'재건축 재개발 금전분쟁/현금청산'에 해당되는 글 69건

현금청산을 받기 위해서는 당연히 ‘현금청산 대상자’가 되어야 한다. 

현금청산자가 되기 위해서는 분양신청 기간 중 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회하거나, 또는 분양계약체결 기간 중 분양 계약을 체결하지 않은 자 등 요건을 충족시켜야만 한다.

현금청산을 받기 위해 바로 소송에 돌입해야만 하는 것은 아니다. 

보통 150일의 협의기간을 가지게 되며, 이 기간 동안 현금청산자와 조합과의 합의가 이루어진다면 소송까지는 가지 않게된다.

그렇지만 소송까지 가지 않고 협의 하에 현금청산을 받게 되는 일은 드물다. 왜냐하면 조합장들이 사업 종류 이후 책임 추궁을 면하기 위해 법원의 판결이나 조정을 받아 현금청산을 해주려 하고, 현금청산자에게 비용공제를 요구하는 경우, 조합이 보통 쉽게 비용총액 등을 공개하지 않기 때문에 소송을 통하지 않고서는 정당한 비용공제 여부를 확인할 수 없다.

우선 ‘현금청산 대상자’가 된다면, 재건축 재개발 사건을 많이 다뤄본 전분 변호사와 상담을 받아보는 것이 좋다. 전문 변호사들은 재건축, 재개발 사건에 있어 많은 경험이 있는 바 최대 수령 가능한 청산액이나 예상되는 공제액이 얼마인지 등 상담을 통해 대략적으로나마 알 수 있으며 여러 자료를 지참하고 간다면 조금 더 수월하게 상담을 받아볼 수 있다.

상담 후 적정한 금액이 산출 되고나면 변호사를 선임해 조합측 대리인(변호사)와 합리적인 협상을 통해 적정한 금액을 받을 수 있을 것이다.

변호사간 협의가 이루어지지 않는다 하더라도, 150일의 협의기간 동안 현금청산 쟁점에 대해 입장접근을 볼 수 있어 소송으로 가도 상당히 짧은 기간 내에 마무리가 될 수 있을 것이다.

경우에 따라 이견이 있는 부분에 대해서만이라도 법원에 조정 신청을 하여 사건 마무리를 할 수 있을 것이다.

Q: 남양주 평내 ○지구 재건축 조합원입니다. 조합이 통지한 종전자산가액이 너무 낮아 추가분담금이 많이 나왔습니다. 조합의 운영이 너무 불투명해 준공까지 기다릴 수 없어 현금청산을 받으려고 합니다.

제가 알기로 현금청산을 원하는 조합원이 200여 세대가 되는 걸로 압니다.

분양계약기간이 2017. 12. 26부터 2017. 12. 29일인데 조합 정관에는 분양미계약자에 대한 현금청산 시기를 일반 분양 이후로 잡아놓았지만, 법원 판결로 지급시기가 정해진다면 그 시기에 지급한다고 되어 있는데 언제 현금청산청구 소송을 제기해야 하나요?

법무법인 정의 강동원 변호사의 답변

A: 질문자분의 말씀에 의하면, 조합 정관에서 분양 미계약자에 대해 현금청산이 가능하다는 규정이 있는 것으로 보인다.

그렇다면 질문자는 2017. 12. 29일부로 현금청산자가 된다.

일반분양 이후 현금청산금을 지급한다는 조합 정관은 무효이다. 조합의 정관 조항은 도정법에 위배되므로 효력이 없다. 정관조항에 판결시 판결대로 현금청산금을 지급한다는 규정이 있는 것도 이 때문인 것으로 보인다.

현금청산자가 먼저 현금청산 청구 소송을 제기하는 것이 좋다. 재판진행 절차, 감정시기, 지연이자 청구 등 주도적으로 정할 수 있으며, 가능하다면 미리 현금청산 준비를 한 후 2017. 12. 29가 될 때 바로 소장을 법원에 접수하는 것이 유리할 것으로 보인다.

