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1. 사실관계

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- 의뢰인의 상황

: 2018년 10월 15일 (가칭) 연OO 지역주택조합 조합원으로 가입하였음.

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: 의뢰인은 계약금으로 60,000,000원을 납입하였음.

: 의뢰인은 가입 당시 토지사용승낙을 50% 이상 받았다는 이야기를 듣고 가입했는데,

구청에 확인한 결과 최초 조합원 모집 당시는 15%였고, 19년 5월 기준으로 44% 정도라고 함.

: 사업이 2년간 진행되지 않음.

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2. 진행단계

- 대표변호사 상담 후 계약 체결.

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- 사건 파악 및 자료 검토.

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3. 예상결과

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- 약관규제법에 의한 계약 무효.

- 계약상 중요한 부분에 대한 기망으로 민법 제109조, 제110조에 따른 계약 취소.

- 업무대행사 대표에 대한 사기혐의 인정.

- 지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환 예상.

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지역주택조합에 가입할 때 임의세대라는 것이 있다. 최근에 이와 관련한 문의가 많아, 공유하고자 한다.

지역주택조합에 가입할 때 임의 세대로 가입하는 사람들이 있다. 이 사람들은 지역주택조합 조합원 자격이 안되는데, 분양대행사나 조합 측에서 그런 사람들에게까지 지역주택조합을 권하기 위해서 자기들이 임의로 만든 것이다. 따라서 임의세대는 법적으로 인정된 것이 아니다.

지역주택조합 조합원 자격은 여러 기준이 있는데, 그 기준들을 모두 충족해야 만이 지역주택조합 조합원이 될 수 있다. 구체적인 조합원 자격은 글 마지막에서 소개하겠다.

업무대행사에서는 조합원 자격이 되지 않는 사람들에게, 나중에 더 높은 가격으로 매매하면 된다/ 추후 분양권을 주겠다는 등의 약속을 한다.

그러나 문제가 되는 부분은, 시간이 지나 조합원 자격이 되지 않아 제명되었다고 통보받거나, 전매가 되지 않는 등의 문제가 생긴다. 지역주택조합 사업 진행이 너무 느려서, 조합에서 탈퇴하고 납입금을 환불받으려고 할 땐, 탈퇴할 수 없다고 통보받는 등의 문제도 있다.

조합원 자격이 안되는 사람들에게까지 조합 가입을 시킨 것은 거의 사기에 가까운 행위이다. 따라서 이는 주택법상 업무대행사나 조합을 대상으로 형사고소를 진행할 수 있다. 그리고 계약은 무효로 여겨질 수 있다.

계약이 무효라면, 계약금에 대해서 부당이득반환청구 소송을 통해 돌려받을 수 있다. 따라서 이와 관련해서 유사한 상황에 놓여 있다면, 전문 변호사의 도움을 받는 것을 권하는 바이다.

※참고: 주택법 시행령 제21조

- 지역주택조합 조합원: 해당 요건을 모두 갖춘 사람

1. 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것

　 1) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것

　 2) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것

2. 조합설립인가 신청일에 해당 관할 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것

3. 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것

A씨는 24년간 식당을 운영하고 있었다. 그런데 식당이 재개발 구역에 포함되어 그에 대한 영업보상금을 조합으로부터 통보받았다. 상가에 다른 가게들은 3,000만 원 정도의 보상금이 나왔는데, A씨는 가게는 70만 원으로 나오게 되었다. 다른 가게에 비해서 말도 안되게 적은 보상을 받게 된 A씨는 어떻게 대응할 수 있을까?

보통 같은 업종이라면 인건비나 이사비용, 영업이익 등이 비슷한 수준이라는 전제를 하게 된다. 따라서 영업보상금에서 큰 차이가 나기 어렵다.

그런데 현실에서는 영업보상이 이처럼 말도 안되게 나오는 경우가 종종 발생한다.

영업보상금을 계산할 때 조합에서는 타당한 보상금을 책정하기 위해서 감정평가사를 통해 일을 진행한다. 그럼에도 불구하고 실제 인건비나 이사비, 홍보비, 영업이익 등을 포함하여 보상금을 책정해야 하는데, 일부 항목이 누락되어 책정되는 경우가 있다.

영업보상금을 책정하기 위한 관련 자료가 부족하거나 없는 경우에는 보상금을 근거 없이 책정하는 경우도 있는데, 그렇기 때문에 영업보상금이 어처구니없이 결정되는 경우가 종종 생기는 것이다.

또는, 실제 영업하는 분들 중에서 현금매출에 대해 매출 신고를 하지 않아, 소득이 거의 잡히지 않는 분들도 있다. 이런 경우에도 조합에서 영업보상금을 계산할 때 현금매출이 반영되지 않았을 수 있다.

