'헌법소원'에 해당되는 글 3건

국토교통부에서 ⌜도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령⌟(이하 공원녹지법 시행령) 개정안을 입법예고했다고 한다. 세부 일정이 아직 알려지지는 않았으나, 이 사안과 관련해서 많은 사람들이 관심을 보이고 있다. 도시공원일몰제, 도시자연공원구역과 관련한 문의들이 최근에 많아졌기 때문이다.

서울시에서는 도시공원 지정 시효가 올해 7월 해제되기 전, 공원녹지법 시행령을 개정하여 해당 토지에 대한 규제를 지속할 전망이다.

도시공원일몰제는 각 지역의 자치단체가 공원 설립을 위해 도시계획시설로 지정한 후, 20년이 지나도록 공원을 조성하지 않았을 때 도시공원에서 해제하는 제도이다. 그리고 헌법재판소의 결정으로 2020년 7월 1일부터 해당 토지에 대한 도시공원 지정 시효가 해제(일몰)되는 것이다.

해당 토지의 소유자 입장에서는 답답할 노릇이다. 20년 동안 보상 한 푼 없이 재산권 행사도 못하고 있었는데, 이 시점에서 해당 토지를 도시자연공원구역으로 지정한다는 것은 재산권에 대한 명백한 침해이다.

현 공원녹지법에 의하면, 도시공원보다 도시자연공원구역이 더 재산권 행사가 어렵다. 도시자연공원구역에서는 토지소유자의 건축물 건축, 용도변경, 토지형질변경, 토지분할, 벌채, 물건 적치 등이 금지되기 때문이다.

그리고 공원녹지법 시행령 제34조에 따르면, 도시자연공원구역에서는 개별공시지가가 그 토지가 소재하는 지역의 동일한 지목 개별공시지가 평균치의 50% 미만, 혹은 토지사용이나 수익이 불가능할 때만 매수할 수 있다. 따라서 그 실효성이 거의 없고, 재산세 감면 혜택도 없다.

이런 상황이기 때문에 국토교통부에서는 공원녹지법 시행령을 개정하려고 하는 것이다. 개정안의 골자는 개인의 재산권 확대이다.

개정안에 따르면 실내체육관, 도서관, 보건소, 주차장 등 설치할 수 있는 시설 범위가 늘고, 시행할 수 있는 사업도 확대된다. 그리고 토지소유자가 매수청구를 하는 토지에 대한 판정 기준도 50% 미만에서 70% 미만으로 완화된다고 한다.

하지만 이런 개정에도 불구하고, 개인의 재산권을 침해한다는 논란을 완전히 잠재우기에는 어려워 보인다. 따라서 이와 같은 상황에 놓여 있다는 전문가의 조언을 받아 행정소송이나 헌법소원 등의 방법을 고려하여 대처하는 것이 필요할 것이다.

도시공원일몰제와 관련하여, 많은 분들이 본 법인에 문의를 주고 계신다. 오늘은 서울시에서 장기미집행 도시공원을 도시자연공원구역으로 재지정하는 것에 대해서 상황을 정리해보고자 한다.

토지소유자는 자신의 토지를 개발하고자 한다. 도시라면 더욱이 수익이 높을 것이기 때문에 더 개발하고자 할 것이다. 그런데 만약 이에 대한 규제를 하지 않는다면, 도시는 무분별한 개발로 도시환경이 열악해지고, 대표적으로 도시에서 수익이 되지 않는 ‘공원’은 찾아보기 힘들 것이다.

이러한 공공성을 고려하여, 우리나라는 일정 인구수 이상이 거주하는 곳에는 공원을 조성하도록 법에서 명시하고 있다. 또한, 해당 지방자치단체의 권한으로 공원을 위한 구역을 지정한다.

그리고 공원 조성을 위한 구역을 지정할 때 사유지 또한 해당 구역으로 지정할 수 있다. 왜냐하면 재산권의 행사는 개인의 자유이지만, 공공성을 고려할 때 재산권 행사에 일부 제약을 할 수 있기 때문이다.

