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만약 내가 살고 있는 곳이 재개발/재건축 사업구역으로 지정되었는데,

재개발/재건축이 되기를 바라지 않는다면 어떻게 하는 것이 좋을까?

이런 개발 사업을 바라지 않는 분들 중에는, 사업구역에서 장사를 운영하고 있거나, 혹은 조망이 좋은 곳에 거주하는 주민, 대형 평형에서 거주하거나 월세 수입을 받는 분들이 있을 수 있다.

재개발/재건축을 원하지 않는다면 먼저는 조합설립에 동의하지 않아도 된다. 사업구역 내 75%의 주민들의 동의를 얻어야 조합설립을 할 수 있다.

그런데 이미 조합설립이 된 이후라면, 조합설립의 적법 여부를 따져볼 수 있겠다. 하자가 있다면 조합설립인가 취소 혹은 무효확인소송을 제기할 수 있다.

조합사업이 상식 밖의 운영방식으로 진행되고 있다든지, 절차적이나 형사적으로 문제가 있는 등 하자가 있을 수 있다. 그리고 조합원들의 의사가 제대로 반영되지 않은 경우에도 조합설립인가 취소 혹은 무효확인소송을 진행할 수 있다.

이 소송의 핵심은 조합설립 동의서의 적법성이다.

「도시 및 주거환경정비법」 제35조에서는 조합설립을 위하여 토지 등 소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상(재건축은 3/4이상)의 동의를 받아야 한다고 규정하고 있다. 이 조건을 만족시키지 않았다면 소송을 제기할 수 있다.

​그렇다면 조합설립인가 취소와 무효의 차이는 무엇일까?

취소는 하자가 명백하면 가능하다. 단 조합설립인가 이후 90일 이내로 소제기를 해야 한다.

무효는 하자가 중대하고, 명백해야 한다. 그만큼 입증의 부담이 큰데, 소 제기 기간에 대한 제약이 없다.

구체적인 사례는 아래에서 살펴보자.

1. 조합원이 작성한 동의서가 아니라, 조합에서 백지 동의서를 보충한 경우

: 조합설립인가를 취소할 수 있다. 이는 하자는 중대한데, 무효의 판단 주체인 행정청에서 볼 때, 보충권이 있는 자에 의해 보충되었는지를 판단하기 어렵기 때문에 명백하다고 보기가 어렵다.

2. 동의철회자의 철회의사가 반영되지 않은 경우

: 이런 경우도 백지 동의서와 마찬가지로 동의서의 효력이 부정되기에 취소할 수 있다.

3. 건물이 멸실된 자, 부적격자 등이 조합원 동의 대상에 포함된 경우

: 조합원 자격이 없는 자들이 조합원 동의 대상에 포함되었다면 조합설립인가 취소소송을 진행할 수 있다.

조합설립인가 취소 혹은 무효청구소송은 살펴봐야 할 상황들이 많기 때문에 이를 다투고자 한다면, 재개발/재건축 전문 변호사의 조언을 구해보도록 하자.

관리처분계획은 재개발, 재건축 사업에서 기존의 부동산을 어떻게 처분하고 관리할 것인지, 분양신청은 어떻게 진행할 것인지, 어떤 아파트를 어떻게 분양해줄 것인지 등에 대한 총체적인 계획이다.

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따라서 관리처분계획은 매우 중요한데, 이 계획에 하자가 있다면 손해를 크게 보는 사람이 다수 발생할 가능성이 높다.

재개발 구역 내에 아파트를 소유자 A가 있다고 가정해보자.

A는 분양신청을 했지만, 이후 현금청산자가 되고 싶어졌다. 그런데 알고 보니 분양신청 기간이 연장되었다고 하는데, 안내받은 것이 아무것도 없었다.

A가 만약 그 사실을 알았다면 그때 분양신청철회를 할수 있었을 텐데 그러지 못하였다. 그렇다면 A는 현금청산을 하지 못하고 분양을 받아야만 할까?

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현장에서 조합원 자격을 두고 관리처분계획의 하자 분쟁이 일어나는 경우가 많다.

위와 같은 경우라면 법적으로 어떻게 대응할 수 있을까?

