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재건축•재개발 조합원들은 법률 전문가가 아니다. 조합에서 보내져오는 각종 통지서 , 공문들에 기재된 용어들을 이해하는데 많은 어려움을 경험하게 된다. 그런 기재된 용어 중 가장 중요한 내용은 관리처분계획이라고 할 수 있다.

관리처분계획은 재개발 및 재건축 등의 정비사업 시행 후 분양되는 대지 또는 건축시설 등에 대하여 합리적이고 균형 있는 권리의 배분에 관한 사항을 정하는 계획을 말한다.

❛[도시 및 주거환경 정비법] 에 의해 정비사업을 시행하는 경우 주거환경개선사업을 제외한 나머지 재개발 재건축 및 도시정비사업의 경우에 사업 시행 후 조합원들에게 분양되는 대지나 건축시설에 대한 배분계획인 관리처분계획이 반드시 수립되어야 한다.❜

다시말해 사업지내 토지나 건축물들을 정리하여 지주들이 보유한 지분의 크기만큼 아파트를 배분하는 작업이라 보면 된다.

관리처분계획의 내용

관리처분처분계획은 다수인의 권리를 처분하는 내용이 들어있으므로 아무래도 당사자간의 이해관계가 대립하게 됩니다. 관리처분계획에는 조합의 자금운영문제, 권리처분계획, 현금청산대상자의 요건, 현금청산 방법, 사업비 공제 여부, 사업비 공제방법 등의 모든 내용이 들어가게 된다.

이러한 관리처분계획은 다수인의 권리관계에 관하여 분쟁 발생을 사전 억제하고 관할 시장이나 군수, 구청장의 인가를 받도록 규정되어 있다.

관리처분계획과 현금청산자격

현금청산은 원칙적으로 분양신청 거부나 철회, 분양계약체결 거부 등의 요건이 충족될 때만 되는 것이지만, 관리처분계획상에 기재된 현금청산대상자도 그 대상자가 될 수 있다. 즉 조합이 인가를 받은 관리처분계획 기간 내에 '기타 재건축 이후에 완성될 건물을 분양받지 아니할 의사를 표시한 자'에게도 현금청산을 한다는 내용이 기재되어 있는 경우, 현금청산을 받을 수 있다는 것이 중앙지법의 판례가 있다.

관리처분계획의 변경과 현금청산 자격

최근 조합들이 관리처분계획을 변경하여 변경인가를 받는 경우가 종종 있다. 부동산 경기의 침체로 인하여 애초 계획된 대형 평형이 아닌 중소형 평형으로 설계를 변경하면서 조합원들의 부담금이나 사업비가 변경되어 관리처분계획의 내용도 변경되는 것이다.

이러한 경우는 당연히 분양신청도 다시 받게 되는데 새롭게 현금청산대상자로 선정될 수 있는 기회가 된다.

1. 사실관계

원고 : 서울시 강남구 테헤란로에 위치한 건축 설계, 감리를 포함한 주택 건설사업 회사

피고 : 서울 북가좌동에 위치한 주택 재건축정비사업 조합설립 추진위원회

원고는 2008년 5월 피고와 주택재건축 정비사업 설계용역계약을 체결하고 2년 여에 걸쳐 설계용역을 시행하였지만, 피고는 2010년 7월 원고에게 계약 해지를 통보하였습니다. 그 이유는 원고가 2009년 10월 경 회생절차 개시 결정을 받았다는 것입니다. 또한 원고는 피고에게 피고가 시공사를 선정할 때까지의 업무추진을 위한 운영비를 1억 100만원 대여하였는데, 피고는 이를 반환하지도 않고 있었습니다. 이에 원고는 상대방에게 설계용역대금 및 대여금반환을 청구하는 소송을 제기하였습니다.

2. 변론내용

가. 원고는 설계용역의 80% 이상을 진행하였다.

나. 원고회사가 2009년 당시 회생 절차 개시 결정을 받기는 하였지만, 2011년 경 회생계획 인가결정이 내려져 회생절차가 종결되었으므로 계약진행에는 아무 문제가 없다.

다. 피고는, 원고가 설계용역의 소멸시효기간인 3년이 도과하기 이전에 보낸 용역대금 청구의 내용증명에 대한 답변에서 시공사 선정이후 30일 이내에 지급하겠다는 공문을 보내왔다.

라. 피고는 원고에게 지급하여야 할 용역대금 금액 자체에 대하여 다투고 있으므로, 장래이행청구의 소의 '미리 청구할 필요성'이 존재한다.

3. 상대방의 주장

가. 원고가 회생절차에 들어간 이상 계약이행이 불가능하였다.

나. 설계용역비를 지불하더라도 30% 이상의 비용은 지불할 수 없다.