이런 맥락에서, 개인 소유의 땅이 공원 조성을 위한 구역으로 지정되었는데, 문제는 이에 합당한 보상이 전혀 이뤄지지 않는다는 것이다. 실제, 도시계획관리시설로 지정해놓고 수십 년간 개발도 안되고 보상도 진행되지 않았다.

그래서 약 20년 전 헌법재판소에서는 장기미집행 도시계획시설에 관해 헌법불합치결정을 내렸다. 따라서 20년 넘게 도시계획시설이 실제로 진행되지 않으면 도시계획관리시설 지정 효력이 상실된다.

그리고 최근에 도시공원일몰제 관하여 논란이 되는 이유는 곧 그 20년의 기간이 다 되어가고 있기 때문이다. 그 기간이 지나게 되면, 도시계획관리시설로 지정된 구역들이 해제되고, 해당 토지에서는 무분별한 난개발이 이뤄질 가능성이 높다.

그래서 서울시에서는 장기미집행 도시공원을 도시자연공원구역으로 재지정하려는 도시관리계획변경 결정안을 발표하였다. 도시자연공원구역은 기존의 도시공원과 유사한데, 이전과 마찬가지로 개인의 재산권이 제한되기 때문에 문제가 많다고 볼 수 있다.

​게다가 도시자연공원구역은 20년이라는 기간의 제한도 없기 때문에, 보상을 언제 받을 수 있을지 누구도 장담할 수 없다.

도시가 난개발이 되는 것을 방지하고 우리 모두에게 공원이 필요한 것은 사실이나, 20년 이상 심각하게 개인의 재산권을 침해하는 것은 분명히 잘못된 부분이다. 이와 관련해서 법적으로 충분히 다툴 만한 여지가 있다.

행정소송이나 헌법소원을 통해 개인의 재산권을 지킬 수 있다. 20년 가까이 재산권을 침해당하는 억울한 상황이라면, 전문 변호사의 도움을 받아 문제를 해결할 것을 권하는 바이다.

지난 8월 12일, 국토교통부에서는 민간택지 분양가상한제 적용기준을 개선하겠다고 발표했다. 이는 특히 재개발, 재건축을 진행하고 있는 많은 현장에서 논란이 되고 있다.

분양가상한제는 1999년 분양가 자율화 이후, 천정부지로 솟은 분양가 논란과 가격 급등으로 2005년 3월 재도입되었다.

“분양가상한제”란 민간택지에서 적정 수준의 분양가가 책정될 수 있도록 상한선을 두는 규제이다. 표준건축비와 택지비만큼만 분양가를 책정할 수 있는데, 이를 통해서 주택시장 안정 및 내 집 마련 부담을 완화할 수 있는 순기능을 가지고 있다.

그런데 왜 논란이 되고 있나?

재개발, 재건축 사업에서 분양의 2가지 종류가 있다.

첫째, 조합원들이 받는 ‘조합원 분양분’,

둘째, 일반인들에게 자유롭게 분양할 수 있는 ‘일반분양분’이다.

분양가상한제는 조합원 분양분뿐만 아니라 일반분양분에도 적용이 된다. 보통은 일반분양으로 사업수익을 내는 구조인데, 일반분양가의 상한선이 표준건축비와 택지비만큼으로 정해져버렸으니 재개발, 재건축 사업의 수익성에 급격한 타격을 입게 될 수밖에 없다. 또한, 조합원들의 분담금 또한 증가할 수밖에 없다. 재개발, 재건축 사업이 큰 부담만 되고 수익은 잘 나지 않는 구조로 바뀌면서 재개발, 재건축 사업시장이 많이 줄게 될 것이다.

