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오늘은 부동산과 관련한 공유물 분쟁에 대한 이야기를 하려고 한다.

공유물의 의미는 문자 그대로, 여러 사람들이 공동으로 소유하고 있는 것을 말한다. 공동소유의 형태가 법적으로는 공유, 합유, 총유가 있는데, 공유가 흔한 형태이다. 재산을 상속받을 때 상속인들이 법적상속 비율대로 공유를 하게 되고, 여러 명이 돈을 모아 집이나 땅을 사는 것도 공유의 형태이다.

공유물을 처분하기 위해서는 원칙적으로 지분권자 모두의 합의가 있어야 한다. 따라서 공유물을 현금화하거나 처분할 때 분쟁이 종종 발생하는 편이다. 공유물을 처분할 때 의견이 맞지 않는 경우가 많고, 한 명이라도 반대하는 경우 처분이 어렵기 때문이다.

이런 분쟁은 어떻게 해결할 수 있을까?

결국은 소송으로 이어져 법정으로 가게 된다.

공유물에 대해서 현금화 또는 처분을 원하는 사람이 공유물분할청구소송을 제기하게 된다.

만약 공유물이 땅인 경우, 공유물분할청구소송을 진행하게 되면, 땅을 분필해서 나누라는 판결이 나올 때가 있다. 그렇지만 이 경우에는 어디는 고가의 땅이 되지만, 어디는 맹지일 경우 문제가 발생할 수 있기 때문에 대부분 대금분할 판결이 많이 나오는 편이다.

대금분할 판결에 따라서 공유물을 매매한 대금을 지분대로 나눠 가지거나, 경매를 통해 처분한 대금을 지분대로 나눠 가지는 것이다.

참고로, 공유물분할청구소송의 경우 필수적 공동소송이기 때문에 하는 당사자(원고)를 제외한 모든 지분권자를 피고로 소를 제기해야 한다. 만약 세 명이 공동으로 지분을 소유한 상황에서, 한 사람이 공유물분할청구소송을 제기한다면, 나머지 두 명을 피고로 해서 소를 제기해야 한다는 것이다.

공유의 개념을 비유로 들자면, 케이크를 조각조각 나눠 가지는 개념이 아니다. 케이크를 여러 층으로 나누어서 한 층씩 나눠가지는 개념이다. 그래서 공유물의 어느 부분에서든 각 지분권자의 지분이 존재한다. 그래서 그 처분에는 전원의 합의가 필요하다.

이렇게 공유물 분쟁은 복잡한 편이다.

만약 공유물을 처분하길 바라는데, 지분권자 사이에서 협의가 되지 않는다면 공유물분할 청구소송으로 이어질 수밖에 없다. 이 때에 공유대상자가 누구이고, 어떻게 분할하기를 원하는지, 공유물이 얼마의 가치로 평가될 것인지에 대해서 세밀한 전략을 짤 필요가 있다.

수익형 호텔(분양형 호텔)이란, 투자자의 돈으로 시행사가 호텔을 만들어서 분양해주고, 운영사를 이용해 호텔의 수익을 창출하여, 그 수익을 투자자에게 돌려주는 사업이다.

그런데 수익형 호텔을 둘러싼 법적 분쟁이 빈번한 편인데, 보통은 사업 진행이 잘 되지 않는 것이 갈등의 원인이 된다. 대표적으로는, 아예 호텔이 준공되지 않거나, 준공이 늦어진다거나, 분양까지 다 진행했지만 수익이 발생하지 않아서 계약했던 수익을 주지 않는 경우들이 있다.

수익형 호텔의 준공이 늦어지는 경우, 필요한 법적 대응은 다음과 같다.

법정해제권을 통해서 계약해제가 가능하다.

그런데 법정해제권을 행사하기 위해서는 일정 기간 동안 계약을 이행할 것에 대해서 최고를 해야 한다. 다시 말해서, 정한 기간동안 호텔을 준공할 것을 촉구하고, 그렇지 못할 경우, 내용증명을 통해서 계약을 해지한다고 이야기하는 등 최고를 한다.

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본 법인에서 얼마 전 상담을 진행했던 한 의뢰인의 사연은 다음과 같다.

의뢰인 A는 수익형 호텔을 분양 받았는데, 준공이 10개월이나 늦어진 상황이었다. 입실까지 모두 마친 상황이었지만 수익도 잘 나지 않아서, 의뢰인 A는 여러모로 골머리를 앓게 된 상황이었다. 또 계약서에는 언제든지 준공일이 바뀔 수 있고, 은행의 정기이자에 상당하는 지체상금을 지급한다는 식의 내용만이 있었다고 한다.

의뢰인 A의 사연을 보면, 관련 분야에서 많은 사건을 맡아본 경험자로서 아쉬운 부분이 많다.

준공이 3개월에서 5개월 정도 늦어질 경우, 공정거래위원회의 표준약관에서는 수분양자가 계약을 해제할 수 있다는 내용이 담겨 있기 때문이다.

그런데 의뢰인 A의 경우에는, 10개월이나 준공이 늦어졌지만 최고가 없었기 때문에 법정해제권을 행사할 시기를 놓쳐버렸다. 이미 준공도 완료되고 수익만 잘 안나는 상황이라 애매한 부분이 있는데, 준공이 늦어졌을 때 바로 법적인 조치를 취했었다면, 이미 투자금을 반환받았을 것이다.

수익형 호텔(분양형 호텔)을 분양받을 때, 계약했던 입실 시기 혹은 준공이 늦어진다면, 관련한 전문가와 필히 상담을 통해, 법적 대응 시기를 놓치지 않는 것을 권유한다.