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「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 관하여 자세히 살펴보고자 한다. 이 법에서는 1) 빈집정비사업과 2) 소규모주택정비사업을 구분하고 있다.

현행 토지이용 관계법령 중 「농어촌정비법」과 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 이 2개의 법만이 빈집에 대해서 규정하고 있다. 「농어촌정비법」의 경우, 농어촌 지역의 급격한 인구감소와 고령화로 빈집이 늘어나 관련한 규정을 두고 있었다.

저출산과 고령화가 지속화되는 가운데, 도시지역에서도 일부 빈집이 발생하고 있다. 빈집으로 인한 범죄나 안전사고 발생등을 방지하고 도시미관, 주거환경을 위해 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」이 제정된 것이다.

법에서 규정하는 빈집이란, 시장 · 군수 등이 거주 또는 사용 여부를 확인한 날부터 1년 이상 아무도 거주 또는 사용하지 않는 주택을 의미한다. 단 미분양주택 등은 빈집은 아니다.

빈집정비사업 시 시장 · 군수 등이나 빈집 소유자가 직접 시행하거나 다음에 해당하는 자와 공동으로 시행할 수 있으며, 이를 위해서는 빈집 소유자의 동의를 받아야 한다(시장 · 군수 등의 직권에 의한 빈집 철거의 경우는 제외).

① 한국토지주택공사 또는주택사업을 위해 설립된 지방공사

② 건설업자

③ 등록사업자

④ 부동산투자회사

⑤ 사회적기업 · 협동조합 · 비영리법인 · 공익법인

소규모주택정비사업에서는 법에서 정한 절차에 따라서 노후 · 불량건축물의 밀집 등 일정한 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역에서 시행하는 다음의 사업을 말한다.

보통의 재건축 사업과는 다르게 반드시 조합을 결성하지 않아도 되고, 주민합의체나 조합 설립 중 유리한 방식을 선택할 수 있다.

그리고 절차가 간소화되어 일정 요건만 갖추면 안전진단과 관리처분계획인가 등 사업 시행 속도를 더디게 하는 여러 절차들을 생략할 수 있다.

지역주택조합을 가입했는데, 조합원 자격을 상실했다면 어떻게 대응할 수 있을까요? 법적으로 조합원 자격은 어떤 것일까요? 구체적인 내용은 해당 링크를 참고하시기 바랍니다.

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1. 사실관계 정리

의뢰인들은 서울 문정동 OOO번지 일원 재건축정비사업조합의 조합원이었습니다.

의뢰인들은 2018년 11월 23일까지 진행되었던 분양신청기간에 분양신청을 하지 않았습니다. 이에 의뢰인들은 현금청산자가 되었습니다.

2019년 11월, 조합에서는 의뢰인들을 대상으로 매도청구소송을 제기하였습니다. 조합에서는 2억 7,300만 원으로 보상금을 책정했지만, 이는 시세에 맞지 않는 금액이었습니다.

이에 의뢰인들은 정당한 보상금을 바라는 상황에서 법무법인 정의에 도움을 요청하였습니다.

2. 법무법인 정의의 주장

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- 분양신청기간 종료일 다음날인 2018년 11월 24일에 청산금 지급의무가 발생하므로, 부동산 평가 기준시점을 2018년 11월 24일로 보아야 한다.

-​ 별도의 사감정을 시행한 결과, 2018년 11월 24일을 기준으로 한 감정가액은 4억 3,600만 원이다.

- 조합이 주장하는 청산금에는 개발이익이 반영되어있지 않기 때문에, 추가적으로 반영되어야 한다.

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3. 조합의 주장

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- 조합에서는 보상금 기준일을 사업시행인가일이었던 2017년 7월 6일로 봐야 한다고 주장하였습니다.

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4. 결과​

의뢰인은 법무법인 정의의 도움을 통해,

1억 7,100만 원(약 62%) 증액된 4억 4,400만 원을 받고, 소유권이전등기 절차를 이행하는 것으로 결정되었습니다.

재건축 사업 내 세입자들은 재개발과 다르게 이주정착비, 이사비, 영업보상을 받을 수 없다. 구체적으로 재개발과 재건축이 어떻게 다른지 살펴보도록 하자.

재개발 사업의 성격은 공익적이기 때문에 세입자를 보호하는 장치들이 있다. 반면 재건축은 상대적으로 사익적인 요소가 크기 때문에 보상하지 않는다.

그러나 재건축 사업의 세입자들에게는 「주택임대차보호법」이나 「상가건물 임대차보호법」이 적용된다.

