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재건축 사업 내 세입자들은 재개발과 다르게 이주정착비, 이사비, 영업보상을 받을 수 없다. 구체적으로 재개발과 재건축이 어떻게 다른지 살펴보도록 하자.

재개발 사업의 성격은 공익적이기 때문에 세입자를 보호하는 장치들이 있다. 반면 재건축은 상대적으로 사익적인 요소가 크기 때문에 보상하지 않는다.

그러나 재건축 사업의 세입자들에게는 「주택임대차보호법」이나 「상가건물 임대차보호법」이 적용된다.

「상가건물 임대차보호법」 제10조를 살펴보자.

1. 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

2. 임대인이 건물을 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는데, 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우라면 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.

이를 살펴보면, 임대차계약을 체결할 때 임대인이 임차인에게 재건축에 대한 내용을 구체적으로 고지하지 않은 경우, 임차인의 계약갱신 요구를 임대인은 거절할 수 없다.

갑자기 재건축을 한다고 건물을 비우라고 하는 것은 법적으로 받아들여지기 어렵다. 따라서 이러한 법조항으로 재건축 세입자는 보호받을 수 있다.

임대인이 꼭 재건축을 진행해야 하는 상황이라면 세입자에게 그에 걸맞는 보상을 해주어야 한다. 이런 합의금은 영업보상적 성격으로도 볼 수 있다.

최근 하급심 법원에서 재건축 구역 내 세입자들이 보상받지 못하는 것에 대한 위헌법률심판제청이 있기도 했다. 위헌법률심판제청은 법원에서 재판 중인 사건에 적용될 법률 중 위헌 요소가 있을 경우 법원이 직권으로 혹은 당사자의 신청을 통해 법률의 위헌 여부 심판을 헌법재판소에 제청하는 것이다.

그 결과, 해당 법률이 위헌결정이 된다면, 재건축 사업의 세입자도 보상받게 될 가능성이 높아진다.

그리고 작년 2019년 4월 23일 서울시 발표에 따라 1) 용적률 인센티브제, 2) 임대주택 입주기회 부여가 적용된다.

용적률 인센티브제는 재건축 사업시행자가 세입자에게 재개발과 비슷한 손실보상을 한다면, 시에서는 용적률 인센티브를 최대 10%까지 부여하여 사업시행자의 세입자에 대한 자발적 보상을 이끌어 낸다는 취지이고,

임대주택 입주기회 부여의 경우, 단독주택 재건축 철거 세입자들에게도 임대주택 입주기회를 부여하여 재정착을 지원한다는 취지이다.

앞서 살펴보았듯이, 재건축 구역 내의 세입자라 하더라도 실질적으로 보상을 받게되는 것과 마찬가지의 상황으로 유도할 수 있으며, 정부나 사법부도 재건축 세입자 보호에 대해 많은 고심을 하고 있다. 다만, 임대차계약 체결 당시에 임대인이 재건축 가능성이나 계획을 분명히 언급했음에도 계약을 체결한 경우라면 보호받지 못할 가능성이 크므로, 임대차계약 체결 당시에 이 부분을 신중히 체크해야 한다는 것을 기억하자.

관리처분계획은 재개발, 재건축 사업에서 기존의 부동산을 어떻게 처분하고 관리할 것인지, 분양신청은 어떻게 진행할 것인지, 어떤 아파트를 어떻게 분양해줄 것인지 등에 대한 총체적인 계획이다.

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따라서 관리처분계획은 매우 중요한데, 이 계획에 하자가 있다면 손해를 크게 보는 사람이 다수 발생할 가능성이 높다.

재개발 구역 내에 아파트를 소유자 A가 있다고 가정해보자.

A는 분양신청을 했지만, 이후 현금청산자가 되고 싶어졌다. 그런데 알고 보니 분양신청 기간이 연장되었다고 하는데, 안내받은 것이 아무것도 없었다.

A가 만약 그 사실을 알았다면 그때 분양신청철회를 할수 있었을 텐데 그러지 못하였다. 그렇다면 A는 현금청산을 하지 못하고 분양을 받아야만 할까?

