'재건축 재개발 금전분쟁/현금청산'에 해당되는 글 69건

모든 분야가 다 그렇듯 현금청산에 대해 정확히 아는 것이 중요하다. 

지연가산금을 잘 활용한다면 비과세 혜택을 보기 때문에, 양도소득세를 내지 않아도 되며 내 토지가 강제 수용되어 보상금을 받는 경우 공익사업에 해당되어 이주정착비+영업보상비+이주정착비+이사비 등 이외에 주어지는 금액들이 있고, 수용재결신청 청구와 관련해 지연가산금을 연 15% 받을 수 있어 이런 기회들을 정확히 파악하고 있다면 활용할 수 있다.

”알박기를 하면 보상금을 더 받을 수 있지 않을까?“

아직도 이런 구시대적은 루머를 받아들이는 사람들이 있다. 주택법 개정으로 주택 사업시행자가 사업구역 내 알박기를 하는 사람에게 제기하는 명도청구소송이 1심 판결만 끝나면 강제집행을 할 수 있게 되었다.

확정 판결이 나야만 했던 과거에나 알박기를 이용해 합의금을 받을 수 있었을지 모르나 지금은 이런 꼼수는 통하지 않는다.

”종전자산가액이 너무 낮게 책정된 것 같아요. 어떻게 해야하죠?“

만약 재건축, 재개발 조합에서 제시한 종전자산가액이 너무 낮게 책정됐다면, 이에 대해 이의를 제기해 권리를 찾아야한다.

종전자산가액이 정당한 가격보다 낮게 책정되었다면 새로운 아파트로 입주할 때 내야하는 분담금이 높아진다.

이런 경우 법무법인 정의에 자문을 의뢰하면 과도하게 낮게 평가된 종전자산가액이 포함된 관리처분 계획을 일부 취소하거나 무효확인 청구를 통해 정당하게 평가받을 수 있다.

현금청산과 관련된 전반적인 지식을 정확히 얻고싶다면 법무법인 정의 강동원 변호사의 동영상 강의를 권하고 싶다.

지연이자란, 어떠한 법적 주체가 상대방에 대해 일정 시점까지 급부를 해야하는데도 불구하고 그 의무를 이행하지 않았다면, 상대방에 대해 배상하여야 하는 일종의 페널티다.

재건축 현금청산 소송과 같이 금전 의무에 있어 손해배상은 민법상 연 5%, 소송이 진행되어 소송 촉진 등에 관한 특례법이 적용될 경우 연 15%이다.

대부분의 현금청산금이 적게는 1억 원에서 많게는 수십 억원, 수백 억 원까지 되어 그에 해당하는 지연이자 금액도 상당히 큰 금액이 될 수 있다.

현금청산은 매도인인 현금청산자가 부동산을 조합에게 인도하고 신탁등기를 해주지 않으면, 매수인인 조합은 현금청산금을 현금청산자에게 지급할 필요가 없다.

왜냐하면 현금청산자의 인도 및 등기이전의무가 조합의 현금청산금 지급의무와 동시이행의 관계에 있기 때문이다.

서로 할 일을 하고 있지 않으면, 서로 손해배상책임을 물을 수 없다는 취지로 동시이행관계가 유지될 경우 조합과 현금청산자 둘 다 지연이자 등의 손해배상 책임을지지 않는다.

만일 현금청산자가 신탁등기를 넘기고 인도까지 했음에도 조합이 현금청산금을 지급하지 않는다면, 조합에 대해 지연이자를 주도록 청구할 수 있다.

그 금액은 등기 이전 및 인도를 한 다음 날로부터 연 5%이며, 소송을 제기하여 청구한다면 소장 부본이 조합에 도달한 다음 날로부터 연 15%가 된다.

해당 부동산에 근저당이 걸려있다면, 해당 채권최고액 또는 실채무액에 대해 지연 이자 발생을 인정하지 않는 재판부도 존재하나, 이 경우도 근저당 관련 금액을 제외한 나머지 금액에 대해 지연이자는 당연히 발생한다.

