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재건축 보상과 관련하여 다음과 같이 질문하시는 분이 있다.

“만약 현재 시가가 4억 원인 아파트가 재건축을 하게 된다면, 4억 원의 보상과 분양권을 모두 받을 수 있나요? 아니면 분양권만 받을 수 있나요?”

재건축 사업의 보상은 2가지 종류가 있다.

첫째, 분양권을 받는 것.

둘째, 현금청산을 하여 보상금을 받는 것.

두 가지 모두를 중복으로 보상받는 것은 불가능하다.

만약 현금청산을 받고자 한다면, 그 조건은 다음과 같다.

1) 재건축 조합 설립에 동의하지 않았을 경우

2) 분양신청을 하지 않았을 경우

3) 분양신청은 했지만, 분양계약을 하지 않았을 경우

위의 3가지 상황에 해당하는 경우는 모두 현금청산을 받을 수 있다. 재건축 조합에서는 매도청구 소송을 진행할 것이고, 그 과정에서 보상금의 규모가 결정된다.

만약 현금청산이 아니라 분양권을 받고 싶다면, 재건축 조합에 가입하여 조합원 지위를 획득하고, 분양신청 후 분양계약을 진행하면 되겠다.

“아파트 시세가 4억인데, 재건축으로 지어진 아파트 시세가 6억일 때는 그대로 분양받을 수 있나요?”

그렇지는 않다. 분양권이 있어서, 재건축으로 지어진 아파트를 분양받을 때 시세차이가 난다면, 그만큼의 추가분담금을 지불한 뒤에 분양을 받을 수 있다. 따라서 위와 같은 경우에는 2억 원의 추가분담금을 지불해야 한다.

따라서 본인의 사정에 맞게 분양을 받을지, 혹은 현금청산을 통해 보상금을 받을지 결정하는 것이 좋다.

지역주택조합은 일정한 자격을 가진 지역 주민이 조합을 만들어서, 용지를 매입하고 집을 짓는 것을 뜻한다. 많은 사람이 지역주택조합에 가입하지만, 반면 여러 가지 이유로 지역주택조합 탈퇴를 원하는 사람들도 많다.

지역주택조합 탈퇴를 원한다면, 어떻게 탈퇴할 수 있을까?

먼저는 국토교통부가 제시하고 있는 지역주택조합 표준규약을 살펴보자. 제12조 제1항을 보면, ‘조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만, 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고해야 하며, 조합장은 총회 또는 대의원회 의결로 탈퇴 여부를 결정해야 한다.’라고 서술되어 있다.

가입은 자유롭지만, 탈퇴는 쉽지 않다는 것인데, 탈퇴를 희망하는 처지에서는 난감할 수밖에 없는 조항이다. 지역주택조합의 사업이 원활하게 운영되는 경우가 흔치 않고, 입주까지 성공적으로 진행되는 경우가 드물어서, 쉽게 탈퇴를 할 수 없다는 것이 불합리해 보이기도 한다.

그렇다면, 법적으로 탈퇴를 주장할 수는 없는 걸까? 그렇지 않다. 다음과 같은 4가지 근거를 통해 지역주택조합 탈퇴를 주장할 수 있다.

첫째, 개정된 주택법을 살펴보면, 지역주택조합원도 탈퇴할 수 있다고 규정하고 있다. 단, 그 적용 시기가 2017년 6월 3일 이후 설립인가를 받은 지역주택조합만 적용된다.

둘째, 대법원판결에 따르면, 정관이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반될 경우 무효이다. ‘조합원은 임의로 탈퇴할 수 없다.’라는 규약이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 상황에 해당하기 때문에 무효를 주장할 수 있다. 그리고 민법 제103조에 있는 공서양속 위반 규정으로 무효를 주장할 수도 있다.

셋째, 계약이 일단 체결되어 유효한 계약일지라도, 계약의 기초가 되는 사정이 현저히 변경되어서, 그 이행을 강제하는 것이 정의 관념에 위반될 정도라고 한다면, 해당 계약은 무효라고 대법원에서 판시한 적이 있다. 기존의 지역주택조합 가입계약에서 정한 내용과 현저하게 다른 내용이 강제되고 있다면, 사정변경을 이유로 무효를 주장해 볼 수 있다.

