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지역주택조합은 말 그대로 지역의 뜻 맞는 사람들이 모여 주택을 짓는 사업을 진행하는 조합을 말한다. 그런데 이러한 지역주택조합이 최근 이슈가 되고 있다. 지역주택조합의 사업이 진행되지 않고 있거나 하여 조합에 가입한 사람들이 탈퇴도 못 하고 납입금도 돌려받지 못하는 상황이 발생하고 있기 때문이다.

그렇기에 지역주택조합에 가입할 때에는 신중에 신중을 기해야 하는데, 보통 모델하우스 등에서는 지금 빨리 가입하지 않으면 매우 좋은 기회를 놓치는 것으로 인식하게끔 이야기하는 경우가 많다. 예를 들어 로열층, 로열 동으로 지정해줄 수 있는데 지금 당장 계약하지 않으면 로열층, 로열 동이 다 나가고 없을 것이라는 식이다.

그런데 과연 로열층, 로열 동으로 지정해주는 것이 가능한 일일까.

이에 대해 법무법인 정의 강동원 대표변호사(재개발·재건축 전문변호사)는 이는 분양신청을 유도하기 위해 현혹하는 말일 뿐, 동, 호수를 지정하는 것은 사실상 불가능하다고 하였다. 동, 호수는 사업계획 승인이 나야지만 확정되는 것이지, 그 이전에는 예정일 뿐이라는 것이다.

예정일 뿐이기에, 로열층, 로열 동이라는 말을 믿고 가입하였더라도 추후에 설계가 변경되었으니 다시 추첨해야 한다거나 사업계획승인 당시 기존에 계획했던 동, 호수가 인정이 안 되었다느니 하는 말을 듣게 되는 상황이 벌어질 수 있는 것이다.

그렇다면 조합 측의 말이 바뀌었으니 동, 호수 지정이 바뀐 것에 대해 계약의 취소 또는 무효를 주장할 수 있을까.

이 또한 어려운 일이다. 왜냐하면, 대부분은 조합이 제시한 팸플릿 등에 동, 호수 지정은 예정이며 변경될 수 있다고 적혀있기 때문이다.

다만, 이는 매우 작은 글씨로 한쪽 귀퉁이에 쓰여 있을 가능성이 크기에 사람들이 잘 인지하지 못하고 넘어가는 경우가 많다. 그렇다 하더라도 조합 측에서는 분명히 팸플릿에 적시해놓았으니 그것을 꼼꼼히 읽어보지 않은 가입자 잘못이라고 주장할 것이다.

지역주택조합에 가입할 때 동, 호수를 임시로 지정하는 것은 가능하다. 그러나 이는 어디까지나 임시일 뿐이다. 추후 사업계획승인을 받는 단계에서 얼마든지 바뀔 수 있으며, 확실한 것은 사업계획 승인 후에 정해진다.

그러니 모델하우스 직원 등의 말만 듣고 조급한 마음으로 서둘러 가입하기보다는 해당 지역주택조합의 사업성이나 토지확보상황 등에 대해 꼼꼼히 따져보고 충분히 고민해 본 다음 가입해야 할 것이다.

토지개발사업을 진행할 때 조합은 토지 소유주로부터 토지사용승낙서라는 것을 받아야 한다. 토지사용승낙서가 무엇인지, 또한 토지 소유주의 입장에서 토지사용승낙서를 작성할 때, 주의할 점은 무엇인지 법률적인 시각에서 분석해보자.

먼저, 토지사용승낙서는 무엇일까? 토지개발사업에서 조합, 업무대행사, 추진위원회 등 사업의 주체들이 내 소유의 땅을 사용해도 된다고 승낙해주는 문서를 의미한다. 여기서의 핵심음 소유권의 등기이전 없이 토지사용을 승낙한 것이다.

많은 토지 소유주들 중에서는, 토지사용승낙서를 작성하게 되면, 법적으로 자신의 토지를 빼앗기게 되거나, 어떤 제약을 받게 되는 건 아닌지 지레 겁먹으시는 분들이 많다. 법률적인 시각에서 봤을 때, 그런 일은 발생하지 않는다.