다. 대여금을 수령한 사실을 인정하지만, 그 중 1,150만원은 총회개최 비용이며, 이는 원고가 부담하기로 하였다.

4. 사건결과

서울서부지방법원은

피고는 원고에게 2억 2,229만원을 지급하라. 라고 강제조정 결정을 내렸고,

이에 대하여 양 당사자 모두 이의를 제기하지 아니하여 확정되었습니다.

유럽은 오래된 건물을 완전히 허물고 새로 건축하는 개념보다는 외장은 그대로 살리고 내부를 리모델링 하는 형태의 사업이 많다. 반면에 한국의 경우 오래된 건물이 있는 인근 전체를 재개발하는 형태의 사업이 많다.

아마 한국전쟁 이후 급하게 건축한 건물이 노후화도 심하고 어찌 보면 재개발 재건축이 필수적인 일인지도 모르겠다. 하지만 재개발 재건축 이라는 과정에서 실제 토지를 소유하고 있던 사람들의 권리를 몰라 권리를 챙기지 못하는 경우가 발생한다. 문제는 대부분 소유주의 연령대가 높고 부동산 쪽으로는 지식이 희박하다 보니 본인의 권리를 찾을 수 없어 모르고 넘어가는 경우가 있다.

현금 청산자란?

재개발 재건축과 관계된 주제에 현금청산이라는 단어가 빠질 수 없을 것 같다. 그런데 현금청산에 대해서 제대로 이해하고 있는 권리 소유주가 많지 않다.

법무법인 정의 대표변호사 강동원 변호사는 재개발 재건축 과정에서 토지수용 보상 과정에서 손실보상금과 관련된 사건에 대한 다양한 실무적 경험이 있다. 많은 경험과 빠른 업무 속도 덕분에 의뢰인 분들은 입소문을 듣고 찾아온 사건만으로도 법무법인 정의 업무가 마비될 정도이다.

재개발 사업을 진행은 절대로 쉽지 않다 대상지에 땅, 건물을 소유하고 있던 소유주의 관계는 절대로 쉽지는 않다.

토지소유자는 재개발 사업 시행이 확정되어 조합에게 수용재결청구를 하여 토지 수용 위원회에서 정한 보상금을 조합으로 부터 받을 권리가 생긴다.

그런데 수용재결신청 청구권은 조합이 할 수 있기 때문에 만일 조합이 다양한 사유로 이 과정을 미루게 되면, 토지소유자는 막대한 손해를 볼 수밖에 없다.

이런 불편한 상황이 발생하는 것을 방지하기 위해서 토지소유자에게도 조합에 대해서 조속히 수용재결신청을 할 것을 청구할 수 있다. 조합은 토지 소유자가 수용재결신청 청구를 한 뒤 60일 이내에 수용재결신청을 해야 한다. 만약 조합이 수용재결청구를 하지 않으면 보상금에 대한 이자를 더해서 보상해야 한다.

대부분 토지소유자는 수용재결 신청 청구에 관한 정ㅂ에 대해서 들어본 적이 없다. 따라서 이런 청구가 가능한지조차도 모르는 경우가 많다.

막대한 지연보상금?

누군가 이런 말을 한다. 재개발 보상금으로 10억을 받았는데, 추가로 이자까지 5억을 받아 15억의 이득을 취하게 되었다고. 뭔가 허황된 이야기 같고, 또 의심스럽기까지 하다. 하지만 이런 일은 재개발 보상금과 관련되 사례에서 많이 발생하고 있다.

그런데 토지 소유자가 수용재결 신청과 관련된 자신이 권리를 모르고 있다면, 이자는 말할 것도 없고 토지 보상금도 많은 오랜 시간을 소요될지도 모르는 혼자만의 힘든 싸움을 하여야 한다.

공익사업을 위한 제도 때문에 토지 소유자의 권리와 이익이 보장받지 못하는 일은 없다 하지만 제도에 대해서 제대로 이해하고 있지 못하는 이 과정에서 피해자가 많이 발생 할 수 있다.토지 소유자로 유사한 상황에 있고 자신의 권리에 대해서 정확히 알고 싶다면 법무법인 정의 대표변호사 강동원 변호사 상담한다면 자신의 권리에 대해서 많은 이익을 얻을 것 이다.

상담하러 오시는 많은 의뢰인 중에는,

조합의 간부 혹은 추진위원회 위원장과의 갈등을 호소하시는 분들이 있다.

구체적으로는, 조합 추진위원회가 비리에 연루되어있는 것 같다는 내용과 더불어서 신뢰하기가 어려운데, 심지어 임기가 끝난 추진위원장이 조합창립총회를 개최한다는 경우도 있다. 이런 경우, 지켜만 봐야 하는 걸까?

