'재건축 재개발 금전분쟁/매도청구'에 해당되는 글 15건

재건축, 재개발의 경우 이를 실행하는 기간이 매우 장기화 될 수 있다는 문제점이 있다. 기간이 길어지면 일부 분양신청한 사람과 현금청산자가 뒤섞이며 동네가 슬럼화가 되기도 한다.

종종 비대위가 만들어지며 조합입장과 반대되는 사람들의 집단과 조합 의견이 대립하기도 한다. 이는 대부분의 재건축, 재개발 재역에서 흔히 보이는 사회 현상이다.

동네 슬럼화 문제 이외에 분양신청을 하고 조합원으로 남기로 한 경우, 사업 초기에 현금청산자가 될 것인지 아니면 분양신청을 할것인지에 대한 질문에 조합이 고용한 용역업체가 유혹을 하기도 한다. 일단 분양신청을 하고 분양계약이 진행되기 전 마음이 바뀌면 언제든 현금청산을 할 수 있다고 설득하는 것이다.

법리적으로 분양신청을 하면 조합이 일년 이든 수년 뒤라도 분양계약 신청을 받으면 반드시 분양계약을 하고 명도해야하는 것이 맞다.

다음 사례는 우리 법인이 대법원에서 진행하는 사건의 이야기다.

의뢰인들은 조합원으로 분양신청을 하고 2년 정도 기다리던 중 조합이 갑자기 이주 통보를 한다. 그런데 조합원들은 조합이 제시한 종전자산평가액이 너무 낮아 추가분담금이 너무 부담되어 분양신청을 취소하고 현금청산자가 되기로 했으나 조합은 이를 받아들이지 않았고, 이에 대해 명도 소송을 진행했다.

조합원들은 1심에서 모두 패소했고 우리 법인을 찾아오게 되셨다.

우리 법인은 강제집행정지 신청을 하고 2심 재판을 진행하여 우리 법인의 주장이 받아들여져 명도 소송에서 우리가 모두 승소하게 된다. 이에 조합이 상고하여 현재 대법원에서 사건이 진행 중이다.

조합은 명도 소송이 진행되는 중 우리 의뢰인들을 대상으로 소유권이전등기 소송도 같이 진행했다. 법리상으로 우리 의뢰인들이 소유권이전등기 소송 뿐만 아니라 명도 소송에서도 모두 패소하는 것이 맞으나 우리 법인은 다음과 같이 주장함으로써 소유권이전등기에서 일부 승소, 명도 소송에서 모두 승소하게 되었다.

이 조합은 분양신청을 받은 뒤 약 2년 뒤 분양신청 계약을 진행하였으나 분양신청을 하고 난 뒤 너무 늦게 분양계약을 기다리던 조합원 입장에선 현금청산을 할 수 있지 않을까 하는 기대를 갖기 마련이다. 조합은 조합원에게 불안정한 지위에 있게 했기 때문에 신의성실 원칙에 위배된다고 보았다.

물론 이에 대해 아직 대법원 판례가 있지 않아 소유권 이전등기 소송의 경우 일부 재판부에서는 승소를 또 다른 재판부에서는 패소를 하게 되었다.

이 사건을 정리하자면, 분양신청을 하여 조합원으로 남게되도 조합이 너무 오랜 시간 분양계약을 신청하지 않고 갑자기 조합원에게 명도 및 소유권이전등기를 요청한다면 이는 신의성실 원칙에 위배되어 조합의 요청이 받아들여지지 않을 수 있다는 것이다.

매도청구는 재건축 조합이 일정한 요건을 갖추게 되면 재건축 조합원이 아닌 사람 즉 땅을 판매하길 거부한 사람에게 강제로 땅을 매도 하라고 청구할 수 있는 권한이 생기게 된다.

개인의 이익도 중요하지만, 해당 재건축 지역의 대다수 주민이 동의하는데, 소수의 사람 때문에, 사업이 지체되거나 표류하는 것을 막기 위한 제도이다.

하지만, 여기에는 한가지 전제가 있다. 정당한 대가를 받을 수 있다면 이는 전제를 만족해야 한다. 아무리 소수의 사람이지만, 판매하기 싫은데 억지로 판매해야 하는 상황이라면? 적어도 재산에 대한 가치는 제대로 평가가 돼야 하는 것이다.

우리 의뢰인은 조합이 자신을 상대로 제기한 매도청구소송이 완료된 이후에도 조합이 매매 대금을 지급하지 않아, 그대로 기존 보유하고 있던 부동산에 거주했다. 그런데, 수 년이 지난 이후에서야 조합이 대금을 지급하여, 강제 이주하게 된 것이다. 그런데, 문제는 수 년 뒤 부동산의 시세는 매도청구소송이 진행되던 시기와 큰 차이가 나는 것이다.

