'재건축 재개발 금전분쟁/현금청산'에 해당되는 글 69건

현금청산 사건에 있어 가장 중요한 것은 현금청산 액수이다. 협의를 진행하던 소송을 하던 결국 금액이 문제되기 때문이다.

현금청산자의 입장에선 많은 금액을 인정받으면 좋으나, 감정가액이나 조합의 사업비 공제 주장 등에 의해 제한이 있기 마련이다.

이번 포스팅에선 재건축과 재개발 사업별 현금청산이 이루어지는 경우, 가액 산정 기준에 대해 설명하고자 한다.

재개발의 경우 감정평가업체나 감정평가사의 감정 결과로 현금청산의 기준이 정해진다. 재개발은 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도정법’)에 의거하여 공익사업을 위한 토지 등 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공토법’)을 준용한 사업진행이 이루어진다.

재개발 조합이 사업구역 내에 위치한 토지 등을 취득하기 위해선 협의보상과 수용재결 등의 절차를 거쳐야한다. 이러한 과정에서 토지 등에 대한 감정평가가 이루어지고, 그 금액을 기준으로 협의 및 수용이 이루어진다.

이 과정에서 해당 토지 등에 대한 감정평가가 이루어지고, 그 금액을 기준으로 협의 및 수용이 이루어지며, 감정평가는 협의 및 수용 등 각 단계에서 별도로 이루어진다.

재개발 현금청산의 특수성은 공토법과 마찬가지로 현금청산 금액에서 개발이익을 공제하게 된다는 것이다. 그러므로 재개발 현금청산은 시가보다 더 낮게 형성되는 경우들이 있다.

재건축 현금청산 역시 감정평가업체나 감정평가사의 감정결과가 기준이 되며 그 감정평가는 조합과 거래하는 감정평가사가 아닌 법원에서 지정한 감정평가사가 감정한 결과가가 된다.

법원은 특별한 사정이 없는 이상 감정결과대로 감정액을 인정한다.

재건축의 경우, 현금청산자가 된 시점을 기준으로 하며 시가와 유사하게 감정액이 결정되는 경우가 대부분이다.

2013년부터 조합에서 정관을 변경하며 현금청산자에 대해 사업비 공제를 주장하는 경우가 많다. 현금청산 대상자들은 조합이 비용공제를 주장할 때 전문적 지식이 없어 그대로 당하는 경우들이 많다.

그러나 최근 하급심 판례들을 보면, 사업비 총액과 부담방법에 관해 총회 결의를 거치지 않거나, 현금청산 대상자가 된 시점이 비용공제 관련 정관변경 이전 시점인 경우 비용공제를 주장할 수 없다는 판결을 하였다.

이러한 경우라면 비용공제를 할 이유가 없고, 비용공제가 인정되어도 영수증이 있거나, 조합 운영과 필수적으로 관련된 비용만 공제가 인정되어야 할 것이다. 이에 관한 입증책임은 조합에게 있으므로 이를 입증하지 못한다면 비용공제 또한 인정될 수 없다.

관리처분계획 인가 후 분양신청을 걸쳐 해당구역 건물에 철거가 이루어지면, 분양신청을 한 사람은 당연히 분양신청을 하지 않았더라도 조합의 매도청구 소송에 의해 이주를 해야한다.

이주가 이루어지면 대게 조합에서 이주비를 지급하며, 현금청산 대상자도 대부분 조합 설립에는 찬성했던 사람들이 많아 이미 이주비를 받은 사람들도 많다.

그러나 이주비는 조합 돈으로 주는 것이 아니고 시공사의 보증을 통해 은행에서 대출한 돈으로 지급하거나 조합원의 건물을 담보로 대출을 받아 지급한 뒤 이자를 후불하는 경우가 많다.

이런 경우 조합원이 후에 현금청산자가 된다면 이주비 및 그 이자는 어떻게 처리해야하는 것일까?

대부분의 조합에서 이용하는 이주비 지급 형태인 조합원 소유 건물에 대한 담보대출을 기준으로 설명하자면 아래와 같다.

1. 이주비

조합원 소유 건물에 대한 담보대출이 이루어진 후 현금청산자가 된다면, 현금청산자는 담보대출을 상환한 소유권을 조합에 넘겨줘야 하는 의무가 있다.

근저당이 설정된 상태로 소유권을 이전한다면 채권최고액만큼 조합이 손해를 보게되기 때문이다.