하지만 이런 경우도 영업보상을 받을 때 현금매출까지 반영시켜서 받을 수가 있다.

위와 같이 여러 가지 이유들로 인해 재개발 영업보상금이 낮게 책정될 수 있다. 그러므로 조합으로부터 제시받은 영업보상금이 너무 낮다면, 재개발, 재건축 전문변호사의 조언을 구하는 것이 좋다.

영업보상금이 적정한지 혹은 영업보상금을 더 받을 수 있는지 객관적인 판단이 필요하다. 영업보상금이 너무 낮게 나왔다면, 제대로 그 근거를 알아보고, 정당한 보상을 받도록 하자.

토지소유자 A는 모 지역주택조합에 자신의 토지를 팔기로 하였다. 조합에서는 보상금으로 1억 5,000만 원을 주기로 하였다. 확실히 보상금을 줄 수 있다는 조합의 말을 듣고, A는 이사를 가기 위해 타 부동산과 매매계약을 진행했다.

A는 타 부동산을 매입하기 위한 계약금과 중도금으로 총 6,000만 원을 지불했다. 그런데 토지보상을 받기로 한 날, 조합에서는 사정이 생겨 보상금을 줄 수 없다고 통보하였다.

토지보상금으로 잔금을 지불하려고 했던 A는 오히려 계약금과 중도금으로 지출한 6,000만 원에 대해서 손해를 보게 되엇는데, 이런 상황에서는 어떻게 대처할 수 있을까?

지역주택조합 측에서는 토지소유자 A와 진행한 계약에 대해 이행거절을 하였다.

A는 조합 측에 받기로 한 1억 5,000만 원에 대해서 계약대로 이행할 것을 요구할 수 있다. 대화를 통해서도 불가능하다면, 계약 이행청구 소송을 통해 토지보상금을 수령할 수 있다.

그리고 잔금을 지급해야 하는 부분에 있어서는 매도인과 협의하여 잔금 지급일을 미루거나 먼저 잔금을 다른 방법으로 마련하는 것이 좋다.

계약 이행청구 소송을 진행하여 보상금뿐만 아니라 이에 대한 지연이자까지 모두 받을 수 있기 때문에 이와 같은 상황이라면 전문가의 조언을 구하여 본인의 재산을 지키는 것이 좋다.

재건축 보상과 관련하여 다음과 같이 질문하시는 분이 있다.

“만약 현재 시가가 4억 원인 아파트가 재건축을 하게 된다면, 4억 원의 보상과 분양권을 모두 받을 수 있나요? 아니면 분양권만 받을 수 있나요?”

재건축 사업의 보상은 2가지 종류가 있다.

첫째, 분양권을 받는 것.

둘째, 현금청산을 하여 보상금을 받는 것.

두 가지 모두를 중복으로 보상받는 것은 불가능하다.

만약 현금청산을 받고자 한다면, 그 조건은 다음과 같다.

1) 재건축 조합 설립에 동의하지 않았을 경우

2) 분양신청을 하지 않았을 경우

3) 분양신청은 했지만, 분양계약을 하지 않았을 경우

위의 3가지 상황에 해당하는 경우는 모두 현금청산을 받을 수 있다. 재건축 조합에서는 매도청구 소송을 진행할 것이고, 그 과정에서 보상금의 규모가 결정된다.

만약 현금청산이 아니라 분양권을 받고 싶다면, 재건축 조합에 가입하여 조합원 지위를 획득하고, 분양신청 후 분양계약을 진행하면 되겠다.

“아파트 시세가 4억인데, 재건축으로 지어진 아파트 시세가 6억일 때는 그대로 분양받을 수 있나요?”

그렇지는 않다. 분양권이 있어서, 재건축으로 지어진 아파트를 분양받을 때 시세차이가 난다면, 그만큼의 추가분담금을 지불한 뒤에 분양을 받을 수 있다. 따라서 위와 같은 경우에는 2억 원의 추가분담금을 지불해야 한다.

따라서 본인의 사정에 맞게 분양을 받을지, 혹은 현금청산을 통해 보상금을 받을지 결정하는 것이 좋다.

지역주택조합은 일정한 자격을 가진 지역 주민이 조합을 만들어서, 용지를 매입하고 집을 짓는 것을 뜻한다. 많은 사람이 지역주택조합에 가입하지만, 반면 여러 가지 이유로 지역주택조합 탈퇴를 원하는 사람들도 많다.

지역주택조합 탈퇴를 원한다면, 어떻게 탈퇴할 수 있을까?

먼저는 국토교통부가 제시하고 있는 지역주택조합 표준규약을 살펴보자. 제12조 제1항을 보면, ‘조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만, 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고해야 하며, 조합장은 총회 또는 대의원회 의결로 탈퇴 여부를 결정해야 한다.’라고 서술되어 있다.

