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1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인들은 서울 ○○마을 (서울 B타운, M지구) 주택재건축 사업의 현금청산자임.

: 의뢰인들은 사업 지구 내 토지 소유주 4인이 모여 공동으로 소송을 진행하고 싶어함.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 소장 제출 준비

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3. 예상결과

- 조합제시 금액 대비 약 30% 이상 증액 예상.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인은 서울시 송파구 풍납○○아파트 주택재건축 사업의 현금청산자임.

: 의뢰인은 분양계약을 하지 않고 조합을 상대로 시세에 맞는 보상금을 받고자 함.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 사건 파악 및 대응

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3. 예상결과

- 약 9억 원 이상 승소 예상.

최근 부동산 양도 시 양도세가 많이 나오기 때문에 부동산을 증여가 많이 이뤄지는 편이다. 여기서, 증여가액을 제대로 정하는 것이 가장 중요하다. 시세에 비해서 증여가액이 너무 작다면 증여세가 추가적으로 더 나올 수 있다.

오늘은 특히 재개발 부동산에 대한 증여에 대해서 얘기해보고자 한다. 이와 관련한 질문을 한, 한 사례가 있다.

부동산을 증여할 때, 재개발 감정평가 금액으로 증여가 가능할까?

재개발 감정평가 금액은 재개발 기대로 인한 가격 상승은 반영하지 않는다고 하는데, 이 부분은 문제가 없나?

재개발 보상금을 책정할 때 기본적으로 개발 이익은 반영되지 않는다. 따라서 그 부분에서는 별다른 문제가 없다고 볼 수 있다. 물론 재개발 보상금을 받을 때 영업보상이나 주거이전비, 이사비 등까지 받게 되면 시세에 준하는 보상금을 받을 수 있게 되지만, 기본적으로 감정평가 금액의 경우는 비교적 낮게 나오는 편이다.

그럼 증여가액은 어떤 기준으로 정하는게 좋을까?

종전자산가액은 재개발 사업에서, 조합이 내 소유의 부동산을 평가한 금액을 의미한다. 증여가액을 정할때는 종전자산가액을 기준으로 할 수 있다. 여기서 중요한 부분은, 바로 종전자산가액이 나온 시점이다.

종전자산가액은 조합이 설립 될 쯤이나 혹은 사업시행계획 인가를 받을 때쯤 나오게 되는데, 현재 시점을 기준으로 오래 전에 받은 종전자산가액을 기준으로 한다면 아무래도 시세와 큰 차이가 날 수밖에 없다.

따라서 현재시점에서 1년 내외의 종전자산가액을 증여가액으로 하는 것이 좋다. 시세와 큰 차이가 난다면 세금이 많이 부과되기 때문에 이 부분을 유의하는 것을 권한다. 만약 부동산 증여와 관련하여 고민하고 있는 부분이 있다면 관련 전문가의 조언을 구하는 것을 추천하는 바이다.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인은 서울시 P아파트 주택재건축 사업의 현금청산자임.

: 의뢰인은 분양계약을 하지 않고 조합을 상대로 시세에 맞는 보상금을 받고자 함.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 사건 파악 및 대응

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3. 예상결과

- 약 5,000만 원 이상 승소 예상.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인은 서울시 U 주택재건축 사업의 현금청산자임.

: 의뢰인은 분양계약을 하지 않고 조합을 상대로 시세에 맞는 보상금을 받고자 함.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 사건 파악 및 소장작성 중.

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3. 예상결과

- 약 5, 6억 원 승소 예상.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인은 서울시 U 주택재건축 사업의 현금청산자임.

: 의뢰인은 분양계약을 하지 않고 조합을 상대로 시세에 맞는 보상금을 받고자 함.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 사건 파악 및 대응 준비 중.

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3. 예상결과

- 약 8,000만 원 승소 예상.

재건축, 재개발 현금청산자로 보상을 받기로 결정했다면 정당한 가치를 인정받고 싶은 것이 당연하다. 그런데 제 가치를 인정받기 위해선 결국 종전자산가치를 최대로 인정받는 것이 중요하고 조합은 언제나 종전자산 가치를 최대한 낮추려하고, 종후 자산가치를 높여 분담금 비율을 높이는 방법으로 현금청산을 하는 사람들의 감정평가를 최대한 저평가 하려고 한다.

조합이 제시한 저평가된 종전가산을 그대로 수용하지 말고 관리처분계획 일부 취소나 무효확인 소송을 제기하면 된다. 관리처분계획에는 조합이 제시한 종전자산가액이 기재되어 있어 무효확인소송에서 승소하면 소송을 제기한 사람의 종전자산가액을 다시 감정평가해야한다.