중앙 집중식 난방을 하거나 300세대 이상, 혹은 승강기가 설치된 아파트의 경우 관리주체가 공용부분에 대한 장기수선계획을 세우고 구분 소유자들로부터 장기수선충당금을 징수하여야한다.

아파트나 매우 낡아 재건축을 하게 되는 경우 장기수선충당금은 누구에게 귀속될까?

일반적으로 입주자 대표회의의 소유로 되지만, 재건축을 할 경우 재건축 조합이 결성되기 때문에 장기수선충당금의 소유권도 조합으로 넘어가는 것이 아닌지 문제가 된다.

이와 관련한 법원의 하급심 판례는 서로 엇갈린다.

서울 서초구에 위치한 한 아파트 재건축 조합이 입주자 대표회의를 상대로 기존에 적립된 장기수선충당금을 지급하라고 제기한 소송에서, 제1심은 원고 패소(입주자 대표회의 승소), 제2심은 원고 승소(재건축 조합 승소)로 판결을 내렸다.

이 쟁점에 대해 대법원 판례가 없는 이상, 아직 명확한 판단을 내리긴 힘들다.

그렇지만 특별수선충당금에 대하여 대법원이 ‘집합건물에 대해 재건축 결의가 되어 재건축 조합이 설립되었다 하더라도 재건축 조합과 집합 건물의 관리단은 별개의 단체로 그 구성원이 다르며, 재건축 조합이 설립되었다고 관리단히 해체되는 것이 아니므로 재건축 사업이 시행되는 집합건물의 관리단이 소유하는 특별수선충당금이 관리단의 규약이나 그 처분에 대한 유효한 결의 없이 재건축 조합에 승계된다고 볼 수 없다’고 판시했다.

장기수선충당금은 기존 아파트 소유자로 구성된 입주자 대표회의의 소유이므로 위 대법원 판단과 같이 입주자 대표회의가 따로 규약에 기재하거나 결의하지 않는 이상, 장기수선충당금의 소유권이 조합으로 넘어간다고 보기는 어려울 것 같다.

결론적으로 재건축 아파트의 이주가 완료되어 입주자 대표회의가 해산되는 당시의 아파트 소유자에게 반환되어야 할 것이고, 이런 경우 소유자는 반드시 재건축 조합에게 신탁등기를 넘긴 조합원 뿐만 아니라 재건축에 동의하지 않거나 분양신청을 하지 않은 현금청산자로서 신탁 등기를 넘기지 않은 사람까지 포함되어야 할 것이다.

‘현금청산’이라는 말이 낯설어진 시대는 지났다. 

부동산 시장에 관심을 갖고 있는 사람이라면 들어봤을 ‘현금청산’.

그렇지만 현금청산에 대한 오해 또는 잘못된 정보의 글이 퍼져있다. 검색 포털에 현금청산을 검색하면 블로그나 뉴스에 잘못된 정보의 글이 뒤섞여있어 이 중 진실된 정보를 가려내기는 쉽지 않다.

뉴스 기사 중 ‘연로한 할머니가 아침밥을 하다가 체포되어, 구속 상태에서 재판받는 일이 일어나다?’라는 제목을 봤을 때 독자들의 관심을 유도하려 과장된 내용을 적었겠다 생각할 수 있다.

그러나 이 기사의 내용을 보면 오히려 잘못된 오해 때문에 신체 구속이라는 최악의 시나리오를 겪을 수도 있겠다는 경각심이 든다.

기사의 내용을 짧게 요약해보자면, 재건축 조합의 이사 역할을 담당하시던 할머니께서 설계 업체를 선정할 때, 업체로부터 2억 원의 뇌물을 받고 특혜를 제공하게 된다.

할머니는 다시 돈을 돌려주면 전혀 잘못될게 없다고 생각하셨고, 나중에 돈을 모두 돌려준 뒤 이 일을 잊고 있었다. 하지만 이 때문에 어느 날 아침 구속되는 일을 겪게 된 것인데 재건축 조합의 이사 역할은 공무원과 동일하므로 돈을 돌려줬다고 하더라도 뇌물죄에 성립되기 때문이다.

