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Q: 재개발 조합이 제시간 감정가액이 낮게 나왔습니다. 청산 시기에 실거래가로 받기 위한 방법이 있을까요?

조합이 처음 제시한 종전자산가액이 너무 낮거나, 조합에서 현금청산자들에게 제시한 협의가액이 너무 낮을 경우 많은 분들이 하는 질문 중 하나이다.

만약 도시 및 주거환경정비법 신법이 적용되는 경우, 주민추천감정평가 제도‘라는 것이 있기는 하다.

*공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 62조 2항*

제1항에 따라 감정평가업자를 선정할 때 대통령령으로 정하는 바에 따라 토지소유자가 요청하는 경우 제1항에 따른 감정평가업자 외에 토지소유자가 추천하는 감정평가업자 1인을 선정할 수 있다.

원칙적으로 재개발 조합의 경우 공시지가를 기준으로 하게 되어있으나, 공시지가는 일반적으로 시세 대비 50~60%정도 밖에 되지 않아 문제가 생긴다.

재개발 구역에 포함된 아파트 시세가 3억이라면, 조합이 제시하는 보상가는 공시지가에 따라 1억 5천만 원정도 밖에 되지 않는다. 시세의 절반정도 밖에 되지 않아 현금청산자 입장에서는 억울할 수밖에 없다.

아직까지는 법에서 공시지가를 기준으로 하게 되어 있어 정확하게 실거래가로 받을 방법은 없다.

그렇다고 하여 체념하고 포기할 필요가 없다. 비교표준지, 토지의 이용상황을 제시해 토지에 조합이 빠트린 도로 등을 찾아 감정가를 높이거나, 지연가산금을 청구하거나, 주거 이전비, 이주 정착비, 이사비 등을 청구해 보상가액을 높일 수 있는 등 그 외 여러방법들이 있기 때문이다.

현금청산자가 가만히 있는다고 하여 조합이 나서서 빠트린 도로를 찾아 감정평가에 반영하거나 지연가산금을 주거나, 주거 이전비 등을 주지는 않는다. 본인의 재산에 대해 정당한 평가를 받기 위해 스스로 방법들을 찾아 행사해야 하며, 이 과정에서 전문 변호사의 조력이 필요한 것이다.

도시개발법이란, 어떠한 녹지나 논밭에 대해 도시로 개발해야해서 도시개발구역으로 지정되면 도로나 수도, 학교 등의 시설을 설치하고 주거지역과 상업지역, 문화지역 등 도시가 되게 개발이 될 때 도시로 개발하는 일에 대한 절차나 요건을 다루고 있는 것이다.

대체로 환지의 방식으로 도시개발이 진행되며, 환지란 땅에 기반시설을 갖추는 등 개발사업을 시행한 후 소유주에게 재배분하는 것을 의미한다.

환지 방식에는 감보율이 적용되는데, 환지 방식으로 택지를 개발했을 때 종전의 토지 면적에서 환지를 받은 면적을 뺀 나머지 토지면적의 비율이 ‘감보율’이다.

맹지나 논밭이 개발되면 해당 토지의 가치는 올라간다. 감보율을 적용하더라도 환지를 받고나면 이득이거나 적어도 나의 재산가치는 이전과 같지 않을까 생각하겠지만 반대로 환지가 마냥 반갑지 않은 경우도 있다.

법무법인 정의의 의뢰인은 땅을 상속받아 20년 가까이 가지고 있었고, 그 땅이 도시개발구역으로 지정되었다. 개발되는 것은 좋으나 환지를 받기 위해선 수 년을 기다려야 하고, 의뢰인은 당장 현금이 필요하여 환지가 달갑지 않았다.

또한 감보율이 적용되어 땅을 적게 받을텐데, 어느 부분의 땅을 받게될지, 모든 것이 불확실해 의뢰인은 현금으로 받고싶다고 하셨다.

환지방식에 의한 도시개발에서 현금으로 보상받는 것은 가능하다. 도시개발법상 환지가 진행되도 현금청산이 가능하다.

예외적으로 국방시설이나 도로를 만드는 시설 등을 환지 지정되기 이전부터 사용하고 있었거나, 땅이 너무 작은 경우가 그러하다.

만약 이러한 요건에 해당되지 않는다면 토지 소유주는 현금청산을 받을 수 있고, 조합 등이 현금청산을 거부한다면 소송을 통해 다투어 받을 수 있다.

도시개발구역으로 지정된 자신의 땅에 대해 현금청산을 원하거나, 감보율을 최소화 시키고 싶다면 법무법인 정의가 조력할 수 있을 것이다. 전문 변호사의 조력을 받아 자신의 자산 가치를 최대로 지킬 수 있기를 바란다.

