오늘은 하급심 판결을 소개하고, 이를 통해 지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환 방법에 대해 말씀드리도록 하겠다.
A 씨는 지역주택조합에 가입할 당시, 조합의 토지확보율이 95%라고 안내를 받았는데 알고 보니 사실과 달랐고, 95%에 한참 못 미치는 70% 수준이었다.
과연 A 씨는 이럴 경우, 납입금을 반환 받을 수 있을까?
원고는 지역주택조합에 처음 가입할 당시, 토지의 85%에 대한 토지사용승낙서를 받았다고 업무대행사로부터 안내를 받았다. 그런데 시간이 지나서 업무대행사가 말을 바꿔서, 토지사용승낙서가 아니라 토지의 85%에 대한 매매계약서를 받았다고 말했다.
토지사용승낙서와 매매계약서란?
대부분 토지사용승낙서와 매매계약서는 의미가 같게 쓰인다. 이유는 조합 측과 지주 사이의 매매계약서에는 토지사용승낙 문구를 보통 삽입하기 때문이다.
보통 계약금은 5~10% 정도로 계약금을 준 이후로는 조합 측의 토지 사용을 승낙한다는 식의 문구이다. 반드시 토지사용승낙서라고 명시해야 토지사용승낙서가 되는 것이 아니라 토지를 사용해도 된다는 내용의 문구가 들어가 있으면 그것은 토지사용승낙서가 된다.
그런데 이번 사례의 경우, 조합 측이 매매계약서에 토지사용승낙 문구를 넣지 않았다. 즉, 조합이 주택사업이 진행될 토지에 대해서 토지사용승낙을 전혀 받지 못했다는 것이다. 전혀 받지 못했는데 업무대행사가 가입자에게 거짓말을 한 것은 조합과 업무대행사의 공동불법행위이다
민법 제750조
고의 또는 과실로 인한 위법행위로 인하여 타인에게 손해를 끼치는 경우, 이는 불법행위가 되며, 불법행위자는 피해자에게 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.
쉽게 말하면, 내가 실수 혹은 고의로 잘못한 게 있어서 그로 인해 상대방이 손해를 입게 되었다면 배상해줘야 한다는 것이다.
그런데 그 당시 조합과 분양대행사가 토지확보율을 몇 퍼센트로 안내했는지는, 보통은 써주지 않고 말로 설명해주기 때문에 입증할 수 있는 근거를 확보하기가 매우 어렵다. 재판부도 지역주택조합에 문제가 많다는 것과 이 부분을 입증하기 어렵다는 것을 충분히 알고 있기 때문에, 납입금의 10% 정도 공제하고 반환받는 식의 조정을 많이 권유하는 편이다.
요즘 지역주택조합 관련 문의가 많이 증가하였다. 상담 전화를 주시는 분 중에서는 토지확보율에 대해 조합 혹은 업무대행사로부터 사실과 다르게 안내받았다고 하시는 분들이 대부분이다.
그렇기에 가입계약 당시 토지확보상황을 어떻게 안내를 받았는지 그리고 실제 확보상황이 안내받은 것과 차이가 있는지 반드시 확인해봐야 한다.
우선 지역주택조합 가입을 하기로 하였다면 신중하게 생각해야 할 것이고, 문제가 발생하였고 탈퇴와 납입금 반환을 원한다면 관련 자료와 함께 신속하게 전문변호사의 상담을 받을 것을 권유한다.
지역주택조합 환불과 관련해서 문의해주시는 분들과 상담을 진행하다 보면 가끔, 법적으로 어떤 주장을 펼칠 수 있을지 물어보시는 분들이 있다.
이런 질문에 그 자리에서 바로 명확하게 답변을 드리기 어렵다. 이것은 변호사의 능력 부족의 문제가 아니라 세부적인 사건마다 주장할 수 있는 내용이 다르고, 이는 자료를 검토하고 분석한 뒤에야 알 수 있는 것이다.
모든 사건들은 그 구체적인 상황이나 조건이 다른데 천편일률적으로 같은 법적 논리를 주장할 수는 없다. 가장 먼저는 변호사가 사건을 정확히 파악한 뒤에 구체적으로 어떤 주장을 펼칠 것인지 논할 수 있는 것이다.
물론 지역주택조합 계약금을 환불받기 위해서 주로 소송에서 주장하는 사항들이 있다. 약관 규제법 위반, 동호수 지정, 계약확약증서나 안심보장증서 문제, 토지 확보율, 추가분담금 문제 등 여러 가지가 있다. 그러나 모든 사건에서 동일한 논리나 근거, 주장을 펼치기는 어렵다. 각각의 사건마다 조합의 상황이나 의뢰인들의 상황이 각기 다르기 때문이다.
의뢰인에 맞춘 최고의 법률서비스를 제공하기 위해서 본 법인에서도 사건파악을 정확하게 하기 위해 최대한의 노력을 기울이고 있다. 사건을 의뢰하고자 하시는 분들께서도 최대한 정확하고 객관적인 자료와 정보들을 주셔야, 법인에서 가장 정확하고 날카로운 법적 근거들을 찾아낼 수 있다.
