본래 남의 물건을 함부로 부수거나 고장 내는 등 손괴할 경우 형법상 재물손괴죄에 해당한다. 재건축 사업과 관련해서도, 명도소송이 아직 끝나기도 전에 부동산을 철거해버리면 재물손괴죄일까?
형법 제366조 (재물손괴죄 등)
타인의 재물, 문서 또는 전자기록등 특수매체기록을 손괴 또는 은닉 기타 방법으로 기 효용을 해한 자는 3년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다.
이런 경우 재물손괴죄에 해당한다. 명도소송이 아직 끝나지도 않았는데 부동산에 대한 철거를 진행한다면 형법에 위배되어 처벌을 받을 수 있다. 대법원 판례를 보면 조합이 명도를 다 받고 난 뒤에 철거를 진행하는 것이 원칙적으로 맞다고 볼 수 있다.
이와 관련한 대법원 판결이 있었다. 조합장이 철거업체를 동원해 철거를 진행하였고, 해당 부동산의 소유주는 조합장을 재물손괴죄로 형사 고소하였다. 대법원의 판결은 무죄였다. 법원은 형법상 범죄행위라도 사회상규에 위반되지 않으면 처벌되지 않는다는 규정이 적용되어 위법성이 조각된다고 판단한 것이다.
그런데 이 판례로 인해, 많은 조합에서 아무 때나 철거를 진행해도 된다고 잘못 생각하는 경우가 있다. 그런데 주의해야 할 것은 위의 사례는 조합이 이미 등기소송과 명도소송을 승소하고, 명도소송의 피고인 소유주가 항소해서 재판을 진행하는 도중에 철거가 이뤄진 것이다. 가집행하여 명도까지 완료되고 집도 비워진 상황에서 진행되었던 철거였다.
따라서 명도가 완료된 상황에서 철거가 진행된 것이기 때문에 재물손괴죄에 대한 위법성이 조각된다. 만약 명도가 완료되지 않은 상황에서 철거했다면 재물손괴죄가 성립된다고 볼 수 있다.
덧붙여서, 대법원 판례에 따르면,
재건축 조합의 정관에 규정된 조합원의 의무에 동의한다는 동의서를 조합원이 제출하였고, 정관에는 조합원은 조합의 건축물 철거에 응할 의무가 있다는 규정이 있을지라도,
재건축 조합이 법적 절차를 따르지 않고 자력으로 건축물을 철거하는데 사전승낙을 받았다고 볼 수 없다고 한다. (대법원 2007. 9. 20. 선고 2007도5207판결)
복잡하지만 핵심은, 조합이 명도청구소송이 진행 중인데 철거를 진행한다면 형법상 재물손괴죄에 해당한다는 것. 가집행 붙은 판결을 받아 명도가 완료된 후에는 확정되지 않아도 철거할 수 있다는 점이다. 만약 이와 관련하에 복잡한 문제에 얽혀있다면 전문 변호사의 조언을 구해보자.
“임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”
다음과 같이 규정하며 권리금을 회수할 기회에 대해서 보장하고 있는데, 단서 조항을 보면 재건축의 경우에는 보장하고 있지 않다.
따라서, 재건축 사업에서 임차인은 권리금을 회수할 기회가 없다는 것이다. 그렇기에 임차인은 임대인이나 조합에게 배상해 달라고 요청할 수도 없는 실정이다.
원칙적으로 권리금 회수가 어려운게 현실이다. 조합이나 임대인에게 권리금을 요청해 받을 수는 없고, 보증금을 받을 수밖에 없다. 재건축 사업을 통해서 상가건물의 소유권을 넘겨받고 임대인의 지위를 승계한 조합으로부터 보증금을 받을 수 있다.
단, 권리금을 꼭 보장받고 싶다면 임대차 계약을 체결할 때 특약을 하는 것이 바람직하다. 그 특약의 내용은 재건축으로 건물을 철거할 시 권리금을 임대인이 지급하기로 하는 것이다.
재건축 관련 상담자 중 한 명은 상가 중 일부를 권리금 등을 지불하고 임대하여 식당을 운영 중이었다. 그런데 갑자기 상가가 재건축 사업에 포함된 상황이었다. 이에 건물주는 계약 기간이 끝나는 한 달 뒤 나갈 것을 요구하였다.
적지 않은 권리금을 내고 들어온 자리인데 권리금만은 꼭 회수하고 싶었던 상담자는 누구에게 권리금을 받아야 하는지 당황하여 본 법인을 방문한 것이었다.
이 상담자의 경우에는, 처음 임대차 계약을 체결할 때 재건축으로 인해 건물을 철거하게 되면 건물주가 상담자에게 권리금을 주기로 하는 내용을 포함하여 특약을 체결하였다면 권리금을 받을 수 있었을 것이다. 그러나 그런 특약을 따로 체결한 것은 아니었기 때문에 상담자는 권리금을 받지 못할 것이다. 따라서 재건축 시에도 권리금을 보장받고 싶다면, 따로 특약을 진행하는 것이 가장 좋다.