이 때 두 번째 감정평가를 받을 기회를 얻게 된다면, 제대로 받는 것이 중요하다

만약 변호사를 선임하지 않고 혼자 감정평가를 진행하는데 문제는 전혀 없지만, 선임 비용 절감이 이유라면 말리고 싶다. 제대로 자산가치를 평가해 나의 이익을 극대화할 수 있다면 선임 비용 정도는 커버하고도 남을만큼의 큰 이익을 얻을 수 있기 때문이다.

어떤 조합원은 소위 비상대책위원회를 구성해 주민들의 동의를 얻어 주민추천 감정평가제도를 활용하는 경우도 있다. 비대위 입장에선 조합이 추천한 업체의 결과를 산술평균해 청산금을 정하면 우리할 것이라 생각할 수 있다.

그런데 이렇게 하면, 추후 수용재결이나 소송에서 보상금을 증액하고 싶어도, 우리가 추천한 감정평가업체의 감정결과가 반영된 협의 금액이 기준금액으로 작용하므로 추가 증액을 주장하기가 매우 어려워진다.

따라서, 가장 바람직한 방법은 조합이 제시한 감정평가금액을 받아보고, 관리처분계획(조합이 평가한 감정평가 금액이 포함된)이 무효라는 소송을 제기하고 다시 감정평가를 제대로 받아 증액할 수 있는 기회를 얻는 것이다.

특히 재개발 현금청산의 경우 손실 보상금 등에 대해서 과도한 약속을 하면 현혹되는 의뢰인이 다수 있다. 예를 들면 어떤 사무장의 경우 "수용재결 절차에서 무조건 20% 증액을 약속할 수 있으니 사건을 의뢰"하라고 홍보하는 경우가 있다고 한다.

그런데, 이는 사안마다 다르며 일반적으로 5~15% 증액이 가능한 상황에서 과도하게 20% 증액을 약속하는 것은 거의 무책임한 행위이다. 손실 보상금의 경우 의뢰인의 상황에 따라 매우 다르다. 따라서 의뢰인의 상황을 들어보지도 않고 과도한 약속을 하는 변호사 혹은 법무법인에 사건을 의뢰하는 건 매우 위험하다.

우리 법인에 재건축 초과이익 환수제와 관련하여 상담문의가 들어왔던 한 사례를 소개하고자 한다. 강남의 한 재건축 아파트 사업이었는데, 관리처분계획이 1심에서 일부 취소 판결을 받고 2심에서 전부 취소 판결을 받았다. 그래서 3심을 진행하려고 하는데, 만약 3심에서 관리처분계획 취소가 확정되면, 초과이익환수제의 대상이 되는 게 아닌가 하는 질문이었다.

재건축 초과이익 환수제란, 재건축 사업에서 초과이익이 생겼을 때, 그 일부분을 국가에서 환수하는 것이다. 조합원당 3,000만 원까지의 평균이익은 환수가 면제이지만, 3,000만원이 초과되는 경우 법에 명시된 대로 환수해야 한다.

그리고 '재건축 초과이익환수에 관한 법률' 제3조의 2항에 따르면, 2017년 12월 31일까지 관리처분계획 인가를 신청하였다면 재건축 부담금을 면제받을 수 있다.

문의가 들어왔던 사례에 대해서 공식적인 답변을 아직 드리기 전이나 내부 검토한 바, 초과이익 환수 대상에 해당되지는 않을 것 같다.

우선 위에서 언급한 '재건축 초과이익환수에 관한 법률'을 살펴보면, 12월 말까지 관리처분계획인가가 ‘나야 한다’는 것이 아니라 ‘신청하였다면’이기 때문에 신청만 했다면 제외 대상이 해당할 것이다.

그리고 관리처분계획이 취소나 무효가 된다고 할지라도, 이는 민사 법리와는 다르다. 행정법상 법률관계의 안정을 위해서 장래효만 있다고 보기 때문이다. 따라서, 관리처분계획이 취소되어도 그 때부터 효력이 없는 것이지, 소급해서 효력이 없어지는 게 아니라는 것이다. 따라서 이런 관점에서 보면 인가신청을 2017년 12월 31일까지만 했다면 그 이후에 관리처분계획이 취소되어도 초과이익환수제 적용 대상이 아닐 것으로 판단된다.

위에서 언급한 법적인 판단은 변호사 개인의 법리적 검토이기 때문에 결과는 달라질 가능성이 있다.

만약 위와 같은 내용이 받아들여지지 않고 관리처분계획이 취소되어 초과이익환수제가 적용되어 부과금이 부과된다면, 이에 대해 취소/무효확인 소송을 제기해서 법원의 판단을 받을 수밖에 없다. 먼저는 전문변호사와 함께 적용 대상이 되는지를 판단하고 어떻게 대응할지 전략을 구상하는 과정이 필요할 것이다.