「상가건물 임대차보호법」 제10조를 살펴보자.

1. 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

2. 임대인이 건물을 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는데, 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우라면 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.

이를 살펴보면, 임대차계약을 체결할 때 임대인이 임차인에게 재건축에 대한 내용을 구체적으로 고지하지 않은 경우, 임차인의 계약갱신 요구를 임대인은 거절할 수 없다.

갑자기 재건축을 한다고 건물을 비우라고 하는 것은 법적으로 받아들여지기 어렵다. 따라서 이러한 법조항으로 재건축 세입자는 보호받을 수 있다.

임대인이 꼭 재건축을 진행해야 하는 상황이라면 세입자에게 그에 걸맞는 보상을 해주어야 한다. 이런 합의금은 영업보상적 성격으로도 볼 수 있다.

최근 하급심 법원에서 재건축 구역 내 세입자들이 보상받지 못하는 것에 대한 위헌법률심판제청이 있기도 했다. 위헌법률심판제청은 법원에서 재판 중인 사건에 적용될 법률 중 위헌 요소가 있을 경우 법원이 직권으로 혹은 당사자의 신청을 통해 법률의 위헌 여부 심판을 헌법재판소에 제청하는 것이다.

그 결과, 해당 법률이 위헌결정이 된다면, 재건축 사업의 세입자도 보상받게 될 가능성이 높아진다.

그리고 작년 2019년 4월 23일 서울시 발표에 따라 1) 용적률 인센티브제, 2) 임대주택 입주기회 부여가 적용된다.

용적률 인센티브제는 재건축 사업시행자가 세입자에게 재개발과 비슷한 손실보상을 한다면, 시에서는 용적률 인센티브를 최대 10%까지 부여하여 사업시행자의 세입자에 대한 자발적 보상을 이끌어 낸다는 취지이고,

임대주택 입주기회 부여의 경우, 단독주택 재건축 철거 세입자들에게도 임대주택 입주기회를 부여하여 재정착을 지원한다는 취지이다.

앞서 살펴보았듯이, 재건축 구역 내의 세입자라 하더라도 실질적으로 보상을 받게되는 것과 마찬가지의 상황으로 유도할 수 있으며, 정부나 사법부도 재건축 세입자 보호에 대해 많은 고심을 하고 있다. 다만, 임대차계약 체결 당시에 임대인이 재건축 가능성이나 계획을 분명히 언급했음에도 계약을 체결한 경우라면 보호받지 못할 가능성이 크므로, 임대차계약 체결 당시에 이 부분을 신중히 체크해야 한다는 것을 기억하자.

1. 사실관계 정리

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의뢰인들은 병원을 운영하는 의사입니다.

의뢰인들의 병원 건물과 토지는 인천 계양O구역 재개발 사업구역에 포함되었습니다. 이에 의뢰인들은 다른 장소로 이전하면서 휴업을 하게 되었습니다. 그리고 이에 따른 영업손실이 있었습니다.  

조합에서는 영업손실보상금으로 2억 7,700여만 원을 주겠다고 하였으나, 시세에 맞는 보상금액이 아니었습니다. 의뢰인들은 영업손실에 대한 보상을 제대로 받기 위하여 본 법무법인을 방문하였습니다.

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2. 우리 측의 주장

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- 조합은 의뢰인의 자산 가치를 충분히 반영한 손실보상액을 보상하여야 한다.

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3. 사건종결

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법무법인 정의는 조합과 협의를 진행하였습니다.

이에 영업보상금으로 4억 2,000만 원을 받게 되었습니다.

처음 조합제시액 대비 34% 증액되었습니다.

1. 사실관계

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-의뢰인의 상황

: 2017년 11월 남양주 오남 양지 O지구 지역주택조합에 조합원 가입.

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: 계약금으로 약 3,500만 원을 납입.

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: 지역주택조합 가입계약 당시, 해당 사업구역은 제1종 일반주거지역으로, 아파트 건설이 불가능한 상황이었음.

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: 이에 의뢰인은 지역주택조합을 탈퇴하고 납입금은 환불받고자 본 법무법인에 사건을 의뢰하였음.

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2. 진행단계

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- 대표변호사 방문상담 후 수임계약 체결.

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- 사실관계 확인 및 소장 제출.

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3. 예상결과

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- 계약이행 불능으로 인한 계약 해제 및 기망 행위를 이유로 계약 취소.

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- 지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환 예상.

관리처분계획은 재개발, 재건축 사업에서 기존의 부동산을 어떻게 처분하고 관리할 것인지, 분양신청은 어떻게 진행할 것인지, 어떤 아파트를 어떻게 분양해줄 것인지 등에 대한 총체적인 계획이다.

