그 조건이 성취되었을 때 조합에서는 말을 바꿔 계약금 등 납입했던 금액에 대해 환불해주지 않는다면 어떻게 대처할 수 있을까?
실제 법인에서 상담을 받았던 의뢰인은 위와 같은 상황에 놓여 있었다.
의뢰인은 지역주택조합에 2,500만 원을 납입하고 가입하였는데 처음에는 A건설이 아파트 시공을 한다고 홍보를 하였다. 그리고 A건설이 시공하지 않는다면 전액을 환불해주겠다고 하였고, 환불에 관한 별도 증서도 받았다. 그런데 실제로 건설사가 도중에 변경되어서 조합 탈퇴 신청을 했는데 조합에서는 1년이 넘게 환불을 해주지 않는 상황이었다.
이런 상황에서 의뢰인은 황당할 수밖에 없었다. 조합에서 이미 약속한 부분을 지키지 않는 것이기 때문이다.
위의 계약을 법적으로 보면 해제조건부 계약이라고 한다. 어떤 조건이 발생하면 계약을 해제할 수 있는 것이다. A건설이 시공하지 않으면 전액을 환불하겠다고 약속하였는데, A건설이 시공하지 않게 된 상황이기 때문에 계약이 해제되는 것이다.
해제는 계약을 진행하지 않았던 처음으로 돌아가는 것을 의미하므로 납입금 전액을 돌려받아야 한다. 위의 사례는 명확한 별도 증서까지 있기 때문에 소송을 진행한다면 유리할 수 있다.
그런데 막상 의뢰인분들이 실제로 가져온 문서들을 확인해보면 애매한 상황들이 꽤 많다. 조합 측에서도 문서에 명확히 기술하기보다 ~할 예정이라는 표현을 사용한 경우가 많다.
그리고 처음 계약할 때는 이러한 환불 증서를 작성하지만 이후 총회를 거쳐 계약 조건을 변경하는 경우도 있다. 조합에서는 총회가 가입자들의 의사가 반영되는 것이기 때문에 계약금을 돌려줄 수 없다고 주장하기도 한다. 이런 상황에서는 총회와 계약관계는 다른 것이라고 주장해볼 수 있다.
막상 의뢰인의 이야기를 들을 때는 재판이 무척 유리할 것만 같지만, 실제로 증거나 문서자료들을 검토했을 때 소송에서 쟁점이 될 만한 부분들을 발견하기도 한다. 이런 부분은 법적인 전문가가 검토하지 않으면 어렵기 때문에 전문가의 조언을 구하는 것이 가장 좋다.
“주택 재개발 현금청산에서 수용재결 신청 청구를 해도 지연이자는 현금청산자가 된 시점부터 150일이 지나서부터다.”
주택 재개발 현금청산자가 된 후 사건을 의뢰하는 분들과 상담을 하다보면, 위와 같은 문제에 대해 많은 오해를 하고 있는 분들이 상당하다.
도정법 제47조에서 조합이 현금청산자가에게 현금청산금을 지급하여야 하는 일자에 관하여 '현금청산자가 된 날로부터 150일 이내(2013. 12. 24. 이후 설립된 조합은 개정법에 의하여 관리처분계획 인가 후 90일 이내)'라고 규정하고 있기 때문에, 이러한 150일 또는 90일이 지나야만 재개발 현금청산자의 지연이자가 발생하기 시작한다고 아시는 경우가 많다.
대부분, 인터넷, 법무법인 사무장, 인터넷으로 도정법을 읽어보았는데 법에 그렇게 규정되어있는 것으로 해석된다.등의 답변을 한다.도정법 제47조를 보면 문리 해석상 현금청산자가 된 이후 150일 또는 관리처분계획인가 후 90일까지는 조합이 현금청산자에게 현금청산금을 지급할 의무가 없는 것처럼 해석되고, 그렇다면 주택재개발 현금청산자가 수용재결 신청 청구 이후에 받을 수 있는 지연손해금도 이 기간이 지나기 전까지는 붙을 수 없다는 결론을 내리게 된다.
결론부터 말하자면 위와 같은 해석은 틀렸다. 주택재개발 현금청산자는 현금청산자가 되자마자(즉 분양신청이나 분양계약기간 마감 다음날)부터 바로 조합에게 수용재결 신청청구를 할 수 있고, 조합이 이러한 청구를 받은 날로부터 60일이 지나도록 지방토지수용위원회에 수용재결신청을 하지 아니하면 바로 지연이자가 붙는다.
주택재개발 수용재결 신청청구를 하였다면, 현금청산자가 된 이후 150일이나 관리처분계획 인가 후 90일이 지난 여부와 관계없이 조합으로부터 지연손해금을 받을 수 있다.
주택 재개발에서 조합이 제시한 종전자산가액이 마음에 들지 않는다면, 현금청산자는 수용재결, 이의재결, 등을 걸쳐 보상금 증액을 노려볼 수 있다.
이러한 수용재결에서 대체로 조합이 제시한 금액보다 조금이나마 올라가는 경우가 있으나 토지 수용위원회는 법률전문가가 아닌 사람이 위원으로 위촉되는 경우도 종종 있어 대체로 감정평가업체에서 제시간 감정가를 그대로 따르는 경우가 많다. 이 경우 결국 행정소송을 거쳐야 제대로 된 보상금 증액을 받을 수 있다.
지방이든 중앙이든 토지수용위원회의 재결결과를 받고나서는 그 내용을 그대로 인정할 수도 있고 불복할 수도 있다. 행정소송으로 불복을 하는 경우는 수용재결서를 수령한 날로부터 60일 이내에 소송을 제기하여야한다.
