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최근 수 년간 부동산 시장에서 각광을 받았던 것 중 하나가 바로 수익형 부동산이다. 수익형 부동산은 주기적으로 임대수익을 얻을 수 있는 부동산으로, 그 종류에는 대표적으로 호텔이나 펜션, 사무실 등이 있을 수 있겠다.

문제는, 수익형 부동산 관련 거래가 늘어남에 따라 수익형 부동산 관련한 피해도 만만치 않다는 것이다. 오늘은 그 대표적인 피해 유형과 그에 따른 대응에 대하여 알아보도록 하자.

• 대표적인 피해 유형

1. 호텔 혹은 부동산이 계획대로 지어지지 않음

2. 호텔 혹은 부동산은 완공되었으나, 수익을 아예 받지 못함

3. 호텔 혹은 부동산 완공 후 일정기간 약정된 수익을 받다가, 수익이 삭감됨

위의 유형은, 많은 의뢰인들이 어려움을 털어놓는 대표적인 사례들이다. 호텔이나 부동산이 제대로 지어지지도 않았거나, 혹은 수익을 못받거나, 수익이 점차 줄어드는 것이다.

• 대응방안

먼저, 호텔이나 부동산이 지어지지도 않았다면, 계약을 해제할 수 있다. ‘해제’하게 되면 원상회복에 대한 의무가 있어, 납입금을 반환받을 수 있다. 일정 기간 이상 준공이 늦어지면 계약을 해제할 수 있다는 조건이 계약서에 서술된 곳도 있다. 그런 경우, 계약 해제가 더 용이하겠다.

혹은 그간 약정된 수익을 받아왔는데, 수익이 점차 줄거나 혹은 수익을 아예 받지 못하는 경우는 조금 복잡할 수 있다. 호텔이나 부동산은 지어진 것이기 때문에 분양공급계약이 아닌 호텔운영에 대한 문제로 봐야 한다.

그래서 배째라는 식으로 나오는 경우도 있다. 분양공급계약과 호텔운영계약은 별개이고, 수익이 안나는 것을 어떻게 하겠냐는 것이다.

이런 경우라면 두 법인의 실질적인 경영진이 같다는 점을 입증하는 것이 필요하다. 이를 통해 분양계약을 체결한 회사와 운영계약을 체결한 회사가 사실상 같은 회사라는 것을 주장할 수 있다. 두 법인의 법인명만 살짝 다르거나, 혹은 분양업자와 운영업자가 부부인 사례를 찾아볼 수 있었다.

같은 회사가 형식상 계약만 2개를 한 것이고 운영계약은 제대로 이행되지 않았다면, 채무 불이행에 따라 계약해제를 주장하고 납입금을 돌려받을 수 있다.

“신중하게 검토하여 분양받자.”

부동산 경기가 침체되어 있는 요즘, 수익형 호텔 등 수익형부동산 분양을 고려하고 있다면 수익이나 사업진행에 대해서 충분히 검토하는 것이 좋겠다. 만약 수익형부동산과 관련한 어려움을 겪고 있다면 법률 전문가에 조언을 구해보는 것도 좋겠다.

Q.

저는 수익형 호텔을 2018년 5월에 분양받기로 계약을 체결했습니다. 당시에는 전매할 수 있다, 프리미엄도 받을 수 있다고 해서 계약을 진행했는데, 말이 달라졌습니다. 지금은 전매할 수 없다고 하는데 이 일을 해결할 수 있을까요?

최근 사내에서 수익형 호텔/수익형 부동산 관련한 세미나를 진행한 바 있다. 수익형 부동산과 관련한 분쟁을 겪고 있는 분들의 이야기를 듣고 관련한 법적 조언이 진행되었다. 최근 수익형 부동산이 부동산 시장의 트렌드 중 하나가 되어 많은 사람들의 관심 대상이 되고 있다.

전매(轉賣)는 계약자 지위를 다른 사람에게 돈을 받고 넘겨주는 것을 의미한다. 수익형 호텔 계약은 상가 분양계약과 유사하게 전매제한이 많지 않은 편이다.

위의 질문이 구체적이지 않아 당시 정황을 알기 어렵지만,

계약서에는 전매를 금지한다는 내용이 있었는데, 애초 계약 시 전매를 할 수 있다고 설명했다면 사실상 사기에 가깝다고 볼 수 있다.

따라서 이런 상황에서 계약을 취소하고 납입했던 계약금을 환불받을 수 있다. 여기서 가장 중요한 부분은 바로 ‘입증하는 것’이다.

처음 계약 당시에, 전매가 가능하다고 설명했던 것에 대해서 입증해야 하는데 사실상 쉽지 않다. 녹취나 문서와 같은 증거가 있어야 하는데 보통은 증거가 남지 않기 때문이다.

