'재건축 재개발: 사업진행절차분쟁'에 해당되는 글 37건

우리 법무법인 의뢰인은 당황스러운 일을 겪어 법무법인 정의에 방문 하였다.

의뢰인분이 사는 지역이 재건축 사업구역으로 지정되었고 우리 의뢰인은 분양신청보다 현금청산이 유리하다 생각하여 현금청산자가 되기 위해 1차 분양신청기간 때 분양신청을 하지 않았다.

하지만 생각을 해보니 분양신청이 좀 더 이득이 있어 분양신청을 다시 하려고 했으나 조합은 신청기간이 지나 다시 조합원의 지위를 회복해줄 수 없다고 하였다.

2차 분양신청기간에 분양신청을 하고 조합원이 될 수 있는 기회가 있었지만, 조합에서는 2차 분양신청 기간을 우리 의뢰인에게 명확히 통지하지 않았고 분양신청 마감 후 그대로 관리처분계획 인가를 받았다고 한다.

의뢰인은 과연 다시 분양신청을 할 수 있을까?

분양신청기간의 연장을 통지받지 못하였다는 이유로 관리처분계획 일부무효확인 또는 취소소송을 제기해볼 수 있다.

만일 정씨가 관리처분계획 일부무효확인 또는 취소소송에서 승소한다면 조합은 관리처분계획 변경 총회를 다시 열고 변경인가도 다시 받아야 할 것이다.

관리처분계획에 위법사유가 있으면?

조합원 또는 현금청산자 입장에서 관리처분계획에 위법사유가 있는 대표적인 경우는 세가지가 있다.

1) 분양신청을 받고 싶은데 조합이 분양신청에 대해 통지를 해주지 않아 분양신청기간을 인지하지 못한 경우

2) 현금청산을 받고 싶은데 관리처분계획에 분양신청자로 기재되어 있는 경우, 또는 2차 분양신청기간에 신청하지 않고 현금청산자가 될 수 있었는데 조합이 신청기간 연장사실을 통지해주지 않아 계속 조합원으로 남아있게 된 경우

3) 조합이 추정분담금 통지를 해주지 않고 조합설립인가 또는 관리처분계획 인가가 난 경우

이런 세가지 경우는 모두 관리처분계획에 위법사유가 있으므로 취소 또는 무효를 다투어볼 수 있다

만약 관리처분계획취소 또는 무효확인소송을 제기한 사람이 승소한다면, 조합 입장에서는 관리처분계획 총회를 다시 열어야 하며 관리처분계획 인가도 다시 받아야 한다. 그렇게 된다면 시간이 많이 소요된다. 그렇기에 관리처분계획 취소소송 또는 무효소송이 제기된 많은 경우에 조합은 당사자와의 협의를 시도하는 경우가 있다.

재건축, 재개발 사업 진행에 있어 분양신청자가 되고 싶은데 자신이 포함되지 않았거나, 현금청산자가 되고 싶은데 분양신청자로 확정되어버렸거나 하다면, 그리고 그렇게 된 데에 조합측의 중대하거나 명백한 실수가 있었다면 관리처분계획 무효 또는 취소를 다투어볼 수 있다.

만약 당신이 이런 상황에 놓여있다면 자신의 사례가 관리처분계호기 무효 또는 취소를 다투어볼 여지가 있는지에 대해 재개발 재건축 전문가인 법무법인 정의 와 함께 논의해보자

어린이집, 유치원, 종교, 법당 같은 공익적 사업을 운영하다가 그 지역이 재개발 또는 재건축 정비사업 구역으로 지정되면 정비사업기간 동안 건물과 토지를 비워주어야 하는 경우가 있다.

도시계획에 따라 정비사업이 끝난 후 기존 시설 운영자가 다시 사업을 영위할 수 있도록 조합으로부터 대체부지를 제공받을 수 있다. 이를 법률용어로 대토보상이라고 한다.

