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재건축 사업 내 세입자들은 재개발과 다르게 이주정착비, 이사비, 영업보상을 받을 수 없다. 구체적으로 재개발과 재건축이 어떻게 다른지 살펴보도록 하자.

재개발 사업의 성격은 공익적이기 때문에 세입자를 보호하는 장치들이 있다. 반면 재건축은 상대적으로 사익적인 요소가 크기 때문에 보상하지 않는다.

그러나 재건축 사업의 세입자들에게는 「주택임대차보호법」이나 「상가건물 임대차보호법」이 적용된다.

「상가건물 임대차보호법」 제10조를 살펴보자.

1. 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

2. 임대인이 건물을 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는데, 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우라면 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.

이를 살펴보면, 임대차계약을 체결할 때 임대인이 임차인에게 재건축에 대한 내용을 구체적으로 고지하지 않은 경우, 임차인의 계약갱신 요구를 임대인은 거절할 수 없다.

갑자기 재건축을 한다고 건물을 비우라고 하는 것은 법적으로 받아들여지기 어렵다. 따라서 이러한 법조항으로 재건축 세입자는 보호받을 수 있다.

임대인이 꼭 재건축을 진행해야 하는 상황이라면 세입자에게 그에 걸맞는 보상을 해주어야 한다. 이런 합의금은 영업보상적 성격으로도 볼 수 있다.

최근 하급심 법원에서 재건축 구역 내 세입자들이 보상받지 못하는 것에 대한 위헌법률심판제청이 있기도 했다. 위헌법률심판제청은 법원에서 재판 중인 사건에 적용될 법률 중 위헌 요소가 있을 경우 법원이 직권으로 혹은 당사자의 신청을 통해 법률의 위헌 여부 심판을 헌법재판소에 제청하는 것이다.

그 결과, 해당 법률이 위헌결정이 된다면, 재건축 사업의 세입자도 보상받게 될 가능성이 높아진다.

그리고 작년 2019년 4월 23일 서울시 발표에 따라 1) 용적률 인센티브제, 2) 임대주택 입주기회 부여가 적용된다.

용적률 인센티브제는 재건축 사업시행자가 세입자에게 재개발과 비슷한 손실보상을 한다면, 시에서는 용적률 인센티브를 최대 10%까지 부여하여 사업시행자의 세입자에 대한 자발적 보상을 이끌어 낸다는 취지이고,

임대주택 입주기회 부여의 경우, 단독주택 재건축 철거 세입자들에게도 임대주택 입주기회를 부여하여 재정착을 지원한다는 취지이다.

앞서 살펴보았듯이, 재건축 구역 내의 세입자라 하더라도 실질적으로 보상을 받게되는 것과 마찬가지의 상황으로 유도할 수 있으며, 정부나 사법부도 재건축 세입자 보호에 대해 많은 고심을 하고 있다. 다만, 임대차계약 체결 당시에 임대인이 재건축 가능성이나 계획을 분명히 언급했음에도 계약을 체결한 경우라면 보호받지 못할 가능성이 크므로, 임대차계약 체결 당시에 이 부분을 신중히 체크해야 한다는 것을 기억하자.

재건축 보상과 관련하여 다음과 같이 질문하시는 분이 있다.

“만약 현재 시가가 4억 원인 아파트가 재건축을 하게 된다면, 4억 원의 보상과 분양권을 모두 받을 수 있나요? 아니면 분양권만 받을 수 있나요?”

재건축 사업의 보상은 2가지 종류가 있다.

첫째, 분양권을 받는 것.

둘째, 현금청산을 하여 보상금을 받는 것.

두 가지 모두를 중복으로 보상받는 것은 불가능하다.

만약 현금청산을 받고자 한다면, 그 조건은 다음과 같다.

1) 재건축 조합 설립에 동의하지 않았을 경우

2) 분양신청을 하지 않았을 경우

3) 분양신청은 했지만, 분양계약을 하지 않았을 경우

위의 3가지 상황에 해당하는 경우는 모두 현금청산을 받을 수 있다. 재건축 조합에서는 매도청구 소송을 진행할 것이고, 그 과정에서 보상금의 규모가 결정된다.

