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재개발, 재건축 사업에서 추가분담금은 어떻게 정해질까?

만약 권리 가액(종전 자산 가액에 비례율을 곱함)이 1억 원이라고 해보자. 그런데 5천만 원인 부동산을 분양받았다면 권리 가액이 1억 원이기 때문에 오히려 5천만 원을 환급받을 수 있다. 반대로 2억짜리 부동산을 분양받게 되었다면 권리 가액을 뺀 나머지 1억 원을 더 내야 하는데 이게 바로 추가분담금이다.

그래서 권리 가액이 너무 낮거나, 혹은 분양가가 너무 높은 경우에 추가분담금이 증가하게 된다. 이럴 땐 어떻게 문제를 해결할 수 있을까?

먼저는 자신이 분양계약을 할 것인지 결정하는 것이 필요하다.

참고로, 재개발, 재건축 사업에서 분양신청과 분양계약의 차이는 다음과 같다. 분양신청은 조합원이 이후 만들어질 아파트를 분양받겠다고 의사표시를 하는 것이다. 분양계약은 실제 인감증명서, 인감도장 등을 가지고 진행하는 본 계약이다. 분양신청과 분양계약은 비슷한 듯 보이지만 의미가 다르며, 분양신청을 해도 분양계약은 하지 않고 현금청산자가 될 수 있다.

추가분담금이 너무 부담스럽다면 분양계약을 하지 않고 현금청산자가 되면 된다. 그러나 조합원으로서 분양을 받고자 한다면 추가분담금을 줄이는 절차를 밟아야 한다.

조합에서 종전 자산 가액과 분양가액을 통지할 때 이의신청을 받는데, 이의신청을 통해서 의견이 반영될 확률이 무척 낮다. 조합과 협상을 통해 만족스러운 평가액을 받는 것이 어렵다는 것이다.

그런데 종전 자산 가액이나 권리 가액이 너무 낮아서 추가분담금이 과도할 경우 위법사유가 된다. 따라서 법적으로 관리처분계획을 두고 위법을 다툴 수 있다. 단 인가 후 90일 내로 취소소송을 제기해야 한다.

관리처분계획의 위법과 관련한 소송에서 최근 재판부에 따라 조금씩 다른 판결을 내리고 있다. 어떤 경우는 원고의 청구를 받아들여 일부 취소 판결을 하기도 하고, 다른 경우에는 형평성을 중시하여 모두 따져봤을 때 원고 것만 낮게 나왔을 때만 인정하겠다는 예도 있다. 후자의 경우는 다투기 쉽지 않은 경우다.

이를 우회적으로 다투는 방법도 있다. 개략적인 분담금을 통보하지 않았다거나 분양신청 연장통보를 하지 않은 것 등 절차상의 이유로 관리처분계획에 위법사유가 있다는 것을 이유로 취소나 무효소송을 제기할 수 있다. 추가분담금을 다투기는 쉽지 않은 문제이기 때문에 전문변호사의 조언을 구하는 것이 필요하다.

재개발 보상금 중에서 어떤 경우에 주거 이전비, 이사비, 이주 정착비, 영업 보상 등을 받을 수 있을까? 이 부분이 복잡할 수 있기 때문에 전문가의 조언을 구하는 것이 가장 정확한데 본 법인에도 이런 문의를 하시는 분들이 많다.

아래는 여러 질문 중 주거이전비에 관한 질문 2개를 뽑아본 것이다.

1.제가 살고 있는 건물이 무허가 건축물인데 재개발 구역으로 지정되었습니다. 우리 건물에 사는 다른 사람들도 모두 주거용으로 건물을 사용하고 있습니다. 제가 주거 이전비를 받을 수 있을까요?

2. 저는 상가건물에서 과일 장사를 하고 있습니다. 과일 장사를 하는 상가 안쪽에 방을 하나 만들어서 그곳에서 살고 있는데, 이 건물이 재개발 구역에 포함되었습니다. 저는 주거 이전비를 받을 수 있을까요?

먼저, 첫 번째 질문에 대해서 이야기 해보겠다.

원래는 시장, 군수의 허가를 받아 건물을 건축해야 하는데, 무허가 건축물은 그런 허가 없이 건축한 건물을 말한다. 무허가 건축물에 살고 있는 사람들은 재개발 시 주거 이전비를 수령할 수 있을까?

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제2항을 보면, 무허가 건축물에 입주한 세입자로, 사업인정 고시일 등 당시에 그 지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에게는 주거 이전비를 보상해야 한다고 나와있다. 따라서 첫 번째 질문의 경우, 해당 건물에 거주한 지 1년이 넘었다면 주거 이전비를 받을 수 있다.

두 번째 질문에 대해서는, 주거 이전비를 받을 수 없다. 두 번째의 경우, 상가 세입자이기 때문이다. 근린상가의 경우 무허가 건축물로 보고, 주거용이 아니기 때문에 영업보상은 받을 수 있더라도 주거 이전비는 어렵다.

