'상가건물임대차보호법'에 해당되는 글 2건

상가건물 임대차보호법 제 10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등)을 보면,

“임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”

다음과 같이 규정하며 권리금을 회수할 기회에 대해서 보장하고 있는데, 단서 조항을 보면 재건축의 경우에는 보장하고 있지 않다.

따라서, 재건축 사업에서 임차인은 권리금을 회수할 기회가 없다는 것이다. 그렇기에 임차인은 임대인이나 조합에게 배상해 달라고 요청할 수도 없는 실정이다.

원칙적으로 권리금 회수가 어려운게 현실이다. 조합이나 임대인에게 권리금을 요청해 받을 수는 없고, 보증금을 받을 수밖에 없다. 재건축 사업을 통해서 상가건물의 소유권을 넘겨받고 임대인의 지위를 승계한 조합으로부터 보증금을 받을 수 있다.

단, 권리금을 꼭 보장받고 싶다면 임대차 계약을 체결할 때 특약을 하는 것이 바람직하다. 그 특약의 내용은 재건축으로 건물을 철거할 시 권리금을 임대인이 지급하기로 하는 것이다.

재건축 관련 상담자 중 한 명은 상가 중 일부를 권리금 등을 지불하고 임대하여 식당을 운영 중이었다. 그런데 갑자기 상가가 재건축 사업에 포함된 상황이었다. 이에 건물주는 계약 기간이 끝나는 한 달 뒤 나갈 것을 요구하였다.

적지 않은 권리금을 내고 들어온 자리인데 권리금만은 꼭 회수하고 싶었던 상담자는 누구에게 권리금을 받아야 하는지 당황하여 본 법인을 방문한 것이었다.

이 상담자의 경우에는, 처음 임대차 계약을 체결할 때 재건축으로 인해 건물을 철거하게 되면 건물주가 상담자에게 권리금을 주기로 하는 내용을 포함하여 특약을 체결하였다면 권리금을 받을 수 있었을 것이다. 그러나 그런 특약을 따로 체결한 것은 아니었기 때문에 상담자는 권리금을 받지 못할 것이다. 따라서 재건축 시에도 권리금을 보장받고 싶다면, 따로 특약을 진행하는 것이 가장 좋다.

상가를 재건축할 때, 철거로 인해 임차인을 나가게 할 수 있다. 이것이 상가건물 임대차보호법 제10조에 명시되어 있는데, 단, 임대차계약을 체결할 때부터 재건축을 할 수 있다는 것을 알려준 경우에만 가능하다.

본 법인에 상담을 요청한 의뢰인 중 한 명은 이와 관련한 문제를 겪고 있었다.

의뢰인은 서울에서 직업훈련 학원을 운영하는 원장님이었다. 영등포에서 10년 넘게 학원을 운영하다가, 눈여겨 본 좋은 위치의 건물로 이전하였고, 인테리어 비용으로 2, 3억을 지불하였다고 한다.

그런데 이사한 지 1년 만에 건물주가 재건축을 이유로 나가라고 통보를 한 것이다. 의뢰인은 3년을 계약했는데 이런 상황이 당황스러웠다.

의뢰인은 나가기 어려운 입장을 건물주에게 밝혔는데, 건물주는 오히려 단전, 단수, 엘리베이터 사용금지, 주차장 폐쇄 등을 이야기하며 영업방해를 하였다. 건물관리인을 위협감을 주는 사람으로 바꿔 안좋은 분위기를 조성하기도 하였다.

이 사례의 경우에는 건물주가 미리 재건축에 대한 사실을 고지하지 않았으므로 의뢰인에게 무작정 나가라고 할 수 없고, 그에 상응하는 보상금을 지급해야 한다. 본 법인은 이 사건에 대해서 보상금 협상, 영업방해에 따른 형사고소, 영업방해 금지 가처분 신청 등을 통해 대응할 예정이다.

법률적으로 보면, 단전, 단수 등으로 영업방해를 하는 것은 모두 불법행위이다. 따라서 이에 대해 영업방해 금지 가처분 신청을 할 수 있고, 가장 중요한 것은 상가건물 임대차보호법에 따라서 의뢰인에게는 10년 동안의 계약갱신요구권이 인정된다는 것이다. ​

건물주가 재개발이나 재건축을 이유로 나가라고 할 때, 상가건물 임대차보호법에 명시된 10년 계약갱신 요구를 주장할 수 있다. 그리고 꼭 나가야 하는 상황이라면 그에 맞는 보상금을 받아야 할 것이다. 재개발 사업이라면, 홍보비, 인건비, 이전비용 등 영업 보상을 다 받을 수 있다.

만약 비슷한 상황에 놓여 있다면 그에 상응하는 보상금을 받을 수 있도록 전문가의 조언을 구하는 것을 권한다.