'비교표준지'에 해당되는 글 2건

오늘은 재개발, 재건축 현금청산에서 진행되는 ‘감정평가’에 대해서 말해보려고 한다.

먼저, 현금청산자에는 어떤 사람이 해당될까?

재개발, 재건축 사업에서 분양신청기간에 분양신청을 하지 않은 사람.

분양신청을 했지만, 신청 기간 내에 분양신청을 취소한 사람.

분양신청을 했지만 분양계약체결기간에 계약을 체결하지 않은 사람.

인가받은 관리처분계획에서 현금청산대상자가 된 사람 등.

이와 같은 사람들이 부동산이 아닌 돈으로 청산하는 것을 현금청산이라고 한다.

정비사업에서 감정평가는, 해당 부동산의 가치를 평가하는 것이다. 매도청구 감정평가, 종전자산평가, 종후자산평가 등, 감정평가의 종류가 다양하게 있다.

그중에서 현금청산 감정평가는 종전자산평가와는 개념이 다르다. 현금청산 감정평가는 조합원으로 가입하지 않는 사람에게 기존에 있던 종전자산을 현금으로 보상해주는 것이다.

종전자산평가는 재개발, 재건축 사업에서 사업부지에 부동산을 가진 사람들에게 해당 부동산에 대한 가치를 통지하는 것이다. 조합원으로 남아있는다면, 땅을 출자하는 개념이기 때문에 자산출자비율을 설정하기 위해서 종전자산가액을 통지하는 것이다.

현금청산 감정평가는 ‘현황 평가’를 해야 한다. 현황 평가를 통해서 토지의 형질변경, 개축이나 증축 등의 상황을 모두 반영할 수 있다. 따라서 종전자산평가보다는 현금청산 평가에서 보상금이 증액될 여지가 훨씬 많다.

따라서 종전자산평가 금액을 보고 너무 적은 금액 때문에 염려하지 마시고 현금청산평가를 어떻게 잘 진행할 수 있을지에 대해서 고민하면 될 것이다.

현금청산 감정평가를 잘 받으려면, 가장 먼저 비교표준지를 잘 선정하는 것이 중요하다. 비교표준지는 어떤 땅의 가치를 평가하려고 비교할 때, 표준이 되는 땅을 의미한다. 비교표준지를 좋은 땅으로 선정할 경우 현금청산 감정평가에 유리하므로 이를 염두에 두는 것이 좋겠다.

오늘은 토지수용보상에서 토지보상금을 좋은 가격으로 받기 위해 감정평가 단계에서 어떤 조치를 취할 수 있을지 알아보려고 한다.

감정평가를 통해 내 소유의 땅이 어느 정도의 경제적 가치가 있는지 평가를 받는데, 여기서 중요한 것은 무엇을 기준으로 땅의 가치를 평가하느냐이다. 땅의 가치를 평가하기 위해서는 항상 기준이 되는 땅이 있어야 한다. 그 기준이 되는 땅을 비교표준지라고 한다.

비교표준지는 공시지가에서도 많이 쓰이는 개념이다.

전국에 있는 모든 땅의 가격을 국가에서 매길 수가 없으므로, 지역별로 표준이 되는 땅을 지정하고, 이 표준지의 공시지가를 정하는 것이 표준지 공시지가이다. 그리고 그 외의 땅의 가치를 매길 땐, 표준지와 비교해서 개별 공시지가를 정하는 것이다. 이것이 비교표준지 개념이다.

감정평가에서도 먼저 표준지를 선정한다. 그리고 표준지와 가치를 매겨야 하는 땅 사이에 얼만큼의 가치 차이가 있는지를 결정한다.

여기서 핵심은, 비교표준지로 가장 좋은 땅을 뽑는 것이다.

가치를 평가받는 땅이, 평가의 기준이 되는 땅보다 높게 평가될 수 있기 때문이다.

비교표준지를 선택하는 것은 감정평가사인데, 4~6가지의 땅 중에서 하나를 택해 감정평가를 진행한다. 땅의 면적, 도로상황, 토지 현상이 비슷한지를 기준으로 선택하게 된다.

이와 관련해서 법률적 분쟁이 발생할 여지가 있다. 왜냐하면, 어떤 이유로 이 땅을 비교표준지로 선정했는지 논란이 될 수 있기 때문이다. 예를 들어, 비교표준지는 거의 맹지인데, 감정평가를 받는 땅은 도로 가까이에 있는 대지인 경우, 분쟁이 발생할 수 있다.

이런 경우에 감정평가사는 감정평가를 받는 땅이 좋은 땅이기 때문에 격차율을 높게 설정했다고 할 수 있지만, 격차율 자체에 기준이 존재하지 않기 때문에 큰 의미를 두기가 어렵다. 따라서 애초에 가치가 높은 땅을 기준으로 잡고, 그 땅보다 더 좋다고 평가하는 방법이 더 낫다.

그러면 비교표준지를 가치가 높은 땅으로 뽑기 위해서, 우리는 무엇을 할 수 있을까? 그저 좋은 감정평가사를 만나기만을 바라야 하는 걸까?

NO.

비교표준지 선정 과정에 적극적으로 참여하는 것을 권한다.

감정 기일에서 우리 땅의 특성을 설명하고, 이와 비슷한 땅을 뽑아달라고 제시하거나, 비교표준지 후보로 먼저 여러 개의 땅을 제안할 수 있다. 이 과정을 통해서 좋은 결과를 얻는 경우가 상당하니, 적극적으로 참여해서 내 땅이 정당한 평가를 받을 수 있도록 노력해보자.