현금청산자는 신탁등기 이전과 인도를 미리 진행하고 근저당 피담보 채무도 변제해 근저당을 말소시키는 것이 좋다. 이런 경우 조합은 이자 발생 때문에 먼저 협상을 진행해 소송으로 가지 않고 사건이 종결되거나, 소송이 진행되더라도 신속하게 종결되는 경우들이 있기 때문이다.

만약 근저당을 말소시킬 재산적 여유가 없더라도 조합이 현금청산금을 주지 않는 동안에는 현금청산자의 손해배상 책임은 따로 없어, 소송 자체가 불리해지지 않는다는 점을 유의하길 바란다.

최근 정부에서 서울과 경기, 부산 등 청약 조정 대상 지역에서 재건축 조합원이 분양받을 수 있는 주택은 최대 3주택에서 1주택(전용 60㎡ 이하 선택 시 예외로 2주택 허용)으로 변경된다.

이 정책은 도시 및 주거환경 정비법 개정 후 사업시행 인가를 신청하는 단지부터 적용되며, 이에 해당하는 아파트 단지는 강남4구에 추진 단지가 몰려있다.

아파트의 시세차익을 얻고자 재건축 아파트를 여러 채 보유하는 사람들이 대부분일 것이다. 보통 언론에서는 이번 조치로 인해 재건축 아파트 다주택자들에게 상당한 불이익이 생길 것이라고 기사가 나온다.

재건축 이후 새 아파트를 분양받는 것보다 현금청산을 하는 것이 더 손해일까?

현금청산은 내가 가진 부동산의 가치를 현금으로 청산 받는 것인데, 이 현금에 관해 도시 및 주거환경 정비법에서 규정한 바와 같이 조합, 구청 등이 추천한 2인 이상의 감정평가사의 감정평가를 산술평균한 가격을 가지고 협의할 수 있으나 이는 훈시규정일 뿐이다.

재건축 조합에서 이를 이용해 자신들의 이익을 최대한 남기기 위해 현금청산자에게 굉장히 낮은 금액을 제시하는 경우가 다반사이다.

대부분의 현금청산자는 법률과 현금청산 절차에 대해 잘 모르는 상황에서 조합이 이 금액을 받지 않고 소송을 진행하면 비용도 많이들고 소송비용도 물어야 한다며 으름장을 놓는 경우가 많다. 이런 말을 들은 현금청산자들은 으레 겁을 먹고 조합의 제시액을 그대로 받아들이게 된다.

현금청산은 1995년 대법원 판례에 따라 개발이익이 반영된 금액을 지급하게 되어있다. 여기서 말하는 개발이익은 시세차익이라고 봐도 무방하다. 시세차익은 아파트의 동 및 향, 층, 교통상황, 교육 환경, 주변의 교통상황, 비교표준지의 선정, 현금청산자가 보유한 부동산의 입지 등에 따라 우열관계가 달라진다.

이러한 부분들을 취합하고 정리해 극대화 시키는 것이 변호사의 역할이다.

최근 지연가산금과 관련한 이슈 때문에 재개발에서 현금청산이 문제되는 경우가 많았다. 실제 현금청산을 통해 수 억원에서 수 십억원에 달하는 금액을 소송을 통해 받은 경우가 많다.

앞으로 재건축 분양을 억제하는 정부의 정책으로 인해 재건축에서도 현금청산 사건이 많아질 것으로 예상되며, 현금청산 사건을 연간 100여 건 이상 처리하고 있는 법무법인 정의에서 큰 도움을 줄 수 있다.

재개발, 재건축 사업의 현금청산자에게 사업비를 분담시킬 수 있나? 이 문제는 과거에서부터 여러 법적 논쟁들이 있었다.

먼저, 재개발 사업에서는 대법원 판결이 2014년에 확정되면서, 재개발 사업의 현금청산자에게 사업비를 분담하는 문제에 대해서는 어느 정도 정리되었다. (사건번호 2013두19486)

위의 내용은 해당 사건의 판결문 일부이다.