현재 재개발 정비구역에서 유치원을 운영하고 있지만 조합이 대토보상을 거부하고 있다며 법무법인 정의를 찾아와 대응방안을 상담한 의뢰인의 사례이다

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우리 의뢰인은 2005년에 어린이집을 개원하여 운영하였다. 그러나 2008년에 어린이집이 재개발 정비구역으로 편입되었고 정비구역으로 편입된 후에도 계속 어린이집을 운영하다가 2011년에 시설과 인력을 그대로 유지한 채 어린이 집에서 유치원으로 업종을 전환했다고 한다.

의뢰인은 개발구역 편입으로 인한 수익감소에도 불구하고 지속적으로 유치원을 운영하고 있었다. 그리고 조합과 구청의 재개발 후 어린이집의 대체부지 제공을 구두로 약속을 한 사실도 있었다.

하지만 사업시행계획인가 단계에서 의뢰인의 유치원이 정비구역지정 당시 유치원이 아닌 어린이집이었고, 어린이집은 대토보상의 대상이 아니라는 조례를 근거로 대토보상을 거부하는 내용을 사업시행계획에 포함하여 제출하였고 심사기관인 시에서는 이를 승인해버렸다는 것이다.

물론 법으로 따지자면 조합의 주장이 맞다 정비구역 지정 당시 의뢰인은 유치원이 아닌 어린이집을 운영하고 있었기 때문이다.

하지만 정비구역 이전부터 어린이집을 운영하였고 정비구역 지정 이후 유치원으로 전환한 후에도 8~9년간 지속적으로 운영했는데도 대토보상을 받지 못하고 마치 재개발이 완료된 이후 대규모 아파트가 들어선 곳에 대토보상을 계획적으로 노려 간판만 바꿔 단 사람처럼 당하니 의뢰인으로서는 억울할 수 밖에 없는 것이다.

법무법인 정의는 위와 같은 경우 사업시행계획인가에 대한 취소 또는 무효확인 소송을 제기할 수 있다고 판단된다. 의뢰인의 어려운 상황을 구제하기위해 3가지를 주장 하였다.

첫 번째, 신뢰보호의 원칙​이다 구청과 조합은 애초에 의뢰인에게 정비사업 전 대토보상을 구두 약속한 사실이 있다. 구두 약속에 따라 이를 신뢰한 의뢰인에게 대체부지 제공의 이행을 주장하였다.

두 번째, 평등의 원칙이다 처음부터 유치원을 운영하던 사람이나 어린이집을 운영하다가 물적, 인적 시설을 유지한 채 간판만 유치원으로 전환한 사람은 사실상 같기에 차별하지 않고 동등하게 대우해야 한다는 것이다.

마지막으로 비례의 원칙은 의뢰인은 조합과 구청의 약속을 믿고 어린이집에서 유치원으로 전환한 뒤 재개발을 원인으로 수익 감소를 감수하고 했던 사업을 대체부지를 제공하지 않는 것은 지나치게 가혹한 것이라는 주장이다

막연하게 방법이 없어 보여도 법적 논리에 비추어 살펴보면 대응 방법을 찾을 수 있다. 위와 같은 어려움을 겪고 있다면 전문 변호사와 함께 상담 진행을 추천한다.

분양신청 기간이 연장된 사실을 통지받지 않아서 현금청산인이 되어버리는 황당한 경우가 실제로도 발생하곤 한다.

법무법인 정의의 의뢰인 역시 그러했다.

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도시정비법 시행령에 정비사업 진행 시 일반적인 분양신청 기간 이후 20여 일간 분양신청 연장 기간을 별도로 두기로 되어 있다.

의뢰인분의 예시로 의뢰인 분이 속해있는 조합은 이 분양신청 연장 기간을 조합 홈페이지나 게시판에 공지하였지만, 조합원 개별 통지를 하지는 않았다고 한다.

우리 의뢰인은 처음부터 분양신청을 하지 않았지만, 사업성도 좋고 종합적으로 봤을 때 이윤이 있어 분양신청 연장 기간에 다시 분양신청을 하여 조합원이 되려고 했으나 그러나 분양신청 기간을 연장한 것도 모르고 신청 기간을 놓치는 바람에 현금청산인이 되어버린 것이다. 여전히 분양신청자 지위를 얻고자 했던 이 분은 우리 법인을 찾아와 대응을 의뢰하였다.

