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만약 내가 살고 있는 곳이 재개발/재건축 사업구역으로 지정되었는데,

재개발/재건축이 되기를 바라지 않는다면 어떻게 하는 것이 좋을까?

이런 개발 사업을 바라지 않는 분들 중에는, 사업구역에서 장사를 운영하고 있거나, 혹은 조망이 좋은 곳에 거주하는 주민, 대형 평형에서 거주하거나 월세 수입을 받는 분들이 있을 수 있다.

재개발/재건축을 원하지 않는다면 먼저는 조합설립에 동의하지 않아도 된다. 사업구역 내 75%의 주민들의 동의를 얻어야 조합설립을 할 수 있다.

그런데 이미 조합설립이 된 이후라면, 조합설립의 적법 여부를 따져볼 수 있겠다. 하자가 있다면 조합설립인가 취소 혹은 무효확인소송을 제기할 수 있다.

조합사업이 상식 밖의 운영방식으로 진행되고 있다든지, 절차적이나 형사적으로 문제가 있는 등 하자가 있을 수 있다. 그리고 조합원들의 의사가 제대로 반영되지 않은 경우에도 조합설립인가 취소 혹은 무효확인소송을 진행할 수 있다.

이 소송의 핵심은 조합설립 동의서의 적법성이다.

「도시 및 주거환경정비법」 제35조에서는 조합설립을 위하여 토지 등 소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상(재건축은 3/4이상)의 동의를 받아야 한다고 규정하고 있다. 이 조건을 만족시키지 않았다면 소송을 제기할 수 있다.

​그렇다면 조합설립인가 취소와 무효의 차이는 무엇일까?

취소는 하자가 명백하면 가능하다. 단 조합설립인가 이후 90일 이내로 소제기를 해야 한다.

무효는 하자가 중대하고, 명백해야 한다. 그만큼 입증의 부담이 큰데, 소 제기 기간에 대한 제약이 없다.

구체적인 사례는 아래에서 살펴보자.

1. 조합원이 작성한 동의서가 아니라, 조합에서 백지 동의서를 보충한 경우

: 조합설립인가를 취소할 수 있다. 이는 하자는 중대한데, 무효의 판단 주체인 행정청에서 볼 때, 보충권이 있는 자에 의해 보충되었는지를 판단하기 어렵기 때문에 명백하다고 보기가 어렵다.

2. 동의철회자의 철회의사가 반영되지 않은 경우

: 이런 경우도 백지 동의서와 마찬가지로 동의서의 효력이 부정되기에 취소할 수 있다.

3. 건물이 멸실된 자, 부적격자 등이 조합원 동의 대상에 포함된 경우

: 조합원 자격이 없는 자들이 조합원 동의 대상에 포함되었다면 조합설립인가 취소소송을 진행할 수 있다.

조합설립인가 취소 혹은 무효청구소송은 살펴봐야 할 상황들이 많기 때문에 이를 다투고자 한다면, 재개발/재건축 전문 변호사의 조언을 구해보도록 하자.