원칙적으로 재개발 사업에서는 현금청산자에게 사업비를 공제하지 않고, 예외적인 경우에만 가능하다는 의미이다. 예외적인 경우는, 당사자 간 합의를 했다거나, 정관규정이 있는 경우 등을 이야기한다.

이렇듯 대법원 판결을 통해, 재개발 사업에서의 현금청산자에 대한 사업비 분담 문제가 정리되었지만, 재건축 사업의 경우에는 아직 정리되지 않았다.

당 법인에서 수임한 사건 중에서, 서울 김포공항 근처의 한 재건축 조합을 상대로 진행 중인 소송이 있다. 현금청산자인 의뢰인은 보상금으로 1심에서 15억 원가량을 받았다. 그런데 그 금액은 사업비가 공제된 금액이었고, 우리 법인에서 항소를 하여 보상금을 20억 원대로 증액시킬 수 있었다. 그런데 조합에서는 이에 불복해서 결국 대법원까지 가게 되었는데, 대법원에 2년 넘게 계류 중이다.

재건축 사업과 관련해서, 또 특이한 판결이 하나 있다.

행정법원의 판결이었는데, 여기에서는 재건축 현금청산자에게 사업비를 공제한다는 판결을 내렸다. 다만 모든 사업비에 대한 것이 아니라, 일부 사업비에 대한 공제였다. 해당 재판부는 사업비를 두 가지 종류로 나누었는데, 하나는 자산성 사업비, 다른 하나는 소모성 사업비였다. 이 사건에서는 소모성 사업비에 대해서만 공제할 것을 판결 내렸다.

소모성 사업비는 새 아파트를 건설 후 더 이상 남아있지 않은 자산을 의미하고, 자산성 사업비는 건설 후에도 여전히 아파트의 자산으로 남아있는 것을 의미한다.

재건축 사업의 경우에는 아직 대법원 판결이 없고, 행정법원에서의 판결에서는 사업비를 2가지로 나누어 일부에만 공제할 수 있다는 판결이 있었다.

재개발 사업의 경우에는 대법원 판결이 존재하는데, 원칙적으로는 사업비를 분담시킬 수 없고 예외적인 경우에만 가능하다.

보상금에서 사업비가 공제되면 상당 부분 금액이 줄기 때문에, 이 부분에 대해서 법적인 주장을 통해 보상금을 지킬 수 있다. 이와 같은 문제가 있다면 전문가의 조언을 구하는 것도 좋은 방법일 수 있다.

“정부의 부동산 정책에 따라 현금청산이 영향을 받나요?”

재건축, 재개발에서 분양을 받는 것보다 현금을 받고 나가는게 유리하다고 생각될 때 현금청산을 진행한다.

현금청산 시점과 이후 부동산 경기 전망에 따라 의사결정을 하게된다. 그러므로 정부의 부동산 대책에 일부 영향을 받는 것은 사실이다. 그러나 부동산 시장이 정부의 정책대로만 움직이지 않기 때문에 의사결정에 있어 혼란스럽다면, 전문 변호사와의 상담을 권장한다.

의뢰인들의 질문 중 가장 많은 것이 바로 “현금청산시 저는 얼마나 받을 수 있을까요?”다.

이 질문에 대해 “정확히 얼마를 받을 수 있다.”라고 답변할 수 있는 사람은 없다. 법무법인 정의는 수많은 승소 사례와 판례들을 감안하여 대략적인 금액을 안내할 뿐, 재판은 여러 변수에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 금액을 단언하여 안내하지 않는다.

현금청산시 양도소득세를 내야만 한다. 그러나 지연가산금(지연손해금)은 비과세다.

현금청산의 경우 해당 부동산의 구입가격과 현금청산을 받은 가격의 차액이 양도소득에 해당하며, 양도는 청산금 수령시 또는 판결시 양도소득이 발생한 것으로 된다.