우리는 분양신청을 놓친 의뢰인을 위하여 관리처분계획인가 무효 확인 소송을 제기하였다.

법무법인 주장은 조합의 잘못으로 분양신청 자체를 하지 못했으므로 이러한 조합의 부작위는 중대한 하자이고 신청 기간연장 통지를 개별적으로 하지 않았다는 것은 조합의 명백한 하자이다. 그러므로 해당 하자를 바탕으로 수립된 관리처분계획은 무효가 되어야 한다.

결국, 재판부는 법무법인 정의 주장을 받아들여 조합의 관리처분계획이 무효가 되었다.

만약 관리처분계획 자체의 취소나 무효 확인을 구하고 싶다면, 앞서 살펴보았던 사례와 같이 분양신청 기간 관련 통지의 하자 등 관리처분계획의 기반이 되는 사항들에 하자는 없는지 살펴보는 것이 필요하다.

여기서 무엇보다 중요한 것은 관리처분계획 단계에서 하자가 있었는지 꼼꼼히 확인하는 것이다. 하자가 있었다면 그것을 바탕으로 하여 소를 제기할 것인지 전문변호사인 법무법인 정의와 상담을 해보면 좀 더 속 시원한 답을 얻을 수 있을 것이다.

예전에 수익성이 낮아 진행조차 제대로 될 가능성이 없는 정비사업이 있엇다.

그러나 [2018년 2월 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법]이 시행되면서 가능성이 없던 정비사업이 크게 달라졌다.

내용은 국토교통부가 소규모주택 정비사업을 활성화하기 위해 사업성 분석 지원과 도시주택기금 융자 등 파격적인 공공지원에 나선 것이다

소규모 주택 정비사업은 크게 '자율주택정비사업' , '가로주택정비사업', '소규모 재건축사업' 크게 3가지가 있다.

1. 자율주택정비사업은 오래된 단독주택이나 다세대주택을 자기 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업을 말하고,

2. 가로주택정비사업은 오래 되거나 불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 정비사업을 말한다.

3. 소규모 재건축 사업은 기초 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업을 말한다

2월에 정비된 소규모주택 정비에 관한 특례법에서는 소규모 주택정비사업과 관련하여 여러 가지 방향으로 지원을 하고 있다.

예로 들자면

1. 자율주택정비사업 통합지원센터를 통해 one-stop서비스를 받아볼 수 있다. 통합지원센터에 사업 신청을 하면 사업성 분석, 주민합의체 구성 상담, 건축사 및 시공사 선정지원, 이주비 융자 등 관련 모든 절차를 안내받을 수 있다.

2. 정부는 일반분양을 매입을 해주고 있다. 국토부는 작년 3월, 주택도시기금출자를 통해 소규모 정비 임대리츠를 설립해 소규모주택 정비사업의 일반분양분 매입을 추진할 계획이라고 하였다. 또한, 조합이 한국토지주택공사(LH) 등에 일반분양분을 매각하면 용적률을 법적 상한까지 완화해주고, 총사업비의 70%까지 연 1.5% 금리로 대출을 지원해준다.

3. 주거 내몰림 방지 대책이 강화된다. 구체적으로는 집주인이 사업대상 주택에 거주하는 경우 건설기간 동안의 월세비용을 1.5%의 금리로 대출받을 수 있고, 세입자가 거주하고 있는 경우 세입자에게 반환할 임차보증금을 대출해준다.

이 외에도 다양한 정부의 지원책이 있으며, 현재 소규모주택정비사업을 활성화할 방안을 담은 '빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법' 개정안 또한 10건에 달하고 있다.

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'의 제정 및 시행을 통해 낙후된 지역의 환경을 개선하기 위한 사업에 정부가 주체가 되어 다양한 지원이 이루어지고 있는 지금 만약 살고 있는 지역이 소규모주택 정비사업 구역에 해당하게 되었다면 정부의 각종 지원에 대해 많은 지식이 있다면 보다 유리하게 대처할 수 있을 것이다.

