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오늘은 재개발 사업에서 보상금으로 지급받을 수 있는 이주정착비, 이사비, 주거이전비에 대해서 얘기해보려고 한다. 재건축에서는 이와 같은 보상이 불가능하고 재개발에서만 받을 수 있는 보상들이기 때문에 유심히 살펴보겠다.

1. 이주정착비

-주거용 건물의 소유자가 이주정착비를 수령할 수 있다.

-그 금액은 본인 건물 가액의 30%를 받을 수 있다.

-이주정착비는 최소 600만 원에서 최대 1,200만 원까지 수령가능하다. 만약 건물 가액의 30%가 600만 원 미만이라면, 600만 원을 인정받을 수 있고, 건물 가액의 30%가 1,200만 원을 초과 할 경우엔 1,200만 원만 인정받을 수 있다.

2. 이사비

-재개발 사업구역에 거주했던 자들이면 이사비를 수령할 수 있다.

-‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙’ 제55조 제2항 별표4를 참고할 수 있다.

: 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물에 거주하는 사람이 시행지구 밖으로 이사할 때 이사비를 보상해야 한다.

3. 주거이전비

-주거를 이전하는데 드는 비용을 보상하는 것을 의미한다.

-재개발 사업지역으로 지정된 공람공고일로부터 소급하여 3개월 이전부터 살고 있던 주거용 건물의 소유자와 세입자 모두가 받을 수 있다.

-도시근로자가구가 평균적으로 지출하는 비용을 기준으로, 소유자는 2개월치, 세입자는 4개월치를 수령할 수 있다.

-관리처분계획인가 전에 이사를 해도 주거이전비를 받을 수 있다.

만약 재개발 사업구역에서 이사를 가야 하는 경우, 어떤 종류의 보상금을, 얼마나 받을 수 있는지 살펴보는 것이 중요하다. 이와 관련하여 전문가의 도움을 받는 것이 가장 정확하고 안전한 해결책을 찾는 방법이 될 수 있다.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황 1

: 의뢰인은 2012, 2013년경, 서울 H 제2주택 재건축 조합으로부터 매도청구 소송을 당하여 매도대금이 확정되었음. 그런데 조합은 2017년이 되어서야 매도대금을 공탁하여 명도 강제집행을 신청하였음.

-의뢰인의 상황 2

: 의뢰인은 보상금액에 현 시세에 전혀 맞지 않아서 보상금을 시세에 맞게 받기를 원하고 있음.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 별소 제기 예정: 현 시세에 맞게 부동산을 재평가 받기 위함

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3. 예상결과

- 현 시세에 맞는 보상금 증액 예상

1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인은 재개발사업에서 분양신청을 하지 않아서 현금청산자의 지위를 획득하였고, 보상금을 증액하고 지연이자를 받기를 원하고 있음.

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2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 수용재결신청 청구 완료함

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3. 예상결과

- 시세 이상의 보상금 증액 예상, 사업비 불공제, 지연이상 수령.

재개발 사업의 경우, 영업보상을 받을 수 있는데 재건축 사업의 경우는 영업보상을 받을 수 없는 것이 원칙이다.

이와 관련해서 최근에 위헌법률심판 제청신청이 있어서 현재 심리가 진행 중에 있다. 그러나 현재까지는 재건축 사업에서 영업보상을 받을 수 없다. 만약 영업보상을 받고자 한다면 헌법소원을 통해 다퉈야 한다. 이런 상황이기 때문에 재건축 사업에서 영업보상을 받는 것은 거의 불가능에 가깝다.

우리 법인에 재건축과 관련한 상담 문의가 하나 있었다.

A씨는 상가건물 소유주였고, 별다른 일을 하지 않고 건물을 통해 받는 월세를 통해 생활을 영위하고 있었다. 그런데 A씨의 건물이 있는 지역이 재건축 사업구역으로 지정되었다. 유일한 생계수단인 건물이 사라지는 상황에서 A씨는 어떻게 보상을 받을 수 있는지 궁금하였다.

위에서 언급했던 것처럼 원칙적으로 재건축 영업보상은 받기가 어렵다.

그러나 서울의 경우, 약간의 여지가 존재한다. 만약 서울에서 단독주택 재건축을 진행하는 경우에, 사업자가 세입자에게 영업보상을 한다면 서울시가 사업시행계획 인가 단계에서 용적률을 10% 정도 더 준다고 발표하였다.

사업자에게 용적률 10%는 굉장히 큰 메리트이기 때문에 자발적으로 이에 동참할 가능성이 크다. 따라서 영업보상이 법으로 정해져 있는 것은 아니나, 자발적인 사업자의 영업보상을 이끌어내고 있다.

그러나 서울시를 제외한 곳에서는 원칙적으로 재건축 영업보상을 받을 수 없다. 따라서 보상을 높일 수 있는 다른 방안을 찾아야 한다.

상가건물 같은 경우, 상가건물 임대차보호법을 적용하거나, 권리금 및 보증금 보호에 관한 법을 적용할 수 있다. 이를 통해 손해배상을 청구하거나, 상가건물 임대차보호법에서 보장하고 있는 5년, 10년의 기간을 주장하는 식으로 간접적으로 권리를 주장할 수 있다.

재건축 영업보상을 받지는 못하지만, 재건축 전문가와 상의를 통하여 다른 간접적인 방법을 통해 최고의 보상을 얻을 수 있는 방안이 무엇일지 구체적으로 논의하는 것이 필요하다.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황 1

: 의뢰인은 서울 B구역 재건축 사업에 동의하지 않아 조합으로부터 매도청구소송을 당하였음.

