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재개발, 재건축 사업에서 지연이자는 중요한 문제이다. 왜냐하면 이를 통한 보상이 적지 않기 때문인데, 따라서 지연이자가 언제 어떻게, 어느 비율로 발생하는지 알아두는 것이 제대로 된 보상을 받는 첫 걸음이라고 할 수 있다.

그렇다면, 지연이자는 무엇일까?

재개발, 재건축 사업에서 현금청산자는 조합으로부터 보상금을 받는데, 조합 측이 보상금을 원래 지급해야 하는 날보다 늦게 지급했을 시 받을 수 있는 이자를 의미한다. 지연손해금 혹은 지연가산금이라고도 한다.

지연이자는 도시 및 주거환경정비법에 규정되어 있는데, 법이 개정됨에 따라서 지연이자가 붙는 시점이 달라지게 되었다. 따라서 본인이 구법의 영향을 받는지, 신법의 영향을 받는지 알 필요가 있다.

그것을 알기 위해서는 2가지 기준을 살펴봐야 한다.

1. 해당 조합의 설립인가 신청일이 언제인가? 기준일: 2012년 8월 2일

2. 해당 조합의 관리처분계획인가 신청일은 언제인가? 기준일: 2018년 2월 9일

조합 사업의 일자가 둘 다 2가지 기준일보다 이후이면 신법이 적용된다.

하나라도 기준일자 이전이면 구법이 적용된다.

이와 같은 내용이 아래의 링크에도 설명되어 있으니 참고하자.

https://justicekang.tistory.com/161

1. 구법이 적용된다면,

재개발 사업에서는 수용재결신청청구를 한 뒤 60일이 지나도 조합에서 수용재결신청을 하지 않으면 그 후로 연 12%의 이자가 생긴다.

재건축 사업의 경우, 현금청산자가 소유권이전등기를 넘기고 집을 비우면 그 다음 날부터 지연이자가 생긴다. 소송 전에는 연5%, 소송을 진행할 때는 연 12%의 지연이자가 발생한다.

2. 신법이 적용된다면,

재개발, 재건축 사업 모두 조합에서 관리처분계획인가 후에 90일 내로 손실보상에 관한 협의를 해야 한다. 그리고 그 협의가 잘 되지 않았을 때, 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 내로 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 진행해야 한다. 이 경우, 지연일수에 따른 이자를 지급해야 한다. 6개월까지는 5%, 12개월까지는 10%, 그 후로는 15%의 지연이자를 지급해야 한다.

재개발, 재건축 사업에서 지연이자는 적지 않은 부분이기 때문에, 지연이자에 대해서 잘 알아두어 놓치는 부분 없이 보상금을 받을 수 있도록 하자.

‘채권최고액’이란 말을 들어본 적 있는가? 채권최고액은 채권자가 배당 시 행사할 수 있는 최대금액을 의미한다. 만약 은행에서 1억 원을 빌린다면, 은행에서는 근저당을 1억 2천만 원 정도로, 실제 빚보다 20% 더 높여 설정한다. 만약 시간이 흘러서 1억의 빚 중에 5천만 원을 갚아서 빚이 5천만 원만 남았다고 하더라도, 근저당의 채권최고액은 여전히 1억 2천만 원이다.

재건축 사업에서 현금청산이나 매도청구를 할 때 부동산에 근저당이 잡혀있는 경우가 꽤 있는 편이다. 보통은 집을 사려고 대출받거나, 생활자금으로 이용하기 위한 대출로 근저당이 잡히게 된다.

위의 사안의 경우, 현금청산금액으로 2억이 나왔다면, 현금청산자는 과연 조합으로부터 얼마의 금액을 받을 수 있을까? 2억에서 근저당 채권최고액 1억 2천만 원을 제외한 8천만 원을 지급할 것이다. 그리고 조합이 근저당을 책임지게 된다.

여기서 문제는, 이미 5천만 원의 빚을 갚고, 실제 채무액은 5천만 원이 남았는데, 조합으로부터 1억 5천만 원을 받는 것이 맞지 않나, 하는 것이다.

이 문제에 대해서 대법원은 채권최고액을 제외하고 조합이 금액을 지급하면 된다고 판결을 내려왔다. 판결 자체는 현금청산자나 매도청구 대상자들에게는 불리한 내용이다.

그러나 그간 큰 문제가 되지 않았던 이유는, 은행과 현금청산자, 조합이 한 데 모여, 조합은 실채무액을 제외한 금액을 현금청산자나 매도청구 대상자에게 지급하고, 실채무액을 은행에 바로 상환하였기 때문이다.

그런데 최근 대법원 판결이 바뀌었다. 채권최고액을 전부 공제하는 것이 아니라, 실채무액이 확인된다면, 실채무액만을 공제하는 것으로 판결이 내려졌다. 그 이유는 무엇일까?

재건축, 재개발 사업에서는 지연이자가 있다. 위의 사례를 통해서 얘기해보자. 만약 채권최고액인 1억 2천만 원을 공제한 8천만 원을 현금청산자나 매도청구 대상자가 받게 된다면, 8천만 원에 대해서만 지연이자를 받을 수 있다. 그런데 만약 실채무액인 5천만 원만 제외한 1억 5천만 원을 수령 할 수 있다면, 지연이자가 1억 5천만 원에 대해서 붙는 것이다.

재개발, 재건축 사업에서 지연이자는 적지 않은 보상이기 때문에 중요한 문제가 될 수 있다. 따라서 이 부분을 염두에 둔다면, 더 큰 보상금을 수령 하는데 유익할 수 있다.