토지사용승낙서는 토지 소유주의 권리와 의무에 대해서 별다른 영향을 미치지 못한다. 달라지는 점은, 토지개발사업을 진행하면서 사업 주체들이 각종 인허가를 받을 수 있게 된다는 것이다.

대법원 판례에 따르면, 토지 소유주의 토지사용 승낙만으로 지상권이 설정되거나 발생할 수 없다고 한다. 지상권은 타인의 토지에 건물이나 기타 공작물을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 물권을 뜻한다. 따라서 토지사용승낙서를 작성하는 것에 있어서, 본인의 토지에 대한 권리나 의무에 대한 걱정은 덜어낼 수 있겠다.

토지사용승낙서를 작성하는 이유에 대해서 이해하기 위해선, 먼저 토지개발사업이 어떻게 진행되는지에 대해서 파악할 필요가 있다. 토지개발사업 중 대표적으로, 지역주택조합 개발사업의 경우에는, 보통 1) 지구단위계획 입안 2) 지구단위계획 승인 3) 조합설립 인가 4) 사업계획 신청 5) 사업계획 승인 6) 착공 7) 준공의 단계로 진행된다.

토지개발사업은 각 단계별로 토지확보비율의 조건이 있다. 지구단위계획 승인을 받기 위해서는 사업지의 2/3이상의 토지소유주들에게 토지사용 승낙을 받아야 하고, 조합설립 인가를 받으려면, 토지 소유주의 80% 이상의 토지사용 승낙을 받아야 한다.

그래서 사업을 진행하는 주체들은 토지 소유주들을 만나, 토지사용승낙서를 받고자 한다. 그런데 여기서 주의해야 할 점이 있다. 토지사용승낙서 자체는 딱히 정해져 있는 문서양식이 존재하지 않는다. 그래서 문서에 매매 금액을 명시하는 경우가 있는데, 이럴 경우 정해진 기한 내에 돈을 주지 않으면 계약을 무효로 한다는 내용이 반드시 들어가야 한다. 이 문구가 있어야 사업진행 주체들로부터 토지에 대한 보상이나 권리를 확실히 보호할 수 있다.

토지사용승낙서를 써주는 것만으로는 토지 소유권에 대해 별 지장이 없기 때문에, 충분히 써줄 수 있다. 그러나 구체적인 조항들에 대해서 꼼꼼히 확인하고 주의하는 것이 필요하다.

재개발, 재건축과 같은 토지개발사업에서 부동산의 경제적 가치를 판단하는 ‘감정평가’는 필수적인 절차이다. 분양신청을 하지 않았거나, 분양신청을 했지만, 최종적으로 계약을 진행하지 않은 현금청산자들에게, 기존에 소유하고 있던 부동산의 경제적 가치만큼 보상을 해주어야 한다. 그러기 위해서 각각의 부동산의 가치가 어떻게 되는지 객관적으로 검토하는 절차가 필수적일 수밖에 없다.

감정평가는 크게 두 종류가 있다. 첫째, 공감정이다. 공적인 감정을 의미하는데, 수용재결, 이의재결 등 재개발, 재건축 보상절차에서 공식적으로 진행되는 감정평가이다. 둘째 사감정이 있다. 사감정은 공식적인 절차에서 진행되는 공감정을 제외하고, 진행되는 사적인 감정평가를 의미한다.

재개발, 재건축에서 많은 현금청산자분들이 사감정을 진행해야 하는지 궁금해하신다. 재개발, 재건축 사업에서 보통 보상금은 수용재결, 이의재결 단계에서 지방토지위원회나 중앙토지위원회에서 지정한 감정평가업자가 진행한 감정평가를 바탕으로 결정된다.

그런데, 이런 공감정 뿐만 아니라, 사감정을 미리 받았을 경우에는 보상금 책정에 더 유리한 부분이 있다. 사감정을 통해서 적어도 시세에 맞는 금액을 받아놓게 되면 공감정을 진행할 때 보상금이 기대 이하로 낮아지는 것을 어느 정도 예방할 수 있기 때문이다.