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현장에서 조합원 자격을 두고 관리처분계획의 하자 분쟁이 일어나는 경우가 많다.

위와 같은 경우라면 법적으로 어떻게 대응할 수 있을까?

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관리처분계획의 위법성을 다퉈볼 수 있다. 분양신청의 기회가 제대로 주어지지 않았음을 주장하여, 현금청산자나 분양신청자로 기재가 된 것에 오류가 있음을 주장해 볼 수 있다.

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그리고 행정법상 관리처분계획인가는 ‘행정작용’에 해당한다.

그 하자에 대해 다투려면 취소 또는 무효확인을 구하는 방법으로 하여야 하는데, 대법원 판례에 의하면, 행정처분에 하자가 존재하고 그 하자의 정도가 1) 중대 또는 명백하다면 취소 사유에 해당하고, 2) 중대하고 동시에 명백하다면 무효 사유에 해당한다.

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다만, 분양신청 기간 연장의 안내를 받지 못하여 분양신청자였다가 현금청산자가 되고 싶으나 그러하지 못한 경우, 현금청산자였다가 분양신청을 받고 싶어졌으나 그러하지 못한 경우에 취소 사유로 볼 것인지, 무효 사유로 볼 것인지에 대해서는 아직 대법원 판례가 확립되지는 않았다.

그렇다 하더라도 일단 위와 같은 상황이라면 분양신청 기간 연장이 있었는지, 있었다면 연장 기간이 제대로 통지되었는지를 확인해보고, 통지가 제대로 이루어지지 않았다며 이에 대해 다투어볼 여지가 있다. 관리처분계획 자체의 취소나 무효를 구하기 위해서는 분양신청 기간 통지의 하자 등 관리처분계획의 기반이 되는 사항들에 하자가 없는지 살펴보는 것이 필요한 것이다.

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단, 주의할 점은 관리처분계획 하자를 다툼에 있어 취소 사유를 주장한다면, 관리처분계획 인가 후 90일 내에 진행해야 한다는 제소 기간이 있다는 점이다. 이러한 제소 기간을 놓쳐버리면 법으로 다투어볼 기회조차 잃어버리게 된다.

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실무상, 관리처분계획의 하자를 다투다 보면 조합측에서 먼저 협상을 제안하는 경우도 있다. 의외로 쉽게 일이 해결되는 경우도 있는 것이다.

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그러니 관리처분계획에 문제가 있다고 생각되면, 처음부터 포기하지 말고, 일단 관리처분계획에 어떠한 구체적인 하자가 있는지, 있다면 무효로 다투어볼 것인지 아니면 취소로 다투어볼 것인지에 대하여 전문가인 변호사와 함께 논의해보시기 바란다.

1. 사실관계

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의뢰인은 서울 역촌O구역 재건축정비사업조합의 조합원입니다.

의뢰인은 2010년 1월 현금청산자가 되었고, 2013년 6월까지 조합은 의뢰인의 현금청산에 관한 일체의 요청에 답하지 않았습니다.

조합은 계속 협상을 지지부진하게 끌어 2016년 12월까지 왔고, 결과적으로 시가보다 현저히 낮은 보상금액이 소유권이전등기소송 1심에서 결정이 되었습니다.

의뢰인은 정당한 보상을 받고자 본 법무법인에 사건을 의뢰하였습니다.

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2. 법무법인 정의의 주장

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1. 원심에서는 1차 감정평가(2010년 1월) 결과를 시가결정의 근거로 삼았으나, 의뢰인 소유 부동산은 어린이집으로, 사용방법, 준공연도, 위치, 수익내역 등에 따라 가격변동이 심하여 인근 부동산 시세와의 단순 비교로는 정확한 개발이익 산정이 불가능하다.

2. 조합 측에서는 시가결정 기준시보다 3년이나 늦은 시점에서 소를 제기하여, 의뢰인은 시가에 한참 미달하는 금액을 받고 나가야 하는 상황이다.

3. 조합은 의뢰인과 현금청산을 위한 협의를 제대로 거치지 않아 현금청산 의무를 불이행하였다.

4. 의뢰인은 3차 분양 신청기간 통지 및 분양신청기간 연장통지를 받지 못했다.