조합원이 자신의 자금으로 대출을 상환하고 조합에 건물을 넘겨준 뒤 현금청산을 받아야 하지만 반드시 그럴 필요는 없다. 현금청산자, 은행, 조합 이 3자의 합의 하에 현금청산자의 대출을 조합이 승계하는 것으로 처리하고 해당 피담보채무액만큼 현금청산액에서 공제하면 된다.

이 경우 이주비가 사업비 공제의 대상이 되는 것은 아니다.

2. 이주비의 이자

분양계약을 하지 않아 현금청산자가 된 경우, 원칙적으로 이주비의 이자액만큼 사업비로 공제하는 것은 타당한 것으로 보인다.

분양신청 이후 이주가 시작되고, 분양계약을 거부할 때까지의 기간 동안 조합원으로서의 자격이 인정되므로 조합이 대신 부담한 이자를 현금청산자가 정산하는 것이 맞다.

다만, 현금청산자가 스스로 이자를 부담한 경우 당연히 다시 부담하지 않아도 된다.

하지만 분양신청 자체를 하지 않아 현금청산자가 됐다면 이주비 및 이자 문제는 발생하기 어려워 보인다. 분양신청을 하지 않아 조합원의 지위에서 탈퇴된 사람에게 이주비는 쉽게 지급되지 않기 때문이다.

재건축, 재개발에 현금청산을 받기 위해서는 현금청산 대상자가 되어야하며, 현금청산 대상자가 된다면 해당 현금을 언제 받을 수 있을지가 문제가 된다.

도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도정법’) 제47조에서는 조합이 현금청산 대상자에 대해 현금청산을 해야 할 시기를 규정하고 있다.

현금청산 대상자 중 분양신청을 하지 않았거나, 분양신청을 철회한 자에 대해서는 분양신청 종료일 다음 날부터, 관리처분계획의 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 조합이 관리처분계획 인가일 다음 날부터 각 150일 이내에 현금청산을 해야하는 의무를 갖고 있었다.

그러나 조합은 현금청산대상자에 대해 관리처분계획 인가일 다음 날부터 90일 이내에 현금청산을 하도록 도정법 제47조는 2013. 12. 24. 위 날짜로 개정되었다.

분양 미신청자나 분양신청철회자에 대해 현금청산시기가 늦춰진 것이다.

그러나 개정된 도정법의 적용시기는 2012. 8. 1. 이후 조합 설립인가가 나는 조합에게만 적용되어 2014. 현재 현금청산을 진행하는 사안에 대해서는 적용되지 않는다.

현금청산대상자가 된 조합원은 현금청산대상자가 된 즉시 조합에 대해 현금청산금을 지급하라고 요구할 권리를 가진다.

만약 조합이 현금청산금을 늦게 지급한다면 그에 상응하는 지연이자를 조합원에게 지급해야한다.

다만 조합은 도정법 제47조 제2항에 규정된 협의기간에는 지연이자를 지급할 의무를 면한다고 주장할 가능성이 있다. 그렇다면 조합원 입장에서 조합에 대해 도정법상 현금청산 관련 협의기간이 끝나기 이전에 현금청산 청구를 진행해 이자 지급시기를 최대한 앞당길 수 있을 것이다.

이와 관련해 개정된 도정법의 적용시기를 확인할 필요가 있다.

법무법인 정의 사무실 안에 긴장감이 감돌았다. 전화가 바쁘게 울리며 우리 법인에서 진행한 사건 중 모두 어렵다고 믿었던 사건이 승소했다는 소식이 들려왔다.

주택 재개발 현금청산 중 지연가산금이 서울 지방토지수용위원회에서 인정되지 않아 0원 이었던 사건이 행정소송을 통해 7억 원 전액 모두 인정되었다.

우리 법인을 처음 찾는 의뢰인들 중 대다수는 사무장 없이 담당 변호사와 직접 상담하는 시스템에 놀라워한다. 사무장은 변호사가 아니므로 정보를 단순히 전달하는 입장이 될 수 밖에 없으며, 의뢰인에게 사실 관계를 듣고, 전략을 취하는 것은 변호사이기 때문에 의뢰인과 만남의 접점에는 늘 변호사가 있어야만 한다.