신문 매체나 블로그 검색, 질문과 답변을 통한 정보를 100% 신뢰하기 보다 전문 경험이 있는 변호사와 상담을 하는 것이 바람직하다. 잘못된 정보를 기반으로 의사결정을 한다면 재산상의 피해 뿐만 아니라, 위 기사 속 할머니처럼 신체구속까지 겪을 수 있기 때문이다.

부동산 소식을 기반으로 운영되는 블로그에서 현금청산을 재테크 수단으로 적극 활용하라는 글이 올라왔다.

현금청산이 재테크의 수단이 될 수 있다. 하지만 남들이 다 아는 정도의 정보로 투자 의사 결정을 한다면 큰 이익을 보지 못하거나 손해를 보는 경우도 발생하므로 오히려 타인이 잘 알지 못하는 정보를 기반으로 의사결정을 하는 것이 좋은 수익률을 얻을 수 있는 방법이겠다.

예를들어 지목이 ‘도로’인 경우 그 가격은 보통 주변 ‘대지’에 비하여 1/3 정도로 평가 되는데, 도로는 재산권 행사가 자유롭지 못하므로 가격이 낮게 책정되는 것이다.

그러나 최근 대법원 판례에 의하면, 지목이 현재 도로라도 재건축 조합 현금청산을 받는다면 대지로 평가되야 한다고 판시한다.

그렇지 않으면 재건축 조합은 1/3 가격으로 토지를 구입해 대지로 사용하므로 부당한 이익을 얻기 때문이다.

현금청산을 검색하면, 현금청산 시 변호사 선임 가이드에 관한 글을 접할 수 있다.

실제 집단 소송의 경우 선임료가 저렴해진다는 장점은 있으나, 사람이 많아지면 개개인 입장에서 변호사의 세심한 케어를 받을 수 없다는 단점이 있다.

하지만 종전자산가액이 적어도 20억 원 이상의 중액 이상 의뢰인은 단독으로 진행하는 것이 좋다. 이 경우 선임료 몇 백에서 몇 천만 원보다 증액되는 금액이 더 커지므로 법무법인의 개별적 도움을 받는 것이 유리하다.

실제 우리 법무법인 정의 의뢰인 중 고액 자산가 사례를 보더라도 별도로 소송을 맡기는 것이 좋은 결과를 얻는 경우가 많다.

"주택 재개발 현금청산 오해와 진실 1편 – 공토법에 규정된 협의절차를 거쳐야만 지연이자를 받을 수 있다?"

2016년 경부터 재개발 현금청산과 관련하여 수용재결신청청구를 하는 경우가 많아지고 있다.

법무법인 정의에서 2015년 9월경 변호사 업계에서 거의 최초로 주택 재개발 수용재결신청청구를 통한 지연이자를 받은 사례가 알려진 이래로 수용재결신청청구가 급증한 것이다.

주택 재개발 현금청산 및 수용재결신청청구와 관련해 많은 의뢰인들과 상담을 하다보면 잘못된 정보들을 진실로 믿고 있는 경우가 많다.

주택 재개발 현금청산은 보통 집단 소송으로 진행되는데, 여러 의뢰인들을 상대하는 사람이 변호사가 아닌 ‘사무장’인 경우가 있다.

이들은 어설픈 법률지식으로 의뢰인과 접촉하며 100%의 승소를 호언장담하며 되려 잘못된 정보를 제공한다.

대부분의 사람들은 전문 변호사에게 설명을 듣기보다 인터넷에 떠도는 얕은 정보나 잘못된 정보, 또는 풍문으로 들은 정보로 의사결정을 한다.

이러한 잘못된 정보는 패소로 이어지기 쉬우며, 재산의 손실을 가져올 수 밖에 없다.

이를 바로잡기 위해 현금청산에 대한 오해와 이에 대한 정확한 진실을 알리고자 한다.