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관리처분계획의 위법성을 다퉈볼 수 있다. 분양신청의 기회가 제대로 주어지지 않았음을 주장하여, 현금청산자나 분양신청자로 기재가 된 것에 오류가 있음을 주장해 볼 수 있다.

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그리고 행정법상 관리처분계획인가는 ‘행정작용’에 해당한다.

그 하자에 대해 다투려면 취소 또는 무효확인을 구하는 방법으로 하여야 하는데, 대법원 판례에 의하면, 행정처분에 하자가 존재하고 그 하자의 정도가 1) 중대 또는 명백하다면 취소 사유에 해당하고, 2) 중대하고 동시에 명백하다면 무효 사유에 해당한다.

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다만, 분양신청 기간 연장의 안내를 받지 못하여 분양신청자였다가 현금청산자가 되고 싶으나 그러하지 못한 경우, 현금청산자였다가 분양신청을 받고 싶어졌으나 그러하지 못한 경우에 취소 사유로 볼 것인지, 무효 사유로 볼 것인지에 대해서는 아직 대법원 판례가 확립되지는 않았다.

그렇다 하더라도 일단 위와 같은 상황이라면 분양신청 기간 연장이 있었는지, 있었다면 연장 기간이 제대로 통지되었는지를 확인해보고, 통지가 제대로 이루어지지 않았다며 이에 대해 다투어볼 여지가 있다. 관리처분계획 자체의 취소나 무효를 구하기 위해서는 분양신청 기간 통지의 하자 등 관리처분계획의 기반이 되는 사항들에 하자가 없는지 살펴보는 것이 필요한 것이다.

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단, 주의할 점은 관리처분계획 하자를 다툼에 있어 취소 사유를 주장한다면, 관리처분계획 인가 후 90일 내에 진행해야 한다는 제소 기간이 있다는 점이다. 이러한 제소 기간을 놓쳐버리면 법으로 다투어볼 기회조차 잃어버리게 된다.

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실무상, 관리처분계획의 하자를 다투다 보면 조합측에서 먼저 협상을 제안하는 경우도 있다. 의외로 쉽게 일이 해결되는 경우도 있는 것이다.

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그러니 관리처분계획에 문제가 있다고 생각되면, 처음부터 포기하지 말고, 일단 관리처분계획에 어떠한 구체적인 하자가 있는지, 있다면 무효로 다투어볼 것인지 아니면 취소로 다투어볼 것인지에 대하여 전문가인 변호사와 함께 논의해보시기 바란다.

최근 코로나19 사태로, 정부에서 ‘사회적 거리두기’ 슬로건을 내세우며 많은 사람들이 모이지 않도록 권장하고 있다. 따라서 다수의 사람들이 모일 수밖에 없는 재개발, 재건축 조합의 총회에서 직접참석기준에 대해서 말하고자 한다.

원칙적으로는 재개발, 재건축 조합 총회를 할 때 전원이 참석해야 한다. 그러나 코로나19로 조합원 참석률이 저조하면 총회를 진행하기가 불가능하다.

왜냐하면 「도시 및 주거환경정비법」 (약칭: 도시정비법)의 적용을 받기 때문이다.

도시정비법에 따르면 일반적 총회 의결 시 조합원의 10% 이상, 특정한 총회 의결 시 조합원의 20% 이상이 직접 출석을 해야 한다. 예를 들어, 창립총회, 사업시행계획서의 작성과 변경, 관리처분계획의 수립과 변경 등을 의결하는 총회가 여기에 해당한다.

제45조(총회의 의결)

⑥ 총회의 의결은 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석하여야 한다. 다만, 창립총회, 사업시행계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다.

재개발, 재건축 사업을 진행할 때는 조합원들에게 서면동의를 받아서 사업을 진행하는 것이 일반적이고, 조합이나 업무대행사가 원하는 방향으로 사업이 진행되는 경우가 많다. 조합원 다수는 수익에 대해서만 관심이 있기 때문에 적극적으로 사업에 개입하지 않고 있다가, 후에 문제가 생겨서 소송이 생기기도 한다.

재개발, 재건축 사업을 진행하며 생기는 분쟁을 예방하고자 모든 총회에서 적어도 10%, 중요한 총회에서는 20% 이상의 조합원이 출석해야 한다는 조항이 생겼다.

