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지역주택조합에 가입할 당시, 만약 일정한 조건일 경우 전액 환불을 받기로 했는데,

그 조건이 성취되었을 때 조합에서는 말을 바꿔 계약금 등 납입했던 금액에 대해 환불해주지 않는다면 어떻게 대처할 수 있을까?

실제 법인에서 상담을 받았던 의뢰인은 위와 같은 상황에 놓여 있었다.

의뢰인은 지역주택조합에 2,500만 원을 납입하고 가입하였는데 처음에는 A건설이 아파트 시공을 한다고 홍보를 하였다. 그리고 A건설이 시공하지 않는다면 전액을 환불해주겠다고 하였고, 환불에 관한 별도 증서도 받았다. 그런데 실제로 건설사가 도중에 변경되어서 조합 탈퇴 신청을 했는데 조합에서는 1년이 넘게 환불을 해주지 않는 상황이었다.

이런 상황에서 의뢰인은 황당할 수밖에 없었다. 조합에서 이미 약속한 부분을 지키지 않는 것이기 때문이다.

위의 계약을 법적으로 보면 해제조건부 계약이라고 한다. 어떤 조건이 발생하면 계약을 해제할 수 있는 것이다. A건설이 시공하지 않으면 전액을 환불하겠다고 약속하였는데, A건설이 시공하지 않게 된 상황이기 때문에 계약이 해제되는 것이다.

해제는 계약을 진행하지 않았던 처음으로 돌아가는 것을 의미하므로 납입금 전액을 돌려받아야 한다. 위의 사례는 명확한 별도 증서까지 있기 때문에 소송을 진행한다면 유리할 수 있다.

그런데 막상 의뢰인분들이 실제로 가져온 문서들을 확인해보면 애매한 상황들이 꽤 많다. 조합 측에서도 문서에 명확히 기술하기보다 ~할 예정이라는 표현을 사용한 경우가 많다.

그리고 처음 계약할 때는 이러한 환불 증서를 작성하지만 이후 총회를 거쳐 계약 조건을 변경하는 경우도 있다. 조합에서는 총회가 가입자들의 의사가 반영되는 것이기 때문에 계약금을 돌려줄 수 없다고 주장하기도 한다. 이런 상황에서는 총회와 계약관계는 다른 것이라고 주장해볼 수 있다.

막상 의뢰인의 이야기를 들을 때는 재판이 무척 유리할 것만 같지만, 실제로 증거나 문서자료들을 검토했을 때 소송에서 쟁점이 될 만한 부분들을 발견하기도 한다. 이런 부분은 법적인 전문가가 검토하지 않으면 어렵기 때문에 전문가의 조언을 구하는 것이 가장 좋다.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인은 서울시 M주택 재건축 사업의 현금청산 예정자임. 분양신청은 하였으니 분양계약을 체결하지 않을 예정임.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 행정소송 준비 중

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3. 예상결과

- 현금청산금 3억 3,000만 원 승소 예상

1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인은 서울시 M주택 재건축 사업의 현금청산자임. 의뢰인은 조합으로부터 명도 및 이전등기청구 소송을 당하였음.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 반소 준비 중

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3. 예상결과

- 반소 제기를 통한 보상금 증액 예상

현재 진행되고 있는 소규모 주택정비사업은 크게 3가지 종류가 있다.

1. 가로주택정비사업

2. 자율주택정비사업

3. 소규모재건축사업

원래 소규모 주택정비사업은 사업부지가 좁아, 재건축을 하여 수익을 내기 애매하다는 점에서 중대형 건설사들이 입찰에 참여하지도 않았고, 사업이 제대로 진행되지도 않았었다. 그러나 이런 상황은 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'이 시행됨에 따라 달라졌는데 특례법의 시행으로 눈에 띄게 달라진 점이 바로 절차의 간소화이다.

본래 재개발, 재건축 사업은 시작부터 완료되기까지 복잡한 절차를 거쳐 10~30년이라는 긴 시간이 소요된다. 다음은 재개발, 재건축 사업의 절차이다.