청산 금액이 9억 원 이하이며 1가구 1주택에 해당한다면 비과세에 해당하고 지연가산금(지연손해금)은 법적 성격이 손해배상의 성격을 가져 비과세에 해당한다.

“재개발 현금청산자는 관리처분계획 인가 후 90일, 현금청산자가 된 후 150일이 지나야만 수용재결신청 청구를 할 수 있고 지연가산금이 붙는 건가요?”

재개발 현금청산자는 현금청산자가 된 시점에서 즉시 수용재결신청 청구를 하여 지연가산금을 받을 수 있는데, 위처럼 잘못된 지식 때문에 90일 또는 150일이 지날 때 까지 기다렸다면 그 기간만큼 지연가산금을 받는 기회를 잃어버리게 된 것이다.

현금청산금은 적어도 수 억원에서 수 백억 원까지 될 수 있는데, 잘못된 정보로 인해 손해를 볼 수있다.

법무법인 정의는 지연이자금을 최대한 받을 수 있도록 법리를 구성해 양도소득세가 비과세가 되거나 감축하는 도움을 주고 있으므로 현금청산에서 지연이자에 대해 잘 모르거나, 소득세에 대해 절감하고 싶다면 법무법인 정의 강동원 변호사를 찾아 상담받아보는 것을 권유한다.

사회 전반적으로 재건축, 재개발 관련 이슈가 빈번하게 발생하고 있다.

재건축을 하려면 분담금을 내야 하는데 이사를 가야할지, 대출이라도 받아 버텨야 할지 고민하는 이들이 많다. 남의 일이라고 생각하면 편하겠지만 막상 당사자가 되면 고민이 한 두가지가 아니다.

고민을 해결하기 위해 인터넷 검색을 통해 정보를 찾아 헤맨다.

검색을 통해 가장 먼저 알게되는 것이 현금청산이나 현금청산자라는 단어인데, 인터넷으로 찾은 정보의 신뢰성은 본인이 판단해야만 한다.

현금청산에 관련한 정보를 주변이나 인터넷에 떠도는 잘못된 내용을 통해 얻게 될 수 있다.

인터넷으로 질문과 답변을 하는 커뮤니티에 아래와 같은 질문이 올라왔다.

Q: 제가 살고있는 아파트가 재건축 대상이 되어 분담금을 ○○○만 원만큼 지불하게 됐습니다. 이 금액을 지불하고 집을 계속 갖고있으려는데, 나중에 집의 가치도 높아지나 양도소득세를 내야한다고 합니다. 정말 양도세를 내야하나요?

양도세는 ‘양도행위’가 있고, 이로 인한 ‘양도차익’이 생겼을 때 양도세가 발생한다. 위 질문의 내용으로는 양도세가 발생하지 않는다. 하지만 위의 질문에 대해 잘못된 답변이 올라왔으나 이를 곧이 곧대로 받아들인다면, 결과는 예상과 다르게 흘러갈 수 있다.

재건축, 재개발 현금청산 모두 의사결정할 시기를 놓치면 내가 원하는 결과를 얻기 어려우므로 타이밍이 중요하다.

현금청산의 경우, 조합이 제시하는 금액(종전자산가액 or 권리가액)이 내 자산 가치(개발이익이 반영된 시세 등)만큼 적절히 제시되었는지 확인하는 것이 중요하다. 그러나 조합은 자신들의 이익을 위해 정당한 가치를 제시하기 보다 현저히 적은 금액을 청산금으로 제시한다.

이로인해 현금청산자와 조합의 분쟁이 일어나 소송을 진행하게 된다.

법무법인은 법원에 감정평가의견서를 제출하고, 감정평가사는 법원으로부터 이에 관련된 사항을 가이드라인을 삼아 감정하여 의뢰인의 이익에 부합하는 결과를 도출해낸다.

법무법인에 의뢰하는 비용을 아끼기 위해 주변의 입소문과 인터넷에 올라와있는 정보에만 의존한다면 더욱 큰 가치를 잃어버릴 수 있다.