하지만 재개발, 재건축 사업은 많은 사람들이 모여서 진행하는 것이기 때문에 최근처럼 전염병이 유행하는 상황이라면 총회를 진행하는데 문제가 있다. 전자투표를 도입해야 한다는 논의도 있지만, 현재로서는 도입이 어려운 실정이다.

따라서 조합총회를 연기하는 것을 추천한다. 총회는 언제든 미룰 수 있고, 총회를 열었지만 성원이 되지 않으면 저절로 연기될 수도 있다.

보통은 정기총회가 3월에 진행되지만, 큰 문제가 없다면 4,5월에 미뤄서 진행하는 것이 좋겠다.

만약 조합원인데 3월에 진행되는 총회를 불참한다면, 의사표시로 조합에 내용증명을 보내 총회를 연기하자고 하면 되겠다. 재개발, 재건축 조합총회 시 직접 참석 기준이 있기에 이런 부분 참고하여 진행하는 것이 바람직할 것이다.

재개발·재건축 사건을 진행할 때, 조합임원에 관하여 문의하는 분들이 꽤 있다. 오늘은 재개발·재건축 조합의 임원에 대해 이야기하고자 한다.

「도시 및 주거환경정비법」 제41조 및 같은 법 시행령을 살펴보면 조합에 조합장 1명과 이사(3명 이상, 토지등소유자가 100인 초과 시 5명 이상), 감사(1명 이상 3명 이하)를 두도록 규정하고 있다.

조합 임원의 자격 조건은 무엇일까?

원래 조합 임원에 대한 자격 요건은 표준정관 외 별도의 규정이 따로 없고 「도시 및 주거환경정비법」 위반 시 5년간의 임원 자격 제한만 존재했다. 그러나 2019년 4월 23일 「도시 및 주거환경정비법」이 개정되었는데, 재개발·재건축 비리 근절을 위해 조합 임원의 자격 및 결격사유 강화 등의 내용을 포함하고 있다.

개정된 도정법 제41조를 살펴보면 조합 임원은 다음과 같은 어느 하나의 자격을 가지고 있어야 한다.

1. 정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주 기간이 1년 이상일 것

OR

2. 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지(재건축사업의 경우에는 건축물과 그 부속토지를 말한다)를 5년 이상 소유하고 있을 것

첫번째 거주요건은 거주기간 1년을 연속적인 거주로 볼 지, 비연속적인 거주로 볼 지에 대한 논란이 있다. 이와 관한 대법원 판례가 있지는 않지만 하급심 판례에 따르면 총 거주기간이 1년을 충족하면 조건을 만족하는 것으로 판단한다.

두번째 조건을 살펴보면, 반드시 명의를 소유하고 있지 않더라도 경제적 이해관계를 함께하는 가족 관계자 중 한 명이 사업부지 내에 5년 이상 건축물 또는 토지를 소유하고 있었을 경우, 그 가족 구성원에 한하여 임원 자격을 인정하고 있다.

조합장의 경우에는 앞서 언급한 두 가지 조건 외에 임기 중(선임일~ 관리처분계획 인가일) 해당 구역 내 거주요건이 추가된다.

법률 상담 하나를 소개하고자 한다. 상담의뢰인A는 모 재건축 조합원이었는데, 해당 조합이 사업시행인가와 관리처분계획인가까지 다 받았는데, 이후 장기간 사업 진행이 보류된 상황이었다고 한다. 결국은 조합원들끼리 합의하여 조합을 해산 후 청산까지 다 마무리했다고 한다.

그런데 시공사에서 사업을 자체적으로 진행하고 싶다고 하는데, 시공사에서 사업을 진행할 때 기존의 인허가들이 유효한지에 대해 문의하셨다.

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재건축사업 시행 주체가 재건축 조합에서 시공사로 바뀌면 사업에 대한 인허가가 그대로 유효할까?

그렇지는 않다. 만약 해당 인허가가 시행 주체가 달라져도 유효했다면, 시공사에서 바로 착공에 들어갈 수 있었겠지만, 현실에서는 불가능하다.

이미 받은 인허가는 재건축 조합에게 내준 것이기 때문에, 시공사가 민영개발사업을 추진하고자 한다면 토지매입부터 진행하여야 한다.