서울같은 경우에는 거의 개발이 됐기 때문에, 새롭게 주택을 공급할 수 있는 땅이 거의 없다. 그래서 서울에서는 재개발, 재건축을 통한 주택공급이 거의 전부인데, 새롭게 주택 공급할 수 있는 방법은 재개발, 재건축에서도 일반분양뿐이다.

서울의 메인 신규주택공급처가 재개발, 재건축사업의 일반분양인데, 분양가상한제로 재개발, 재건축 사업 자체가 타격을 입게 된다. 이럴 경우, 주택공급 자체가 줄어드는 상황이 된다.

또한, 재개발, 재건축 조합원의 경우,

내 돈 들여서 내 집을 다시 지으려고 하는데, 더 많은 분담금을 지불하게 되는 것과 사업수익성이 악화되어서 사업 진행에 차질이 생기는 등, 조합원들의 재산권을 침해하는 문제가 생긴다.

재개발, 재건축 사업의 경우, 더 논란이 되는 것은...

이미 진행되고 있는 재개발, 재건축 사업에도 분양가 상한제가 적용된다는 것이다.

사업시행계획인가, 관리처분계획인가를 받고, 실제로 철거와 이주를 진행하고 있더라도, “입주자 모집공고”를 내기 전이라면 분양가상한제가 적용된다. 관리처분계획인가를 받을 때 분양계획에 대한 내용이 포함되어 있고, 이에 따라 조합원들의 분담금도 결정된다. 그런데, 이런 경우에도 분양가상한제가 적용된다면, 조합원 분담금이 커질 수밖에 없는 것이다.

이런 이유로, 분양가상한제가 재개발, 재건축 조합원들의 재산권(헌법 제 23조)을 침해한다는 이야기들이 많다.

그렇다면, 분양가상한제가 헌법소원 위헌 판결을 받을 가능성이 있을까?

그 가능성을 점쳐보기 위해서, 진정소급입법과 부진정소급입법에 대해 이해해야 한다. 첫째, 진정소급입법은 새로운 법을 만들었을 때, 이 법을 이미 종료된 사실관계, 혹은 법률관계에 다시 적용하는 것을 말한다. 둘째, 부진정소급입법은 현재 진행 과정 중인 사실관계나 법률관계에도 새로운 법이 영향을 미치는 것이다.

부진정소급입법의 경우, 침해받는 법익보다 공익이 클 때 예외적으로 허용된다.

재개발, 재건축 사업의 경우, 사업이 진행되는 과정에 법 적용을 받기 때문에 부진정소급입법에 해당한다.

따라서, 분양가상한제가 헌법소원 위헌인지 아닌지 결정하려면, 공익이 사익보다 큰지 따져봐야 할 것이다. 여기서 공익은 집값 안정화, 무주택자 보호일 것이고, 사익은 개인의 재산권일 것이다.

이와 비슷한 사건이 과거에도 있었다.

2008년 임대주택을 의무적으로 건축해야 하는 비율이 급격히 상승했을 때, 재개발, 재건축 사업의 수익성이 떨어지는 상황이 있었다. 이때 헌법소원을 제기했었는데 합헌결정이 났다.

합헌결정의 이유에는 법률의 공익성이 명확하기도 했지만, 재개발, 재건축 조합은 임대주택 건축 비율을 더 낮춘다는 특례가 있었기 때문이다.

그러나 분양가상한제는 특례도 없고, 주택가격을 안정화 시킨다는 공익도 모호한 측면이 있다. 왜냐하면 공급 자체가 줄기 때문에, 상대적으로 수요가 증가하여 가격상승이 예상되기 때문이다.

분양가상한제가 개인의 재산권을 침해하는 부분에 있어서 위헌 가능성이 있지만, 확실히 이렇다, 결론을 내리기에 애매한 부분이 있다.

분양가상한제가 뜨거운 이슈이다.

재개발, 재건축 사업에서 이 이슈로 인해 어떤 어려움이나 곤란이 있다면 재개발, 재건축 전문 변호사의 조언을 구하는 것도 하나의 방법이겠다.