넷째, 평등원칙 위반을 주장해볼 수 있다. 재개발, 재건축 조합과 지역주택조합의 구조가 매우 유사하다. 재개발, 재건축 조합원들은 분양신청이나 계약을 진행하지 않으면 조합을 탈퇴할 수 있는데, 지역주택조합만 탈퇴할 수 없다. 이를 평등원칙 위반으로 보아 주장해 볼 수 있겠다.

지역주택조합이 사회적인 쟁점이 되고 여러 문제가 드러나면서 탈퇴를 원하는 사람들이 많다. 탈퇴뿐만 아니라, 지역주택조합과 관련한 많은 분쟁이 있는데, 이 분야에 많은 경험과 지식을 갖춘 전문가의 도움을 받는다면, 분쟁 가운데 자신의 소중한 자산을 보호할 수 있을 것이다.

지역주택조합의 어두운 문제들이 드러나면서, 지역주택조합을 통해 내 집 마련의 꿈을 가지던 사람들이 뒤늦은 대처를 하고 있는 경우가 많다. 무난하게 조합의 사업이 진행되는 곳도 있지만, 조합 내에 분쟁과 잡음이 끊이지 않는 경우도 허다하다. 집행부의 횡령이나 배임의 문제, 사업이 수년간 지연되는 문제, 과도한 추가분담금이 발생하는 문제 등 지역주택조합에서 생기는 다양한 문제들이 있다. 이 중에서, 지역주택조합의 집행부가 규약을 위반하는 경우는 어떻게 대처할 수 있을까?

먼저, 규약은 어떤 의미일까? 규약은 일종의 회칙과 같은데, 이런 회칙을 어기게 되면 페널티나 벌칙이 부여된다. 지역주택조합의 집행부가 규약을 위반했다면, 그에 상응하는 페널티, 벌칙이 존재한다는 의미이다.

지역주택조합의 규약을 살펴보면 대부분, 집행부가 규약을 위반하면, 이사회나 대의원 결의를 통해서 해임할 수 있다고 명시되어 있다. 그러나 실상은 이러한 규약이 실효성이 없는 경우가 허다하다. 보통은 집행부가 조합의 사업을 진행하는데 주도권을 가지고 있다. 그런데 집행부 해임안에 대해서 이사회에서 통과될까? 실질적으로 집행부에게 책임을 묻기 어려운 구조라는 것이다.

그렇다면, 이 문제에 어떻게 대응할 수 있나?

첫째, 임시총회 소집청구를 할 수 있다.

조합원들은 임시총회 소집청구를 할 수 있다. 그러나 그 안건이 해임안이면 조합 측에서는 소집청구에 응하지 않을 가능성이 있다. 이럴 경우, 법원에 소집청구를 할 수 있다. 이것을 법원에서 받아들이면, 법원에서 임시총회 소집명령을 내리게 된다. 그리고 총회를 통해 집행부를 해임할 수 있게 된다.

둘째, 직무집행정지 가처분 신청을 할 수 있다.

위에서 언급했던 첫 번째 방법도 허점이 있다. 임시총회를 통해서 집행부 해임안이 가결되면 문제가 해결되지만, 어려운 점은 총회 자체의 참석률이 보통 저조하다는 것과 기존 집행부가 심지어 서면결의서를 위조하는 경우도 생긴다는 것이다.

따라서 두 번째 방법으로 직무집행정지 가처분 신청을 제시하고자 한다. 직무집행정지 가처분은 조합장이나 이사 등 조합의 집행부가 어떤 규약을 위반했거나, 법에 위반되는 범죄를 저질러서 조합에 피해를 줬거나, 피해를 줄 가능성이 있을 때 신청할 수 있다.

가처분 신청이 받아들여지면, 그 대상자는 직무가 정지되고 업무대행자가 선임된다. 그리고 업무대행자가 총회를 열게 되는데, 이후 새로운 선거로 이어져서 새로운 집행부가 선출된다.