이 때문에 조합으로부터 받은 돈으로는 주변에 비슷한 여건의 집은커녕 전세집도 구하기 어려운 상황이 된 것이다.

이런 상황에 처하면 억울하지만 어떻게 대처해야 하는지 몰라 어쩔 수 없이 정든 지역을 벗어나 저렴한 지역으로 이주하고 상황이 종료된다.

재건축 매도청구나 현금청산 관련 전문 경험이 없는 변호사들을 통해 소송을 하다 보면, 조합이 먼저 제기한 매도청구 소송에서 법원 감정가를 받고 그 금액을 주어야 등기를 넘기고 인도도 하겠다는 “동시이행항변” 을 해서 “동시이행항변판결”만 받고 그냥 두는 경우가 많다.

이렇게 되면, 위의 우리 법인의 찾은 의뢰인 사례처럼 조합이 판결금액을 지급할 때 이사를 가는 상황이 발생한다. 즉, 지급 시점에 대해서는 여전히 불분명한 상태가 되는 것이다. 물론, 우리도 집의 소유권을 넘기지 않았으니 공정한 것 아니냐고 반문할 수 있으나, 그렇지 않다. 조합이 의도적으로 지급을 미루다가 주변 시세가 상승한 뒤 대금을 지급하면 손해를 볼 수밖에 없다. 반면 이미 대금 지급 시 이사를 하겠다고 판결문으로 약속을 한 상태이므로 시세의 변동과 관계없이 이주해야 한다.

사실 더욱 큰 문제는 이와 같은 판결문을 받으면 조합이 대금을 지급하지 않았을 때, 강제집행을 할 수 없다는 데 있다. 강제집행이란 “법원의 판결대로 상대방이 이행을 하지 아니하는 경우, 공권력을 통해서 강제로 그 내용을 실현하는 것”이다.

즉, 강제집행이 가능하다면, 매도대금을 조합으로부터 받지 못하면, 조합의 은행 계좌에 대하여 압류 및 추심명령을 받아 조합의 은행 계좌에서 강제로 판결금액을 가져올 수 있다.

이번 포스팅에선 매도청구와 관련한 실제 상담사례를 소개하고 그에 따른 토지 소유주의 대응방안을 설명하도록 하겠다.

의뢰인은 대구 O지역의 민영 개발정비구역으로 지정된 곳에 토지를 소유하고 있었다.

의뢰인은 4년 전 정비조합 측에 본인 소유의 대지를 1억 원에 팔기로 계약했고 이후 조합에서 3년간 계약금도 입금하지 않고 별다른 계약 이행을 하지 않다가 1년 전 의뢰인에게 갑자기 4년 전 계약했던 대로 대지를 1억 원에 팔라며 계약금과 중도금을 막무가내로 입금했다. 등기를 넘기라며 무작정 요구하고 있는 상황인데, 해당 지역은 대구에서도 4년간 부동산 가격이 급등한 곳임에도 제대로 된 보상도 받지 못하고 부동산을 넘겨야하는 상황이었다.

이런 경우, 계약서대로 애초에 책정된 가격으로 땅을 조합에 넘겨야할까?

제대로 된 보상, 즉 시세가 반영된 금액을 받고 땅을 팔 수 있다.

매도청구소송의 진행과정은, 사업자가 토지개발계획을 세우면 그 계획안에 있는 기존의 땅이나 건물에 대해 돈을 주고 매입을 하거나 토지사용승낙을 받아야한다.

지역주택조합은 80%, 95%의 부지가 확보가된 상황에서 땅을 아직 팔지 않은 사람에게 매도청구소송을 제기하거나 협의 할 수 있다. 그런데 부동산을 팔기로 계약한 이후 수년간 진행되지 않다가 수 년 전 책정된 가격으로 팔라고 하는 경우 우리는 그 계약이 해제되었다고 주장할 수 있다.

매도청구와 관련된 토지소유주 개개인의 상황들이 다를 수 밖에 없는데 제 값을 받지 못하고 조합에 부동산을 넘겨야만 하는 상황에 놓였다면 관련 사건에 풍부한 경험을 가진 변호사에게 문의하여 대응방안을 알길 바란다.

Q: 저는 서울 OO구에 12년 전 매입한 토지를 소유하고 있는데 최근 제 땅이 지역주택조합 개발구역에 포함되었다고 합니다. 인터넷으로 찾아보니 땅을 10년 이상 소유하고 있는 소유자에게는 매도청구를 못 한다고하는데 맞나요?

강동원 변호사의 답변

결론부터 말하자면 그렇지 않다. 땅을 10년 이상 소유하고 있는 사람에게도 매도청구가 가능하며 사업자가 토지사용권원을 95% 이상 확보해야 한다.