‘주택 재개발 현금청산은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ’공토법‘)의 적용을 받기 때문에, 수용재결 신청청구를 하더라도 공토법상 규정된 협의 절차를 전부 거치지 않고서는 지연이자를 받을 수 없을까?’

이는 주택 재개발에 공토법이 적용되어도, 도정법에 공토법과 다른 내용을 규정하고 있으면 공토법이 적용되지 않고 도정법만 적용되는 것이 맞지 않는가 하는 논의와 연관된다.

공토법에서는 보상금 지급을 위한 협의절차와 관련해 토지조서 및 물건의 조서 작성, 보상액 산적, 보상계획의 공고·통지 및 열람 등을 미리 규정하고 있다.

고정법 제48조에 따르면 현금청산자는 조합과 협의 기간인 150일(법 개정 후 관리처분계획 인가 후 90일)만 지키면 그 외에 별다른 절차없이 현금청산을 받을 수 있다.

만약 주택 재개발 현금청산의 경우 공토법상 절차를 거치지 않아도 된다면, 조합이 150일 이내에 현금청산금을 지급하지 않는 경우 현금청산자는 조합에게 재결 청구를 할 수 있다.

그 이후 60일 이내 조합이 재결 신청을 하지 않았다면, 현금청산자는 보상금에 연 15%의 지연이자를 받을 수 있다.

일부 변호사들과 사무장들의 공토법의 절차를 거치지 않으면 수용재결신청청구를 해도 지연이자를 받을 수 없다는 잘못된 정보로 인해 수용재결 신청청구 자체를 아예 하지 않는 경우도 많았다.

그렇지만 재개발 현금청산자에게는 공토법이 준용될 뿐, 도정법 48조에서 현금청산 절차에 관해 명확히 규정하고 있으므로 공토법의 복잡한 절차를 거칠 필요가 없다는 것이 개인적인 해석이다.

위에서 언급한 장위 ○구역 사안에도 도정법이 적용되어 공토법 절차를 거치지 않고 지연이자를 받게 되었다.

이와 관련해 대법원에서는 ‘주택 재개발 사업에 있어 공토법의 협의절차 규정이 그대로 적용되지 않으므로, 현금청산자가 수용재결신청 청구를 위해 해당 법의 절차를 모두 거쳐야 하는 것은 아니다.’라고 판시했다.

즉, 대법원은 현금청산자가 공토법상 협의 절차를 모두 거치지 않아도 조합을 상대로 수용재결신청 청구를 할 수 있고, 조합이 그로부터 60일 이내에 재결신청 청구를 하지 않으면 조합은 보상금의 연 15%의 이자를 추가해 지급해야한다는 사실을 명확히 했다.

주택 재개발 현금청산 및 수용재결 신청 청구와 관련해 잘못된 정보가 정확하지 않아 혼동하고 있었다면, 이번에 설명한 내용들이 명쾌한 해답이 되었길 바란다.

최근 정부에서 발표한 ‘8. 2. 대책’으로 인해 부동산 경기가 상당히 침체되고 있다.

특히 재건축, 재개발 조합이 초과이익환수를 피하기 위해 2017년 내로 관리처분계획인가를 빠르게 추진하며 분양신청절차 역시 상당히 빠르게 진행되고 있다.

이로인해 분양신청을 하되, 부동산 경기나 사업진행상황에 따라 분양계약을 하지 않고도 현금청산을 받을 수 있는지 문의하는 의뢰인이 많다.

결론적으로는 가능하긴 하나 안 될 가능성도 크다.

궁금증에 대한 해답이 애매한 이유는 이와 같다.

분양계약을 체결하지 않아 현금청산자가 될 수 있다는 근거는 조합의 정관에 있기 때문이다.

조합원을 상대로 향후 아파트를 분양받을 의사가 있는지 묻는 ‘분양신청’ 절차에서 분양신청을 받을 의사를 표지 않는 경우 현금청산자가 되는데, 이는 도시 및 주거환경 정비법(이하 ‘도정법’)에서 규정하고 있으므로 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 될 권리는 법으로 인정되는 것이다.