만약 지역주택조합 사업 진행에 문제가 생겨서, 비상대책위원회가 만들어진 경우는, 현 집행부의 퇴진과 새로운 집행부 선출, 그리고 그간 진행되었던 사업들의 오류를 바로잡는 등 해야 할 일들이 많다. 지역주택조합 내부의 문제들을 정리하는 것은 결코 쉽지 않은 일이기 때문에 관련해서 전문가의 조언을 받는 것을 권유하는 바이다.

재개발 사업과 재건축 사업에서, 특히 보상내용을 중심으로 어떤 차이들이 있는 걸까?

첫째, 재개발과 재건축의 의미가 어떻게 다른지부터 살펴볼 필요가 있다. 재개발은 주거환경이 열악하고 정비기반시설이 미비한 지역의 주거환경을 개발하는 것이다. 따라서 재개발은 그 자체로 공익적인 성격을 가지고 있다. 하지만 재건축은 조금 의미가 다른데, 말 그대로 원래 있던 아파트나 빌라 등을 허물고 다시 건축하는 것이다. 하수도나 도로 같은 기본적인 정비기반시설이 잘 정리된, 주거환경이 비교적 괜찮은 지역에서 주거환경을 보다 더 향상시키기 위해서 하는 것이 재건축이다. 재건축도 전체적인 도시개발과 조화를 이루어야 한다는 점에서 공익성이 있지만, 아무래도 재개발보다는 사익성이 좀더 있다고 보아야 한다.

둘째, 조합을 가입하는 방식에서도 재개발과 재건축 사업의 차이가 존재한다. 재개발은 사업지역 내에 거주하는 주민이라면 강제적으로 가입되는 방식이다. 그러나 재건축은 원하는 사람만 조합에 가입할 수 있다.

셋째, 보상금을 증액하는 절차에서도 차이가 있다. 재개발 사업의 경우, 지방토지수용위원회를 통한 수용재결과 중앙토지수용위원회를 통한 이의재결, 그리고 행정소송이라는 절차를 통해 보상금을 증액할 수 있다. 재건축 사업의 경우에는, 매도청구소송을 통해서 즉각 보상금 증액문제를 두고 조합과 다툴 수 있다.

넷째, 보상금의 기준에서 차이가 있다. 재개발의 경우에는 공시지가를 기준으로 보상금이 결정된다. 그리고 영업보상비, 이주정착비, 이사비, 주거이전비를 받을 수 있다. 그러나 재건축의 경우에는, 보상금이 결정되는 것에 있어서 시장가격을 반영해준다. 그리고 영업보상비, 이주정착비, 이사비, 주거이전비는 재건축 사업에서는 받을 수 없다.

그런데 보상금을 받은 사람의 입장에서 볼 때, 여러 문제들이 있다. 재개발 사업의 경우, 공시지가를 기준으로 보상금이 결정된다. 그런데 공시지가 자체가 워낙 낮기 때문에 보상금의 시작부터가 낮아서 보상금을 올려도 시세에 걸맞는 금액을 받는 것이 쉬운 일이 아니다. 재건축 사업의 경우에도, 보상금 기준 자체가 개발이익이 반영된 것이라고 하나, 실제 감정평가를 진행해보면, 주변 시세가 계속 오르기 때문에 보상금이 불만족스러울 수 있다.

보상금을 받는 사람의 입장에서 가장 중요한 것은, 재개발, 재건축 할 것 없이, 보상금을 최대한 많이 받는 것이다. 그러기 위해서는 내가 가지고 있는 부동산의 가치를 얼마나 잘 증명하는지가 중요하다.

재개발 사업의 경우에는, 영업보상비, 이주정착비, 이사비, 주거이전비 등 내가 부가적으로 받을 수 있는 보상들에 대해서 잘 알고, 이에 대해 합리적인 금액을 받아야 한다. 재개발, 재건축 보상금과 관련하여 먼저는 나부터가 제대로 알아야 한다. 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 만족스러운 보상금을 받는 것에 도움이 될 것이다.

지역주택조합은 말 그대로 지역의 뜻 맞는 사람들이 모여 주택을 짓는 사업을 진행하는 조합을 말한다. 그런데 이러한 지역주택조합이 최근 이슈가 되고 있다. 지역주택조합의 사업이 진행되지 않고 있거나 하여 조합에 가입한 사람들이 탈퇴도 못 하고 납입금도 돌려받지 못하는 상황이 발생하고 있기 때문이다.