어떤 법적 대응을 통해서 투명한 사업진행을 도모할 수 있는지 알아보도록 하자.

조합을 통해서 우리는 다양한 토지개발사업을 추진할 수 있는데, 조합을 이루기 바로 전 단계가 ‘추진위원회’이다. 추진위원회는 보통 토지개발사업에 찬성하는 주민들이 모여 사업 진행을 이끌어간다. 대게는 그 구성원 수가 많지 않고 자기들 만의 리그처럼 되는 경우도 종종 있어서 주로 추진위원장의 입김이나 발언권이 강한 경우가 많다.

이런 실정이다 보니, 임기가 종료된 추진위원장이 조합 창립총회를 진행하는 경우가 발생하는 것이다.

당연히 추진위원장의 임기가 만료되었다면 창립총회를 개최할 수 없다. 추진위원장으로서의 권한이 없기 때문이다.

그런데 국토교통부의 ‘정비사업 조합설립추진위원회 운영규정’ 제15조 제3항을 보면, 임기가 끝난 위원이 후임자가 뽑힐 때까지 그 직무를 수행한다고 적혀 있다. 그러나 이것은 행정규칙에 지나지 않는다. 따라서 만약 임기가 만료된 추진위원장이 조합 창립총회를 진행했다면, 창립총회 무효, 혹은 취소를 주장할 수 있다.

창립총회를 개최하기 위한 기본적인 조건은 다음과 같다.

가장 먼저, 정당한 권한이 있는 자가 창립총회 개최를 위한 전반의 준비와 진행을 해야 하고, 안건들에 대해서도 이사회를 거쳐 상정하는 것이 필요하다. 그런데 그런 정당한 권한이 없는 사람이 진행한 것이라면 가장 기본요건도 충족시키지 못한 것이기 때문에, 창립총회에 대한 법적근거가 없어진다.

결과적으로 창립총회에 대한 취소 또는 무효를 주장할 수 있고, 또 본안 소송보다 더 빠르게 진행되는 창립총회 효력정지 가처분 신청을 하면 더 빠른 효과를 가져올 수 있다.

이와 비슷한 문제로 갈등을 겪고 있는 분들이 많은데, 이렇게 이루어진 창립총회를 인정하기 어려운 경우에는 전문가와의 상담을 통해서 구체적인 상황에 맞는 법률적인 해결책을 찾으시길 바란다.

기존에 재개발, 재건축 사업이 진행되던 조합 방식은 초기 비용을 토지 소유자에게 부담하게 하고, 사업 진행의 주도권은 조합이 가지고 있으며 의사결정은 총회를 거쳐 이루어지게 된다.

그러나 신탁방식은 사업 진행의 주도권을 신탁사가 가지고 있으며 초기 비용을 신탁사에서 감당하게 된다. 또한, 토지 소유자 전체회의를 거쳐 의사결정을 진행하게 된다.

신탁방식 사업에는 크게 2가지 종류가 있는데,

첫째는 신탁시행방식으로, 신탁사가 사업을 직접 시행하는 것이다. 이 방식은 초기 비용을 신탁사가 제공하기 때문에 신속한 사업진행이 가능하다.

둘째는 신탁대행방식으로, 신탁사는 업무대행사의 역할을 하고 조합이 시행사가 되는 것이다. 이 방식은 외부에서 자본을 들여오거나 고유한 자금을 통해서 사업비를 충당하기 때문에 이 또한 사업진행이 원활하게 된다.

재개발, 재건축 사업 진행시 어떻게 신탁방식이 가능하게 된 것일까?

기존에는 시행사가 조합이나 지자체 등으로 한정적인 면이 있었다. 그런데 주로 조합이 진행할 때, 사업에 관한 비리나 분쟁이 잦고 사업진행비 부족 등 많은 문제들이 있었다. 그러나 이후 법이 개정되면서 신탁사가 사업을 직접 시행할 수 있는 권한을 아래의 법률 조항을 통해 갖게 되었다.

신탁사는 기본적으로 자금이 풍부하다는 메리트가 있는데, 이를 통해 사업진행을 매끄럽게 이끌어나갈 수 있다. 기존에는 사업 구역 내에 있는 조합원들의 등기를 신탁등기한 후, 이후 사업이 완료된 후 이전 고시 해서 등기를 다시 받았지만, 신탁사를 통해 사업을 곧장 시행할 수 있게 되었다.

재개발, 재건축 사업 시 신탁방식으로 매끄러운 사업을 이끌고자 하는 추진위나 조합의 경우에는 전문 변호사의 법적 조언을 통해 어떤 방식이 적절할지 숙고하시길 권한다.