아울러 전문가인 변호사의 상담을 한다면 보다 믿을 수 있는 사람에게 조력을 받아 사업을 진행할 수 있을 것이다.

관리처분계획이란? 관리해서 어떻게 처분할 것인지에 대한 계획이다. 쉽게 설명하자면 기본 재건축조합이나 재개발 조합의 사업구역 내에서 기존에 있던 부동산을 어떻게 처분하고 어떻게 관리할 것인지 누가 누구에게 육하원칙 등으로 대한 계획인 관리처분계획이다.

[의뢰인 사례]

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관리처분계획의 하자 때문에 발생한 의뢰인의 사건이다. 우리 의뢰인이 있던 재개발 조합은 분양신청을 받고 나서 분양신청 기간이 끝난 뒤 약 20일 정도 또 분양신청 기간을 연장했다. 그런데 문제는 조합이 연장된 분양신청을 개별 통보를 하지 않아 모르고 있던 우리 의뢰인은 처음 분양신청 기간에 신청하지 않고 연장된 사실을 모르고 그냥 현금청산인이 되었다. 재개발 사업성이 좋아  만약 분양신청 기간이 연장되었던 걸 알았다면 우리 의뢰인은 다시 분양신청을 반드시 했었을 것이다.

중요한 정보는 분양신청 기간 변경이다.

우리 법무법인 정의는 소중한 의뢰인을 위하여 바로 관리처분계획의 취소 혹은 무효확인 소송을 제기하였다. 관리처분계획에 위법이 있으면 관리처분계획은 취소하거나 무효확인을 구할 수 있기 때문이다.

관리처분계획 위법성의 대표적인 사례는

① 세대수 변경

② 평형 면적 변경

③ 변경에 따른 분양신청을 다시 받지 않은 경우

3가지가 대표적인 사례이다.​

몇몇 분들은 관리처분계획의 취소이든 무효이든 무슨 차이가 있냐고 하는 사람도 있다.

짧게 말하자면 하자의 크기이다.

관리처분계획의 취소 경우 그 하자의 여부가 무효에 비교해서 약하기 때문에 제소 기간 관리처분 기간 인가 이후 90일 이내 제기해야 한다.

그런데 관리처분계획의 무효는 그 하자 정도가 매우 크기 때문에, 제소 기간이 별도로 없다. 즉, 언제든 무효확인 소송을 제기할 수 있다.

의뢰인 사례의 결론은

우리가 제기한 관리처분계획 무효확인 소송에서 재판부는 다음과 같은 판단을 내렸다. “분양신청을 하는 것은 매우 중요한 내용이다. 그런데, 분양신청 기간이 연장된 것 또한, 분양신청 못지않게 중요한 내용이라 할 수 있다. 그런데 이런 중요한 내용에 대해 조합이 개별 통지를 하지 않았다는 것은 ‘중대하고 명백한 하자가 있으므로 관리처분계획의 무효"를 선고하였다.

선고된 판결에 조합은 항소심으로 간다면 조합은 처음부터 다시 분양신청을 받아야 하고 그러면 자연스레 사업이 크게 지연될 것이다. 다급한 조합은 변호인이 있는데도 불구하고 우리 의뢰인을 직접 연락해 조합이 소유한 분양하지 않은 집을 분양할 수 있도록 할 테니 소를 취하해 달라고 합의를 권했다.

이렇듯 사업의 이득을 놓칠뻔한 우리 의뢰인은 법무법인 정의 노력으로 사업의 이득을 얻게 되었다.

아직도 우리 의뢰인분들처럼 어렵고 도움이 필요한 분들이 많을 것이다. 혼자 해결하지 말고 전문 변호사와 상담하면 더욱 빠르고 신속하게 해결 될 것이다.

보기 좋지 않은 미관과 주거환경을 해치는 방치된 빈집 및 소규모주택의 정비의 시행에 필요한 사항을 정한 법령으로 해당 재건축 재개발의 사업의 진행 절차를 간소화하고 건축기준을 완화하며 소규모주택의 정비를 활성화하기 위함을 목적으로 2017년 2월 8일 제정되어 18년 2월 9일에 시행된 법률이다.