가입은 자유롭지만, 탈퇴는 쉽지 않다는 것인데, 탈퇴를 희망하는 처지에서는 난감할 수밖에 없는 조항이다. 지역주택조합의 사업이 원활하게 운영되는 경우가 흔치 않고, 입주까지 성공적으로 진행되는 경우가 드물어서, 쉽게 탈퇴를 할 수 없다는 것이 불합리해 보이기도 한다.

그렇다면, 법적으로 탈퇴를 주장할 수는 없는 걸까? 그렇지 않다. 다음과 같은 4가지 근거를 통해 지역주택조합 탈퇴를 주장할 수 있다.

첫째, 개정된 주택법을 살펴보면, 지역주택조합원도 탈퇴할 수 있다고 규정하고 있다. 단, 그 적용 시기가 2017년 6월 3일 이후 설립인가를 받은 지역주택조합만 적용된다.

둘째, 대법원판결에 따르면, 정관이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반될 경우 무효이다. ‘조합원은 임의로 탈퇴할 수 없다.’라는 규약이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 상황에 해당하기 때문에 무효를 주장할 수 있다. 그리고 민법 제103조에 있는 공서양속 위반 규정으로 무효를 주장할 수도 있다.

셋째, 계약이 일단 체결되어 유효한 계약일지라도, 계약의 기초가 되는 사정이 현저히 변경되어서, 그 이행을 강제하는 것이 정의 관념에 위반될 정도라고 한다면, 해당 계약은 무효라고 대법원에서 판시한 적이 있다. 기존의 지역주택조합 가입계약에서 정한 내용과 현저하게 다른 내용이 강제되고 있다면, 사정변경을 이유로 무효를 주장해 볼 수 있다.

넷째, 평등원칙 위반을 주장해볼 수 있다. 재개발, 재건축 조합과 지역주택조합의 구조가 매우 유사하다. 재개발, 재건축 조합원들은 분양신청이나 계약을 진행하지 않으면 조합을 탈퇴할 수 있는데, 지역주택조합만 탈퇴할 수 없다. 이를 평등원칙 위반으로 보아 주장해 볼 수 있겠다.

지역주택조합이 사회적인 쟁점이 되고 여러 문제가 드러나면서 탈퇴를 원하는 사람들이 많다. 탈퇴뿐만 아니라, 지역주택조합과 관련한 많은 분쟁이 있는데, 이 분야에 많은 경험과 지식을 갖춘 전문가의 도움을 받는다면, 분쟁 가운데 자신의 소중한 자산을 보호할 수 있을 것이다.

지역주택조합의 어두운 문제들이 드러나면서, 지역주택조합을 통해 내 집 마련의 꿈을 가지던 사람들이 뒤늦은 대처를 하고 있는 경우가 많다. 무난하게 조합의 사업이 진행되는 곳도 있지만, 조합 내에 분쟁과 잡음이 끊이지 않는 경우도 허다하다. 집행부의 횡령이나 배임의 문제, 사업이 수년간 지연되는 문제, 과도한 추가분담금이 발생하는 문제 등 지역주택조합에서 생기는 다양한 문제들이 있다. 이 중에서, 지역주택조합의 집행부가 규약을 위반하는 경우는 어떻게 대처할 수 있을까?

먼저, 규약은 어떤 의미일까? 규약은 일종의 회칙과 같은데, 이런 회칙을 어기게 되면 페널티나 벌칙이 부여된다. 지역주택조합의 집행부가 규약을 위반했다면, 그에 상응하는 페널티, 벌칙이 존재한다는 의미이다.

지역주택조합의 규약을 살펴보면 대부분, 집행부가 규약을 위반하면, 이사회나 대의원 결의를 통해서 해임할 수 있다고 명시되어 있다. 그러나 실상은 이러한 규약이 실효성이 없는 경우가 허다하다. 보통은 집행부가 조합의 사업을 진행하는데 주도권을 가지고 있다. 그런데 집행부 해임안에 대해서 이사회에서 통과될까? 실질적으로 집행부에게 책임을 묻기 어려운 구조라는 것이다.

그렇다면, 이 문제에 어떻게 대응할 수 있나?

첫째, 임시총회 소집청구를 할 수 있다.

조합원들은 임시총회 소집청구를 할 수 있다. 그러나 그 안건이 해임안이면 조합 측에서는 소집청구에 응하지 않을 가능성이 있다. 이럴 경우, 법원에 소집청구를 할 수 있다. 이것을 법원에서 받아들이면, 법원에서 임시총회 소집명령을 내리게 된다. 그리고 총회를 통해 집행부를 해임할 수 있게 된다.

둘째, 직무집행정지 가처분 신청을 할 수 있다.