개발구역에서 사업자가 사업 진행을 위해 토지 소유주들에게 제기하는 것이 매도청구인데, 일반적으로 사업자가 개발구역의 80%이상 토지사용권원을 확보해야하며, 토지를 10년이상 소유한 사람들에게는 95% 이상의 토지사용권원을 확보해야만 한다.

내 땅이 매도청구를 당했다면 어떻게 대처할 것인가?

1. 내 땅 자체가 사업부지의 5% 이상이 된다면?

사업자는 95%이상의 토지사용권원을 확보해야만 10년 이상 토지를 소유한 사람들에게 매도청구를 할 수 있는데, 나머지 5%의 비율은 사업자에게 중요하여 5%이상의 토지를 소유하고 있다면 매우 큰 협상력을 지니게 된다.

2. 일단 사업부지에 내 땅이 들어간게 잘못되었다면?

지구단위계획을 취소하는 방향으로 방법을 찾아봐야 한다.

3. 조합이 제시하는 금액이 시세에 비해 너무 적다면?

조합과 매도금액에 대해 소송을 통해 다투어보고 증액을 꾀할 수 있다.

정리하자면 10년 이상 토지를 소유하고 있다고 하여 사업자가 매도청구를 못하는 것은 아니며, 다만 사업자가 토지사용권원을 95%이상 확보해야만 매도청구를 할 수 있다. 이 과정에서 전문가인 변호사와 함께 매도청구를 당했을 때 원하는 바와 방법을 찾아본다면 만족스러운 결과를 얻을 수 있을 것으로 보인다.

아파트를 매입하려 설득하려는 사람들, 분양 대행사에서 나온 OS요원들이 “80% 계약하면 시청에서 허가도 받고, 90%가 계약하면 나머지 10%는 헐값에 강제매수 이루어지니 지금 파는게 좋아요~”라고 많이들 말한다.

이들에게 지금 당장 집을 팔지 않으면 나중에 내 집을 헐값에 강제로 팔고 쫓겨나는 것이 아닐까 겁이 날것이다.

그러나 결론을 말하자면 그렇지 않다. 그렇다고 이들이 하는 말들이 전부 틀린 말은 아니다.

재건축, 재개발로 다른 사람의 땅이나 집을 마음대로 뺏어갈 수는 없으나 일정한 요건이 성립되면 남의 땅을 강제로 매수할 수 있는 권한이 주어지는데, 국가나 지방자치단체가 공적인 개발을 할 때 강제로 매수하는 것을 ‘수용’이라고 표현하고, 일반 사업자가 사업을 진행하면 일정한 경우 수용권을 갖게되는데 이를 ‘매도청구’라고 표현한다.

이 매도청구권이 생기려면 여러 조건들이 있는데, 지구단위계획 결정도 받아야하고 사업시행인가도 받아야하며, 건축허가도 받아야 한다.

사업시행자는 원칙적으로 사업구역 내에 토지사용권원을 80%이상 황복하면 나머지 20%에 대해 강제로 팔라고 매도청구를 할 수 있다. 그러나 상대방이 10년 이상 그 땅을 소유한 사람이라면 95%이상 토지사용권원을 확보해야만 한다.

그렇기 때문에 80%, 90%를 언급하는 아웃소싱 요원들의 말이 틀린 것은 아니라고 한 것이다.

아웃소싱 요원들의 말에 지레 겁먹을 필요는 없으며, 매도청구를 당하더라도 시가 기준으로 보상을 받기 때문에 크게 걱정하지 않아도 된다.

법원에서 감정평가를 하게 되면 공시지가에도 못 미치는 금액이 나오며, 그 금액을 조합에서 공탁하면 내 부동산을 바로 뺏길 것이라고 알려진 경우가 있으나 이는 잘못된 정보다.

시세에 조금 못미치는 경우 이 차액을 좁히는데에 집중하면 되며 재건축 매도청구는 부동산 분야에서도 아주 세밀한 분야이므로 관련사건에 풍부한 경험을 가진 재건축 전문 변호사와 논의해보길 권한다.

재건축 매도청구 소송과 관련한 대법원 선고가 2019년 2월에 났다. 오늘은 이 판례에 대해서 간략히 소개하면서, 매도청구소송 중에 개인의 권익을 어떻게 지킬 수 있는지에 대해서 얘기해보고자 한다.

대법원 선고가 난 사건의 내용은 다음과 같다.

재건축 조합은 A씨에게 매도청구 소송을 제기하였다. 그런데 A씨는 소송 중에 매도청구의 대상이 되는 건물을 제 3자인 B에게 팔았다. 따라서 매도청구의 대상이 되는 건물을 B가 소유하게 된 것이다. 그래서 조합은 건물의 새로운 소유자인 B에게 승계인수참가신청을 한 상황이었다.