소형주택들은 대지의 크기가 작고 세대가 적다. 작은 세대이다보니 수익률도 낮아 대형 건설사나 시중 건설사가 시행에 나서려고 하지 않는다. 노후화는 됐으나 수익성이 낮아 마냥 빈집으로 방치되는 경우가 많은데 이 문제를 개선하기 위해 소규모주택 정비에 관한 특례법을 제정한 것이다.

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빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법은 두 가지로 나뉘게 되는데 ① 빈집정비사업 ② 소규모주택 정비사업으로 나뉘게 된다.

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법의 정비사업의 특징으로는 보통 재건축사업과 달리 조합을 반드시 결성을 할 필요가 없고 주민합의체와 조합설립 중 사업환경에 유리한 방식을 택할 수 있다는 것이다. 또 주민합의체나 조합을 설립하여 일정 요건을 갖추고 있다면 안전진단과 관리처분계획 인가와 같이 사업시행의 여러 절차들을 생략할 수 있어 빠르게 사업을 진행할 수 있다.

위 표에서와 같이 기존에 조금은 까다로웠던 건축심의를 구청 또는 시청에서 한 번에 통합 심의를 받을 수 있고 사업시행계획 인가와 관리처분 계획을 동시에 심사를 받을 수 있어 기존 에 오랜 기간 걸렸던 사업의 소요기간이 이 소규모 주택정비 특례법에서는 최대 3년으로 대폭 줄일 수 있는 등 투명하고 신속하게 재건축 사업을 진행할 수 있다.

또한 일반적인 재건축은 수용재결을 거칠 수 없는데 그러나 소규모주택 정비사업 특례법상 매도청구 뿐만 아니라 수용재결 까지 할 수 있다.

그렇다면 이 글을 읽는 소규모 주택 입주민들은 재건축 찬성과 반대로 나뉠 수 있는데 두 가지 모두 소규모주택 정비에 관한 특례법에 연관되는 것이 상당히 많다.

이런 소규모 주택 재건축 특례법에 대해서 정보를 얻기 원한다면 전문 분야의 변호사의 상담을 추천한다.

요즘 재개발 재건축 시장에 투기 목적을 방지할려는 규제가 추가되고 있다.

예로 저번에 포스팅했던 8.2 부동산 대책에서 5년 내 재당첨 금지로 인한 분쟁, 근린상가를 보유하고 있던 사람이 근린상가 대신 아파트 상가를 분양받고자 하는데 불허가 사례 등등 많이 발생하고 있다.

오늘 포스팅 할 글은 위에 재당첨 금지 아니라 상가 분양자 지위확인 자체를 청구하는 소송이다.

많은 곳에서 재개발 재건축을 둘러싼 다양한 분쟁이 진행 중이다. 그런데 문제는 재건축 재개발의 현금청산 사건이나 매도청구 등 비교적 많은 판례가 있지 않아 법리 해석이 명확히 할 수 없다.

이렇듯 결과가 다를수 있어서 더욱 관련 사건에 경험이 풍부한 전문 변호사의 도움이 요구된다.

이번 사건은 우리 법인에서 최종 판결이 확정된 실제 이야기이다.

이야기는 이렇다. 우리 의뢰인들은 오래전 조합원으로써 아파트와 상가를 동시에 분양신청을 한 사람들이다.

과거에는 자신이 보유하던 종전자산가액이 일정 금액이 나오면 상가와 아파트를 동시에 분양할 수 있었다. 우리 의뢰인들 종전자산가액이 기준선보다 높아 아파트와 상가를 동시에 분양하겠다고 신청한 상태이고 그 후 5년 뒤 의뢰인들은 어처구니 없는 소식을 접하게 된다. 내용은 아파트만 분양이 가능하며 상가는 분양을 할 수 없다고 하였다.