그렇기에 지역주택조합에 가입할 때에는 신중에 신중을 기해야 하는데, 보통 모델하우스 등에서는 지금 빨리 가입하지 않으면 매우 좋은 기회를 놓치는 것으로 인식하게끔 이야기하는 경우가 많다. 예를 들어 로열층, 로열 동으로 지정해줄 수 있는데 지금 당장 계약하지 않으면 로열층, 로열 동이 다 나가고 없을 것이라는 식이다.

그런데 과연 로열층, 로열 동으로 지정해주는 것이 가능한 일일까.

이에 대해 법무법인 정의 강동원 대표변호사(재개발·재건축 전문변호사)는 이는 분양신청을 유도하기 위해 현혹하는 말일 뿐, 동, 호수를 지정하는 것은 사실상 불가능하다고 하였다. 동, 호수는 사업계획 승인이 나야지만 확정되는 것이지, 그 이전에는 예정일 뿐이라는 것이다.

예정일 뿐이기에, 로열층, 로열 동이라는 말을 믿고 가입하였더라도 추후에 설계가 변경되었으니 다시 추첨해야 한다거나 사업계획승인 당시 기존에 계획했던 동, 호수가 인정이 안 되었다느니 하는 말을 듣게 되는 상황이 벌어질 수 있는 것이다.

그렇다면 조합 측의 말이 바뀌었으니 동, 호수 지정이 바뀐 것에 대해 계약의 취소 또는 무효를 주장할 수 있을까.

이 또한 어려운 일이다. 왜냐하면, 대부분은 조합이 제시한 팸플릿 등에 동, 호수 지정은 예정이며 변경될 수 있다고 적혀있기 때문이다.

다만, 이는 매우 작은 글씨로 한쪽 귀퉁이에 쓰여 있을 가능성이 크기에 사람들이 잘 인지하지 못하고 넘어가는 경우가 많다. 그렇다 하더라도 조합 측에서는 분명히 팸플릿에 적시해놓았으니 그것을 꼼꼼히 읽어보지 않은 가입자 잘못이라고 주장할 것이다.

지역주택조합에 가입할 때 동, 호수를 임시로 지정하는 것은 가능하다. 그러나 이는 어디까지나 임시일 뿐이다. 추후 사업계획승인을 받는 단계에서 얼마든지 바뀔 수 있으며, 확실한 것은 사업계획 승인 후에 정해진다.

그러니 모델하우스 직원 등의 말만 듣고 조급한 마음으로 서둘러 가입하기보다는 해당 지역주택조합의 사업성이나 토지확보상황 등에 대해 꼼꼼히 따져보고 충분히 고민해 본 다음 가입해야 할 것이다.

토지개발사업을 진행할 때 조합은 토지 소유주로부터 토지사용승낙서라는 것을 받아야 한다. 토지사용승낙서가 무엇인지, 또한 토지 소유주의 입장에서 토지사용승낙서를 작성할 때, 주의할 점은 무엇인지 법률적인 시각에서 분석해보자.

먼저, 토지사용승낙서는 무엇일까? 토지개발사업에서 조합, 업무대행사, 추진위원회 등 사업의 주체들이 내 소유의 땅을 사용해도 된다고 승낙해주는 문서를 의미한다. 여기서의 핵심음 소유권의 등기이전 없이 토지사용을 승낙한 것이다.

많은 토지 소유주들 중에서는, 토지사용승낙서를 작성하게 되면, 법적으로 자신의 토지를 빼앗기게 되거나, 어떤 제약을 받게 되는 건 아닌지 지레 겁먹으시는 분들이 많다. 법률적인 시각에서 봤을 때, 그런 일은 발생하지 않는다.

토지사용승낙서는 토지 소유주의 권리와 의무에 대해서 별다른 영향을 미치지 못한다. 달라지는 점은, 토지개발사업을 진행하면서 사업 주체들이 각종 인허가를 받을 수 있게 된다는 것이다.

