재건축, 재개발 현금청산 액수와 비용공제에 대하여

현금청산 사건에 있어 가장 중요한 것은 현금청산 액수이다. 협의를 진행하던 소송을 하던 결국 금액이 문제되기 때문이다.

 

현금청산자의 입장에선 많은 금액을 인정받으면 좋으나, 감정가액이나 조합의 사업비 공제 주장 등에 의해 제한이 있기 마련이다.

 

이번 포스팅에선 재건축과 재개발 사업별 현금청산이 이루어지는 경우, 가액 산정 기준에 대해 설명하고자 한다.

 

 

 

재개발의 경우 감정평가업체나 감정평가사의 감정 결과로 현금청산의 기준이 정해진다. 재개발은 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도정법’)에 의거하여 공익사업을 위한 토지 등 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공토법’)을 준용한 사업진행이 이루어진다.

 

재개발 조합이 사업구역 내에 위치한 토지 등을 취득하기 위해선 협의보상과 수용재결 등의 절차를 거쳐야한다. 이러한 과정에서 토지 등에 대한 감정평가가 이루어지고, 그 금액을 기준으로 협의 및 수용이 이루어진다.

 

 

 

이 과정에서 해당 토지 등에 대한 감정평가가 이루어지고, 그 금액을 기준으로 협의 및 수용이 이루어지며, 감정평가는 협의 및 수용 등 각 단계에서 별도로 이루어진다.

 

재개발 현금청산의 특수성은 공토법과 마찬가지로 현금청산 금액에서 개발이익을 공제하게 된다는 것이다. 그러므로 재개발 현금청산은 시가보다 더 낮게 형성되는 경우들이 있다.

 

 

재건축 현금청산 역시 감정평가업체나 감정평가사의 감정결과가 기준이 되며 그 감정평가는 조합과 거래하는 감정평가사가 아닌 법원에서 지정한 감정평가사가 감정한 결과가가 된다.

법원은 특별한 사정이 없는 이상 감정결과대로 감정액을 인정한다.

 

재건축의 경우, 현금청산자가 된 시점을 기준으로 하며 시가와 유사하게 감정액이 결정되는 경우가 대부분이다.

 

 

2013년부터 조합에서 정관을 변경하며 현금청산자에 대해 사업비 공제를 주장하는 경우가 많다. 현금청산 대상자들은 조합이 비용공제를 주장할 때 전문적 지식이 없어 그대로 당하는 경우들이 많다.

 

그러나 최근 하급심 판례들을 보면, 사업비 총액과 부담방법에 관해 총회 결의를 거치지 않거나, 현금청산 대상자가 된 시점이 비용공제 관련 정관변경 이전 시점인 경우 비용공제를 주장할 수 없다는 판결을 하였다.

 

이러한 경우라면 비용공제를 할 이유가 없고, 비용공제가 인정되어도 영수증이 있거나, 조합 운영과 필수적으로 관련된 비용만 공제가 인정되어야 할 것이다. 이에 관한 입증책임은 조합에게 있으므로 이를 입증하지 못한다면 비용공제 또한 인정될 수 없다.