재개발 보상금 수령에 대해서 구체적인 상황에 따라서 받을 수 있는 보상금이 무엇인지 달라지기 때문에 전문가의 조언을 듣는 것이 가장 좋겠다.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황 1

: 의뢰인은 서울시 Y 주택재개발 조합의 조합원임.

-의뢰인의 상황 2

: 의뢰인은 분양신청을 하였음. 의뢰인은 2017년 6억 2천만 원으로 해당 부동산을 매수하였는데 이보다 훨씬 적은 3억 9,200만 원을 종전자산가액으로 통지 받음.

-의뢰인의 상황 3

: 의뢰인은 관리처분계획에 이의제기 후 종전자산가액 증액을 바라고 있음.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 조합 총회부터 인가처분까지 각 단계에 대한 취소 및 무효확인 소송 검토

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3. 예상결과

- 종전자산가액 증액 예상

오늘은 변호사에게 사건을 의뢰할 때 유의해야 할 점에 대해서 이야기해보고자 한다. 어떤 사람들은 종종 수임료가 저렴하다는 것만을 강조하면서 정상적이지 않게 위임계약을 진행하는 경우가 있다. 이와 관련해서 특히 집단소송에 대해 얘기해보겠다.

집단소송은 여러 명이 함께 진행하는 소송을 뜻하는데, 당 법인은 20명 이상이 함께 소송을 진행할 때 집단소송이라고 이야기한다. 그리고 변호사를 선임했을 때 지불하는 위임계약 수수료를 선임료라고 한다.

그런데 이렇게 말하는 법률 사무소의 사무장이 있을 수 있다. 선임료는 따로 받지 않고, 일단 사건 진행할테니 나중에 승소하면 성공보수만 받겠다는 것이다. 그런데 이렇게 선임료 없이 진행하는 사건 위임에는 문제가 없을까?

단순히 저렴한 수임료를 보고 선임여부를 결정하는 것은 위험한 일일 수 있다. 위와 같은 말로 사람들을 모아 사건을 수임하는 경우는 보통 ‘사무장 펌’일 가능성이 높다. 사무장 펌은 사무장들이 사건을 가지고 와서 변호사들에게 나눠주면, 변호사들은 사무장에게 일정 수수료를 지급하는 곳을 의미한다. 이때 변호사들은 사무장에게 주는 수수료, 세금을 제하면 순이익으로 성과보수 액수의 1/3도 안되는 것이 현실이다.

변호사가 돈에 따라 움직인다는 말을 하는 것이 아니다. 처음에 일을 시작할 때 무보수로 업무를 진행하고, 사건을 마치고도 얼마 받지 못하는 변호사와 정당한 수임료를 받고 업무를 책임감 있게 진행하는 변호사가 사건에 들이는 노력이나 수고에 차이가 날 수밖에 없다는 것이다.

집단소송을 진행할 때도 이와 유사하다. 단체의 대표 역할을 하는 사람이 사건을 위임할 변호사를 직접 만나서 사건에 대해 충분히 대화를 나눈 후 사건을 위임하는 것이 더 안전한 방법이겠다. 정당한 선임료를 지불하고 변호사와의 직접 면담을 통해 사건을 의뢰한다면 변호사의 좀 더 책임감있는 업무 수행으로 사건의 성공적인 해결에 더 가까워질 수 있을 것이다.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황 1

: 의뢰인들은 서울시 U구역의 주택재건축 조합원임.

-의뢰인의 상황 2

: 의뢰인들은 분양신청을 하였는데, 기존에 조합이 약속했던 종전자산가액(3억 원)에 미치지 못하는 2억 4,500만 원을 종전자산가액으로 통지받음. 이로 인해 수천만 원의 추가분담금이 생김.

-의뢰인의 상황 3

: 의뢰인들은 관리처분계획에 이의제기 후 종전자산가액 증액을 바라고 있음.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 조합 총회부터 인가처분까지 각 단계에 대한 취소 및 무효확인 소송 검토

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3. 예상결과

- 종전자산가액 증액 예상

현금청산에 있어서 제소 기간은 매우 중요하다. 왜냐하면, 이의신청 기간을 놓치게 되면 이의신청이 불가능하고, 제소 기간을 만약 놓쳤다면 아예 소송 진행이 불가능하기 때문이다. 이러면 소송을 진행하고자 소를 제기해도 각하 판결이 나온다.

그런데 최근에 이와 관련한 법률이 개정되어 이를 소개하고자 한다. 다들 제소 기간을 유념하여 불이익을 받는 경우가 없도록 해야겠다. '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률' 제 85조에서 행정소송을 제기할 수 있는 기간이 정해져 있는데 이 부분이 개정되었다.

1. 구법

: 만약 토지소유자나 사업시행자, 이해관계인이 토지수용위원회의 재결결과에 불복하고 싶을 때, 재결서를 받은 날부터 60일 이내로, 이의신청 단계를 밟았을 시 중앙토지수용위원회의 재결서를 받은 날부터 30일 이내로 행정소송을 제기할 수 있었다.