명도란, 법률용어는 아니며 ‘인도’와 비슷하게 쓰이는 단어이다. 건물이나 토지 안에 있는 인적, 물적 시설을 모두 제외하고 원대의 상태로 넘겨주는 것이 명도이며, 사실상의 지배만 이전하는 것이 인도이다.

이번 포스팅에서는 재건축 현금청산에서 부동산의 명도 시점에 대해 설명하려 한다.

재건축 현금청산이란, 애초 재건축 조합 설립에 동의한 후 분양신청을 하지 않아 조합원이 되지 않고 조합에게 보상금을 받고 나가는 것을 말한다.

분양신청을 했더라도 추후 분양계약을 하지 않아도 현금청산자가 될 수 있다.

많이들 매도청구와 혼동하는 경우가 있는데, 재건축 조합 설립 자체에 처음부터 동의하지 않은 사람들에게 조합이 부동산을 팔라고 청구하는 것이 매도청구이다.

현금청산은 어떻게 보면 내 집을 조합에게 파는 것과 비슷하다. 집을 팔 때 계약금, 중도금을 받고 잔금을 받을 때 열쇠와 등기를 넘겨주는데 현금청산 역시 받을 돈을 다 받은 뒤 넘겨주면 되는 것이며 이를 법률적으로 ‘동시이행의 항변권’이라고 한다.

재건축 현금청산자의 명도 시기는 조합으로부터 현금청산금을 받은 이후부터이며, 현금청산금을 받기 전까지 부동산을 명도하지 않아도 된다.

Q: 지금 당장 자금도 없고 이주할 곳도 마땅치 않아 이주하지 않았습니다. 조합에서 자신들이 입은 손해를 배상하라며 손해배상청구소송을 제기했는데 어떻게 대응해야 할까요?

재개발 현금청산 사건에서 공통적으로 문의하는 질문 중 하나이다.

재개발 조합 입장에서 현금청산자들이 거주하던 집을 비워줘야만 철거를 하고 착공을 할 수 있는데, 조합은 거주자들이 사업을 방해한다며 손해배상청구를 하고는 한다.

이번 포스팅에서는 이런 경우 현금청산자가 할 수 있는 대응방안에 대해 소개해 보고자 한다.

조합은 보통 지방토지수용위원회에서 재결금액이 나온 뒤 그 보상금을 현금청산자가 찾아갈 수 있도록 공탁한다. 조합이 보상금을 공탁하면 법적으로 부동산 소유권은 조합원에서 조합으로 넘어가게 되는데, 수용 개시일이 지난 다음 날부터 공탁금 수령 여부와 관계없이 조합 소유의 집이 된다. 이러한 사유로 조합이 손해배상청구를 제기하는 것이다.

그러나 조합이 손해배상 청구 제기했다고 하여 당황하지 않아도 된다. 현금청산자 입장에서는 어차피 이사를 간다면 이사 간 집에서 세를 내거나 매매를 하는 주거비용이 필요한데, 기존에 살던 곳에서 나가지 않아 청구받은 손해배상은 통상적으로 임대료 상당의 손해배상이 될 것이다.

그런데 간혹 조합 측에서 당신이 이주하지 않아 사업이 지체되고, 자신들은 돈을 빌려 사업을 하고 있는데 사업 진행이 되지 않아 이자가 나가니 손해를 배상하라며 몇십 억씩 청구하는 경우가 있다.

그러나 이 경우도 상대방의 청구 취지만 요란할 뿐, 걱정하지 않아도 된다.

대부분 여러명의 조합원이 나가지 않는 경우가 많으며 내가 나간다 하더라도 사업이 바로 진행되는 것은 아니므로 이자 상당 손해배상은 책임질 필요가 없다고 주장할 수 있다.

또한 당신이 최후의 1인이라 할지라도 내 집을 빼고 나머지 집 철거 공사부터 시작할 수 있으므로 이자 상당 손해 배상은 책임질 필요가 없다고 주장할 수 있다.

앞서 말했듯 조합이 기존 거주지에서 이주하지 않은 현금청산자를 상대로 손해배상청구를 한다 하더라도 대부분의 경우 이주하지 않은 기간에 대한 임대료 정도만 손해배상청구를 하면 된다.

종국에 현금청산자가 집을 비우고 나가면 조합은 대부분 손해배상 청구의 소를 취하하므로 크게 걱정하지 않아도 된다.