보상금을 잘 받기 위한 전략 중 하나인 사감정을 다음과 같은 2가지 방법으로 활용할 수 있다. 첫째, 최대한 빨리 사감정을 하는 것이 유리할 수 있다. 현금청산자가 되기 전에 미리 감정을 받아놓고, 현금청산자가 된 후 그사이에 물가가 많이 올랐다면, 그 평가비율을 적용시킬 수 있기 때문이다.

둘째, 현금청산자 지위를 얻는 시점에 감정평가를 하는 것도 좋다. 현금청산자 지위는, 분양신청을 하지 않은 다음 날 얻게 된다. 그리고 공감정의 시점도 그 시기 즈음을 기준으로 하게 된다. 따라서 그 시점에 사감정을 하여 평가를 받아놓는다면 후에 공감정을 진행할 때, 사감정을 고려할 수밖에 없다.

보상금을 만족스럽게 받기 위해서, 조합의 움직임에 수동적으로 대처하기보다는, 사감정을 통해서 조합과 협상할 수 있는 여지를 만들어 놓는 것도 좋은 방법이다. 보상절차가 비교적 복잡한 편이지만, 본인의 소중한 자산을 평가받는 중요한 절차인 만큼 제대로 이해하는 것이 필요하다.

현금청산을 하는 분들의 경우에는 감정평가뿐만 아니라 사업비 부담, 손해배상청구소송 등 다양한 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 높다. 이런 부분은 전문지식이 필요한 부분이기 때문에, 재개발, 재건축 전문가의 조언을 구하는 것도 좋은 방법일 수 있겠다.

지역주택조합은 말 그대로 지역의 뜻 맞는 사람들이 모여 주택을 짓는 사업을 진행하는 조합을 말한다. 그런데 이러한 지역주택조합이 최근 이슈가 되고 있다. 지역주택조합의 사업이 진행되지 않고 있거나 하여 조합에 가입한 사람들이 탈퇴도 못 하고 납입금도 돌려받지 못하는 상황이 발생하고 있기 때문이다.

그렇기에 지역주택조합에 가입할 때에는 신중에 신중을 기해야 하는데, 보통 모델하우스 등에서는 지금 빨리 가입하지 않으면 매우 좋은 기회를 놓치는 것으로 인식하게끔 이야기하는 경우가 많다. 예를 들어 로열층, 로열 동으로 지정해줄 수 있는데 지금 당장 계약하지 않으면 로열층, 로열 동이 다 나가고 없을 것이라는 식이다.

그런데 과연 로열층, 로열 동으로 지정해주는 것이 가능한 일일까.

이는 분양신청을 유도하기 위해 현혹하는 말일 뿐, 동, 호수를 지정하는 것은 사실상 불가능하다. 동, 호수는 사업계획 승인이 나야지만 확정되는 것이지, 그 이전에는 예정일 뿐이라는 것이다.

예정일 뿐이기에, 로열층, 로열 동이라는 말을 믿고 가입하였더라도 추후에 설계가 변경되었으니 다시 추첨해야 한다거나 사업계획승인 당시 기존에 계획했던 동, 호수가 인정이 안 되었다느니 하는 말을 듣게 되는 상황이 벌어질 수 있는 것이다.

그렇다면 조합 측의 말이 바뀌었으니 동, 호수 지정이 바뀐 것에 대해 계약의 취소 또는 무효를 주장할 수 있을까.

이 또한 어려운 일이다. 왜냐하면, 대부분은 조합이 제시한 팸플릿 등에 동, 호수 지정은 예정이며 변경될 수 있다고 적혀있기 때문이다.

다만, 이는 매우 작은 글씨로 한쪽 귀퉁이에 쓰여 있을 가능성이 크기에 사람들이 잘 인지하지 못하고 넘어가는 경우가 많다. 그렇다 하더라도 조합 측에서는 분명히 팸플릿에 적시해놓았으니 그것을 꼼꼼히 읽어보지 않은 가입자 잘못이라고 주장할 것이다.