2. 신법

: 그러나 2019년 7월 1일부터 시행되는 신법에서 변화가 생겼다. 재결서를 받을 날로부터 90일 이내, 이의신청 단계를 거쳤을 경우 재결서를 받을 날부터 60일 이내로 행정소송을 제기할 수 있다. 전반적으로 기간이 길어졌다.

그런데 우리 의뢰인 중 한 분은 이의재결을 한 행정사를 통해 진행하였는데, 그 결과에 불만족스러워서 행정소송을 진행하려고 하였다. 그런데 행정사가 이의재결서를 받은 날짜에 대해 정확히 알려주지 않아 어려웠던 사례가 있었다.

도대체 왜 그 날짜를 알려주지 않았던 것인지는 알 수 없으나 의뢰인으로서는 갑갑할 수밖에 없었다.

해당 법률이 개정됨에 따라, 제소 기간이 전반적으로 길어지게 되었는데, 아마도 기존의 제소 기간이 너무 짧아서 전문가의 도움을 채 받기 전에 기간이 지나 소송을 진행하지 못하는 경우가 발생했기 때문이 아닐까 싶다.

만약 제소 기간이 지났다면 본인이 주장할 수 있는 권리를 놓치는 것이기 때문에 제소 기간을 명확히 알고 그 기간 내에 소송을 진행하는 것이 중요하다. 만약 토지 정비사업과 관련하여 보상을 받아야 하는 상황이라면 해당 기간을 숙지하고 전문가의 도움을 받는 것이 중요할 것이다.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황 1

: 의뢰인들(7명)은 경북 B지역주택조합에 가입하였는데, 이후 자격을 잃어 조합가입이 제한된 상황.

-의뢰인의 상황 2

: 조합에서는 2015년 9월 의뢰인들에게 납입금을 돌려주기로 악정하였는데, 말을 바꾸어 조합정관을 근거로 하여 일반분양이 되거나 새로운 조합원이 모집될 경우 반환하겠다고 함.

-의뢰인의 상황 3

: 대구 지역의 법무법인을 통해 소송을 진행하였으나 1심에서 패소한 상황임.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 항소가능성 검토 및 대구지방법원에 항소심 제기.

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3. 예상결과

- 납입금 전액 수령 및 지연이자 15% 수령 예상.

오늘은 꽤 민감할 수 있는 내용에 관해 이야기해 보고자 한다. 먼저 본 법인은 법조 인접(유사) 직역이 우리 사회에 꼭 필요하고 그 역할을 인정하고 있음을 밝힌다.

법률 사무는 본래 변호사가 담당하는 것이지만, 특정 분야에 대해서는 법무사, 행정사, 세무사, 노무사, 손해사정사 등이 업무를 처리할 수 있게 되어 있다. 의뢰인들이 가장 먼저 하는 고민이 바로 비용적인 측면인데, 전문변호사보다 법조 인접(유사) 직역에 사건을 의뢰하는 것이 비용적으로 더 저렴할 수 있겠다.

그런데 법률 영역에 대해서 가장 전문가인 전문 변호사가 있기 때문에, 그 전문성에 있어서 법조 인접(유사) 직역에 한계가 있을 수 있다. 그래서 사건을 진행하면서 종종 답답한 일을 겪는 의뢰인들이 있다.

우리 법인을 방문했던 한 의뢰인의 이야기이다.

그분은 재개발로 인해 영업 보상을 받으려는 한 회사의 대표셨다. 그분은 행정사를 통해 수용재결을 진행하였는데 그 결과가 좋지 않았다고 한다. 그래서 소송으로 보상금을 더 받고자 했는데, 행정사가 제소 기간이나 재결서를 언제 수령 하였는지 정확히 알려주지 않았다고 한다.

행정소송을 진행한다고 하면, 재결서를 받은 날부터 며칠이 지났는지 따져봐야 하는데, 이를 알 수가 없었다.

수용재결이나 이의재결은 소송은 아니기 때문에 행정사가 업무를 진행할 수 있었다. 그런데 그 결과가 불만족스러워서 소를 제기하려고 하니 결과에 대해 명확히 알려주지 않아 갑갑한 부분이 있었던 것이다.

당연히 법조인접직역도 우리 사회에 필요하고, 실력 있는 분들도 많다. 그런데 법률적으로 복잡한 내용의 경우는 전문가에게 의뢰하는 것이 맞지 않을까?

법률 분야에서 재개발, 재건축 분야의 경우 매우 복잡한 편에 속한다. 만약 영업 보상을 하나 받더라도, 의뢰인이 영업 보상의 대상인지, 휴업보상인지 폐업보상인지, 인정되는 요건들이 있는지, 인건비, 홍보비, 이전비 등을 수령 할 수 있는지 다양한 측면의 고려가 필요하다.

그리고 이는 전문적인 법률 지식이 요구되기 때문에 쉽지 않은 부분이다. 따라서 복잡한 법률 분야의 지식이 요구되는 분야에서는 전문변호사의 도움을 받는 것을 권하는 바이다.