5. 조합이 주장하는 청산금에는 개발이익이 반영되어 있지 않기 때문에, 추가적으로 반영되어야 한다.

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3. 상대방의 주장

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- 의뢰인은 2013년 05월에 청산자가 되었기 때문에, 해당일을 기준으로 청산금을 정산해야 한다.

- 1차 감정결과에 개발이익이 반영되어 있다.

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4. 결과

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법무법인 정의의 도움을 통해 의뢰인은,

약 1억 800만 원(약 10%) 증액된 약 12억 1,400만 원을 받고,

소유권이전등기를 하기로 결정되었습니다.  

재건축 매도청구소송 중에 부동산을 산 제3자인 매수인이 소송을 이어받을 수 있을까요? 승계인수참가신청이 받아들여질까요? 이번 칼럼에서는 2019년 2월에 선고가 난 대법원 판례를 소개하며, 다소 어렵지만 알아두면 유익한 이야기를 담았습니다.

법률 상담 하나를 소개하고자 한다. 상담의뢰인A는 모 재건축 조합원이었는데, 해당 조합이 사업시행인가와 관리처분계획인가까지 다 받았는데, 이후 장기간 사업 진행이 보류된 상황이었다고 한다. 결국은 조합원들끼리 합의하여 조합을 해산 후 청산까지 다 마무리했다고 한다.

그런데 시공사에서 사업을 자체적으로 진행하고 싶다고 하는데, 시공사에서 사업을 진행할 때 기존의 인허가들이 유효한지에 대해 문의하셨다.

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재건축사업 시행 주체가 재건축 조합에서 시공사로 바뀌면 사업에 대한 인허가가 그대로 유효할까?

그렇지는 않다. 만약 해당 인허가가 시행 주체가 달라져도 유효했다면, 시공사에서 바로 착공에 들어갈 수 있었겠지만, 현실에서는 불가능하다.

이미 받은 인허가는 재건축 조합에게 내준 것이기 때문에, 시공사가 민영개발사업을 추진하고자 한다면 토지매입부터 진행하여야 한다.

사업시행인가는 정비사업시행자가 추진하는 정비사업 관련 내용을 시장이나 구청장 등이 최종 확정하고 인가하는 행정 절차를 뜻한다.

관리처분계획은 정비사업시행자가 분양신청기간이 종료된 때 수립하는 대지 및 건축시설에 관한 관리 및 처분에 관한 계획을 말한다. 사업시행자는 분양신청기간이 종료되면 분양 관련 사항, 정비사업비 추산액, 세입자 손실보상과 관련된 사항 등이 포함된 관리처분계획을 수립하고, 시장·군수 또는 자치구의 구청장에게 인가를 받아야 한다.

위의 과정을 재건축 조합에서 진행한 것이기 때문에 시공사는 자체적으로 위의 절차들을 새롭게 밟아야 할 것이다.

재건축 보상과 관련하여 다음과 같이 질문하시는 분이 있다.

“만약 현재 시가가 4억 원인 아파트가 재건축을 하게 된다면, 4억 원의 보상과 분양권을 모두 받을 수 있나요? 아니면 분양권만 받을 수 있나요?”

재건축 사업의 보상은 2가지 종류가 있다.

첫째, 분양권을 받는 것.

둘째, 현금청산을 하여 보상금을 받는 것.

두 가지 모두를 중복으로 보상받는 것은 불가능하다.

만약 현금청산을 받고자 한다면, 그 조건은 다음과 같다.

1) 재건축 조합 설립에 동의하지 않았을 경우

2) 분양신청을 하지 않았을 경우

3) 분양신청은 했지만, 분양계약을 하지 않았을 경우

위의 3가지 상황에 해당하는 경우는 모두 현금청산을 받을 수 있다. 재건축 조합에서는 매도청구 소송을 진행할 것이고, 그 과정에서 보상금의 규모가 결정된다.

만약 현금청산이 아니라 분양권을 받고 싶다면, 재건축 조합에 가입하여 조합원 지위를 획득하고, 분양신청 후 분양계약을 진행하면 되겠다.

