'판교10년공공임대아파트'에 해당되는 글 1건

법무법인 정의에서는 2020년 2월 판교의 10년 공공임대아파트 분양전환과 관련하여 이해관계자들을 상대로 설명회를 진행한바 있다. 해당 아파트는 중소형 아파트로, 본 법무법인에서는 분양전환가에 대한 해결책으로 행정소송, 민사소송, 헌법소송의 다각도 법률 솔루션을 제시한 바 있다. 

그렇다면 10년 공공임대아파트 중에 중대형 아파트는 어떻게 대응할 수 있을까?

중대형 10년 공공임대아파트는 법에 명확한 규정이 나와있지 않다. 따라서 중대형의 경우 분양전환가에 관한 문제를 다른 방향에서 해결해볼 수 있겠다. 

먼저, 중소형 10년 공공임대아파트는 어떠할까? 

「공공주택 특별법 시행규칙」 제40조

영 제54조 제4항 및 제56조 제7항에 따른 공공건설임대주택(전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택을 제외한 공공건설임대주택의 경우)의 분양전환가격 산정 기준은 별표 7과 같다.

<별표 7의 주요 내용>

공공건설임대주택 분양전환가격의 산정 기준

1. 분양전환가격의 산정

가. 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다.

나. 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 공공임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격에서 임대 기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다.

중소형 10년 공공임대아파트는  「공공주택 특별법 시행규칙」에 분양전환가격 산정 기준이 명시되어 있다.

그러나 중대형의 경우는 법에 명확한 근거가 없기 때문에 계약부터 돌아가 문제를 검토해봐야 한다. 이런 관점에서 2가지 주장을 할 수 있다. 

1. 계약서가 중요하고, LH는 계약서의 내용에 대해 명확히 설명하고 명시할 의무가 있다.

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그간 많은 사례를 다뤄봤을 때 법원은 약관이 무효라고 주장하는 것에 대해서는 소극적인 편이다. 실제로 관련 분쟁에서는 약관 내용에 대해 광고가 되었고, 기타 다양한 광고도 많이 했었기에 계약자라면 LH가 따로 설명하지 않아도 누구나 알 수 있을 만한 사항이라고 주장하기도 한다.

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그러나 이에 대해 중심이 되는 것은 계약서이고, 게다가 LH는 공공기관이기 때문에 계약서의 내용에 대해 명확하게 설명하고 명시할 의무가 있으며, 기사 등에 널리 광고가 되었다고 모두가 다 알 수 있는 것은 아니라고 반박해 볼 수 있다.

2. 주택법에 따라 분양가 상한제가 적용되어야 한다.

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「공공주택 특별법」에 의하면 공공주택에 관련된 내용은 「주택법」에 의한다. 그런데 중대형 공공임대아파트에 관한 분양전환가를 정하는 기준은 「공공주택 특별법」에 규정이 없다. 따라서 「주택법」에 의하여야 할 것인데, 「주택법」에 의하면 분양가상한제가 적용된다는 점을 주장해 볼 수 있다.

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중소형이나 중대형이나 10년 공공임대아파트를 둘러싼 논란은 뜨겁다. 이는 처음 지었던 건설원가와 현재 분양가의 차이가 10년간의 물가상승률까지 반영한다 치더라도 너무 크기 때문에 그 차액을 누가 가져갈 것인지, 어떻게 분배할 것인지를 놓고 분쟁이 벌어지는 것이다. 그 분쟁을 해결하기 위하여는 문제점이 무엇이고, 어떤 법적 근거를 바탕으로 어떻게 법 논리를 펼쳐 나갈지를 파악해야 하므로, 관련 문제로 고민이라면 재건축, 재개발 전문 강동원 변호사와 함께 방법을 찾아보시기를 권한다.