지역주택조합에 가입할 때 동, 호수를 임시로 지정하는 것은 가능하다. 그러나 이는 어디까지나 임시일 뿐이다. 추후 사업계획승인을 받는 단계에서 얼마든지 바뀔 수 있으며, 확실한 것은 사업계획 승인 후에 정해진다.

그러니 모델하우스 직원 등의 말만 듣고 조급한 마음으로 서둘러 가입하기보다는 해당 지역주택조합의 사업성이나 토지확보상황 등에 대해 꼼꼼히 따져보고 충분히 고민해 본 다음 가입해야 할 것이다.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인들은 서울 ○○마을 (서울 B타운, M지구) 주택재건축 사업의 현금청산자임.

: 의뢰인들은 사업 지구 내 토지 소유주 4인이 모여 공동으로 소송을 진행하고 싶어함.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 소장 제출 준비

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3. 예상결과

- 조합제시 금액 대비 약 30% 이상 증액 예상.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인은 서울시 송파구 풍납○○아파트 주택재건축 사업의 현금청산자임.

: 의뢰인은 분양계약을 하지 않고 조합을 상대로 시세에 맞는 보상금을 받고자 함.

2. 진행단계

​

- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 사건 파악 및 대응

​

​

3. 예상결과

- 약 9억 원 이상 승소 예상.

최근 부동산 양도 시 양도세가 많이 나오기 때문에 부동산을 증여가 많이 이뤄지는 편이다. 여기서, 증여가액을 제대로 정하는 것이 가장 중요하다. 시세에 비해서 증여가액이 너무 작다면 증여세가 추가적으로 더 나올 수 있다.

오늘은 특히 재개발 부동산에 대한 증여에 대해서 얘기해보고자 한다. 이와 관련한 질문을 한, 한 사례가 있다.

부동산을 증여할 때, 재개발 감정평가 금액으로 증여가 가능할까?

재개발 감정평가 금액은 재개발 기대로 인한 가격 상승은 반영하지 않는다고 하는데, 이 부분은 문제가 없나?

재개발 보상금을 책정할 때 기본적으로 개발 이익은 반영되지 않는다. 따라서 그 부분에서는 별다른 문제가 없다고 볼 수 있다. 물론 재개발 보상금을 받을 때 영업보상이나 주거이전비, 이사비 등까지 받게 되면 시세에 준하는 보상금을 받을 수 있게 되지만, 기본적으로 감정평가 금액의 경우는 비교적 낮게 나오는 편이다.

그럼 증여가액은 어떤 기준으로 정하는게 좋을까?

종전자산가액은 재개발 사업에서, 조합이 내 소유의 부동산을 평가한 금액을 의미한다. 증여가액을 정할때는 종전자산가액을 기준으로 할 수 있다. 여기서 중요한 부분은, 바로 종전자산가액이 나온 시점이다.

종전자산가액은 조합이 설립 될 쯤이나 혹은 사업시행계획 인가를 받을 때쯤 나오게 되는데, 현재 시점을 기준으로 오래 전에 받은 종전자산가액을 기준으로 한다면 아무래도 시세와 큰 차이가 날 수밖에 없다.

따라서 현재시점에서 1년 내외의 종전자산가액을 증여가액으로 하는 것이 좋다. 시세와 큰 차이가 난다면 세금이 많이 부과되기 때문에 이 부분을 유의하는 것을 권한다. 만약 부동산 증여와 관련하여 고민하고 있는 부분이 있다면 관련 전문가의 조언을 구하는 것을 추천하는 바이다.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인은 서울시 P아파트 주택재건축 사업의 현금청산자임.

: 의뢰인은 분양계약을 하지 않고 조합을 상대로 시세에 맞는 보상금을 받고자 함.

2. 진행단계

​

- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 사건 파악 및 대응

​

​

3. 예상결과

- 약 5,000만 원 이상 승소 예상.