'재건축조합'에 해당되는 글 3건

최근 코로나19 사태로, 정부에서 ‘사회적 거리두기’ 슬로건을 내세우며 많은 사람들이 모이지 않도록 권장하고 있다. 따라서 다수의 사람들이 모일 수밖에 없는 재개발, 재건축 조합의 총회에서 직접참석기준에 대해서 말하고자 한다.

원칙적으로는 재개발, 재건축 조합 총회를 할 때 전원이 참석해야 한다. 그러나 코로나19로 조합원 참석률이 저조하면 총회를 진행하기가 불가능하다.

왜냐하면 「도시 및 주거환경정비법」 (약칭: 도시정비법)의 적용을 받기 때문이다.

도시정비법에 따르면 일반적 총회 의결 시 조합원의 10% 이상, 특정한 총회 의결 시 조합원의 20% 이상이 직접 출석을 해야 한다. 예를 들어, 창립총회, 사업시행계획서의 작성과 변경, 관리처분계획의 수립과 변경 등을 의결하는 총회가 여기에 해당한다.

제45조(총회의 의결)

⑥ 총회의 의결은 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석하여야 한다. 다만, 창립총회, 사업시행계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다.

재개발, 재건축 사업을 진행할 때는 조합원들에게 서면동의를 받아서 사업을 진행하는 것이 일반적이고, 조합이나 업무대행사가 원하는 방향으로 사업이 진행되는 경우가 많다. 조합원 다수는 수익에 대해서만 관심이 있기 때문에 적극적으로 사업에 개입하지 않고 있다가, 후에 문제가 생겨서 소송이 생기기도 한다.

재개발, 재건축 사업을 진행하며 생기는 분쟁을 예방하고자 모든 총회에서 적어도 10%, 중요한 총회에서는 20% 이상의 조합원이 출석해야 한다는 조항이 생겼다.

하지만 재개발, 재건축 사업은 많은 사람들이 모여서 진행하는 것이기 때문에 최근처럼 전염병이 유행하는 상황이라면 총회를 진행하는데 문제가 있다. 전자투표를 도입해야 한다는 논의도 있지만, 현재로서는 도입이 어려운 실정이다.

따라서 조합총회를 연기하는 것을 추천한다. 총회는 언제든 미룰 수 있고, 총회를 열었지만 성원이 되지 않으면 저절로 연기될 수도 있다.

보통은 정기총회가 3월에 진행되지만, 큰 문제가 없다면 4,5월에 미뤄서 진행하는 것이 좋겠다.

만약 조합원인데 3월에 진행되는 총회를 불참한다면, 의사표시로 조합에 내용증명을 보내 총회를 연기하자고 하면 되겠다. 재개발, 재건축 조합총회 시 직접 참석 기준이 있기에 이런 부분 참고하여 진행하는 것이 바람직할 것이다.

원칙적으로 조합원 총회 의결은 조합원 과반수 출석 및 출석 조합원 과반수의 찬성으로 한다(도시 및 주거환경정비법 제45조). 또한, 만일 조합의 정관변경, 비용부담과 같이 중요사항에 관한 사항은 조합원 2/3 이상의 동의가 있어야 한다.

그렇다면, 재건축 정비사업에서 정관변경을 내용으로 하는 총회결의는 어떠한 요건을 충족해야 적법한 총회결의가 되는 것일까?

먼저 관련된 판례를 소개해 보도록 하겠다.

보통, 아파트 단지 내 상가는 분양가 또는 권리가액이 크다. 그래서 상가 소유자는 아파트와는 달리 평가받기를 바라고, 반대로 조합에서는 아파트는 높이 평가하되 상가는 낮게 평가해서 많은 이익을 창출하려는 경향이 있다. 그래서 이 부분에서 분쟁이 종종 발생하곤 한다.

그런데 간혹, 상가 소유자와 아파트 소유자의 비용정산이나 분양 등을 따로 하는 방식으로, 독립채산제 비슷하게 하는 경우가 있다.

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[판례 소개]

1. 재건축 정비사업 조합과 상가 협의회의 합의 내용

: - 아파트와 상가를 분리하여 개발이익과 비용을 별도로 정산한다.

- 상가협의회가 상가에 대한 관리처분계획안의 내용을 자율적으로 마련하는 것을 보장한다.

2. 쟁점사항

- 위 합의가 조합 정관에 규정해야 하는 사항인가의 여부

재건축 정비사업조합 내부 규범 변경을 위한 총회결의가 적법하기 위해 충족해야 할 기준

3. 대법원 판시사항

위 합의 내용은 조합원의 권리 및 의무에 관련된 사항으로, 원칙적으로 조합 정관으로 규정해야 하는 사항에 해당한다.

조합의 비용부담 관련 사항이 조합원들의 이해관계에 큰 영향을 미칠 정도로 실질적인 변경이 있었다면, 정관변경 절차까지는 아니더라도 조합원 2/3 이상의 동의를 받아야 한다.

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즉 판례를 정리해보건데,

재건축 조합에서 아파트와 상가가 독립채산제 같이 운영되는 경우, 이는 조합 정관에 규정되어야 하는 중요사항에 해당하며, 조합 정관을 변경하려면 조합 총회 결의에서 조합원 2/3 이상의 동의가 있어야 하는 것이다.

조합 사업 추진 과정에서 어떠한 갈등의 소지가 발생하였거나, 갈등의 해결책이 조합의 정관으로 규정해야 할 사항인지 혼란스러운 경우, 깔끔하고 명확한 해결을 위하여 전문변호사와 이야기 나누어 보시기를 권해드린다.

1. 사실관계

-의뢰인들의 상황 1

: 의뢰인들은 조합 설립 초창기부터 임원 및 직원으로 근무하였음. 조합에 금전을 초반 사업의 운영자금으로 대여한 상황임.

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-의뢰인들의 상황 2

: 사업이 모두 완료 후 입주까지 끝났는데, 조합에서는 소멸시효 완성과 총회결의 미비 등의 사유로 급여와 대여금을 10년간 지급하지 않고 있음.

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2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 사건 기록 검토 중

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3. 예상결과

- 소멸시효 중단 인정과 총회결의 미이행 부작위 위법확인 가처분 신청 인용