위에서 언급했던 첫 번째 방법도 허점이 있다. 임시총회를 통해서 집행부 해임안이 가결되면 문제가 해결되지만, 어려운 점은 총회 자체의 참석률이 보통 저조하다는 것과 기존 집행부가 심지어 서면결의서를 위조하는 경우도 생긴다는 것이다.

따라서 두 번째 방법으로 직무집행정지 가처분 신청을 제시하고자 한다. 직무집행정지 가처분은 조합장이나 이사 등 조합의 집행부가 어떤 규약을 위반했거나, 법에 위반되는 범죄를 저질러서 조합에 피해를 줬거나, 피해를 줄 가능성이 있을 때 신청할 수 있다.

가처분 신청이 받아들여지면, 그 대상자는 직무가 정지되고 업무대행자가 선임된다. 그리고 업무대행자가 총회를 열게 되는데, 이후 새로운 선거로 이어져서 새로운 집행부가 선출된다.

만약 지역주택조합 사업 진행에 문제가 생겨서, 비상대책위원회가 만들어진 경우는, 현 집행부의 퇴진과 새로운 집행부 선출, 그리고 그간 진행되었던 사업들의 오류를 바로잡는 등 해야 할 일들이 많다. 지역주택조합 내부의 문제들을 정리하는 것은 결코 쉽지 않은 일이기 때문에 관련해서 전문가의 조언을 받는 것을 권유하는 바이다.

재개발 사업과 재건축 사업에서, 특히 보상내용을 중심으로 어떤 차이들이 있는 걸까?

첫째, 재개발과 재건축의 의미가 어떻게 다른지부터 살펴볼 필요가 있다. 재개발은 주거환경이 열악하고 정비기반시설이 미비한 지역의 주거환경을 개발하는 것이다. 따라서 재개발은 그 자체로 공익적인 성격을 가지고 있다. 하지만 재건축은 조금 의미가 다른데, 말 그대로 원래 있던 아파트나 빌라 등을 허물고 다시 건축하는 것이다. 하수도나 도로 같은 기본적인 정비기반시설이 잘 정리된, 주거환경이 비교적 괜찮은 지역에서 주거환경을 보다 더 향상시키기 위해서 하는 것이 재건축이다. 재건축도 전체적인 도시개발과 조화를 이루어야 한다는 점에서 공익성이 있지만, 아무래도 재개발보다는 사익성이 좀더 있다고 보아야 한다.

둘째, 조합을 가입하는 방식에서도 재개발과 재건축 사업의 차이가 존재한다. 재개발은 사업지역 내에 거주하는 주민이라면 강제적으로 가입되는 방식이다. 그러나 재건축은 원하는 사람만 조합에 가입할 수 있다.

셋째, 보상금을 증액하는 절차에서도 차이가 있다. 재개발 사업의 경우, 지방토지수용위원회를 통한 수용재결과 중앙토지수용위원회를 통한 이의재결, 그리고 행정소송이라는 절차를 통해 보상금을 증액할 수 있다. 재건축 사업의 경우에는, 매도청구소송을 통해서 즉각 보상금 증액문제를 두고 조합과 다툴 수 있다.

넷째, 보상금의 기준에서 차이가 있다. 재개발의 경우에는 공시지가를 기준으로 보상금이 결정된다. 그리고 영업보상비, 이주정착비, 이사비, 주거이전비를 받을 수 있다. 그러나 재건축의 경우에는, 보상금이 결정되는 것에 있어서 시장가격을 반영해준다. 그리고 영업보상비, 이주정착비, 이사비, 주거이전비는 재건축 사업에서는 받을 수 없다.

그런데 보상금을 받은 사람의 입장에서 볼 때, 여러 문제들이 있다. 재개발 사업의 경우, 공시지가를 기준으로 보상금이 결정된다. 그런데 공시지가 자체가 워낙 낮기 때문에 보상금의 시작부터가 낮아서 보상금을 올려도 시세에 걸맞는 금액을 받는 것이 쉬운 일이 아니다. 재건축 사업의 경우에도, 보상금 기준 자체가 개발이익이 반영된 것이라고 하나, 실제 감정평가를 진행해보면, 주변 시세가 계속 오르기 때문에 보상금이 불만족스러울 수 있다.

보상금을 받는 사람의 입장에서 가장 중요한 것은, 재개발, 재건축 할 것 없이, 보상금을 최대한 많이 받는 것이다. 그러기 위해서는 내가 가지고 있는 부동산의 가치를 얼마나 잘 증명하는지가 중요하다.

재개발 사업의 경우에는, 영업보상비, 이주정착비, 이사비, 주거이전비 등 내가 부가적으로 받을 수 있는 보상들에 대해서 잘 알고, 이에 대해 합리적인 금액을 받아야 한다. 재개발, 재건축 보상금과 관련하여 먼저는 나부터가 제대로 알아야 한다. 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 만족스러운 보상금을 받는 것에 도움이 될 것이다.