[Q&A] 재개발 재건축의 분양신청을 한 조합원이 '종전자산가액'을 어떻게 증액할 것인가?

분양신청 단계에서 자신이 분양신청을 했다면 재개발•재건축에서 조합원으로 남아있겠다는 말이다. 또는 현금청산자가 되지 않겠다는 의미이다.

분양신청을 하게 되면 조합에서는 자산을 가지고 있는 조합원에게 조합원의 자산 가치를 얼마이다 하는 종전자산가액을 통지하게 된다.

이러한 종전자산가액을 너무 낮게 평가되면 조합원은 나중에 추가 분담금의 부담이 높아지게 되며 주택 담보 대출 규제가 있는 상황에서 대출이 힘들어져서 극단적인 경우에는 분양을 받은 아파트에 들어갈 수 없는 경우도 발생한다.

 

 

이런 경우 종전자산가액을 낮게 평가하는 방법을 막을 방법은 없을까?

 

관리처분계획이란? 일부 취소 혹은 무효 확인소송을 제기하는 것이다. 관리처분계획에는 종전자산가액이 기재가 되어 있다. 종전자산가액이 너무 낮게 평가되어 있다면 관리처분계획 자체를 위법하게 한다.

관리처분계획이 위법하게 된다면 다시 재평가를 해야 한다. 결국 재평가를 하게 된다면 종전자산가액이 증액되어 추후 조합원의 추가 분담금이 낮아지게 된다.

 

 

Question ⅰ

안녕하세요 변호사님 저는 재개발이 추진되고 있는 곳에 거주 중입니다. 만약 재개발이 확정되면 감정 평가 시, 사전 및 사후 평가를 하고 그 평균 가액으로 분양 평수를 결정 한다고 들었습니다. 조합원에게 분양 평수를 결정하는 기준을 알고 싶습니다.

Answer ⅰ

재개발 같은 경우에는 분양 평수는 조합원이 신청하는 평수대로 배정하게 된다. 그러나 평수 아파트의 분양가격에서 조합원이 보유한 자산의 평가액인 종전자산가액을 공제하고 남는 금액을 추가분담금으로 지급된다. 그러나 만약 분양받는 아파트 가격보다 종전자산가액이 더 크다면 차액에 대한 환급금을 받을 수 있다.

 

 

 

Question ⅱ

안녕하세요 변호사님 저는 재개발 현금청산을 하기로 결정했습니다. 현재 관리처분인가고시 상태이며 나중에 조합으로부터 보상 계획을 열람할 수 있다는 이야기를 듣게 되었습니다.

그런데 현재 저는 종전자산 평가금액이 정말 황당한 가격으로 평가되어 있어 이에 대한 이의 신청을 하려고 합니다. 이의 신청을 하는 절차와 결과를 받기까지 대략적인 기간에 대해서 안내받고 싶습니다. 추가적으로 주변에서 행정사분을 고용해서 일을 진행하면 된다 하는데 변호사를 선임하는 것과 행정사를 선임하는 경우 장단점에 대해서 궁금합니다.

Answer ⅱ

관리처분계획상 자신의 자산의 평가액인 종전자산가액이 낮게 나오면 추후에 추가분담금이 커져서 부담이 된다. 이 경우 관리처분계획에 대하여 이의신청을 할 수 있지만, 이의신청은 사실상 그렇게 크게 효과가 없다 그 대신하여 자신의 종전자산가액을 증액하기 위해서는 관리처분계획에 대하여 일부취소 또는 무효확인 소송을 제기하여야 한다.

행정사는 이의신청이나 기타 서류를 대서해줄 수 있다 그러나 변호사처럼 소송은 진행할 수 없다. 행정사가 법률 서류 작성이나 협상과 관련하여 대서를 넘어서 법률대리 행위나 성공보수 약정 등을 한 경우에는 변호사법 위반으로 징역형의 형사처벌을 받을 수 있다.

결론적으로 종전자산가액 증액을 목표로 한다면 관련 무효 소송을 제기해야 하며 전문 변호사와 상담 진행하는 것이 좋은 방법이다.

 

 

Question ⅲ

안녕하세요 변호사님 저는 주택정비 재개발 지역의 단독주택에 거주하고 있습니다. 저는 현금청산보다는 그냥 분양신청을 고려하고 있습니다, 그러나 생각보다 종전자산가액이 제가 예전에 구매했던 가격보다 상당히 낮게 평가되어 있습니다. 평가 항목에 토지면적 부분만 명시되어 있는데, 마당에 있는 조경은 평가대상이 아닌가요? 종전자산가액를 높이기 위한 방법이 있는지 등을 알고 싶습니다.

Answer ⅲ

종전자산가액은 자신의 기존에 보유한 자산의 가액을 평가하는 것으로서, 기존 자산과 관련한 부속 건물, 조경 등도 모두 포함하여 평가하여야 한다. 그러나 조합 측 감정에서는 고의나 과실로 의뢰인의 자산이 누락되거나 오평가 되는 경우가 종종 발생하고 있다.

이런 경우 다시 재평가를 추천함으로 해당 종전자산가액 통지서를 가지고 전문 변호사의 도움을 받으면 된다. 재평가를 받게 된다면 누락된 부분, 수리 또는 효용을 증대시킨 증개축 행위, 지목 및 용도구역 반영 등을 통하여 종전자산가액을 증액이 가능하다.

 

 

Question ⅳ

종전자산평가금액이 너무 낮게 평가되어 증액을 하고 싶어 주변에 문의를 하던 중, 종전자산평가금액을 올리더라도 비례율이 하락하면 추가 분담금 입장에서 볼 때 큰 차이가 없을 거라는 이야기를 들었습니다. 일단 비례율에 대해서 전혀 아는 바가 없어 설명을 부탁드리며, 종전자산가액을 증액하기 위해 노력을 하는 것이 의미가 없는 것인지도 설명을 부탁드립니다.

Answer ⅳ

비례율은 종전자산가액을 배경으로 권리 가액을 계산할 때 얼마로 평가의 문제이다. 예로 종전자산가액이 1억원이고 비례율이 105%이면 권리가액은 1억 500만원이 되며, 이를 바탕으로 추가분담금이 정하여지게 된다.

잘못된 정보로 종전자산가액을 높이면 비례율이 낮아진다고 잘못 알려진 정보가 있다. 조합원 중 일부의 종전자산가액이 잘못 평가되어 그 가액을 높인다고 하여 조합원 전체의 비례율이 바뀌지 않는다. 만약 종전자산가액이 늘어나면 권리가액까지 늘어나는 것이 정상이다. 가끔씩 잘못된 정보로 조합원 한 명의 권리 가액이 늘어나면 다른 조합원의 권리 가액이 줄어들어야 하므로 다른 조합원에게 해를 입히는 것이라는 주장도 있는데 잘못 평가된 부분을 바로 잡는 것이 다른 조합원의 권리 가액을 영향을 주지는 않으므로 이 또한 틀린 주장이다.