만약 현금청산이 아니라 분양권을 받고 싶다면, 재건축 조합에 가입하여 조합원 지위를 획득하고, 분양신청 후 분양계약을 진행하면 되겠다.

“아파트 시세가 4억인데, 재건축으로 지어진 아파트 시세가 6억일 때는 그대로 분양받을 수 있나요?”

그렇지는 않다. 분양권이 있어서, 재건축으로 지어진 아파트를 분양받을 때 시세차이가 난다면, 그만큼의 추가분담금을 지불한 뒤에 분양을 받을 수 있다. 따라서 위와 같은 경우에는 2억 원의 추가분담금을 지불해야 한다.

따라서 본인의 사정에 맞게 분양을 받을지, 혹은 현금청산을 통해 보상금을 받을지 결정하는 것이 좋다.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황 1

: 의뢰인은 2012, 2013년경, 서울 H 제2주택 재건축 조합으로부터 매도청구 소송을 당하여 매도대금이 확정되었음. 그런데 조합은 2017년이 되어서야 매도대금을 공탁하여 명도 강제집행을 신청하였음.

-의뢰인의 상황 2

: 의뢰인은 보상금액에 현 시세에 전혀 맞지 않아서 보상금을 시세에 맞게 받기를 원하고 있음.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 별소 제기 예정: 현 시세에 맞게 부동산을 재평가 받기 위함

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3. 예상결과

- 현 시세에 맞는 보상금 증액 예상

오늘은 재개발과 재건축이 어떤 차이점을 가지고 있는지, 특히 보상에 관해서 구체적으로 어떤 차이가 있는지 짚어보도록 하겠다.

1. 재개발/재건축의 의미는?

재개발은 공익적인 성격을 가지고 있는 것으로, 열악한 주거환경, 정비기반시설이 미비한 지역을 개발하는 것을 뜻한다.

반면, 재건축은 건물을 다시 짓는 것을 의미한다. 정비기반시설(도로, 하수도 등)이 어느정도 갖춰진 지역에서 주거환경을 좀 더 개선하는 것이다.

2. 조합 가입의 차이는?

재개발은 누구나 조합에 참여해야 하는 강제가입이지만, 재건축은 원하는 사람만 조합에 가입할 수 있다.

3. 보상금 증액절차의 차이는?

재개발은 수용재결을 지방토지수용위원회(지토위)에서 거치고, 중앙토지수용위원회(중토위)에서는 이의재결을, 그리고 법원에서는 행정소송으로 이어지는 증액절차가 있다.

반면 재건축은 보상금에 대해서 매도청구소송을 통해 바로 증액에 관해 다퉈볼 수 있다.

4. 보상금의 기준 차이는?

재개발은 보상금이 공시지가를 기준으로 정해지고, 영업보상비, 주거이전비, 이주정착비, 이사비를 받을 수 있다.

반면 재건축은 영업보상비, 주거이전비, 이주정착비, 이사비를 받을 수 없지만, 시가를 반영하여 보상금을 책정해준다.

5. 보상을 받는 사람의 입장은?

결국 재개발이던, 재건축이던 보상을 받는 사람은 최대한 많은 보상을 받는 것이 중요한데, 결국은 본인 소유의 부동산이 얼마나 큰 가치가 있는지 증명하는 것이 가장 중요하다. 보상금을 어떻게 극대화할지 고민된다면 전문가와의 상담을 권하는 바이다.

재건축의 경우에는, 시세를 반영해 보상을 받는다고 하지만, 주변 시세가 계속 오르기 때문에 감정했을 때 시세의 90%정도여서 보상금이 충분치 않다고 여겨질 수 있다.

재개발의 경우에는, 보상금의 기준이 공시지가이기 때문에, 아무리 올려받으려고 해도 시세와 맞먹기가 어렵다. 또한 추가로 청구하여 받을 수 있는 보상금(영업보상비, 주거이전비, 이주정착비, 이사비)을 충분히 받을 수 있는지에 대한 문제도 남아있다. 특히 재개발 사업의 경우, 수용절차 신청기간이 정해져있기 때문에 기한을 놓치지 않는 것이 중요할 것이다.