당연히 둘 다 동시에 분양을 할 수 있을줄 알았던 의뢰인은 어떻게 대응해야 할지 몰라. 조합에 항의도 해보고 할 수 있는 노력은 다 하였다. 총 2명의 의뢰인 중 한 명은 조합이 이사회를 통해 상가도 분양할 수 있도록 분양자 지위를 인정하였으나 또 다른 한 명은 끝내 분양자 지위를 인정하지 않았다. 결국 우리 법인은 분양지 지위확인 소송을 진행하게 되었다.

우리 법인 의뢰인이 처음 아파트와 상가를 분양받을 수 있다고 안내받았을 때 조합의 이사가 1순위에 아파트 2순위에 상가라고 기재하라고 안내를 한 것이었다. 그 후 조합에 새로운 이사가 왔고 오류를 발견하고 대상자들에게 모두 연락해서 1순위에 아파트와 상가로 기재하도록 안내해서 수정 작업이 있었지만, 우리 의뢰인에게는 이런 안내가 전달되지 않은 것이다.

결국 상가 분양자 지위확인 소송을 통해서 우리 의뢰인들은 종전자산가액이 아파트와 상가를 동시에 분양받을 수 있는 자격이 충분히 되었다는 사실 종전자산가액도 둘 다 신청할 수 있는 기준선보다 기준선보다 월등히 높았으며 당시 부동산 경기가 좋았다는 점을 감안할 때 아파트만 분양받고 현금청산을 희망했을 리가 없다는 점을 주장하였다.

결구 우리 법인의 노력으로 법원에서는 우리의 편을 들어주어 화해 권고 결정을 내려 의뢰인들 모두 상가 분양자 지위를 인정받을 수 있었다.

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최근 상가 분양자 지위확인 청구소송 및 재건축 시장과 관련된 다양한 분쟁을 빈번히 발생하고 있다. 같은 사건들의 경우 명확한 판례가 존재하지 않아 결과가 다를수 있으며 이를 방지하기 위해서는 재개발 재건축 분야의 경험이 풍부한 변호사의 도움을 꼭 받는 것이 좋을 것 같다,

Q. 직무집행정지 가처분 얼마나 빨리 진행할 수 있나요?

A. 대부분의 조합원들은 직무집행정지 가처분을 신청하면 금방 직무집행정지 가처분이 가능 한 것으로 알고 있다.

그러나 일반적으로 직무집행정지 가처분을 신청하면 대략적으로 한 달 이내에 신문기일이 잡힌다.

보통 신문기일은 1~2차례 잡히는 경우가 대부분 이므로 가처분 결과가 나오려면 한달 이상 시간을 예상하는 것이 좋다.

Q. 집행부가 자신의 사리사욕만 채우고 정상적인 사업 진행을 하지 않습니다. 현재 집행부를 몰아낼수 있는 방법이 없을까요?

A. 정말 이런 고민으로 많이 찾아오는 의뢰인 분들의 질문이다. 경우 만일 비리가 있다면 직무집행정지 가처분 뿐만 아니라 형사고소까지 내용을 한꺼번에 빠르게 신청 진행하는 것이 더욱 사건을 빨리 진행할 수 있는 길이 된다.

직무집행정지 가처분 만으로 당장 집행부를 업무에서 배제시키는 것도 중요하지만, 조합의 경우 사업을 정상화 하는 것이 더욱 중요하기 때문에 향후 총회를 열었을때 적법하게 총회를 진행하는 것에 대한 도움, 향후 총회 공증작업 향후 새롭게 집행부가 결정되면, 그전 집행부의 비리를 바로 잡는 일을 진행하거나 만일 적법하지 않은 계약이 있다면 기존 계약의 무효화 및 사업 진행시 법률자문 받아 진행하는게 더욱 좋다.

이렇듯 직무집행정지 가처분은 어떻게 본다면 복잡할 수 있는 사안이다. 그러나 빠른 사업을 정상화하기까지의 정확성 안정성을 위해서는 재개발 재건축의 분야의 경험이 풍부한 법무법인 에 상담을 꼭 받아보면 좋을 것이다.