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재건축 매도청구소송 중에 부동산을 산 제3자인 매수인이 소송을 이어받을 수 있을까요? 승계인수참가신청이 받아들여질까요? 이번 칼럼에서는 2019년 2월에 선고가 난 대법원 판례를 소개하며, 다소 어렵지만 알아두면 유익한 이야기를 담았습니다.

지역주택조합에 가입할 때 동, 호수를 임시로 지정하는 것은 가능하다. 그러나 이는 어디까지나 임시일 뿐이다. 추후 사업계획승인을 받는 단계에서 얼마든지 바뀔 수 있으며, 확실한 것은 사업계획 승인 후에 정해진다.

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그러니 모델하우스 직원 등의 말만 듣고 조급한 마음으로 서둘러 가입하기보다는 해당 지역주택조합의 사업성이나 토지확보상황 등에 대해 꼼꼼히 따져보고 충분히 고민해 본 다음 가입하는 것이 바람직하다.

법률 상담 하나를 소개하고자 한다. 상담의뢰인A는 모 재건축 조합원이었는데, 해당 조합이 사업시행인가와 관리처분계획인가까지 다 받았는데, 이후 장기간 사업 진행이 보류된 상황이었다고 한다. 결국은 조합원들끼리 합의하여 조합을 해산 후 청산까지 다 마무리했다고 한다.

그런데 시공사에서 사업을 자체적으로 진행하고 싶다고 하는데, 시공사에서 사업을 진행할 때 기존의 인허가들이 유효한지에 대해 문의하셨다.

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재건축사업 시행 주체가 재건축 조합에서 시공사로 바뀌면 사업에 대한 인허가가 그대로 유효할까?

그렇지는 않다. 만약 해당 인허가가 시행 주체가 달라져도 유효했다면, 시공사에서 바로 착공에 들어갈 수 있었겠지만, 현실에서는 불가능하다.

이미 받은 인허가는 재건축 조합에게 내준 것이기 때문에, 시공사가 민영개발사업을 추진하고자 한다면 토지매입부터 진행하여야 한다.

사업시행인가는 정비사업시행자가 추진하는 정비사업 관련 내용을 시장이나 구청장 등이 최종 확정하고 인가하는 행정 절차를 뜻한다.

관리처분계획은 정비사업시행자가 분양신청기간이 종료된 때 수립하는 대지 및 건축시설에 관한 관리 및 처분에 관한 계획을 말한다. 사업시행자는 분양신청기간이 종료되면 분양 관련 사항, 정비사업비 추산액, 세입자 손실보상과 관련된 사항 등이 포함된 관리처분계획을 수립하고, 시장·군수 또는 자치구의 구청장에게 인가를 받아야 한다.

위의 과정을 재건축 조합에서 진행한 것이기 때문에 시공사는 자체적으로 위의 절차들을 새롭게 밟아야 할 것이다.

Q.

저는 수익형 호텔을 2018년 5월에 분양받기로 계약을 체결했습니다. 당시에는 전매할 수 있다, 프리미엄도 받을 수 있다고 해서 계약을 진행했는데, 말이 달라졌습니다. 지금은 전매할 수 없다고 하는데 이 일을 해결할 수 있을까요?

최근 사내에서 수익형 호텔/수익형 부동산 관련한 세미나를 진행한 바 있다. 수익형 부동산과 관련한 분쟁을 겪고 있는 분들의 이야기를 듣고 관련한 법적 조언이 진행되었다. 최근 수익형 부동산이 부동산 시장의 트렌드 중 하나가 되어 많은 사람들의 관심 대상이 되고 있다.

전매(轉賣)는 계약자 지위를 다른 사람에게 돈을 받고 넘겨주는 것을 의미한다. 수익형 호텔 계약은 상가 분양계약과 유사하게 전매제한이 많지 않은 편이다.

위의 질문이 구체적이지 않아 당시 정황을 알기 어렵지만,

계약서에는 전매를 금지한다는 내용이 있었는데, 애초 계약 시 전매를 할 수 있다고 설명했다면 사실상 사기에 가깝다고 볼 수 있다.

따라서 이런 상황에서 계약을 취소하고 납입했던 계약금을 환불받을 수 있다. 여기서 가장 중요한 부분은 바로 ‘입증하는 것’이다.

처음 계약 당시에, 전매가 가능하다고 설명했던 것에 대해서 입증해야 하는데 사실상 쉽지 않다. 녹취나 문서와 같은 증거가 있어야 하는데 보통은 증거가 남지 않기 때문이다.