“아파트 시세가 4억인데, 재건축으로 지어진 아파트 시세가 6억일 때는 그대로 분양받을 수 있나요?”

그렇지는 않다. 분양권이 있어서, 재건축으로 지어진 아파트를 분양받을 때 시세차이가 난다면, 그만큼의 추가분담금을 지불한 뒤에 분양을 받을 수 있다. 따라서 위와 같은 경우에는 2억 원의 추가분담금을 지불해야 한다.

따라서 본인의 사정에 맞게 분양을 받을지, 혹은 현금청산을 통해 보상금을 받을지 결정하는 것이 좋다.

재개발, 재건축과 같은 토지개발사업에서 부동산의 경제적 가치를 판단하는 ‘감정평가’는 필수적인 절차이다. 분양신청을 하지 않았거나, 분양신청을 했지만, 최종적으로 계약을 진행하지 않은 현금청산자들에게, 기존에 소유하고 있던 부동산의 경제적 가치만큼 보상을 해주어야 한다. 그러기 위해서 각각의 부동산의 가치가 어떻게 되는지 객관적으로 검토하는 절차가 필수적일 수밖에 없다.

감정평가는 크게 두 종류가 있다. 첫째, 공감정이다. 공적인 감정을 의미하는데, 수용재결, 이의재결 등 재개발, 재건축 보상절차에서 공식적으로 진행되는 감정평가이다. 둘째 사감정이 있다. 사감정은 공식적인 절차에서 진행되는 공감정을 제외하고, 진행되는 사적인 감정평가를 의미한다.

재개발, 재건축에서 많은 현금청산자분들이 사감정을 진행해야 하는지 궁금해하신다. 재개발, 재건축 사업에서 보통 보상금은 수용재결, 이의재결 단계에서 지방토지위원회나 중앙토지위원회에서 지정한 감정평가업자가 진행한 감정평가를 바탕으로 결정된다.

그런데, 이런 공감정 뿐만 아니라, 사감정을 미리 받았을 경우에는 보상금 책정에 더 유리한 부분이 있다. 사감정을 통해서 적어도 시세에 맞는 금액을 받아놓게 되면 공감정을 진행할 때 보상금이 기대 이하로 낮아지는 것을 어느 정도 예방할 수 있기 때문이다.

보상금을 잘 받기 위한 전략 중 하나인 사감정을 다음과 같은 2가지 방법으로 활용할 수 있다. 첫째, 최대한 빨리 사감정을 하는 것이 유리할 수 있다. 현금청산자가 되기 전에 미리 감정을 받아놓고, 현금청산자가 된 후 그사이에 물가가 많이 올랐다면, 그 평가비율을 적용시킬 수 있기 때문이다.

둘째, 현금청산자 지위를 얻는 시점에 감정평가를 하는 것도 좋다. 현금청산자 지위는, 분양신청을 하지 않은 다음 날 얻게 된다. 그리고 공감정의 시점도 그 시기 즈음을 기준으로 하게 된다. 따라서 그 시점에 사감정을 하여 평가를 받아놓는다면 후에 공감정을 진행할 때, 사감정을 고려할 수밖에 없다.

보상금을 만족스럽게 받기 위해서, 조합의 움직임에 수동적으로 대처하기보다는, 사감정을 통해서 조합과 협상할 수 있는 여지를 만들어 놓는 것도 좋은 방법이다. 보상절차가 비교적 복잡한 편이지만, 본인의 소중한 자산을 평가받는 중요한 절차인 만큼 제대로 이해하는 것이 필요하다.

현금청산을 하는 분들의 경우에는 감정평가뿐만 아니라 사업비 부담, 손해배상청구소송 등 다양한 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 높다. 이런 부분은 전문지식이 필요한 부분이기 때문에, 재개발, 재건축 전문가의 조언을 구하는 것도 좋은 방법일 수 있겠다.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인은 서울시 P아파트 주택재건축 사업의 현금청산자임.

: 의뢰인은 분양계약을 하지 않고 조합을 상대로 시세에 맞는 보상금을 받고자 함.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 사건 파악 및 대응

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3. 예상결과

- 약 5,000만 원 이상 승소 예상.