행정소송의 경우는 실제 변론기일이 열리고, 현금청산자 측이 제출한 감정평가의견서에 적시한 내용이 평가되지 않거나 부당하게 평가된 경우, 감정평가사에게 사실조회를 하고 경우에 따라서는 감정평가사를 직접 증인으로 불러서 증인신문을 할 수도 있다. 그렇기에 아무래도 감정평가사는 재판에서 감정을 할 경우 청산자 쪽의 주장을 한 번 더 신경써서 검토할 가능성이 크다.
실제로 소송 경향상 수용재결에서 정하여진 보상금이 행정소송에서 증액되고, 그 증액분도 수용재결에서 늘어난 금액보다 많은 경우가 많다.
수용재결 이후 보상금 증액을 위한 준비
1. 전문 변호사 상담 및 제소기간 준수
불복을 한다면 관련 사건 전문 변호사와 상담하여 추가 증액이 가능한지, 가능하다면 어느 정도의 보상금을 더 받을 수 있는지를 상담한 뒤에 행정소송을 제기한다.
행정소송의 제소기간은 재결서를 받은 날로부터 60일이므로 신속히 의사결정 및 행동을 취하여야 합니다. 이 기간이 도과한 소제기가 각하되기 때문이다.
2. 사감정 및 감정평가의견서 준비
법원에서 감정관련 우위를 점하기 위하여 우리 측에 유리한 사감정을 진행하여야 합니다. 이 부분은 변호사 측과 협업하는 감정평가법인을 통하면 되며, 우리 측 감정평가결과를 토대로 해당 부동산에 관한 강점, 비교 표준지와 관련한 쟁점, 이전 감정평가의견서의 문제점 등을 기재한 감정평가의견서를 법원에 제출한다.
수용재결 과정에서 지연이자를 인정받았다면, 조합은 이를 공탁하고 중앙 토지수용위원회에 이의신청, 행정법원에 채무부존재 확인청구 소송 등을 제기한다. 이때 우리가 청구한 보상금 청구소송이 있다면 조합은 반소로 진행을 하게 되며, 이 경우 하나의 절차에서 모두 결론이 나오므로 소송비용 및 시간을 절감할 수 있다.
재개발 보상금 증액 등에서 “송달”은 매우 중요한 역할을 한다. 먼저 송달이란, 소장 등 법적 절차가 진행되면서 이해관계자에게 필요한 정보를 전달하는 것을 말한다. 예를 들면, 조합에서 공탁 통지서를 조합원에게 (조합을 탈퇴한 현금청산자) 보냈다면, 이 서류를 보내는 것을 송달이라고 한다. 따라서, 법적인 절차를 따르는 모든 행위에는 송달이 매우 중요한 역할을 담당하게 된다.
A 재개발 조합이 수용재결에 따라서 정해진 금액을 보상금으로 공탁하고 우리 법인의 의뢰인에게 공탁 통지서를 송달했다. 그리고, A 조합은 공탁 통지서를 송달했다고 믿었기 때문에, 이의가 없는 우리 법인 의뢰인에게 명도청구를 하고 강제집행을 하려고 한 상황이다. 의뢰인은 그대로 집을 나가야만 하는 것인가? 표면상으로 볼 때는 그렇다. 하지만, 좀 더 자세히 들여다보면 그렇지 않다.
표면상으로는 수용재결에서 정해진 보상금을 30일 내로 이의신청을 하거나, 60일 이내로 행정소송을 제기하지 않으면 그대로 보상금이 확정되는데, 이미 우리 법인을 찾아왔을 때는 이런 기간이 훨씬 지난 뒤였기 때문에. 수용재결에서 낮게 평가된 보상금이 확정되는 상황이다. 또한, 조합 입장에서도 이미 확정된 보상금을 공탁했고, 공탁 통지서가 송달되었다고 믿었기 때문에 명도 청구를 하는 것이 정당하다.
하지만, 우리 의뢰인의 경우 90세의 연세에 약간 치매 증상이 있는 연로하신 분이어서 사건 의뢰 자체도 아들이 대신할 정도였기 때문에, 할아버지가 송달을 받고도 받았는지 자체를 잘 알지 못하는 상황이었다. 우리 법인은 이런 사유를 기반으로 특별대리인 선임 신청 (치매 증상이 있는 사람은 법적인 판단을 내릴 수 없기 때문에 대리인을 선임하는 것) 하여 송달 자체를 무효화할 수 있었다. 이 때문에, 의뢰인이 다시 보상금에 대해서 이의 신청을 할 수 있는 지위를 확보할 수 있게 된 것이다.
물론, 이와 같은 사례를 매우 이례적인 사건에 해당할 것이다. 하지만, 이 사건을 통해, “송달” 이 얼마나 중요한 역할을 하는지 잘 알 수 있다. 만일 송달이 무효가 되지 않았다면, 법원에 보상금에 대한 이의신청을 하더라도 이의신청서에 “각하” 결정을 내리게 된다.“각하”란 이유 여부를 따지지 않고 법원이 판단을 내리지 않겠다는 의미이다.
수용재결을 받고 나서 보상금에 이의를 제기하려고 하면 가장 먼저 기간을 확인하여야 한다. 30일 혹은 60일 기간은 길기 않은 시간이다. 이의재결서를 받고 나서 내용을 확인하고 변호사와 상담하고 제출까지 한다고 하면 간혹 이 기간을 넘기는 경우도 있다. 이 때문에 사건 진행과 관련된 서류를 '송달' 받고 나면 그 순간부터 정해진 시간 내에 필요한 행동을 취하는 것이 중요하다.