그러나 분양신청을 한 재건축, 재개발 조합원도 향후 있을 ‘분양계약’절차에서 분양 계약을 체결하지 않아도 현금청산자가 될 수 있다.

‘분양계약을 하지 않는 조합원에 대하여 분양신청을 하지 않는 조합원의 경우를 준용한다.’는 내용이 재건축, 재개발 조합 정관(보통 제44~45조제 4~5항 사이에 존재)에 명시되어 있기 때문이다.

대부분의 재건축, 재개발 조합은 국토교통부에서 정한 표준정관을 쓰기 때문에 정관 내용은 비슷하다.

분양신청을 하더라도 나중에 분양계약을 체결하지 않으면 현금청산을 할 수 있으니, 조합이 분양신청을 받을 때 우선 분양신청을 하고 차후 상황을 봐 현금청산 여부를 결정해도 되지 않느냐는 의문을 가질 수 있다.

실제 법무법인 정의에서 진행한 도곡 ○○○아파트 현금청산 사건의 경우, 분양신청을 했으나 이후 있던 분양계약을 하지 않아 현금청산을 받아냈다.

그러나 2013년에 종결된 이 사건은 이후 현금청산자가 급증해 부담이 될 것을 우려한 조합들의 정관을 변경하게 된 계기가 되기도 했다.

조합 정관은 조합원 수의 2/3 이상이 동의하면 수정이 가능하다. 조합 운영자들이 조합원들을 설득해 조합계약 미체결시 현금청산 가능규정을 삭제한 조합들이 늘어났다.

위 정관이 사라지면, 조합의 운영이 불투명하게 이루어져 조합에서 탈퇴하고 싶거나, 비례율이 변경되어 분양을 받을 때 추가분담금이 너무 많아져 부담이 되거나, 고령 등의 이유로 아파트 분양을 받기보다 현금청산을 받아 좀 더 저렴한 타 지역으로 이주하고 잔액을 여유자금으로 가지고 싶어 현금청산을 원할 경우 근거 규정이 없어져 분양 계약을 체결하지 않아 현금청산을 하고 싶어하는 조합원들의 현금청산 방법이 사라지게 된다.

조합이 임의로 정관 규정을 삭제한 것에 대해 조합원의 기대권을 침해했다, 민법 제150조상 조건성취로 불이익을 받을 자가 조건을 불성취하게 하는 경우 조건이 성취된 것으로 본다는 규정을 적용하여야 한다는 등의 사유로 정관규정변경에 대해 무효를 주장해볼 여지는 있다.

그러나 이에 관한 대법원 판례가 없고, 하급심 재판부들이 일관되지 않은 판결을 내놓으므로 분양신청 후 현금청산이 가능한지에 대해서 장담하기 어렵다.

따라서 현금청산을 원한다면, 분양신청을 하지 않고 현금청산을 하는 것이 가장 확실하다고 말할 수 있다.

Q: 서울 잠실 ○○○아파트 재건축 조합원입니다.

조합에서 시공사 선정 과정에서 공개경쟁입찰을 하지 않고 정식 계약도 하지 않은 상태에서 분양 신청을 받았고, 조합의 이사에게 뇌물을 준 설계 업체가 설계한 내용대로 사업이 진행되고 있다는 것을 알게 되었습니다.

또한 조합에서 관리처분을 빨리 받지 않으면 초과이익환수금이 2억 3천만 원이 된다고 부풀려 이야기하며 으름장을 놓고, 조합에서 조합원 명부를 독점한채로 개인정보보호법을 주장하며 조합원들이 조합원 명부를 요청해도 받아들여주지 않습니다.

조합의 분양 신청 마감일은 11월 4일입니다. 이렇게까지 문제가 많은 조합인지 몰랐는데, 이번일을 계기로 분양신청을 하지 않고 현금청산자가 되려 합니다.

질문을 4가지 정도 드리려고 합니다.

첫 번째, 현금청산금액은 사업시행인가일 당시 시세에 비해 어느 정도로 예상해야 할까요?

