재건축, 재개발 현금청산 공익사업에 있어 토지보상금 평가 기준

 

 

 

공익사업을 위한 토지보상금은 개별공시지가나 경매 낙찰가를 기준으로 평가되는 것이 아닌, 원칙적으로 감정평가를 거쳐 금액을 결정하게 된다.

 

 

 

그 감정도 공익사업을 위한 토지 등 취득 및 보상에 관한 법률 (이하 ‘법’)에 따라 금액이 정해진다.

 

공익사업의 토지보상금은 원칙적으로 공시지가를 기준으로 보상하게 되어있으며, 공시 기준일부터 가격 시접까지 관계 법령에 따른 토지 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 공시지가의 영향을 받지 않는 지역의 지가변동률, 토지의 위치, 환경, 이용상황 등 여러 항목을 고려해 적정가격으로 정해진다.

 

보지보상금은 가격시점에서 현실적인 이용상황과 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지 소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도로 사용할 것을 전제로 했다면 고려되지 않는다.

 

 

재건축과는 달리 재개발에서는 보상금에 개발이익이 배제된다. 법 제 62조에서 보상액을 산정할 경우 해당 공익사업으로 인해 토지 등의 가격이 변동되었을 때 이를 고려하지 않는다고 규정되어있다.

 

공익사업계획의 공고 등으로 지가가 변동되었다고 인정될 경우 해당 공고 이전에 고시된 최신의 공시지가를 기준으로 기타요인 등을 반영한 보상금이 책정된다.

 

 

 

다만 해당 공익사업과는 관계가 없는 다른 사업의 시행으로 인한 개발 이익은 이를 포함한 가격으로 평가되어야 한다.

 

또한 개발 이익이 해당 공익 사업의 사업이정고시일 후 발생한 경우에도 마찬가지로 평가된다.

보상액의 산정은 협의에 의한 경우 협의 성립 당시 가격, 재결에 의한 경우 수용 또는 사용의 재결 당시 가격을 기준으로 한다.

 

보상액을 산정할 때 해당 공익사업으로 인해 토지 등의 가격에 변동이 있다면 이를 고려하지 않는다.