만약 공탁금 받은 것의 금액이 불만족스럽다면 이의신청이나 행정소송을 통해 금액을 올리면 되며 내가 원하는 돈을 받을 때까지 버티는 것이 정답만은 아니므로 손해배상청구 소송을 당했다 하더라도 크게 걱정하지 않아도 된다고 말하고 싶다.

Q: 저는 재개발 사업구역 내 단독주택을 보유하고 있습니다. 2011년 8월 경에 있던 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 되었습니다.

그러나 현금청산자의 비율이 높자 시공사에서 사업진행을 포기했고 전국에서 최초로 사럽시행인가가 폐지 되었습니다.

최근 조합이 다시 사업시행인가 신청을 하며 사업이 재개되었으나 조합은 기존 시공사와 조합 사이에 발생한 대여금 기타 사업비를 현금청산자의 현금청산금에서 공제하려고 합니다.

저희는 재개발이 진행되지 않으면 하지만 사업이 진행된다면 정당한 보상을 받고 싶고, 우리가 사용하지도 않은 사업비가 공제되지 않았으면 합니다. 어떻게 해야할까요?

법무법인 정의 강동원 변호사의 답변

재개발 조합은 조합 가입에 관해 동의를 묻는 절차가 없다. 조합이 설립되는 한 사업구역 내에 있는 부동산 보유자는 원칙적으로 재개발 조합원이 된다.

질문자는 2011년 경 진행된 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 되었으나 사업시행 폐지로 인해 다시 조합원이 된 것으로 보인다.

그러나 기존 조합원들의 총회결의만을 가지고 현금청산자들에게 사업비를 부담하게 하려는 결의는 무효로 보인다.

만약 질문자를 비롯하여 현금청산자들의 청산금에서 사업비를 공제하려고 한다면 인정될 수 없을 것을 유의하기 바란다.

이번 포스팅에서는 재건축 현금청산에서 지연이자에 대해 얘기해보려 한다.

도시 및 주거환경정비법 (이하 ‘도정법’)은 2017년 2월 8일 개정되어, 2018년 2월 9일부터 적용되는 조항이 있다.

우선 구법과 신법을 비교해보도록 하겠다.

도정법 구법에서는 현금청산이 일종의 매매계약과 비슷했다. 현금청산자는 집을 파는 매도인 역할이었고, 조합은 매수인 역할이었으며 조합이 돈을 늦게 주면 지연이자를 받는 형식이었다.

조합으로부터 돈을 받기 위해 반소를 하거나, 명도를 하는 등 여러 조건들이 있었다.

그러나 2018. 2. 9부터 법이 개정되어 예전의 재개발 현금청산 지연가산금처럼 되었다.

조합이 관리처분계획인가를 받고 90일 내에 협의를 해야하며, 그렇지 않으면 조합은 매도청구소송을 제기해야 한다. 그리고 조합이 그 기간을 지켜 소를 제기하지 않으면 시행령 60조에 따라 6개월까지는 5%, 12개월까지는 10%, 12개월 초과시 15%의 지연가산금이 붙게 된다.

그러나 조합이 관리처분계획인가 신청을 언제까지 해야한다는 법 조항이 없어 조합이 관리처분계획인가신청을 일부러 늦출 수 있는 가능성이 높다.

부동산 경기가 나빠지면 조합은 관리처분계획인가신청을 늦게 할 것이고, 현금청산자 입장에서 부동산 가격이 점점 떨어져 불리해지는 문제가 발생한다.

현 시점에서 재건축 현금청산을 받고싶다면 우선 자신의 사안이 구법이 적용되는지, 신법이 적용되는지 확인해야한다.

자신의 조합설립인가 신청이 2012년 8월 2일 전,후 인지 관리처분계획 인가신청이 2018년 2월 9일 전후인지를 확인해야 한다.

이 중 하나라도 이전에 해당한다면 구법이 적용되는 것을 명심해야한다.

만일 구법이 적용된다면 조합에게 먼저 소송을 제기하거나 반소를 제기하여 소송의 원고가 되어야 하며, 부동산을 명도하고 신탁등기까지 하는 것이 좋다. 또한 해당 부동산의 열쇠를 공탁하는 등 이해제공해야하는 것을 기억해두길 바란다.

1.보상금 공탁금을 찾으면 바로 이주해야 할까?

요즘 재개발 현금청산에 있어 보상금이 공탁되고 공탁금을 수령하면 바로 명도를 해줘야한다는 루머가 많다.

공탁금 수령하는 것이 그 보상금을 인정한다는 의미로 추후 보상금 증액을 다툴 수 없기 때문에 공탁금을 절대 수령하지 말아야 한다는 루머도 마찬가지다.

