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1. 문제상황

의뢰인들은 서울 장위 OO구역 주택재개발 정비사업조합의 조합원이었습니다. 의뢰인들은 현금청산자인데 조합에서 제시한 보상금이 각각 4,200만 원 ~ 7,450만 원 수준이었습니다.

이는 시세에 맞지 않는 금액으로, 의뢰인들은 본 법무법인에 수용재결, 이의재결, 행정소송까지 사건을 의뢰했습니다.

2. 법무법인 정의의 변론

- 조합이 제시한 보상금은 의뢰인들이 소유한 부동산의 교통환경, 교육환경, 생활환경 등의 유리한 조건을 반영하지 않았음.

- 근처의 최근 거래된 매매가격을 고려하지 않았기에, 조합은 의뢰인들의 부동산에 대한 적정한 보상액을 지급해야 함.

3. 결과

의뢰인들은 법무법인 정의의 조력으로, 각각 1억 1.480만 원 ~ 1억 6,121만 원의 보상금을 받을 수 있게 되었습니다. 처음 조합 제시액보다 최소 100% ~ 최대 280% 이상 증액된 보상금을 받게 되었습니다.

이후 행정소송으로, 추가적인 보상금을 인정받을 수 있을 것으로 보입니다.

1. 사실관계

- 의뢰인들의 상황

: 의뢰인들은 서울시 천호 O 도시환경정비사업조합 정비구역 내에 부동산을 소유하고 있고, 분양신청을 했으나 분양계약을 체결하지 않고, 현금청산을 받고자 함.

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: 의뢰인들의 종전자산은 총 20억 7,000여만 원으로 평가받았음. 하지만 시세에 현저히 미치지 못함.

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2. 진행상황

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- 대표변호사 방문상담 및 수임계약 체결.

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- 사건진행상황 파악 완료 및 소장 제출 완료.

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3. 예상결과

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- 수용재결, 이의재결, 행정소송 등 보상금 증액 절차를 통한 증액된 보상금 수령 예상.

1. 사실관계

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- 의뢰인은 서울 용두 O구역 재개발 사업의 현금청산자임.

- 의뢰인은 현재 보상금에 대한 행정 소송을 진행 중에 있음.

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- 조합은 시세에 미치지 못하는 보상금을 제시하였고, 이의재결을 통해 보상금이 17억여 원으로 결정되었음.

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- 이후 행정소송이 진행 중이나, 증거보전 감정액이 이의재결액보다 낮은 금액으로 평가되었음. 증거보전 감정 시 주택 일부가 근린생활시설로 잘못 평가된 것으로 판단됨.

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- 이에 의뢰인은 시세에 맞는 보상금을 수령하기 위하여, 본 법인에 사건을 의뢰하였음.

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2. 진행상황

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- 대표변호사 면담 후 수임계약 체결.

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- 사건 자료 검토 및 소장 작성 중.

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3. 예상결과

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- 증거보전 감정의 부당함을 주장.

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- 진행 중인 행정소송을 통한 시세에 걸맞는 보상금 수령 예상.

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1. 사실관계

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- 의뢰인의 상황

: 의뢰인은 평리 O 재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합 정비구역 내에 부동산을 소유하고 있음.

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: 분양신청은 했지만, 이후 현금청산자가 되려고 함.

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: 조합 측은 의뢰인에게 건물 명도청구 소송을 제기하였고, 의뢰인은 보상금 증액을 위하여 본 법인에 사건을 의뢰하였음.

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2. 진행상황

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- 대표변호사 상담 후 계약 체결.

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- 사건 자료 검토 중.

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3. 예상결과

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- 보상금 증액 절차를 통한 시세에 걸맞는 보상금 수령.

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- 건물을 비워준 후 소 취하.

재건축 보상과 관련하여 다음과 같이 질문하시는 분이 있다.

“만약 현재 시가가 4억 원인 아파트가 재건축을 하게 된다면, 4억 원의 보상과 분양권을 모두 받을 수 있나요? 아니면 분양권만 받을 수 있나요?”

재건축 사업의 보상은 2가지 종류가 있다.

첫째, 분양권을 받는 것.

둘째, 현금청산을 하여 보상금을 받는 것.

두 가지 모두를 중복으로 보상받는 것은 불가능하다.

만약 현금청산을 받고자 한다면, 그 조건은 다음과 같다.

1) 재건축 조합 설립에 동의하지 않았을 경우

2) 분양신청을 하지 않았을 경우

3) 분양신청은 했지만, 분양계약을 하지 않았을 경우

위의 3가지 상황에 해당하는 경우는 모두 현금청산을 받을 수 있다. 재건축 조합에서는 매도청구 소송을 진행할 것이고, 그 과정에서 보상금의 규모가 결정된다.