1. 국토교통부 장관이 국토이용계획을 만듬

2. 시군구청장이나 광역시도지사가 기본정비계획을 만듬

3. 시군구청장이 각 동네별로 정비계획을 만듬

4. 정비구역에서 조합 추진위원회가 만들어집

5. 조합 결성

6. 조합이 사업시행계획 만들고 구청에서 인가를 받음

7. 인가받은 내용에 맞추어 분양신청을 받음

8. 관리처분계획인가를 받음

9. 이주 및 철거가 이루어짐

10. 아파트를 짓고 준공 및 입주 진행

재개발, 재건축 사업이 이러한데, 하물며 소규모 주택정비사업에 이만한 시간이 걸린다고 한다면, 사업을 진행하는 사람은 아무도 없을 것이다. 그러나 특례법으로 인하여 진행절차가 간소화되었고 사업추진이 훨씬 용이해졌다.

소규모 주택정비사업은 주민합의체가 결성되고 신고만 하면 조합이 결성되고, 사업시행계획을 만들고 인가만 받으면 바로 사업에 착수할 수 있다.

특례법이 활성화된 것은 1년이 조금 넘는데, 아직은 큰 성과가 나타나지는 않았지만 사업 추진이 훨씬 간편해진 것은 틀림없다. 단, 어떻에 제도를 이용할 수 있는지나, 정확한 절차가 어떻게 되는지에 대해서는 법률 전문가의 도움이 필요할 수 있겠다. 따라서 이와 관련하여 고민되는 부분이 있다면 전문변호사의 조언을 구하기를 권해드린다.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인은 서울시 M주택 재건축 조합의 사업에 부동산을 소유하고 있음. 분양신청은 하였으나 분양계약을 하지 않고 현금청산을 할 예정임.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

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3. 예상결과

- 행정소송을 통한 현금청산금 7억 5,000만 원 청구 예상

재개발 보상금 증액 건으로 우리 법인에 찾아온 한 의뢰인의 사례이다.

인천 J재개발 사업구역 내에 의뢰인들은 부동산을 소유하고 있었다. 의뢰인들은 다른 변호사의 도움으로 지방토지수용위원회, 중앙토지수용위원회의 절차를 밟았는데 보상금이 거의 오르지 않았다고 한다.

각각의 위원회를 거쳐 1,2%씩만 보상금이 오르게 되어, 결국 의뢰인들은 법무법인 정의를 찾아오시게 되었다.

어찌된 상황인지 파악하기 위해서 지토위, 중토위 감정평가 결과들을 살펴보았는데, 아직 서면까지는 자세히 보지 못했지만 아마 토지의 특성을 제대로 주장하지 못한게 아닐까 판단된다.

의뢰인들 중 한 분은 필지 2개를 소유하고 있었는데, 뒤에 있는 땅은 주차장, 앞의 땅은 집이었다. 주차장의 경우 맹지로 가치가 낮게 평가되었다. 또 다른 분은 좁은 도로 하나를 사이에 두고 바로 옆 집은 평당 3천만 원을 받았는데 의뢰인은 평당 1,500만 원이 못 되게 책정된 상황이었다.

전자의 경우에는 일단지 개념을 적용하여 주차장과 집이 있는 땅을 따로 보지 않고 하나의 땅으로 간주했다면 더 높은 평가를 받았을 것이다. 그리고 후자의 경우도 도로 하나를 사이에 두고 가치가 확연히 다르게 평가된 부분도 안타깝다.

만약 지토위, 중토위 단계에서 구체적인 사안에 맞는 법적인 주장을 펼쳤다면 보상금이 더 오르지 않았을까 싶다. 또한 재개발 보상금 증액 절차인 3단계 중에서 벌써 2번의 기회가 지나간 것이기 때문에 의뢰인들에게 마지막 한 번의 기회뿐이라는 것이 안타까웠다.