그리고 이후 사건을 의뢰하시고 잊어버리고 계시다가, 사건이 완결될 즈음 어떻게 되었는지 물어보시는 분들이 계시고, 사건 진행 내내 염려하시며 끊임없이 문의하시는 분들도 계신다. 어떤 의뢰인이 맞다고 이야기 할 수 없지만, 의뢰인의 심적인 부분이나 소송의 효율을 볼 때 전자가 좋을 것이다.
만약 신중하고 고르고 골라 변호사에게 사건을 의뢰하였다면, 믿고 맡겨주시는 것이 좋다. 요즘엔 인터넷에 많은 정보들이 공개되어 있고, 누구나 원한다면 쉽게 정보를 얻을 수 있다. 그런 정보들을 무시하는 것은 아니다. 그러나 소송 실무를 진행하는 것은 또 다른 이야기이다. 만약 변호사에게 사건을 의뢰했다면 신뢰하시고 너무 염려하지 않으셨으면 좋겠다.
만약 재개발, 재건축 조합의 사업에서 집행부의 비리나 횡령, 배임이 의심된다면 어떻게 대응할 수 있을까? 아래에 소개하고자 하는 규정은 만약 집행부 내부의 문제가 있어 보이는 경우, 조합에 정보공개 등을 요청할 수 있다는 내용이다.
도시 및 주거환경정비법 제124조를 살펴보자.
사업시행자 또는 추진위원장은 정비사업 시행과 관련해서 아래의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 경우, 15일 이내로 이를 조합원과 토지 등 소유자, 세입자가 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 통해 공개해야 한다. 분기별로 공개대상의 목록과 개략적인 내용, 공개장소, 열람, 복사 방법 등을 조합원이나 토지 등 소유자에게 서면으로 통지해야 한다.
본 법인에 상담을 요청한 사례 중에 비슷한 내용이 있었다. 조합원들 사이에서 들리는 소문이, 조합 집행부에 비리가 의심된다는 것이었다. 모 재개발 조합의 조합원이었던 상담자는, 자신이 속한 조합이 사업을 제대로 진행하고 있는 것인지, 정말 비리가 있는 것인지 알고 싶어하였다. 그래서 그동안 조합에서 진행한 사업의 회계자료나 진행자료들을 보고 싶어했는데, 이럴 경우 어떻게 할 수 있나?
위에서 설명한 대로 도시 및 주거환경정비법 제124조에 따라서, 상담자는 사업시행자 또는 추진위원장에게 조합의 회계감사 보고서 등 자료들에 대한 열람과 복사를 요청할 수 있고, 이를 통해 확인할 수 있다.
저희는 재건축 조합입니다. 현재 공사가 진행 중인데, 거의 마무리 단계입니다. 그런데 시공사인 A건설에서는 공사에 대해서 추가분담금을 요구하고 있습니다. 그러면서 공사 일정을 계속 미루고 준공을 내지 않고 있습니다.
게다가 은행 대출이 곧 만기인데, 은행에서는 사용승인신청을 내지 않으면 대출 연장을 해주지 않겠다는 입장입니다. 저희가 어떻게 대처해야 할까요?
은행은 대출 만기일을 보통 준공일 즈음으로 둔다. 그리고 사용승인신청은 시공사가 아니라 조합이 진행할 수 있는데, 문제는 공사가 완료되지 않으면 사용승인신청이 받아들여지지 않는다. 공사가 100% 완료되어야 사용승인을 받을 수 있는 것이다. 따라서 은행에 대출 연장을 신청하기 위해서는 시공사와의 추가분담금, 추가 공사비 문제가 먼저 해결되어야 하는 것이다.
이럴 경우, 조합은 어떻게 대응할 수 있을까?
A.
첫째, 총회를 열거나 브릿지 대출을 통해 추가분담금을 우선은 시행사에 속히 주는 방법이 있다. 단, 추가공사가 꼭 필요한지, 추가 공사비가 합리적인 근거에 의해 필요한 것인지, 필요하다면 누가 부담하는 것이 맞는지 등을 반드시 따져봐야 한다.
둘째, 우선은 추가분담금을 지불하고, 추가분담금이 꼭 필요한 공사인지, 누가 추가분담금을 감당해야 하는지, 어디까지 책임져야 하는 지 등에 관해 소송을 진행하여 추가분담금 반환 청구를 할 수 있다.
단, 재정 상황이 좋지 않은 시공사라면 반환청구 소송을 진행한다고 하더라도 돈을 돌려받을 가능성이 낮을 수 있다.
따라서, 조합과 시공사 사이에 체결된 도급계약이 어떻게 되어 있는지 전문가와 함께 살펴보는 것이 필요하다. 조합 내에 임원들이나 이사회를 통하여 먼저 문제점을 파악하고 전문가의 조언을 얻으면 더욱 좋다. 그리고 추가분담금을 일단은 지불하고 시작할 것인지, 혹은 채무부존재 확인 소송을 먼저 진행할 것인지 결정하는 것이 좋다.
공사 준공을 앞두고 비슷한 갈등 상황에 놓여있다면 전문변호사의 조언을 구해 구체적인 상황에 맞는 해결책을 모색하는 것이 어떨까.