만약 내 부동산이 재건축, 재개발에 해당해 이사를 가야하는지, 분담금을 내야하는지 고민이 된다면 법무법인 정의를 통해 상세한 상담과 답변을 받을 것을 권유한다.

요즘 재건축, 재개발 전망이 부동산 경기의 침체로 인해 비관적이라는 의견이 지배적임에 따라, 새로운 아파트나 주택을 분양받는 것 보다 현금청산금을 받아가겠다는 사람들이 늘어나고 있다.

현금청산과 관련한 질문이 많이 늘어나고 있어 관련 질문들을 묶어 정리하겠다.

Q: 도시 및 주거환경 정비법에서 감정평가업자 2인 이상의 감정평가를 산술평균해 협의할 수 있다고 하는데, 이 규정은 임의 규정인가 강행규정인가?

A: 도시 및 주거환경 정비법은 조합과 현금청산자 사이에 협의절차가 진행될 것이라는 점을 예정하고 있다. 

구청장이 지정하는 2인 이상의 감정평가업자의 감정평가결과를 산술평균하여 이를 기준으로 협의할 수 있다는 규정이 도정법 시행령에 규정되어 있다.

보통 조합에서도 위의 내용에 따라 안내하고, 조합원들이나 현금청산자들은 이에 따라야만 한다고 하는 경우가 많다. 그러나 대법원에서는 위 규정은 단지 임의규정(법규에 규정되어 있으나 강제성이 없는 단지 권고적 효력만을 가지는 규정)이라고 확정하고 있다.

위 단게에서 지정되는 감정평가업자는 보통 조합이 감정료를 지불해 선임하는 경우가 많아, 대체로 조합원에게 불리한 감정결과가 많다. 조합이 위 시행령 규정내용을 제시하며 자신들의 감정료를 지불은 감정평가업체의 감정결과를 따라야 한다고 하더라도 현금청산자는 이를 따를 이유가 없다.

Q: 현금청산청구소송은 감정평가결과 그대로 금액이 정해질까?

현금청산청구 소송의 담당판사, 변호사 모두 현금청산대상물에 관한 가치를 평가하는데 있어 비전문가이기 때문에 현금청산 소송에서 감정평가업자의 감정결과를 참고하는 것이 대부분이다. 그렇지만 감정평가업자의 감정은 그들의 완전한 권리가 아니며, 감정을 신청하는 변호사의 감정에 대한 의견서, 감정결과에 대한 변호사와 판사의 사실조회 등에 의해 영향을 받는다.

판사는 감정결과를 따라야할 의무가 없고, 감정을 실시하지 않고 현금청산이 되는 경우도 있어 감정결과가 나오더라도 그와 다른 판결을 할 권한이 있다.

Q: 현금청산자가 된 후 조합에게 청산금을 받는 시기는 150일을 기다리거나 조합의 관리처분계획인가 난 후 90일이 지날 때 까지 기다려야 하나요?

A: 결론부터 말하자면 기다리지 않아도 된다. 

현금청산자가 된 시점 그 즉시 조합으로부터 현금청산금을 받을 권리가 있으며 단지 현금청산자가 조합에게 신탁등기를 필요한 절차를 마친 후 주지 않거나 이주를 하지 않은 기간 동안만 현금청산금을 받을 권리가 조합으로부터 동시 이행항변을 받을 수 있을 뿐이다.

많은 조합들이 ‘도정법에서 정한 현금청산자가 된 이후 150일 동안은 협의 기간이다.’ ‘도정법에서 관리처분계획 인가 후 90일 이후에 현금청산금을 주게 되어있다’고 주장하지만 이는 틀린 말이다.

대법원은 협의기간 150일에 대해 대법원은 지킬 필요가 없는 단순한 권고 규정이라고 판시하고 있으며 2012년 말 이후 설립된 조합에게만 관리처분계획 인가 후 90일이라는 기간이 적용된다.