우리 법인은 일부 대기업의 전유물로만 생각되던 ‘입법자문’ 서비스를 시작했다. 그런데 실제 입법자문은 대기업보다 중소 기업, 또는 스타트업 기업이 큰 혜택을 볼 수 있다.

입법자문은 단순히 규제를 검토하는 것이 아니라 나의 사업에 무언가 필요한 방향으로 대응할 수 있는 활동이다.

법무법인 정의는 2017년부터 온라인 공간의 활동을 조금 더 적극적으로 확대하기 위해 온라인 동영상 강의, 블로그 포스팅 등을 통해 인터넷 및 의뢰인들 사이에서 화자되는 오해들을 바로잡기 시작했다.

유튜브나 검색 포털 사이트 등을 통해 법무법인 정의에 한층 더 쉽게 다가갈 수 있는 발판이 되길 바란다.

2014. 12. 24.에 대법원에서 ‘분양 신청을 하지 않았거나, 철회하여 대신 현금을 받게된 조합원은 조합원 지위를 잃게되나, 그렇다고 하여 조합원일 때 얻은 이익을 반드시 내놓아야 하는 것은 아니다.’ 라고 판시하였다.

또한 ‘조합은 조합원에게 정비사업비와 수입의 차액을 내놓으라고 할 수 있으나 조합원이 그 지위를 포기하고 현금청산을 할 경우 그 차액을 받을 수 없고, 조합원 지위를 포기한 사람에게 수익의 일부를 돌려받기 위해 그 돈을 돌려줘야 한다는 점을 조합원과 조합 사이의 약정, 조합원 총회의 결의, 조합 정관 등에 미리 정해 놓아야 한다.’고 밝혔다.

위 대법원 판결은 최근 행정법원을 비롯한 각급의 법원에서 조합의 사업비 공제 주장을 배척하는 경우가 대부분인 경향을 굳어지게 했다.

다만, 재건축의 경우 재판부에 따라 사업비 공제에 관해 다소 엇갈리는 판단이 있지만, 대체로 재건축의 경우도 사업비 공제가 되지 않는다는 판단이 우세를 보이고 있다.

재건축에 있어 조합에 따라 현금청산자에 대해 사업비 공제를 전혀 하지 않는 조합의 경우 조합의 주장을 하지 않는 한 판결에 반영되지 않으므로, 현금청산자가 이에 관해 먼저 언급할 필요가 없다.

거액의 사업비를 요구하는 조합의 경우 사업비 공제를 불허한 하급심 판결에 해당하는 담당 재판부에 참고자료로 제출하고, 또한 재개발에 관한 2014. 12. 24. 대법원 판례도 근거로 내세워야 한다.

최근 불투명한 부동산 경기를 이유로 재건축, 재개발 조합원들이 현금청산을 받고 조합에서 이탈하는 경우가 늘어나고 있다. 이에따라 조합에서 정관상 기재된 현금청산 경우를 삭제하고 있는 일이 늘어나고 있다.

국토해양부 표준 정관상, 분양신청을 이미 한 조합원이라도 관리처분계획인가 후 분양계약을 하지 않은 조합원들도 현금청산을 할 수 있도록 규정되어 있으나, 조합에서 이러한 정관 규정을 삭제하는 일이 종종 있다.

현금청산 정관규정 변경의 효력은 아래와 같다.

현금청산에 관한 정관규정의 변경은 조합 총회를 개최해 조합원의 2/3 이상 동의를 얻어야 법적 효력이 인정된다.

여기서 말하는 조합원의 2/3이상은 참석인원의 과반수를 말하는 것이 아니다.

조합 총회의 동의를 받지 못한 정관 변경은 무효이며, 그 효력은 조합원들 및 현금청산 청구자에게 미치지 않는다.

정상적인 총회결의를 거쳐 변경된 정관은 일단 법적 효력이 발생하며, 분양신청을 이미 한 조합원들은 총회에서 반대의사를 적극적으로 표시해 정관변경 건이 통과되지 않도록 노력해야 한다.

현금청산에 관한 정관규정 변경이 적법한 절차를 거쳐 법적 효력이 인정된다고해도 그 소급효에 관해서는 존쟁의 여지가 있다.

이미 분양신청을 했으나 정관규정 변경 이전에 현금청산 의사를 표시한 조합원들에 대해 분양계약을 체결하지 않았어도 현금청산자가 될 수 없다는 규정을 적용한다면 불합리해 보이기 때문이다.