따라서, 조금은 다른 법리적 접근이 필요하겠다.

계약 내용 중 전매할 수 없다는 내용은 계약자에게 불리한 내용이다. 따라서 사업자는 이에 대해서 충분히 설명할 의무가 있다. 만약 제대로 설명하지 않았다면 해당 계약은 무효가 된다.

계약자에게 계약내용에 대해 설명할 의무는 사업자에게 있기 때문에, 소송 시 이에 대한 입증책임은 사업자에게 있다. 사업자 측에서 계약자에게 충분히 계약내용을 설명했다는 증거를 제출하지 못한다면, 계약은 무효가 되는 것이다.

만약 이와 관련하여 분쟁을 겪고 있다면 전문변호사의 법리적 조언을 구하는 것이 가장 합리적인 방안일 것이다.

Q. 제 아버지는 식당을 25년간 운영하셨습니다. 최근에 식당이 재개발 사업구역에 포함되어, 상가보상금이 나왔습니다. 상가에 다른 가게들은 보상금이 4,000만 원 가까이 나왔는데, 저희 어머니 가게는 100만 원밖에 안 나왔습니다. 다른 가게에 비해 보상금이 말도 안 되게 적은데, 어떻게 대응할 수 있을까요?

보통, 유사한 업종이라면 영업이익이나 인건비, 이사비용 등 지출도 비슷하다고 보기 때문에 영업보상금에서 큰 차이가 날 수 없다.

그래서 한 가게는 영업보상금으로 4,000만 원이 나왔는데, 다른 가게는 100만 원이 나오는 것이 비상식적이지만, 현실에서는 종종 영업보상이 이렇게 책정되는 경우가 있다.

조합에서 영업보상금을 계산할 때, 감정평가사를 통하여 타당한 금액을 정하려고 애를 쓴다. 그럼에도 불구하고, 실제 영업이익이나, 지장물, 인건비, 이사비, 홍보비 등을 포함하여 계산해야 하는데, 일부 항목들이 누락되는 경우가 많다.

관련한 자료가 없거나 부족한 경우에는 근거 없이 영업보상금을 계산하는 경우도 있는데, 따라서 이렇게 황당하게 영업보상금이 결정되는 경우가 종종 발생한다.

또는, 자영업자들 중에는 현금매출에 대해 매출 신고를 하지 않아서 소득이 거의 없는 분들도 있다. 이런 경우, 조합 측에서 영업보상금을 계산할 때 현금매출이 반영되지 않았을 수 있다. 그러나 이런 경우도 현금매출까지 포함하여 영업보상금을 받을 수 있다.

재개발 영업보상금이 현저하게 낮은 것에는 원인이 여러 가지가 있을 수 있다. 그렇기 때문에, 통보받은 영업보상금에 문제가 있는 것 같다면 재개발, 재건축 전문변호사의 법리적인 분석과 조언을 구하는 것이 좋다.

조합의 영업보상금 책정 금액이 적정한지 아니면 영업보상금을 더 받을 수 있는지 객관적인 상황판단이 필요하다는 의미이다. 영업보상금이 생각보다 낮게 나왔다면, 제대로 그 근거를 알아보고, 정당한 보상을 받도록 하자.

1. 사실관계

A 건설회사는 대구 수성O어 지역주택조합과 계약을 체결하여 기획 및 설계단계에서부터 시공 및 준공단계에 이르기까지 업무를 수행하기로 하였음.

우리 의뢰인들은 A 건설회사로부터 용역을 받아 위 업무의 일부를 수행하였음.

그러나 조합은 A 건설회사에 조합설립인가 시 정산했어야 할 금액을 정산하지 않았고, A 건설회사가 조합에 대해 지급받아야 할 미수금이 약 29억 원이었음.

A 건설회사는 장기간 용역비를 지급받지 못하여 경영상황이 점차 악화되었고, 의뢰인들에 대한 급여를 지급하지 못하는 지경에 이르렀음.

의뢰인들은 A 건설회사로부터 조합에 대한 용역비 채권을 양수받았음.

이에 우리 법무법인은 의뢰인들을 대리하여 양수금 청구를 하기로 하였음.

2. 우리 측 주장

- A 건설회사는 채무이행을 하기 위해 업무를 충실히 수행하였고, 사업 지연은 전적으로 조합의 귀책사유이므로 용역비를 청구할 채권을 가지고 있다.

따라서 양수받은 조합에 대한 용역비 채권에 기하여 조합에 대하여 양수금 청구를 하였음.

