'법무법인정의'에 해당되는 글 224건

본래 남의 물건을 함부로 부수거나 고장 내는 등 손괴할 경우 형법상 재물손괴죄에 해당한다. 재건축 사업과 관련해서도, 명도소송이 아직 끝나기도 전에 부동산을 철거해버리면 재물손괴죄일까?

형법 제366조 (재물손괴죄 등)

타인의 재물, 문서 또는 전자기록등 특수매체기록을 손괴 또는 은닉 기타 방법으로 기 효용을 해한 자는 3년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다.

이런 경우 재물손괴죄에 해당한다. 명도소송이 아직 끝나지도 않았는데 부동산에 대한 철거를 진행한다면 형법에 위배되어 처벌을 받을 수 있다. 대법원 판례를 보면 조합이 명도를 다 받고 난 뒤에 철거를 진행하는 것이 원칙적으로 맞다고 볼 수 있다.

이와 관련한 대법원 판결이 있었다. 조합장이 철거업체를 동원해 철거를 진행하였고, 해당 부동산의 소유주는 조합장을 재물손괴죄로 형사 고소하였다. 대법원의 판결은 무죄였다. 법원은 형법상 범죄행위라도 사회상규에 위반되지 않으면 처벌되지 않는다는 규정이 적용되어 위법성이 조각된다고 판단한 것이다.

그런데 이 판례로 인해, 많은 조합에서 아무 때나 철거를 진행해도 된다고 잘못 생각하는 경우가 있다. 그런데 주의해야 할 것은 위의 사례는 조합이 이미 등기소송과 명도소송을 승소하고, 명도소송의 피고인 소유주가 항소해서 재판을 진행하는 도중에 철거가 이뤄진 것이다. 가집행하여 명도까지 완료되고 집도 비워진 상황에서 진행되었던 철거였다.

따라서 명도가 완료된 상황에서 철거가 진행된 것이기 때문에 재물손괴죄에 대한 위법성이 조각된다. 만약 명도가 완료되지 않은 상황에서 철거했다면 재물손괴죄가 성립된다고 볼 수 있다.

덧붙여서, 대법원 판례에 따르면,

재건축 조합의 정관에 규정된 조합원의 의무에 동의한다는 동의서를 조합원이 제출하였고, 정관에는 조합원은 조합의 건축물 철거에 응할 의무가 있다는 규정이 있을지라도,

재건축 조합이 법적 절차를 따르지 않고 자력으로 건축물을 철거하는데 사전승낙을 받았다고 볼 수 없다고 한다. (대법원 2007. 9. 20. 선고 2007도5207판결)

복잡하지만 핵심은, 조합이 명도청구소송이 진행 중인데 철거를 진행한다면 형법상 재물손괴죄에 해당한다는 것. 가집행 붙은 판결을 받아 명도가 완료된 후에는 확정되지 않아도 철거할 수 있다는 점이다. 만약 이와 관련하에 복잡한 문제에 얽혀있다면 전문 변호사의 조언을 구해보자.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인은 서울시 서초구 신○○ 1차 재건축 조합으로부터 채무부존재 확인 소송을 당하였음. 그 내용은, 조합의 현금청산채무가 1억 원을 넘지 않는다는 것이었음.

2. 진행단계

​

- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 답변서 제출 준비, 감정신청 예정

​

​

3. 예상결과

- 20억 원 승소 예상

상가건물 임대차보호법 제 10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등)을 보면,

“임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”

다음과 같이 규정하며 권리금을 회수할 기회에 대해서 보장하고 있는데, 단서 조항을 보면 재건축의 경우에는 보장하고 있지 않다.

따라서, 재건축 사업에서 임차인은 권리금을 회수할 기회가 없다는 것이다. 그렇기에 임차인은 임대인이나 조합에게 배상해 달라고 요청할 수도 없는 실정이다.

원칙적으로 권리금 회수가 어려운게 현실이다. 조합이나 임대인에게 권리금을 요청해 받을 수는 없고, 보증금을 받을 수밖에 없다. 재건축 사업을 통해서 상가건물의 소유권을 넘겨받고 임대인의 지위를 승계한 조합으로부터 보증금을 받을 수 있다.

단, 권리금을 꼭 보장받고 싶다면 임대차 계약을 체결할 때 특약을 하는 것이 바람직하다. 그 특약의 내용은 재건축으로 건물을 철거할 시 권리금을 임대인이 지급하기로 하는 것이다.

재건축 관련 상담자 중 한 명은 상가 중 일부를 권리금 등을 지불하고 임대하여 식당을 운영 중이었다. 그런데 갑자기 상가가 재건축 사업에 포함된 상황이었다. 이에 건물주는 계약 기간이 끝나는 한 달 뒤 나갈 것을 요구하였다.

적지 않은 권리금을 내고 들어온 자리인데 권리금만은 꼭 회수하고 싶었던 상담자는 누구에게 권리금을 받아야 하는지 당황하여 본 법인을 방문한 것이었다.

이 상담자의 경우에는, 처음 임대차 계약을 체결할 때 재건축으로 인해 건물을 철거하게 되면 건물주가 상담자에게 권리금을 주기로 하는 내용을 포함하여 특약을 체결하였다면 권리금을 받을 수 있었을 것이다. 그러나 그런 특약을 따로 체결한 것은 아니었기 때문에 상담자는 권리금을 받지 못할 것이다. 따라서 재건축 시에도 권리금을 보장받고 싶다면, 따로 특약을 진행하는 것이 가장 좋다.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인은 서울 S 아파트 주택재건축조합에 대해서 현금청산을 받고자 함. 조합으로부터 명도 및 이전등기 청구소송을 당하였음.

