재건축 현금청산에서 지연이자는 굉장히 중요한 부분이다. 만약 집값이 30억인 집이 있다. 그 집에 근저당이 20억 원이 설정되어 있다고 가정하면, 나머지 10억 원에 대해서 지연이자가 붙을 수 있을까? 만약 연 12%로 지연이자가 붙는다고 따져보면, 1년에 1억 2천만 원의 이자가 생기는 것이다.
재건축 사업에서 현금청산을 할 때, 청산금을 받을 때까지 지연된 날만큼 조합으로부터 지연이자를 받을 수 있다. 단, 근저당이 설정되어 있는 경우에도 지연이자를 받을 수 있는 지에 대해서는 아직 명확히 합의된 대법원 판결이 없기 때문에 혼란스러운 부분이다. 오늘은 이에 관련한 판례들을 소개하며 설명해보고자 한다.
판례 1. 근저당권이 설정되어 있는 경우, 지연이자를 인정할 수 없다
2018년 9월 28일에 대법원에서 선고된 판결이다. 이 사건의 당사자는 조합에 등기를 주고 인도까지 했으니 현금청산금 및 지연이자를 청구하였는데, 해당 부동산에는 근저당이 있었다. 조합은 근저당을 해결했을 때 현금청산금을 줄 수 있다고 주장하였다.
대법원은 이것에 대해, 해당 부동산엔 근저당이 있기 때문에, 근저당을 말소하기 전에 현금청산금을 요구하는 것은 안 된다고 지연이자를 인정할 수 없는 것으로 판결을 내렸다.
판례 2. 근저당권이 설정되어 있는 경우에도, 지연이자를 인정할 수 있다.
2014년 대법원 판례에서는 근저당권이 설정되어 있을 경우, 채권최고액을 제하는 것이 아니라, 실채무액만 빼고 줘야 한다고 판결을 내렸었다.
판례 3. 법무법인 정의가 진행하여 이끌어낸 판결
법무법인 정의가 맡은 사건 중에서도 이와 유사한 상황이 있었다. 부동산에 근저당이 설정되어 있어서 조합은 채권최고액을 제외하고 현금청산금을 주겠다고 하는 상황이었다. 1심에서는 이자를 청구했지만 다 못 받았지만, 2심에서는 대법원 판결을 근거로 실채무액만 제외하고 나머지 부분에 대해서 지연이자를 수령 할 수 있었다.
위의 내용들을 간단히 정리해보면,
첫째, 재건축 현금청산에서 지연이자를 받기 위해서는 등기를 넘겨주고 인도해야 한다.
둘째, 부동산에 근저당이나 가압류 등이 있다면 이자를 못받을 수도 있다.
셋째, 다만 근저당 채권최고액이나 가압류 부분을 제외한 나머지 부분에 대해서 이자를 받을 수 있다.
넷째, 근저당의 채권최고액이 아닌 실채무액만 제외하는 것이다.
그렇기 때문에, 부동산에 근저당이 있다고 해도 지연이자를 수령할 수 있는 방법에 대해서 포기하지 말고 전문가의 조언을 구해보시길 바란다.