3. 조합의 대응

상대방인 대구 수성O어 지역주택조합은 다음과 같은 이유를 들어 법무법인 정의가 주장한 사항들을 받아들일 수 없다고 주장하였음.

- A 건설회사의 채무불이행으로 수천억의 손해가 발생하였고, 기지급한 용역비 반환 및 손해배상 금액을 청구할 예정으로 A 건설회사에 지급할 업무대행 용역비 채무가 존재하지 않으므로 양수금 청구는 이유 없다.

4. 사건결과

서울중앙지방법원은 다음과 같이 판결:

- 피고 조합은 원고들에게 별지 목록 ‘청구금액’란 기재 각 돈 및 위 각 돈에 대하여 2018. 10. 9.부터 2019. 5. 31.까지는 연 15%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

의뢰인들은 양수금 전액(100%)과 그에 대한 이자까지 반환받을 수 있게 되었음.

1. 사실관계

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- 의뢰인의 상황

: 2019년 6월 21일 (가칭) 새O 지역주택조합 조합원으로 가입하였음.

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: 의뢰인은 계약금으로 70,000,000원을 납입하였음.

: 의뢰인은 가입 당시 토지사용승낙을 75% 이상 받았다는 이야기를 듣고 가입했는데,

구청에 확인한 결과 2019년 4월 당시 조합은 11.81%에 불과한 토지사용승낙을 받았음.

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2. 진행단계

- 대표변호사 상담 후 계약 체결.

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- 소송 진행 중.

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3. 예상결과

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- 약관규제법에 의한 계약 무효.

- 계약상 중요한 부분에 대한 기망으로 민법 제109조, 제110조에 따른 계약 취소.

- 지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환 예상.

국토교통부에서 ⌜도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령⌟(이하 공원녹지법 시행령) 개정안을 입법예고했다고 한다. 세부 일정이 아직 알려지지는 않았으나, 이 사안과 관련해서 많은 사람들이 관심을 보이고 있다. 도시공원일몰제, 도시자연공원구역과 관련한 문의들이 최근에 많아졌기 때문이다.

서울시에서는 도시공원 지정 시효가 올해 7월 해제되기 전, 공원녹지법 시행령을 개정하여 해당 토지에 대한 규제를 지속할 전망이다.

도시공원일몰제는 각 지역의 자치단체가 공원 설립을 위해 도시계획시설로 지정한 후, 20년이 지나도록 공원을 조성하지 않았을 때 도시공원에서 해제하는 제도이다. 그리고 헌법재판소의 결정으로 2020년 7월 1일부터 해당 토지에 대한 도시공원 지정 시효가 해제(일몰)되는 것이다.

해당 토지의 소유자 입장에서는 답답할 노릇이다. 20년 동안 보상 한 푼 없이 재산권 행사도 못하고 있었는데, 이 시점에서 해당 토지를 도시자연공원구역으로 지정한다는 것은 재산권에 대한 명백한 침해이다.

현 공원녹지법에 의하면, 도시공원보다 도시자연공원구역이 더 재산권 행사가 어렵다. 도시자연공원구역에서는 토지소유자의 건축물 건축, 용도변경, 토지형질변경, 토지분할, 벌채, 물건 적치 등이 금지되기 때문이다.

그리고 공원녹지법 시행령 제34조에 따르면, 도시자연공원구역에서는 개별공시지가가 그 토지가 소재하는 지역의 동일한 지목 개별공시지가 평균치의 50% 미만, 혹은 토지사용이나 수익이 불가능할 때만 매수할 수 있다. 따라서 그 실효성이 거의 없고, 재산세 감면 혜택도 없다.

이런 상황이기 때문에 국토교통부에서는 공원녹지법 시행령을 개정하려고 하는 것이다. 개정안의 골자는 개인의 재산권 확대이다.

개정안에 따르면 실내체육관, 도서관, 보건소, 주차장 등 설치할 수 있는 시설 범위가 늘고, 시행할 수 있는 사업도 확대된다. 그리고 토지소유자가 매수청구를 하는 토지에 대한 판정 기준도 50% 미만에서 70% 미만으로 완화된다고 한다.

하지만 이런 개정에도 불구하고, 개인의 재산권을 침해한다는 논란을 완전히 잠재우기에는 어려워 보인다. 따라서 이와 같은 상황에 놓여 있다는 전문가의 조언을 받아 행정소송이나 헌법소원 등의 방법을 고려하여 대처하는 것이 필요할 것이다.