재개발 토지수용, 토지보상 어떻게, 얼마나 받을 수 있을까?

 

 

김씨는 서울 OO구의 □□ 아파트의 집 한 채를 소유하고 있었다. 그런데 그 아파트는 재개발 구역에 들어가게 되었고, 김씨는 새 아파트를 분양받기보다는 현금청산자가 되어 보상금을 받고 나가기를 희망하였다.

그런데 조합에서 제시한 금액은 터무니없이 낮았다. 김씨 집의 시세는 4억 원이었는데 조합에서는 2억 5천만 원밖에 제시하지 않은 것이었다. 김씨는 울며 겨자먹기로 이 금액만 받고 나가야만 할까?

 

 

 

 

 

 

법무법인 정의 강동원 변호사의 답변은 그렇지 않다. 조합은 통상적으로 현금청산자에게 시세의 50~60%의 금액을 협의 금액으로 제시하기에 협의가 한번에 이루어지는 경우는 거의 없다. 보상금을 올릴 방법으로는 수용재결, 이의재결, 행정소송의 단계를 거치는 방법이있다.

 

 

 

1. 토지 수용, 토지보상 누가 받을 수 있을까?

재개발 구역 내 토지 또는 건물 등을 소유한 사람이 받을 수 있으며, 공토법상 제3조에서는 다음과 같이 규졍하고 있다.

 

 

제3조(적용대상)

 

사업시행자가 다음 각 호에 해당하는 토지·물건 및 권리를 취득하거나 사용하는 경우에는 이 법을 적용한다.

 

1. 토지 및 이에 관한 소유권 외의 권리

2. 토지와 함께 공익사업을 위하여 필요한 입목, 건물, 그 밖에 토지에 정착된 물건 및 이에 관한 소유권 외의 권리

3. 광업권·어업권 또는 물의 사용에 관한 권리

4. 토지에 속한 흙·돌·모래 또는 자갈에 관한 권리

 

2. 재개발 토지수용, 토지보상 어떻게 받을 수 있나?

 

 

재개발 토지수용, 토지보상은 일단 조합과의 협의 단계가 이루어진다. 다만, 이 단계에서 조합은 시세에 못 미치는 금액을 제시하는 경우가 일반적이므로 협의가 쉽게 이루어지지 않는다. 협의가 이루어지지 않는다면, 1) 수용재결, 2) 이의재결, 3) 행정소송의 절차로 보상금을 증액시켜볼 수 있다.

 

3. 재개발 토지수용, 토지보상에서 보상금을 얼마나 받을 수 있을까?

 

일반적으로 수용재결, 이의재결, 행정소송의 단계를 거치며 보상금은 올라갈 가능성이 높다.

혹자는 보상금은 이의재결, 수용재결만 거치면 저절로 올라가고, 굳이 변호사를 선임할 필요가 없다는 말을 한다. 허나 이는 10%정도만 맞는말이며, 단계별로 1~2% 정도의 증액이 저절로 있을 수도 있지만, 법리적인 문제, 즉 비교표준지 선정의 공정성, 격차율의 자의성, 일단지 개념 적용문제, 공유와 구분소유적 공유의 차이점 강조 등의 문제는 변호사, 그 중에서도 전문변호사의 도움을 받지 않으면 도저히 해결될 수가 없기 때문이다. 위 개념들은 보상금 증액에서 아주 적은 부분을 차지하는데도, 위 문제를 비전문가가 해결하기란 어려울 수밖에 없다.

 

 

4. 재개발 토지수용, 토지보상 보상금을 언제 받을 수 있을까?

 

​일단 수용재결이 끝나면 해당 금액이 나온다. 또한 이의재결이 끝나면 올라간 금액만큼을 받을 수 있고, 행정소송을 하여 금액이 올라갔다면 또다시 올라간 금액만큼 받을 수 있다. 즉, 단계별로 올라간 금액만큼 그때그때 받을 수 있는 것이다.

 

이 모든 절차의 핵심은 보상금을 올리는 것이며, 보상금을 올리는 데에는 함께하는 전문변호사의 역량이 중요하다는 점을 잊지 말아야한다.