이것은 받아들여졌을까?

승계인수참가신청이란,

소송의 대상이 되는 물건의 주인이 바뀐 경우에, 새로운 주인에게 기존 주인이 진행하던 소송을 이어받을 수 있도록 신청하는 것을 의미한다.

매도청구소송의 판결 효력은 조합과 매도청구 대상이 되는 피고 사이에서만 발생하기 때문에 만약 중간에 건물을 제 3자에게 팔았다면, 소송 판결의 효력은 제 3자에게는 발생하지 않는다.

따라서 조합의 입장에서는 제 3자에게 새롭게 소송을 걸어야 하는데, 소송비용이 들기 때문에, 승계인수참가신청을 통해서 제 3자를 이미 진행되는 소송의 피고로 만들고자 하는 것이다.

대법원에서는 재건축 조합의 승계인수참가신청에 대해서 기각했다.

그 이유는 다음과 같다.

정리해보자면, 조합에서는 새롭게 부동산을 구입한 제 3자를 이미 진행되고 있는 매도청구소송의 피고로 만들려고 해도 불가능하며, 제 3자에게 새롭게 매도청구소송을 제기해야 한다는 것이다. 조합은 이런 상황을 미연에 방지하기 위해서 매도청구소송을 제기하는 동시에 부동산처분금지 가처분신청도 함께 신청하곤 한다.

본 법인에서도 이와 비슷한 사건을 진행한 적 있었는데, 위 대법원 판결을 토대로 성공적으로 사건을 마무리할 수 있었다. 위의 대법원 사례가 복잡하여 한번에 이해가 어려울 수 있다. 꼭 알아두어야 할 점은, 매도청구의 대상이 되는 부동산을 구매했을 경우에, 조합에서 자신에게 승계인수참가신청을 했다면 이는 법적으로 불가능하다는 것이다. 이런 상황에 처했을 경우에는 전문변호사를 통해 자신의 재산을 어떻게 보호할 수 있는지 조언을 얻는 것이 중요하다.

특별계획구역 내 민간사업개발 매도청구 관련해서, 최근에 당 법인에 문의를 주신 의뢰인의 사례이다.

인천에 모 구역이 특별개발계획 구역으로 지정되고, 그 지역의 가장 큰 병원이 특별계획구역 내에서 민간사업을 시행하고자 주변 토지 및 부동산을 매입하고 있었다. 그 구역에서 거의 40년 가까이 된 단독주택에 할머니와 함께 손녀딸이 살고 있었고, 손녀딸이 당 법인에 찾아와 상담을 요청하였다.

병원 측에서는 동네를 돌아다니며 서명을 받고 있었는데, 어떤 것을 위한 서명인지 제대로 알려주지도 않고 서명만 받으려고 하고 있었다고 한다.

당 법인은 병원과 의뢰인이 거주하는 단독주택의 위치를 위성지도를 통해서 살펴보았다. 객관적으로 여러 위치들을 고려하였을 때, 의뢰인의 주택이 민간사업구역에서 제외되는 것은 확률 상 낮다고 판단이 되었다.

​따라서 주변 빌라 등 매도청구 사례를 찾는 등, 미리 매도청구에 대비하여 보상금을 극대화하는 방안을 찾는 것으로 사건진행의 방향을 잡았다.

‘매도청구’는 사업을 진행하는 주체가 사업을 위해 부동산 소유자에게 부동산을 매매하라고 청구하는 것을 의미한다.

매도청구가 들어오게 된다면, 어느 시점에 전문가를 만나느냐가 보상금을 결정하는데 있어서 굉장히 큰 영향을 미친다. 매도청구 소장을 받은 즉시 당 법인을 방문하시는 의뢰인들도 계시지만, 감정평가를 마치고 오시는 의뢰인, 심지어는 1심 판결을 받고 오시는 의뢰인분들도 계신다.

늦게 방문하시는 경우에는 안타깝게도 도와드릴 수 있는 방법이 한정적이다. 조금 더 일찍 방문하신다면 보상금 증액에 있어서 더 다양한 방법들로 도와드릴 수 있기 때문이다. 따라서 본인 소유의 토지나 부동산이 매도청구의 대상인지부터 확실히 확인하는 것이 좋다. 내 소유의 부동산이 개발구역에 해당되는지 알기 위해서는 구청에 연락해서 확인할 수 있다.

그 결과, 내 소유의 부동산이 개발구역에 해당된다면 매도청구가 필히 예견되는 바, 해당 분야의 전문 변호사를 만나 최적의 법적 대응방안을 찾는 것을 추천한다.