얼마 전, 당 법인에 법률상담을 요청했던 지역주택조합의 조합장이 있다. 영종도에 있는 지역주택조합이었는데, 그 사연을 간략히 소개해보려고 한다.
토지확보율이 86%나 되어 있는 상황이어서 사업 진행도 상당히 되어있는 편이었고, 재정적인 상황도 준수했다. 아직 확보하지 못한 나머지 땅도 국공유지가 많아서 대부분은 확보에 어려움이 없는 상황이라고 했다.
조합은 일부 지주들에게 2필지 정도를 추가로 매수하기 위해 시세의 2배 가격을 제시하며 매도를 요청하였는데, 지주들은 강경하게 팔지 않겠다는 입장을 고수하였다. 또한, 조합의 사업 진행에 사사건건 불만을 표했다. 그 지주들은 1인 시위, 플래카드 등을 통해서 자신들의 입장을 피력하였는데, 조합으로서는 참 난감한 일이었다.
사업 진행을 잘 해보려는 상황에서, 조합은 먼저 이 지주들이 토지를 10년 이상 확보했는지 확인해보고, 매도청구를 하는 식으로 문제를 풀어가야 할 것이다. 그리고 무엇보다도 조합은, 지주들이 고의적인 알박기와 같은 투기행위를 하는 것인지, 아니면 살던 집을 팔고 떠나기를 싫어하는 것인지 정확히 파악해야 한다.
만약 조합이 사업을 진행하는데, 지주들의 알박기 행위가 있다면 어떻게 대응해야 할까?
형법 제349조를 보면, 알박기는 부당이득죄에 해당하는데 이로 인해 처벌받을 수 있다. 또한 상대방의 궁박한 상황을 이용해서 진행하는 투기성 계약의 경우, 민법 제104조에 의해 무효가 될 수 있다.
알박기 문제를 해결하기 위해서는 법 절차를 차근차근 따라가면 된다. 토지확보가 거의 마무리단계에 오면, 매도청구를 진행하고, 법원에서 감정평가를 받는다. 이후 지주에게 팔라고 요청해도 팔지 않으면 공탁을 하고 강제집행을 진행하면 된다.
조합에서는 합법적으로 사업 진행을 한다면, 문제 상황이 발생해도 하나하나 해결하면 될 문제이다. 물론, 그 과정에서 전문지식이나 노하우 등이 부족하여 어려움에 봉착할 수 있는데, 그때에는 전문 변호사의 조언을 구하는 것도 좋은 해결방법일 수 있다.
지난 8월 12일, 국토교통부에서는 민간택지 분양가상한제 적용기준을 개선하겠다고 발표했다. 이는 특히 재개발, 재건축을 진행하고 있는 많은 현장에서 논란이 되고 있다.
분양가상한제는 1999년 분양가 자율화 이후, 천정부지로 솟은 분양가 논란과 가격 급등으로 2005년 3월 재도입되었다.
“분양가상한제”란 민간택지에서 적정 수준의 분양가가 책정될 수 있도록 상한선을 두는 규제이다. 표준건축비와 택지비만큼만 분양가를 책정할 수 있는데, 이를 통해서 주택시장 안정 및 내 집 마련 부담을 완화할 수 있는 순기능을 가지고 있다.
그런데 왜 논란이 되고 있나?
재개발, 재건축 사업에서 분양의 2가지 종류가 있다.
첫째, 조합원들이 받는 ‘조합원 분양분’,
둘째, 일반인들에게 자유롭게 분양할 수 있는 ‘일반분양분’이다.
분양가상한제는 조합원 분양분뿐만 아니라 일반분양분에도 적용이 된다. 보통은 일반분양으로 사업수익을 내는 구조인데, 일반분양가의 상한선이 표준건축비와 택지비만큼으로 정해져버렸으니 재개발, 재건축 사업의 수익성에 급격한 타격을 입게 될 수밖에 없다. 또한, 조합원들의 분담금 또한 증가할 수밖에 없다. 재개발, 재건축 사업이 큰 부담만 되고 수익은 잘 나지 않는 구조로 바뀌면서 재개발, 재건축 사업시장이 많이 줄게 될 것이다.