재개발 보상금은 지방토지수용위원회, 중앙토지수용위원회, 행정소송의 기회를 통해 증액시킬 수 있다. 이 3번의 과정을 거쳐 최종적으로 최대의 보상금을 받을 수 있는 것이다. 그리고 얼마의 보상금을 받느냐는 초기 대응부터 어떻게 하는지에 따라서 결과가 크게 달라질 수 있는 것이다. 만약 재개발 보상과 관련하여 이와 같은 상황에 놓여 있다면 초기부터 재개발, 재건축 전문 변호사의 도움을 받아 보상금을 제대로 증액시켜보자.

1. 사실관계

-의뢰인들의 상황

: 의뢰인들은 분양신청을 하지 않고 현금청산을 받고자 함. 조합에서는 시세 대비 적은 금액(약 45억 원)을 제시하였으나 의뢰인은 시세에 맞는 보상금을 받고자 본 법인에 방문하였음.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 사건 파악 및 소장 작성 중

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3. 예상결과

- 조합 제시 금액 대비 10% 이상 상승 예상

본래 남의 물건을 함부로 부수거나 고장 내는 등 손괴할 경우 형법상 재물손괴죄에 해당한다. 재건축 사업과 관련해서도, 명도소송이 아직 끝나기도 전에 부동산을 철거해버리면 재물손괴죄일까?

형법 제366조 (재물손괴죄 등)

타인의 재물, 문서 또는 전자기록등 특수매체기록을 손괴 또는 은닉 기타 방법으로 기 효용을 해한 자는 3년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다.

이런 경우 재물손괴죄에 해당한다. 명도소송이 아직 끝나지도 않았는데 부동산에 대한 철거를 진행한다면 형법에 위배되어 처벌을 받을 수 있다. 대법원 판례를 보면 조합이 명도를 다 받고 난 뒤에 철거를 진행하는 것이 원칙적으로 맞다고 볼 수 있다.

이와 관련한 대법원 판결이 있었다. 조합장이 철거업체를 동원해 철거를 진행하였고, 해당 부동산의 소유주는 조합장을 재물손괴죄로 형사 고소하였다. 대법원의 판결은 무죄였다. 법원은 형법상 범죄행위라도 사회상규에 위반되지 않으면 처벌되지 않는다는 규정이 적용되어 위법성이 조각된다고 판단한 것이다.

그런데 이 판례로 인해, 많은 조합에서 아무 때나 철거를 진행해도 된다고 잘못 생각하는 경우가 있다. 그런데 주의해야 할 것은 위의 사례는 조합이 이미 등기소송과 명도소송을 승소하고, 명도소송의 피고인 소유주가 항소해서 재판을 진행하는 도중에 철거가 이뤄진 것이다. 가집행하여 명도까지 완료되고 집도 비워진 상황에서 진행되었던 철거였다.

따라서 명도가 완료된 상황에서 철거가 진행된 것이기 때문에 재물손괴죄에 대한 위법성이 조각된다. 만약 명도가 완료되지 않은 상황에서 철거했다면 재물손괴죄가 성립된다고 볼 수 있다.

덧붙여서, 대법원 판례에 따르면,

재건축 조합의 정관에 규정된 조합원의 의무에 동의한다는 동의서를 조합원이 제출하였고, 정관에는 조합원은 조합의 건축물 철거에 응할 의무가 있다는 규정이 있을지라도,

재건축 조합이 법적 절차를 따르지 않고 자력으로 건축물을 철거하는데 사전승낙을 받았다고 볼 수 없다고 한다. (대법원 2007. 9. 20. 선고 2007도5207판결)

복잡하지만 핵심은, 조합이 명도청구소송이 진행 중인데 철거를 진행한다면 형법상 재물손괴죄에 해당한다는 것. 가집행 붙은 판결을 받아 명도가 완료된 후에는 확정되지 않아도 철거할 수 있다는 점이다. 만약 이와 관련하에 복잡한 문제에 얽혀있다면 전문 변호사의 조언을 구해보자.