대법원 판례에 따르면, 토지 소유주의 토지사용 승낙만으로 지상권이 설정되거나 발생할 수 없다고 한다. 지상권은 타인의 토지에 건물이나 기타 공작물을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 물권을 뜻한다. 따라서 토지사용승낙서를 작성하는 것에 있어서, 본인의 토지에 대한 권리나 의무에 대한 걱정은 덜어낼 수 있겠다.

토지사용승낙서를 작성하는 이유에 대해서 이해하기 위해선, 먼저 토지개발사업이 어떻게 진행되는지에 대해서 파악할 필요가 있다. 토지개발사업 중 대표적으로, 지역주택조합 개발사업의 경우에는, 보통 1) 지구단위계획 입안 2) 지구단위계획 승인 3) 조합설립 인가 4) 사업계획 신청 5) 사업계획 승인 6) 착공 7) 준공의 단계로 진행된다.

토지개발사업은 각 단계별로 토지확보비율의 조건이 있다. 지구단위계획 승인을 받기 위해서는 사업지의 2/3이상의 토지소유주들에게 토지사용 승낙을 받아야 하고, 조합설립 인가를 받으려면, 토지 소유주의 80% 이상의 토지사용 승낙을 받아야 한다.

그래서 사업을 진행하는 주체들은 토지 소유주들을 만나, 토지사용승낙서를 받고자 한다. 그런데 여기서 주의해야 할 점이 있다. 토지사용승낙서 자체는 딱히 정해져 있는 문서양식이 존재하지 않는다. 그래서 문서에 매매 금액을 명시하는 경우가 있는데, 이럴 경우 정해진 기한 내에 돈을 주지 않으면 계약을 무효로 한다는 내용이 반드시 들어가야 한다. 이 문구가 있어야 사업진행 주체들로부터 토지에 대한 보상이나 권리를 확실히 보호할 수 있다.

토지사용승낙서를 써주는 것만으로는 토지 소유권에 대해 별 지장이 없기 때문에, 충분히 써줄 수 있다. 그러나 구체적인 조항들에 대해서 꼼꼼히 확인하고 주의하는 것이 필요하다.

재개발, 재건축과 같은 토지개발사업에서 부동산의 경제적 가치를 판단하는 ‘감정평가’는 필수적인 절차이다. 분양신청을 하지 않았거나, 분양신청을 했지만, 최종적으로 계약을 진행하지 않은 현금청산자들에게, 기존에 소유하고 있던 부동산의 경제적 가치만큼 보상을 해주어야 한다. 그러기 위해서 각각의 부동산의 가치가 어떻게 되는지 객관적으로 검토하는 절차가 필수적일 수밖에 없다.

감정평가는 크게 두 종류가 있다. 첫째, 공감정이다. 공적인 감정을 의미하는데, 수용재결, 이의재결 등 재개발, 재건축 보상절차에서 공식적으로 진행되는 감정평가이다. 둘째 사감정이 있다. 사감정은 공식적인 절차에서 진행되는 공감정을 제외하고, 진행되는 사적인 감정평가를 의미한다.

재개발, 재건축에서 많은 현금청산자분들이 사감정을 진행해야 하는지 궁금해하신다. 재개발, 재건축 사업에서 보통 보상금은 수용재결, 이의재결 단계에서 지방토지위원회나 중앙토지위원회에서 지정한 감정평가업자가 진행한 감정평가를 바탕으로 결정된다.

그런데, 이런 공감정 뿐만 아니라, 사감정을 미리 받았을 경우에는 보상금 책정에 더 유리한 부분이 있다. 사감정을 통해서 적어도 시세에 맞는 금액을 받아놓게 되면 공감정을 진행할 때 보상금이 기대 이하로 낮아지는 것을 어느 정도 예방할 수 있기 때문이다.

보상금을 잘 받기 위한 전략 중 하나인 사감정을 다음과 같은 2가지 방법으로 활용할 수 있다. 첫째, 최대한 빨리 사감정을 하는 것이 유리할 수 있다. 현금청산자가 되기 전에 미리 감정을 받아놓고, 현금청산자가 된 후 그사이에 물가가 많이 올랐다면, 그 평가비율을 적용시킬 수 있기 때문이다.