사업시행인가는 정비사업시행자가 추진하는 정비사업 관련 내용을 시장이나 구청장 등이 최종 확정하고 인가하는 행정 절차를 뜻한다.

관리처분계획은 정비사업시행자가 분양신청기간이 종료된 때 수립하는 대지 및 건축시설에 관한 관리 및 처분에 관한 계획을 말한다. 사업시행자는 분양신청기간이 종료되면 분양 관련 사항, 정비사업비 추산액, 세입자 손실보상과 관련된 사항 등이 포함된 관리처분계획을 수립하고, 시장·군수 또는 자치구의 구청장에게 인가를 받아야 한다.

위의 과정을 재건축 조합에서 진행한 것이기 때문에 시공사는 자체적으로 위의 절차들을 새롭게 밟아야 할 것이다.

도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)이 2017년에 많이 개정되었다. 개정된 내용 중에 하나를 살펴보면 다음과 같다.

법 개정 이전에는 원래 분양통보를 할 때, 관리처분계획 인가신청을 하기 전에 분양계획을 만들고 분양통보도 해야 했다. 그리고 이때에 시공사를 정하도록 법에 명시되어 있었다. 그러나 2017년 개정 이후로 이와 관련한 조항이 삭제 되었다.

개정된 도정법에 의하면, 관리처분계획에는 분양계획, 개략적인 분담금, 시공사와의 공사도급계약서 등이 포함되어 있어야 한다. 결국에는 시공사가 정해진 뒤에야 관리처분계획을 작성하고 인가받을 수 있다.

만약 A라는 재개발 조합이 만든 관리처분계획에 공사대금이나 개략적인 분담금이 명시되어 있지 않다면, A조합의 관리처분계획은 인가받기가 어렵다. 그리고 그러한 내용들이 관리처분계획에 명시되지 못한 이유는 아마도 시공사가 아직 선정되지 않았기 때문일 것이다.

시공사가 정해져야, 공사 도급계약도 진행될 수 있고, 그 계약 내용에 따라 전체 공사비와 조합원들의 분담금까지 정해질 수 있기 때문이다. 따라서 시공사가 선정되지 않은 상황이라면, 그 상황에서 관리처분계획인가 신청은 받아들여지지 않을 가능성이 크다.

따라서 시공사가 결정되지 않은 상황에서 인가받은 관리처분계획은 구체적인 공사대금이나 개략적인 분담금이 정해지지 않았기 때문에, 위법하다고 볼 수 있고 이는 무효 사유에 해당한다. 관리처분계획 자체가 무효가 될 수 있다.

만약 이와 비슷한 상황에서 관리처분계획인가가 되었다면, 그 인가에 대해서 무효를 두고 법적 대응을 진행할 수 있다.

이와 같은 상황에 놓여있다면, 재개발, 재건축 전문 변호사에게 구체적인 조언을 구하는 것이 좋겠다.

본래 남의 물건을 함부로 부수거나 고장 내는 등 손괴할 경우 형법상 재물손괴죄에 해당한다. 재건축 사업과 관련해서도, 명도소송이 아직 끝나기도 전에 부동산을 철거해버리면 재물손괴죄일까?

형법 제366조 (재물손괴죄 등)

타인의 재물, 문서 또는 전자기록등 특수매체기록을 손괴 또는 은닉 기타 방법으로 기 효용을 해한 자는 3년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다.

이런 경우 재물손괴죄에 해당한다. 명도소송이 아직 끝나지도 않았는데 부동산에 대한 철거를 진행한다면 형법에 위배되어 처벌을 받을 수 있다. 대법원 판례를 보면 조합이 명도를 다 받고 난 뒤에 철거를 진행하는 것이 원칙적으로 맞다고 볼 수 있다.

이와 관련한 대법원 판결이 있었다. 조합장이 철거업체를 동원해 철거를 진행하였고, 해당 부동산의 소유주는 조합장을 재물손괴죄로 형사 고소하였다. 대법원의 판결은 무죄였다. 법원은 형법상 범죄행위라도 사회상규에 위반되지 않으면 처벌되지 않는다는 규정이 적용되어 위법성이 조각된다고 판단한 것이다.