-의뢰인의 상황 2

: 재판이 길어질 뿐만 아니라 법원 감정가가 시세보다 현저히 낮게 나온 상황임.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

3. 예상결과

- 기존 감정가 대비 보상금 증액 예상

말 많은 지역주택조합과 관련해서 최근에 주택법 개정안이 국회에서 발의되었다. 기존에 지역주택조합에는 어떤 문제들이 있었길래 개정안이 발의되었을까?

물론 지역주택조합 중에서 제대로 사업 진행을 해나가는 곳도 있지만, 그렇지 못한 곳들이 꽤 있다. 토지확보율에 대해서 조합원들을 속이는 경우, 사업에 자금력도 없으면서 추가분담금을 계속 요구하는 경우도 있다. 애초에 아파트를 건설할 수 없는 부지인데 모르고 사업을 진행하다가 나중에 밝혀지는 경우도 있다.

이렇게 서민들의 내 집 마련 꿈을 부추겨 오히려 금전적 손해를 보는 경우들이 생겨나 올해 3월에 더불어민주당 박홍근 의원은 주택법 일부 개정안을 발의했다. 주택공급 업무대행이 가능한 건설업자의 자격요건과 분양가 심사위원회의 공정성이 강화되는 방향의 내용뿐만 아니라

지역주택조합 사업의 시행요건을 강화하는 내용도 포함되어 있다.

1. 업무대행사의 실적 보고 의무화

2. 업무대행사의 자본금 요건 마련

3. 조합원 자격 강화

4. 조합 발기인 자격기준 마련

5. 회계서류 보관 의무화

6. 자금보관업무 위탁 의무화

이 개정안의 내용은 지역주택조합 사업에 대해서 큰 파장을 만들 것으로 예상된다. 여태까지 방치되어왔던 사업의 불안정성에 대해서 하나씩 규제한다는 것이다. 구체적인 내용은, 업무대행사가 안정적으로 자금을 운용하고, 실적을 보고하고, 신탁회사 등에 자금보관 업무를 위탁하는 것을 의무화하는 등의 조치들이 있다.

문희상 국회의원의 경우, 지역주택조합에 가입한 뒤 한 달 내로 탈퇴의사를 밝힐 경우, 전액 계약금을 돌려주는 개정안을 발의한 바 있다. 이 개정안 또한 현 지역주택조합의 문제를 해결함에 있어서 큰 도움이 될 수 있다.

만약 이 개정안들이 통과된다면 지역주택조합 사업은 더 안정적으로 진행될 것이 분명하다. 따라서 지역주택조합에 가입을 염두해두고 있다면, 이런 법적 쟁점들에 대해서 미리 알아보고 고민한 뒤 신중하게 가입할 것을 권하는 바이다.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황 1

: 의뢰인은 건물 시공에 대한 PM업무를 위탁받아 공사 진행을 관장해오고 있었음.

-의뢰인의 상황 2

: 시공사가 부도가 난 뒤 기업회생절차 개시 신청을 하고, 하수급업체들은 공사대금을 받지 못해 공사를 중단한 상황. 이에 대응할 절차와 관련하여 자문을 법무법인에 요청하였음.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 건축주와 하수급인 간 직불합의서 및 타절 각서 등 각종 계약서 관련 자문

- 직불청구 소송 등과 관련한 소송 전 서류 보완 절차 자문

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3. 예상결과

- 공사 재개 및 하수급업체의 소송제기를 대비

지역주택조합으로 피해를 입은 사람들의 이야기가 미디어를 통해 곳곳에서 보도되면서, 지역주택조합에 가입한 많은 사람들이 지역주택조합을 즉시 탈퇴해야 하나, 고민을 많이 하고 있다. 실제로 지역주택조합 탈퇴와 관련한 법률 상담은 꾸준히, 그리고 많이 진행되고 있다.

현재 전국적으로 진행되고 있는 지역주택조합 사업 중에서는 제대로 사업 진행을 해나가는 조합이 있는 반면에, 가입자들에게 토지확보율이나 사업 진행 현황에 대해 속이며, 사기에 가까운 행각을 보이는 조합도 있다.

후자의 경우 가입자들이 조합을 탈퇴하고 납입했던 금액에 대해서 돌려받고자 하면, 조합에서는 탈퇴가 불가능하고, 탈퇴하더라도 납입했던 금액에 대해서 돌려줄 수 없다는 하는 곳들도 있다. 이런 경우에 어떻게 법적으로 대응할 수 있을까?

만약 지역주택조합 계약서에 계약자는 계약을 해제할 수 없다거나, 탈퇴하기 위해서는 기납입금을 포기해야 한다, 조합은 언제든지 계약자에게 추가분담금을 요구할 수 있다는 식의 내용이 있다면 어떨까? 이런 식의 내용은 가입자나 탈퇴를 원하는 사람들에게 굉장히 불리한 내용의 계약이다.

지역주택조합 계약서를 보면 실제 이런 내용의 계약들이 굉장히 많은데, 이것은 민법 제103조(반사회질서 법률행위)를 근거로 반박할 수 있다.

민법 제103조(반사회질서 법률행위)

선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다.

위의 법률조항은 실제 지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환 청구 소송에서 많이 근거가 되는 조항이다. 그리고 약관규제법을 통해서 고객에게 부당하게 불리한 조항은 무효로 봐야 한다는 내용도 그 근거가 된다.

지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환 청구를 진행함에 있어서 주장해볼 만한 여지는 이 외에도 여러 가지가 있다. 따라서 이처럼 지역주택조합 탈퇴를 희망하나, 탈퇴부터 쉽지 않거나 납입했던 금액을 돌려받지 못하는 상황이라면 관련 전문가와 논의를 통해 어떤 법적 근거를 주장할 수 있는지 찾기를 바란다.