둘째, 현금청산자 지위를 얻는 시점에 감정평가를 하는 것도 좋다. 현금청산자 지위는, 분양신청을 하지 않은 다음 날 얻게 된다. 그리고 공감정의 시점도 그 시기 즈음을 기준으로 하게 된다. 따라서 그 시점에 사감정을 하여 평가를 받아놓는다면 후에 공감정을 진행할 때, 사감정을 고려할 수밖에 없다.

보상금을 만족스럽게 받기 위해서, 조합의 움직임에 수동적으로 대처하기보다는, 사감정을 통해서 조합과 협상할 수 있는 여지를 만들어 놓는 것도 좋은 방법이다. 보상절차가 비교적 복잡한 편이지만, 본인의 소중한 자산을 평가받는 중요한 절차인 만큼 제대로 이해하는 것이 필요하다.

현금청산을 하는 분들의 경우에는 감정평가뿐만 아니라 사업비 부담, 손해배상청구소송 등 다양한 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 높다. 이런 부분은 전문지식이 필요한 부분이기 때문에, 재개발, 재건축 전문가의 조언을 구하는 것도 좋은 방법일 수 있겠다.

지역주택조합은 말 그대로 지역의 뜻 맞는 사람들이 모여 주택을 짓는 사업을 진행하는 조합을 말한다. 그런데 이러한 지역주택조합이 최근 이슈가 되고 있다. 지역주택조합의 사업이 진행되지 않고 있거나 하여 조합에 가입한 사람들이 탈퇴도 못 하고 납입금도 돌려받지 못하는 상황이 발생하고 있기 때문이다.

그렇기에 지역주택조합에 가입할 때에는 신중에 신중을 기해야 하는데, 보통 모델하우스 등에서는 지금 빨리 가입하지 않으면 매우 좋은 기회를 놓치는 것으로 인식하게끔 이야기하는 경우가 많다. 예를 들어 로열층, 로열 동으로 지정해줄 수 있는데 지금 당장 계약하지 않으면 로열층, 로열 동이 다 나가고 없을 것이라는 식이다.

그런데 과연 로열층, 로열 동으로 지정해주는 것이 가능한 일일까.

이는 분양신청을 유도하기 위해 현혹하는 말일 뿐, 동, 호수를 지정하는 것은 사실상 불가능하다. 동, 호수는 사업계획 승인이 나야지만 확정되는 것이지, 그 이전에는 예정일 뿐이라는 것이다.

예정일 뿐이기에, 로열층, 로열 동이라는 말을 믿고 가입하였더라도 추후에 설계가 변경되었으니 다시 추첨해야 한다거나 사업계획승인 당시 기존에 계획했던 동, 호수가 인정이 안 되었다느니 하는 말을 듣게 되는 상황이 벌어질 수 있는 것이다.

그렇다면 조합 측의 말이 바뀌었으니 동, 호수 지정이 바뀐 것에 대해 계약의 취소 또는 무효를 주장할 수 있을까.

이 또한 어려운 일이다. 왜냐하면, 대부분은 조합이 제시한 팸플릿 등에 동, 호수 지정은 예정이며 변경될 수 있다고 적혀있기 때문이다.

다만, 이는 매우 작은 글씨로 한쪽 귀퉁이에 쓰여 있을 가능성이 크기에 사람들이 잘 인지하지 못하고 넘어가는 경우가 많다. 그렇다 하더라도 조합 측에서는 분명히 팸플릿에 적시해놓았으니 그것을 꼼꼼히 읽어보지 않은 가입자 잘못이라고 주장할 것이다.

지역주택조합에 가입할 때 동, 호수를 임시로 지정하는 것은 가능하다. 그러나 이는 어디까지나 임시일 뿐이다. 추후 사업계획승인을 받는 단계에서 얼마든지 바뀔 수 있으며, 확실한 것은 사업계획 승인 후에 정해진다.

그러니 모델하우스 직원 등의 말만 듣고 조급한 마음으로 서둘러 가입하기보다는 해당 지역주택조합의 사업성이나 토지확보상황 등에 대해 꼼꼼히 따져보고 충분히 고민해 본 다음 가입해야 할 것이다.