2. 진행단계

​

- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

​

3. 예상결과

- 시세 이상의 현금청산 예상

1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인은 서울 I 마을 주택재건축조합에 대해서 현금청산 청구 소송을 진행하였음. 1심 판결이 나온 뒤에 조합이 항소를 함.

2. 진행단계

​

- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 항소 방어 준비 중

​

​

3. 예상결과

- 조합이 주장하는 사업비 공제 인정 예상

요근래 지역주택조합과 관련한 사기를 비롯해 법적 분쟁이 빈번하다. 그래서 최근 지역주택조합과 관련한 주택법 개정안이 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과했다고 한다. 주택법 개정안에 구체적으로 어떤 부분이 바뀌었을까? 함께 살펴보도록 하자.

구체적인 내용은 다음과 같다.

1. 지역주택조합에 가입한 뒤 30일 이내에는 탈퇴를 할 수 있다. 가입비, 계약금 등을 예치한 날부터 30일 이내에 철회가 가능하다.

2. 탈퇴 시 납입했던 금액을 전부 돌려받을 수 있다.

3. 주택조합의 임원이나 발기인은 자금 집행상황, 연간 자금 운용계획 등을 매년 관할 시, 군, 구에 제출해야 한다. 또한 조합원을 모집할 때 사용했던 광고 책자, 안내서 등을 모두 제출해야 한다.

4. 조합원 모집 주체는 시행령에서 정하는 금융기관에 별도로 자금위탁(에스크로)을 해야 한다. 조합원 모집 주체는 지역주택조합의 가입자들이 납입한 금액을 에스크로 계좌로 예치했다가 가입자가 탈퇴를 원하는 경우 납입금을 모두 반환해야 한다.

이렇게 주택법 개정안이 발의된 배경에는 그간 지역주택조합과 관련한 끊임없는 분쟁들이 있었다. 집행부의 비리, 횡령 등의 문제가 발생하거나, 지역주택조합 가입부터 토지 확보율에 대해서 속여서 가입시키거나, 사업 진행이 잘되지 않아 탈퇴하려고 해도 잘 안 받아 주는 등의 문제들이 많았다. 따라서 이런 문제들을 해결하고 지역주택조합 사업이 투명하게 추진될 수 있도록 하기 위해 개정안이 발의된 것이다.

이 개정안이 국회 본회의를 통과하여 시행된다면 아무래도 이전보다 지역주택조합 사업이 투명하게 진행될 것이다.

그럼에도 불구하고 지역주택조합에 가입하는 것을 고민하고 계신다면 확실히 알아보고 가입하시기를 권한다. 아직 위에서 언급한 개정안이 통과하지도 않았을뿐더러, 통과되어 시행된 이후에도 꼼꼼히 알아보고 가입해도 늦지 않다.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인은 서울시 D 재건축 조합의 조합원이고 분양신청을 하지 않고 현금청산자가 되었음. 시세에 맞는 보상금을 받고자 본 법인을 방문함.

2. 진행단계

​

- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

​

​

3. 예상결과

- 4억 원 이상 승소 예상

상가를 재건축할 때, 철거로 인해 임차인을 나가게 할 수 있다. 이것이 상가건물 임대차보호법 제10조에 명시되어 있는데, 단, 임대차계약을 체결할 때부터 재건축을 할 수 있다는 것을 알려준 경우에만 가능하다.

본 법인에 상담을 요청한 의뢰인 중 한 명은 이와 관련한 문제를 겪고 있었다.

의뢰인은 서울에서 직업훈련 학원을 운영하는 원장님이었다. 영등포에서 10년 넘게 학원을 운영하다가, 눈여겨 본 좋은 위치의 건물로 이전하였고, 인테리어 비용으로 2, 3억을 지불하였다고 한다.

그런데 이사한 지 1년 만에 건물주가 재건축을 이유로 나가라고 통보를 한 것이다. 의뢰인은 3년을 계약했는데 이런 상황이 당황스러웠다.

의뢰인은 나가기 어려운 입장을 건물주에게 밝혔는데, 건물주는 오히려 단전, 단수, 엘리베이터 사용금지, 주차장 폐쇄 등을 이야기하며 영업방해를 하였다. 건물관리인을 위협감을 주는 사람으로 바꿔 안좋은 분위기를 조성하기도 하였다.

이 사례의 경우에는 건물주가 미리 재건축에 대한 사실을 고지하지 않았으므로 의뢰인에게 무작정 나가라고 할 수 없고, 그에 상응하는 보상금을 지급해야 한다. 본 법인은 이 사건에 대해서 보상금 협상, 영업방해에 따른 형사고소, 영업방해 금지 가처분 신청 등을 통해 대응할 예정이다.

법률적으로 보면, 단전, 단수 등으로 영업방해를 하는 것은 모두 불법행위이다. 따라서 이에 대해 영업방해 금지 가처분 신청을 할 수 있고, 가장 중요한 것은 상가건물 임대차보호법에 따라서 의뢰인에게는 10년 동안의 계약갱신요구권이 인정된다는 것이다. ​

건물주가 재개발이나 재건축을 이유로 나가라고 할 때, 상가건물 임대차보호법에 명시된 10년 계약갱신 요구를 주장할 수 있다. 그리고 꼭 나가야 하는 상황이라면 그에 맞는 보상금을 받아야 할 것이다. 재개발 사업이라면, 홍보비, 인건비, 이전비용 등 영업 보상을 다 받을 수 있다.

만약 비슷한 상황에 놓여 있다면 그에 상응하는 보상금을 받을 수 있도록 전문가의 조언을 구하는 것을 권한다.