만약 현금청산이 아니라 분양권을 받고 싶다면, 재건축 조합에 가입하여 조합원 지위를 획득하고, 분양신청 후 분양계약을 진행하면 되겠다.

“아파트 시세가 4억인데, 재건축으로 지어진 아파트 시세가 6억일 때는 그대로 분양받을 수 있나요?”

그렇지는 않다. 분양권이 있어서, 재건축으로 지어진 아파트를 분양받을 때 시세차이가 난다면, 그만큼의 추가분담금을 지불한 뒤에 분양을 받을 수 있다. 따라서 위와 같은 경우에는 2억 원의 추가분담금을 지불해야 한다.

따라서 본인의 사정에 맞게 분양을 받을지, 혹은 현금청산을 통해 보상금을 받을지 결정하는 것이 좋다.

재개발, 재건축과 같은 토지개발사업에서 부동산의 경제적 가치를 판단하는 ‘감정평가’는 필수적인 절차이다. 분양신청을 하지 않았거나, 분양신청을 했지만, 최종적으로 계약을 진행하지 않은 현금청산자들에게, 기존에 소유하고 있던 부동산의 경제적 가치만큼 보상을 해주어야 한다. 그러기 위해서 각각의 부동산의 가치가 어떻게 되는지 객관적으로 검토하는 절차가 필수적일 수밖에 없다.

감정평가는 크게 두 종류가 있다. 첫째, 공감정이다. 공적인 감정을 의미하는데, 수용재결, 이의재결 등 재개발, 재건축 보상절차에서 공식적으로 진행되는 감정평가이다. 둘째 사감정이 있다. 사감정은 공식적인 절차에서 진행되는 공감정을 제외하고, 진행되는 사적인 감정평가를 의미한다.

재개발, 재건축에서 많은 현금청산자분들이 사감정을 진행해야 하는지 궁금해하신다. 재개발, 재건축 사업에서 보통 보상금은 수용재결, 이의재결 단계에서 지방토지위원회나 중앙토지위원회에서 지정한 감정평가업자가 진행한 감정평가를 바탕으로 결정된다.

그런데, 이런 공감정 뿐만 아니라, 사감정을 미리 받았을 경우에는 보상금 책정에 더 유리한 부분이 있다. 사감정을 통해서 적어도 시세에 맞는 금액을 받아놓게 되면 공감정을 진행할 때 보상금이 기대 이하로 낮아지는 것을 어느 정도 예방할 수 있기 때문이다.

보상금을 잘 받기 위한 전략 중 하나인 사감정을 다음과 같은 2가지 방법으로 활용할 수 있다. 첫째, 최대한 빨리 사감정을 하는 것이 유리할 수 있다. 현금청산자가 되기 전에 미리 감정을 받아놓고, 현금청산자가 된 후 그사이에 물가가 많이 올랐다면, 그 평가비율을 적용시킬 수 있기 때문이다.

둘째, 현금청산자 지위를 얻는 시점에 감정평가를 하는 것도 좋다. 현금청산자 지위는, 분양신청을 하지 않은 다음 날 얻게 된다. 그리고 공감정의 시점도 그 시기 즈음을 기준으로 하게 된다. 따라서 그 시점에 사감정을 하여 평가를 받아놓는다면 후에 공감정을 진행할 때, 사감정을 고려할 수밖에 없다.

보상금을 만족스럽게 받기 위해서, 조합의 움직임에 수동적으로 대처하기보다는, 사감정을 통해서 조합과 협상할 수 있는 여지를 만들어 놓는 것도 좋은 방법이다. 보상절차가 비교적 복잡한 편이지만, 본인의 소중한 자산을 평가받는 중요한 절차인 만큼 제대로 이해하는 것이 필요하다.

현금청산을 하는 분들의 경우에는 감정평가뿐만 아니라 사업비 부담, 손해배상청구소송 등 다양한 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 높다. 이런 부분은 전문지식이 필요한 부분이기 때문에, 재개발, 재건축 전문가의 조언을 구하는 것도 좋은 방법일 수 있겠다.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인들은 서울 ○○마을 (서울 B타운, M지구) 주택재건축 사업의 현금청산자임.

: 의뢰인들은 사업 지구 내 토지 소유주 4인이 모여 공동으로 소송을 진행하고 싶어함.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 소장 제출 준비

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3. 예상결과

- 조합제시 금액 대비 약 30% 이상 증액 예상.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인은 서울시 송파구 풍납○○아파트 주택재건축 사업의 현금청산자임.

: 의뢰인은 분양계약을 하지 않고 조합을 상대로 시세에 맞는 보상금을 받고자 함.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 사건 파악 및 대응

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3. 예상결과

- 약 9억 원 이상 승소 예상.