이와 관련해서는 현재까지 명확한 대법원 판례가 존재하지 않는다.

따라서 법원에서 판단을 봐야할 문제이며, 조합 규정에 변경사항이 있어 현금청산 문제에 혼동되는 부분이 있다면 법무법인 정의를 통해 상담을 받아보는 것을 적극 권장한다.

오늘은 재개발, 재건축 현금청산에서 진행되는 ‘감정평가’에 대해서 말해보려고 한다.

먼저, 현금청산자에는 어떤 사람이 해당될까?

재개발, 재건축 사업에서 분양신청기간에 분양신청을 하지 않은 사람.

분양신청을 했지만, 신청 기간 내에 분양신청을 취소한 사람.

분양신청을 했지만 분양계약체결기간에 계약을 체결하지 않은 사람.

인가받은 관리처분계획에서 현금청산대상자가 된 사람 등.

이와 같은 사람들이 부동산이 아닌 돈으로 청산하는 것을 현금청산이라고 한다.

정비사업에서 감정평가는, 해당 부동산의 가치를 평가하는 것이다. 매도청구 감정평가, 종전자산평가, 종후자산평가 등, 감정평가의 종류가 다양하게 있다.

그중에서 현금청산 감정평가는 종전자산평가와는 개념이 다르다. 현금청산 감정평가는 조합원으로 가입하지 않는 사람에게 기존에 있던 종전자산을 현금으로 보상해주는 것이다.

종전자산평가는 재개발, 재건축 사업에서 사업부지에 부동산을 가진 사람들에게 해당 부동산에 대한 가치를 통지하는 것이다. 조합원으로 남아있는다면, 땅을 출자하는 개념이기 때문에 자산출자비율을 설정하기 위해서 종전자산가액을 통지하는 것이다.

현금청산 감정평가는 ‘현황 평가’를 해야 한다. 현황 평가를 통해서 토지의 형질변경, 개축이나 증축 등의 상황을 모두 반영할 수 있다. 따라서 종전자산평가보다는 현금청산 평가에서 보상금이 증액될 여지가 훨씬 많다.

따라서 종전자산평가 금액을 보고 너무 적은 금액 때문에 염려하지 마시고 현금청산평가를 어떻게 잘 진행할 수 있을지에 대해서 고민하면 될 것이다.

현금청산 감정평가를 잘 받으려면, 가장 먼저 비교표준지를 잘 선정하는 것이 중요하다. 비교표준지는 어떤 땅의 가치를 평가하려고 비교할 때, 표준이 되는 땅을 의미한다. 비교표준지를 좋은 땅으로 선정할 경우 현금청산 감정평가에 유리하므로 이를 염두에 두는 것이 좋겠다.

재건축 현금청산을 받기 위해선 행정 법원에 현금청산금 지급 청구 소송을 제기하면 된다. 그러나 도시환경정비사업과 재개발의 경우 재건축과는 약간 다른 절차를 거치게 되는데, 재개발은 재결 전치주의에 의해 수용절차를 먼저 거쳐야만 한다.

즉, 재개발과 도시환경정비사업의 경우 조합과 현금청산자가 먼저 협의를 하고, 협의가 되지 않는다면 특별시, 광역시, 도에 설치된 지방토지수용위원회(지토위)에서 수용재결을 거쳐야만 현금청산금 지급청구 소송을 제기할 수 있다.

토지수용 재결은 사업시행자가 재결신청을 할 때까지 기다려야 한다. 그렇다면 조합원은 마냥 기다려야만 하는 것인가?

결론부터 말하자면 아니다. 사업시행자가 재결신청을 하지 않았다면 조합원이 사업시행자에게 재결신청을 청구할 수 있고, 조합이 그로부터 60일 이내에 재결신청을 하지 않았다면 지연된 기간 동안 강제적으로 연 20%의 법정 이율을 부과하도록 하고 있다.

수용재결은 감정을 통해 결정된 재결 금액을 조합원이 일단 찾아올 수 있고, 재결금액에 동의하지 않는다면 이의를 유보해야 한다.

금액은 결정으로부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의를 하거나, 60일 이내에 행정소송을 제기하여 다툴 수 있다.

재개발 현금청산의 방법과 절차에 대해 더 자세한 사항이 필요하다면, 전문 변호사를 통해 함께 이야기를 나누어보길 권한다.