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따라서 관리처분계획은 매우 중요한데, 이 계획에 하자가 있다면 손해를 크게 보는 사람이 다수 발생할 가능성이 높다.

재개발 구역 내에 아파트를 소유자 A가 있다고 가정해보자.

A는 분양신청을 했지만, 이후 현금청산자가 되고 싶어졌다. 그런데 알고 보니 분양신청 기간이 연장되었다고 하는데, 안내받은 것이 아무것도 없었다.

A가 만약 그 사실을 알았다면 그때 분양신청철회를 할수 있었을 텐데 그러지 못하였다. 그렇다면 A는 현금청산을 하지 못하고 분양을 받아야만 할까?

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현장에서 조합원 자격을 두고 관리처분계획의 하자 분쟁이 일어나는 경우가 많다.

위와 같은 경우라면 법적으로 어떻게 대응할 수 있을까?

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관리처분계획의 위법성을 다퉈볼 수 있다. 분양신청의 기회가 제대로 주어지지 않았음을 주장하여, 현금청산자나 분양신청자로 기재가 된 것에 오류가 있음을 주장해 볼 수 있다.

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그리고 행정법상 관리처분계획인가는 ‘행정작용’에 해당한다.

그 하자에 대해 다투려면 취소 또는 무효확인을 구하는 방법으로 하여야 하는데, 대법원 판례에 의하면, 행정처분에 하자가 존재하고 그 하자의 정도가 1) 중대 또는 명백하다면 취소 사유에 해당하고, 2) 중대하고 동시에 명백하다면 무효 사유에 해당한다.

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다만, 분양신청 기간 연장의 안내를 받지 못하여 분양신청자였다가 현금청산자가 되고 싶으나 그러하지 못한 경우, 현금청산자였다가 분양신청을 받고 싶어졌으나 그러하지 못한 경우에 취소 사유로 볼 것인지, 무효 사유로 볼 것인지에 대해서는 아직 대법원 판례가 확립되지는 않았다.

그렇다 하더라도 일단 위와 같은 상황이라면 분양신청 기간 연장이 있었는지, 있었다면 연장 기간이 제대로 통지되었는지를 확인해보고, 통지가 제대로 이루어지지 않았다며 이에 대해 다투어볼 여지가 있다. 관리처분계획 자체의 취소나 무효를 구하기 위해서는 분양신청 기간 통지의 하자 등 관리처분계획의 기반이 되는 사항들에 하자가 없는지 살펴보는 것이 필요한 것이다.

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단, 주의할 점은 관리처분계획 하자를 다툼에 있어 취소 사유를 주장한다면, 관리처분계획 인가 후 90일 내에 진행해야 한다는 제소 기간이 있다는 점이다. 이러한 제소 기간을 놓쳐버리면 법으로 다투어볼 기회조차 잃어버리게 된다.

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실무상, 관리처분계획의 하자를 다투다 보면 조합측에서 먼저 협상을 제안하는 경우도 있다. 의외로 쉽게 일이 해결되는 경우도 있는 것이다.

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그러니 관리처분계획에 문제가 있다고 생각되면, 처음부터 포기하지 말고, 일단 관리처분계획에 어떠한 구체적인 하자가 있는지, 있다면 무효로 다투어볼 것인지 아니면 취소로 다투어볼 것인지에 대하여 전문가인 변호사와 함께 논의해보시기 바란다.

1. 사실관계

- 의뢰인의 상황

: 2016년 의뢰인은 계약금 6,000만 원을 납입하고 송도 더샵 마리나OO 지역주택조합 조합원으로 가입.

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: 지역주택조합 사업이 무탈히 진행되었고, 2020년 하반기에 입주가 예정되어 있음.

: 세대주 지위를 유지하던 의뢰인은, 이사하던 당시 전입신고를 할 때 착오로 세대원 서류로 작성하였음. 이에 지위가 세대원으로 바뀌었다가 다시 세대주로 변경함.

: 이때문에 조합에서는 의뢰인에게 조합원 자격 박탈을 통보하였고, 수분양자 지위를 인정받기 위해 의뢰인은 본 법무법인을 내방하였음.

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2. 진행상황

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- 대표변호사 직접상담 및 계약 체결.

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- 상세한 사실관계 파악 및 의견서 검토.

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3. 예상결과

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- 조합원 자격이 박탈된 사실 관계 파악 후 의뢰인에게 귀책사유가 없음을 증명.

- 지역주택조합 수분양자 지위 인정 예상.