두 번째, 분양 계약과 분양 신청 둘 중 어느 시점에 현금청산을 해야 저에게 유리할까요?

세 번째, 현금청산을 목적으로 감정평가를 따로 해야할까요?

네 번째, 변호사 선임 시기와 비용이 궁금합니다.

변호사님의 자세한 답변 기다립니다.

법무법인 정의 강동원 변호사의 답변

분양 신청을 하지 않거나, 분양 계약을 하지 않는 경우 현금청산이 가능하다.

조합 운영에 문제가 있다고 느낀다면 현금청산을 통해 조합에서 탈퇴하고, 보상금을 받고 나가는 것이 가능하다.

대법원 판례에 의하면, 현금청산자가 된 시점을 기준으로 개발 이익을 포함해 현금청산을 하도록 되어있다. 

분양 미신청자는 분양신청 마감일 다음 날, 분양 미계약자는 분양 계약 마감일 다음날을 기준으로 청산이 된다. 사업시행계획 인가일 당시 시세와는 다소 차이가 날 수 있다.

분양 미신청자의 현금청산 권리는 도시 및 주거환경정비법이 보장하는 권리지만, 분양 미계약자의 현금청산 권리는 조합 정관에서 인정되므로, 조합에서 해당 정관조항을 삭제한다면 현금청산이 힘들어질 수 있다.

법무법인 정의는, 협력 감정평가법인을 통해 자체 감정을 진행하며, 감정평가 수수료는 법정되어 있으며 대략적으로 감정가액 1억 당 10만 원 남짓이 된다.

현금청산자가 되는 시점에 변호사를 선임하는 것이 가장 좋다. 그때부터 조합과 변호사가 협상을 할 수 있고, 자체 감정 및 증거수집, 법리검토 등을 하여 준비를 충실하게 할 수 있기 때문이다.

소송가액에 비례해 선임비용이 정해지며, 법무법인과 합의하여 성공보수 및 착수보수 금액을 약정하게 된다. 이와 관련해서는 법무법인 정의에 상담을 통해 자세히 알 수 있다.

Q: 서울 잠실 재건축 조합원입니다. 조합에서 17, 11, 14까지 분양신청을 받는데, 저는 분양신청을 하지 않고 현금청산자가 되길 원합니다. 조합에서 종전자산가액을 7억 1천만 원정도 제시했는데, 시세에 미치지 않아 현금청산 소송을 진행하려고 합니다.

그런데 정부의 다주택자 중과세 정책을 알게되어 18년 4월 이전에는 현금청산을 받고싶은데, 가능할지 알고싶습니다.

법무법인 정의 강동원 변호사의 답변

현금청산소송은 원칙적으로 법원의 판결로 사건이 종결되는 것을 예정한다. 그러므로 보통 소제기 후 6개월에서 8개월 정도 시간이 걸린 뒤 제1심 판결이 종결된다. 

만약 소송당사자들 중 일방이라도 상소를 한다면 제2심, 제3심까지 진행될 수 있고, 이런 경우 최종 판결이 날 때까지 6개월의 시간이 더 걸릴 수 있다.

그러나 현금청산청구 소송이 반드시 소송으로만 끝나지 않는다. 조정을 통해 양측 대리인들이 합의하여 조정문구를 법관이 작성해 판결 없이 소송을 종결시킬 수 있다.

조정결정문은 대법원 확정판결과 동일한 효력을 갖고 있어 쌍방이 더 이상 항소할 수 없다. 보통 조정은 제1심 도중 진행되기 때문에 소 제기 후 약 3~4개월 이내에 사건을 종결시킬 수 있다.

현금청산 소송이 제1심만 끝나더라도, 국세청에선 이를 양도행위가 종결된 것으로 보기 때문에, 신속히 현금청산 소송을 제기한다면 내년 4월 이전에도 현금청산 소송을 마무리 지을 것으로 보이며 현금청산에 대한 도움이 필요하다면 언제든 법무법인 정의를 통해 사건의뢰를 해보길 권한다.