'토지확보'에 해당되는 글 2건

오늘은 하급심 판결을 소개하고, 이를 통해 지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환 방법에 대해 말씀드리도록 하겠다.

A 씨는 지역주택조합에 가입할 당시, 조합의 토지확보율이 95%라고 안내를 받았는데 알고 보니 사실과 달랐고, 95%에 한참 못 미치는 70% 수준이었다.

과연 A 씨는 이럴 경우, 납입금을 반환 받을 수 있을까?

원고는 지역주택조합에 처음 가입할 당시, 토지의 85%에 대한 토지사용승낙서를 받았다고 업무대행사로부터 안내를 받았다. 그런데 시간이 지나서 업무대행사가 말을 바꿔서, 토지사용승낙서가 아니라 토지의 85%에 대한 매매계약서를 받았다고 말했다.

토지사용승낙서와 매매계약서란?

대부분 토지사용승낙서와 매매계약서는 의미가 같게 쓰인다. 이유는 조합 측과 지주 사이의 매매계약서에는 토지사용승낙 문구를 보통 삽입하기 때문이다.

보통 계약금은 5~10% 정도로 계약금을 준 이후로는 조합 측의 토지 사용을 승낙한다는 식의 문구이다. 반드시 토지사용승낙서라고 명시해야 토지사용승낙서가 되는 것이 아니라 토지를 사용해도 된다는 내용의 문구가 들어가 있으면 그것은 토지사용승낙서가 된다.

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그런데 이번 사례의 경우, 조합 측이 매매계약서에 토지사용승낙 문구를 넣지 않았다. 즉, 조합이 주택사업이 진행될 토지에 대해서 토지사용승낙을 전혀 받지 못했다는 것이다. 전혀 받지 못했는데 업무대행사가 가입자에게 거짓말을 한 것은 조합과 업무대행사의 공동불법행위이다

민법 제750조

고의 또는 과실로 인한 위법행위로 인하여 타인에게 손해를 끼치는 경우, 이는 불법행위가 되며, 불법행위자는 피해자에게 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.

쉽게 말하면, 내가 실수 혹은 고의로 잘못한 게 있어서 그로 인해 상대방이 손해를 입게 되었다면 배상해줘야 한다는 것이다.

그런데 그 당시 조합과 분양대행사가 토지확보율을 몇 퍼센트로 안내했는지는, 보통은 써주지 않고 말로 설명해주기 때문에 입증할 수 있는 근거를 확보하기가 매우 어렵다. 재판부도 지역주택조합에 문제가 많다는 것과 이 부분을 입증하기 어렵다는 것을 충분히 알고 있기 때문에, 납입금의 10% 정도 공제하고 반환받는 식의 조정을 많이 권유하는 편이다.

요즘 지역주택조합 관련 문의가 많이 증가하였다. 상담 전화를 주시는 분 중에서는 토지확보율에 대해 조합 혹은 업무대행사로부터 사실과 다르게 안내받았다고 하시는 분들이 대부분이다.

그렇기에 가입계약 당시 토지확보상황을 어떻게 안내를 받았는지 그리고 실제 확보상황이 안내받은 것과 차이가 있는지 반드시 확인해봐야 한다.

우선 지역주택조합 가입을 하기로 하였다면 신중하게 생각해야 할 것이고, 문제가 발생하였고 탈퇴와 납입금 반환을 원한다면 관련 자료와 함께 신속하게 전문변호사의 상담을 받을 것을 권유한다.

얼마 전, 당 법인에 법률상담을 요청했던 지역주택조합의 조합장이 있다. 영종도에 있는 지역주택조합이었는데, 그 사연을 간략히 소개해보려고 한다.

토지확보율이 86%나 되어 있는 상황이어서 사업 진행도 상당히 되어있는 편이었고, 재정적인 상황도 준수했다. 아직 확보하지 못한 나머지 땅도 국공유지가 많아서 대부분은 확보에 어려움이 없는 상황이라고 했다.

조합은 일부 지주들에게 2필지 정도를 추가로 매수하기 위해 시세의 2배 가격을 제시하며 매도를 요청하였는데, 지주들은 강경하게 팔지 않겠다는 입장을 고수하였다. 또한, 조합의 사업 진행에 사사건건 불만을 표했다. 그 지주들은 1인 시위, 플래카드 등을 통해서 자신들의 입장을 피력하였는데, 조합으로서는 참 난감한 일이었다.

사업 진행을 잘 해보려는 상황에서, 조합은 먼저 이 지주들이 토지를 10년 이상 확보했는지 확인해보고, 매도청구를 하는 식으로 문제를 풀어가야 할 것이다. 그리고 무엇보다도 조합은, 지주들이 고의적인 알박기와 같은 투기행위를 하는 것인지, 아니면 살던 집을 팔고 떠나기를 싫어하는 것인지 정확히 파악해야 한다.

만약 조합이 사업을 진행하는데, 지주들의 알박기 행위가 있다면 어떻게 대응해야 할까?

형법 제349조를 보면, 알박기는 부당이득죄에 해당하는데 이로 인해 처벌받을 수 있다. 또한 상대방의 궁박한 상황을 이용해서 진행하는 투기성 계약의 경우, 민법 제104조에 의해 무효가 될 수 있다.

알박기 문제를 해결하기 위해서는 법 절차를 차근차근 따라가면 된다. 토지확보가 거의 마무리단계에 오면, 매도청구를 진행하고, 법원에서 감정평가를 받는다. 이후 지주에게 팔라고 요청해도 팔지 않으면 공탁을 하고 강제집행을 진행하면 된다.

조합에서는 합법적으로 사업 진행을 한다면, 문제 상황이 발생해도 하나하나 해결하면 될 문제이다. 물론, 그 과정에서 전문지식이나 노하우 등이 부족하여 어려움에 봉착할 수 있는데, 그때에는 전문 변호사의 조언을 구하는 것도 좋은 해결방법일 수 있다.