공탁금을 받은 이후 나중에 보상금 증액을 다툴 수 있고, 공탁금을 수령한 뒤 1달에서 2달의 기간을 두고 이주를 해야하는 것이 일반 적이다.

만약 주어진 기간 내 이주를 하지 않았다면 조합이 명도소송을 제기하고 이에 승소해야 강제 이주를 하는 것이다.

2. 현금청산금을 받이 이전 조합에게 매도청구 소송을 당했다면?

보통 재건축 구역에서 강제 수용을 당할 때 까지 집을 어떻게 처분할 것인지 의사결정을 하지 못하는 경우들이 많다.

강제수용을 하는 경우 보통 조합이 더 이상 사업을 지체하지 않고 빨리 철거하고 사업을 진행하려고 하는 것이기 때문에 조합이 매도청구를 하게 된다.

이때 억울하게 집을 빼앗긴다고 생각하지만 말고 대다수의 주민이 동의한 이상 정면으로 권리를 확보하는데 집중해야 한다.

매도청구에만 대응하느라 대금 지급 확보 방법에 대해서는 신경쓰지 않는 경우들이 많다.

종종 조합이 대금을 바로 지급하지 않고 수년 뒤 지급하는 경우들이 있는데 수년 뒤에는 주변 시세가 크게 올라 내가 받은 금액으로는 인근 주택이나 아파트를 구매하지 못할 가능성이 크다.

이 때문에 매도청구 소송을 당했다면, ‘반소’를 제기하는 것이 가장 중요하며 반소를 제기하면 내가 소송의 원고가 되므로 조합이 약속한 대금을 지급하지 않는다면 강제집행을 할 수 있는 권리를 확보할 수 있다.

3. 분양신청을 한 조합원이라면, 종전 자산가를 조합이 정한대로 수용해야할까?

만약 분양신청을 하기로 결정하고 조합원으로 남게되었다면 어떤 활동을 해야할까?

분양 신청을 한 조합원이라면, 우선 종전자산가에 대한 평가를 신경써야 한다.

종전자산가는 현재 내가 갖고 있는 자산에 대한 평가이다.

이 금액이 낮다면 추후 분양신청한 집에 입주할 때 추가 분담금이 높아지게 된다.

만약 종전자산가가 지나치게 낮게 평가 됐다면 바로 관리처분계획 일부 취소 또는 무효 행정 소송을 제기할 수 있다.

주변 시세에 비해 지나치게 낮게 평가가 됐거나 같은 조합원 내에서도 특정 조합원만 낮게 평가 되어 형평성이 맞지 않다면 관리처분계획의 위법을 다투어 볼 수 있다.

공익사업을 위한 토지보상금은 개별공시지가나 경매 낙찰가를 기준으로 평가되는 것이 아닌, 원칙적으로 감정평가를 거쳐 금액을 결정하게 된다.

그 감정도 공익사업을 위한 토지 등 취득 및 보상에 관한 법률 (이하 ‘법’)에 따라 금액이 정해진다.

공익사업의 토지보상금은 원칙적으로 공시지가를 기준으로 보상하게 되어있으며, 공시 기준일부터 가격 시접까지 관계 법령에 따른 토지 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 공시지가의 영향을 받지 않는 지역의 지가변동률, 토지의 위치, 환경, 이용상황 등 여러 항목을 고려해 적정가격으로 정해진다.

보지보상금은 가격시점에서 현실적인 이용상황과 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지 소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도로 사용할 것을 전제로 했다면 고려되지 않는다.

재건축과는 달리 재개발에서는 보상금에 개발이익이 배제된다. 법 제 62조에서 보상액을 산정할 경우 해당 공익사업으로 인해 토지 등의 가격이 변동되었을 때 이를 고려하지 않는다고 규정되어있다.

공익사업계획의 공고 등으로 지가가 변동되었다고 인정될 경우 해당 공고 이전에 고시된 최신의 공시지가를 기준으로 기타요인 등을 반영한 보상금이 책정된다.

다만 해당 공익사업과는 관계가 없는 다른 사업의 시행으로 인한 개발 이익은 이를 포함한 가격으로 평가되어야 한다.

또한 개발 이익이 해당 공익 사업의 사업이정고시일 후 발생한 경우에도 마찬가지로 평가된다.

보상액의 산정은 협의에 의한 경우 협의 성립 당시 가격, 재결에 의한 경우 수용 또는 사용의 재결 당시 가격을 기준으로 한다.

보상액을 산정할 때 해당 공익사업으로 인해 토지 등의 가격에 변동이 있다면 이를 고려하지 않는다.