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재개발, 재건축 사업에서 추가분담금은 어떻게 정해질까?

만약 권리 가액(종전 자산 가액에 비례율을 곱함)이 1억 원이라고 해보자. 그런데 5천만 원인 부동산을 분양받았다면 권리 가액이 1억 원이기 때문에 오히려 5천만 원을 환급받을 수 있다. 반대로 2억짜리 부동산을 분양받게 되었다면 권리 가액을 뺀 나머지 1억 원을 더 내야 하는데 이게 바로 추가분담금이다.

그래서 권리 가액이 너무 낮거나, 혹은 분양가가 너무 높은 경우에 추가분담금이 증가하게 된다. 이럴 땐 어떻게 문제를 해결할 수 있을까?

먼저는 자신이 분양계약을 할 것인지 결정하는 것이 필요하다.

참고로, 재개발, 재건축 사업에서 분양신청과 분양계약의 차이는 다음과 같다. 분양신청은 조합원이 이후 만들어질 아파트를 분양받겠다고 의사표시를 하는 것이다. 분양계약은 실제 인감증명서, 인감도장 등을 가지고 진행하는 본 계약이다. 분양신청과 분양계약은 비슷한 듯 보이지만 의미가 다르며, 분양신청을 해도 분양계약은 하지 않고 현금청산자가 될 수 있다.

추가분담금이 너무 부담스럽다면 분양계약을 하지 않고 현금청산자가 되면 된다. 그러나 조합원으로서 분양을 받고자 한다면 추가분담금을 줄이는 절차를 밟아야 한다.

조합에서 종전 자산 가액과 분양가액을 통지할 때 이의신청을 받는데, 이의신청을 통해서 의견이 반영될 확률이 무척 낮다. 조합과 협상을 통해 만족스러운 평가액을 받는 것이 어렵다는 것이다.

그런데 종전 자산 가액이나 권리 가액이 너무 낮아서 추가분담금이 과도할 경우 위법사유가 된다. 따라서 법적으로 관리처분계획을 두고 위법을 다툴 수 있다. 단 인가 후 90일 내로 취소소송을 제기해야 한다.

관리처분계획의 위법과 관련한 소송에서 최근 재판부에 따라 조금씩 다른 판결을 내리고 있다. 어떤 경우는 원고의 청구를 받아들여 일부 취소 판결을 하기도 하고, 다른 경우에는 형평성을 중시하여 모두 따져봤을 때 원고 것만 낮게 나왔을 때만 인정하겠다는 예도 있다. 후자의 경우는 다투기 쉽지 않은 경우다.

이를 우회적으로 다투는 방법도 있다. 개략적인 분담금을 통보하지 않았다거나 분양신청 연장통보를 하지 않은 것 등 절차상의 이유로 관리처분계획에 위법사유가 있다는 것을 이유로 취소나 무효소송을 제기할 수 있다. 추가분담금을 다투기는 쉽지 않은 문제이기 때문에 전문변호사의 조언을 구하는 것이 필요하다.

오늘은 토지수용보상에서 토지보상금을 좋은 가격으로 받기 위해 감정평가 단계에서 어떤 조치를 취할 수 있을지 알아보려고 한다.

감정평가를 통해 내 소유의 땅이 어느 정도의 경제적 가치가 있는지 평가를 받는데, 여기서 중요한 것은 무엇을 기준으로 땅의 가치를 평가하느냐이다. 땅의 가치를 평가하기 위해서는 항상 기준이 되는 땅이 있어야 한다. 그 기준이 되는 땅을 비교표준지라고 한다.

비교표준지는 공시지가에서도 많이 쓰이는 개념이다.

전국에 있는 모든 땅의 가격을 국가에서 매길 수가 없으므로, 지역별로 표준이 되는 땅을 지정하고, 이 표준지의 공시지가를 정하는 것이 표준지 공시지가이다. 그리고 그 외의 땅의 가치를 매길 땐, 표준지와 비교해서 개별 공시지가를 정하는 것이다. 이것이 비교표준지 개념이다.

감정평가에서도 먼저 표준지를 선정한다. 그리고 표준지와 가치를 매겨야 하는 땅 사이에 얼만큼의 가치 차이가 있는지를 결정한다.

여기서 핵심은, 비교표준지로 가장 좋은 땅을 뽑는 것이다.

가치를 평가받는 땅이, 평가의 기준이 되는 땅보다 높게 평가될 수 있기 때문이다.

비교표준지를 선택하는 것은 감정평가사인데, 4~6가지의 땅 중에서 하나를 택해 감정평가를 진행한다. 땅의 면적, 도로상황, 토지 현상이 비슷한지를 기준으로 선택하게 된다.

이와 관련해서 법률적 분쟁이 발생할 여지가 있다. 왜냐하면, 어떤 이유로 이 땅을 비교표준지로 선정했는지 논란이 될 수 있기 때문이다. 예를 들어, 비교표준지는 거의 맹지인데, 감정평가를 받는 땅은 도로 가까이에 있는 대지인 경우, 분쟁이 발생할 수 있다.

이런 경우에 감정평가사는 감정평가를 받는 땅이 좋은 땅이기 때문에 격차율을 높게 설정했다고 할 수 있지만, 격차율 자체에 기준이 존재하지 않기 때문에 큰 의미를 두기가 어렵다. 따라서 애초에 가치가 높은 땅을 기준으로 잡고, 그 땅보다 더 좋다고 평가하는 방법이 더 낫다.

그러면 비교표준지를 가치가 높은 땅으로 뽑기 위해서, 우리는 무엇을 할 수 있을까? 그저 좋은 감정평가사를 만나기만을 바라야 하는 걸까?

NO.

비교표준지 선정 과정에 적극적으로 참여하는 것을 권한다.

감정 기일에서 우리 땅의 특성을 설명하고, 이와 비슷한 땅을 뽑아달라고 제시하거나, 비교표준지 후보로 먼저 여러 개의 땅을 제안할 수 있다. 이 과정을 통해서 좋은 결과를 얻는 경우가 상당하니, 적극적으로 참여해서 내 땅이 정당한 평가를 받을 수 있도록 노력해보자.