니다. 그리고 조합설립은 2010년 4월말이며, 사업시행인가일은 2013년 12월말입니다. 

제가 알기로는 대법원 판결에 현금청산자는 분담금 의무가 없다고 했는데 저같은 경우도 분담금 의무가 있나요?

법무법인 정의 강동원 변호사의 답변

재개발 현금청산자의 경우 최근 대법원에서 분담금을 부담할 필요가 없다는 판결을 내렸으며, 이에따라 조합의 정관에 현금청산대상자는 조합원의 지위를 상실할 때까지 분담금 의무를 진다고 규정했다고 하더라도 이는 무효로 판단이 된다. 

다만 정확한 판단을 위해서 질문자의 분양신청 일정, 조합의 정관을 자세하게 살펴보아야 한다.