그런데 이 판례로 인해, 많은 조합에서 아무 때나 철거를 진행해도 된다고 잘못 생각하는 경우가 있다. 그런데 주의해야 할 것은 위의 사례는 조합이 이미 등기소송과 명도소송을 승소하고, 명도소송의 피고인 소유주가 항소해서 재판을 진행하는 도중에 철거가 이뤄진 것이다. 가집행하여 명도까지 완료되고 집도 비워진 상황에서 진행되었던 철거였다.

따라서 명도가 완료된 상황에서 철거가 진행된 것이기 때문에 재물손괴죄에 대한 위법성이 조각된다. 만약 명도가 완료되지 않은 상황에서 철거했다면 재물손괴죄가 성립된다고 볼 수 있다.

덧붙여서, 대법원 판례에 따르면,

재건축 조합의 정관에 규정된 조합원의 의무에 동의한다는 동의서를 조합원이 제출하였고, 정관에는 조합원은 조합의 건축물 철거에 응할 의무가 있다는 규정이 있을지라도,

재건축 조합이 법적 절차를 따르지 않고 자력으로 건축물을 철거하는데 사전승낙을 받았다고 볼 수 없다고 한다. (대법원 2007. 9. 20. 선고 2007도5207판결)

복잡하지만 핵심은, 조합이 명도청구소송이 진행 중인데 철거를 진행한다면 형법상 재물손괴죄에 해당한다는 것. 가집행 붙은 판결을 받아 명도가 완료된 후에는 확정되지 않아도 철거할 수 있다는 점이다. 만약 이와 관련하에 복잡한 문제에 얽혀있다면 전문 변호사의 조언을 구해보자.

상가를 재건축할 때, 철거로 인해 임차인을 나가게 할 수 있다. 이것이 상가건물 임대차보호법 제10조에 명시되어 있는데, 단, 임대차계약을 체결할 때부터 재건축을 할 수 있다는 것을 알려준 경우에만 가능하다.

본 법인에 상담을 요청한 의뢰인 중 한 명은 이와 관련한 문제를 겪고 있었다.

의뢰인은 서울에서 직업훈련 학원을 운영하는 원장님이었다. 영등포에서 10년 넘게 학원을 운영하다가, 눈여겨 본 좋은 위치의 건물로 이전하였고, 인테리어 비용으로 2, 3억을 지불하였다고 한다.

그런데 이사한 지 1년 만에 건물주가 재건축을 이유로 나가라고 통보를 한 것이다. 의뢰인은 3년을 계약했는데 이런 상황이 당황스러웠다.

의뢰인은 나가기 어려운 입장을 건물주에게 밝혔는데, 건물주는 오히려 단전, 단수, 엘리베이터 사용금지, 주차장 폐쇄 등을 이야기하며 영업방해를 하였다. 건물관리인을 위협감을 주는 사람으로 바꿔 안좋은 분위기를 조성하기도 하였다.

이 사례의 경우에는 건물주가 미리 재건축에 대한 사실을 고지하지 않았으므로 의뢰인에게 무작정 나가라고 할 수 없고, 그에 상응하는 보상금을 지급해야 한다. 본 법인은 이 사건에 대해서 보상금 협상, 영업방해에 따른 형사고소, 영업방해 금지 가처분 신청 등을 통해 대응할 예정이다.

법률적으로 보면, 단전, 단수 등으로 영업방해를 하는 것은 모두 불법행위이다. 따라서 이에 대해 영업방해 금지 가처분 신청을 할 수 있고, 가장 중요한 것은 상가건물 임대차보호법에 따라서 의뢰인에게는 10년 동안의 계약갱신요구권이 인정된다는 것이다. ​

건물주가 재개발이나 재건축을 이유로 나가라고 할 때, 상가건물 임대차보호법에 명시된 10년 계약갱신 요구를 주장할 수 있다. 그리고 꼭 나가야 하는 상황이라면 그에 맞는 보상금을 받아야 할 것이다. 재개발 사업이라면, 홍보비, 인건비, 이전비용 등 영업 보상을 다 받을 수 있다.

만약 비슷한 상황에 놓여 있다면 그에 상응하는 보상금을 받을 수 있도록 전문가의 조언을 구하는 것을 권한다.