서울같은 경우에는 거의 개발이 됐기 때문에, 새롭게 주택을 공급할 수 있는 땅이 거의 없다. 그래서 서울에서는 재개발, 재건축을 통한 주택공급이 거의 전부인데, 새롭게 주택 공급할 수 있는 방법은 재개발, 재건축에서도 일반분양뿐이다.
서울의 메인 신규주택공급처가 재개발, 재건축사업의 일반분양인데, 분양가상한제로 재개발, 재건축 사업 자체가 타격을 입게 된다. 이럴 경우, 주택공급 자체가 줄어드는 상황이 된다.
또한, 재개발, 재건축 조합원의 경우,
내 돈 들여서 내 집을 다시 지으려고 하는데, 더 많은 분담금을 지불하게 되는 것과 사업수익성이 악화되어서 사업 진행에 차질이 생기는 등, 조합원들의 재산권을 침해하는 문제가 생긴다.
재개발, 재건축 사업의 경우, 더 논란이 되는 것은...
이미 진행되고 있는 재개발, 재건축 사업에도 분양가 상한제가 적용된다는 것이다.
사업시행계획인가, 관리처분계획인가를 받고, 실제로 철거와 이주를 진행하고 있더라도, “입주자 모집공고”를 내기 전이라면 분양가상한제가 적용된다. 관리처분계획인가를 받을 때 분양계획에 대한 내용이 포함되어 있고, 이에 따라 조합원들의 분담금도 결정된다. 그런데, 이런 경우에도 분양가상한제가 적용된다면, 조합원 분담금이 커질 수밖에 없는 것이다.
이런 이유로, 분양가상한제가 재개발, 재건축 조합원들의 재산권(헌법 제 23조)을 침해한다는 이야기들이 많다.
그렇다면, 분양가상한제가 헌법소원 위헌 판결을 받을 가능성이 있을까?
그 가능성을 점쳐보기 위해서, 진정소급입법과 부진정소급입법에 대해 이해해야 한다. 첫째, 진정소급입법은 새로운 법을 만들었을 때, 이 법을 이미 종료된 사실관계, 혹은 법률관계에 다시 적용하는 것을 말한다. 둘째, 부진정소급입법은 현재 진행 과정 중인 사실관계나 법률관계에도 새로운 법이 영향을 미치는 것이다.
부진정소급입법의 경우, 침해받는 법익보다 공익이 클 때 예외적으로 허용된다.
재개발, 재건축 사업의 경우, 사업이 진행되는 과정에 법 적용을 받기 때문에 부진정소급입법에 해당한다.
따라서, 분양가상한제가 헌법소원 위헌인지 아닌지 결정하려면, 공익이 사익보다 큰지 따져봐야 할 것이다. 여기서 공익은 집값 안정화, 무주택자 보호일 것이고, 사익은 개인의 재산권일 것이다.
이와 비슷한 사건이 과거에도 있었다.
2008년 임대주택을 의무적으로 건축해야 하는 비율이 급격히 상승했을 때, 재개발, 재건축 사업의 수익성이 떨어지는 상황이 있었다. 이때 헌법소원을 제기했었는데 합헌결정이 났다.
합헌결정의 이유에는 법률의 공익성이 명확하기도 했지만, 재개발, 재건축 조합은 임대주택 건축 비율을 더 낮춘다는 특례가 있었기 때문이다.
그러나 분양가상한제는 특례도 없고, 주택가격을 안정화 시킨다는 공익도 모호한 측면이 있다. 왜냐하면 공급 자체가 줄기 때문에, 상대적으로 수요가 증가하여 가격상승이 예상되기 때문이다.
분양가상한제가 개인의 재산권을 침해하는 부분에 있어서 위헌 가능성이 있지만, 확실히 이렇다, 결론을 내리기에 애매한 부분이 있다.
분양가상한제가 뜨거운 이슈이다.
재개발, 재건축 사업에서 이 이슈로 인해 어떤 어려움이나 곤란이 있다면 재개발, 재건축 전문 변호사의 조언을 구하는 것도 하나의 방법이겠다.