따라서, 조금은 다른 법리적 접근이 필요하겠다.

계약 내용 중 전매할 수 없다는 내용은 계약자에게 불리한 내용이다. 따라서 사업자는 이에 대해서 충분히 설명할 의무가 있다. 만약 제대로 설명하지 않았다면 해당 계약은 무효가 된다.

계약자에게 계약내용에 대해 설명할 의무는 사업자에게 있기 때문에, 소송 시 이에 대한 입증책임은 사업자에게 있다. 사업자 측에서 계약자에게 충분히 계약내용을 설명했다는 증거를 제출하지 못한다면, 계약은 무효가 되는 것이다.

만약 이와 관련하여 분쟁을 겪고 있다면 전문변호사의 법리적 조언을 구하는 것이 가장 합리적인 방안일 것이다.

1. 사실관계

-의뢰인의 지위

: 의뢰인은 제주도에 위치한 수익형 호텔의 분양사업에 임대차/분양에 대해서 계약한 상황.

-의뢰인의 상황1

: 의뢰인은 약 1억 5천만원 가량을 호텔 사업에 투자하였음.

-의뢰인의 상황2

: 수익형 호텔이 홍보할 때, 월 100만원의 수익을 보장한다고 하였으나, 실제로는 월 10만원 수준에 불과했고, 그마저도 3개월만 수익을 받았던 상황임.

-의뢰인은 투자금 혹은, 이에 대한 보상을 받고 싶어하는 상황이었음.

2. 진행단계

- 대표변호사 면담 후 수임계약 체결

- 사건기록 검토 및 소장 제출

3. 예상결과

- 계약의 내용 중, 과장된 내용의 광고가 있었던 것을 주장.

- 기망으로 인한 계약 취소, 납입금 반환이 예상됨.

수익형 호텔(분양형 호텔)이란, 투자자의 돈으로 시행사가 호텔을 만들어서 분양해주고, 운영사를 이용해 호텔의 수익을 창출하여, 그 수익을 투자자에게 돌려주는 사업이다.

그런데 수익형 호텔을 둘러싼 법적 분쟁이 빈번한 편인데, 보통은 사업 진행이 잘 되지 않는 것이 갈등의 원인이 된다. 대표적으로는, 아예 호텔이 준공되지 않거나, 준공이 늦어진다거나, 분양까지 다 진행했지만 수익이 발생하지 않아서 계약했던 수익을 주지 않는 경우들이 있다.

수익형 호텔의 준공이 늦어지는 경우, 필요한 법적 대응은 다음과 같다.

법정해제권을 통해서 계약해제가 가능하다.

그런데 법정해제권을 행사하기 위해서는 일정 기간 동안 계약을 이행할 것에 대해서 최고를 해야 한다. 다시 말해서, 정한 기간동안 호텔을 준공할 것을 촉구하고, 그렇지 못할 경우, 내용증명을 통해서 계약을 해지한다고 이야기하는 등 최고를 한다.

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본 법인에서 얼마 전 상담을 진행했던 한 의뢰인의 사연은 다음과 같다.

의뢰인 A는 수익형 호텔을 분양 받았는데, 준공이 10개월이나 늦어진 상황이었다. 입실까지 모두 마친 상황이었지만 수익도 잘 나지 않아서, 의뢰인 A는 여러모로 골머리를 앓게 된 상황이었다. 또 계약서에는 언제든지 준공일이 바뀔 수 있고, 은행의 정기이자에 상당하는 지체상금을 지급한다는 식의 내용만이 있었다고 한다.

의뢰인 A의 사연을 보면, 관련 분야에서 많은 사건을 맡아본 경험자로서 아쉬운 부분이 많다.

준공이 3개월에서 5개월 정도 늦어질 경우, 공정거래위원회의 표준약관에서는 수분양자가 계약을 해제할 수 있다는 내용이 담겨 있기 때문이다.

그런데 의뢰인 A의 경우에는, 10개월이나 준공이 늦어졌지만 최고가 없었기 때문에 법정해제권을 행사할 시기를 놓쳐버렸다. 이미 준공도 완료되고 수익만 잘 안나는 상황이라 애매한 부분이 있는데, 준공이 늦어졌을 때 바로 법적인 조치를 취했었다면, 이미 투자금을 반환받았을 것이다.

수익형 호텔(분양형 호텔)을 분양받을 때, 계약했던 입실 시기 혹은 준공이 늦어진다면, 관련한 전문가와 필히 상담을 통해, 법적 대응 시기를 놓치지 않는 것을 권유한다.