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1. 사실관계

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- 의뢰인은 서울 용두 O구역 재개발 사업의 현금청산자임.

- 의뢰인은 현재 보상금에 대한 행정 소송을 진행 중에 있음.

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- 조합은 시세에 미치지 못하는 보상금을 제시하였고, 이의재결을 통해 보상금이 17억여 원으로 결정되었음.

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- 이후 행정소송이 진행 중이나, 증거보전 감정액이 이의재결액보다 낮은 금액으로 평가되었음. 증거보전 감정 시 주택 일부가 근린생활시설로 잘못 평가된 것으로 판단됨.

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- 이에 의뢰인은 시세에 맞는 보상금을 수령하기 위하여, 본 법인에 사건을 의뢰하였음.

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2. 진행상황

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- 대표변호사 면담 후 수임계약 체결.

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- 사건 자료 검토 및 소장 작성 중.

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3. 예상결과

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- 증거보전 감정의 부당함을 주장.

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- 진행 중인 행정소송을 통한 시세에 걸맞는 보상금 수령 예상.

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재개발사업은 공공적인 성격을 띠고 있다. 그렇기 때문에 재개발 지정구역에서 사업을 운영했던 사람들은 영업보상을 받을 수 있다.

(관련 법률 : 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제77조)

보통은 영업보상에는 4개월 치 영업이익, 이전비, 필수 인력에 대한 인건비, 홍보비, 인테리어 비용 등이 포함된다. 그리고 그 대상이 되기 위해서는 다음과 같은 기준을 충족해야 한다.

1. 사업인정고시일 등 전부터 계속하여 행한 영업

2. 적법한 영업장소

3. 인적·물적 시설을 갖추었을 것

4. 적법한 영업행위

그렇다면, 재개발 영업보상에는 어떠한 쟁점이 있을까.

Q. 영업보상 대상이 된 이후 이사하게 되었는데, 조합이 영업보상을 줄 수 없다 합니다. 이 경우 보상금을 받을 수 없나요?

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A. 받을 수 있다. 다만, 공람공고 당시에 보상 대상자가 되었으나 실제 수용 날짜까지 상당한 기간이 소요되어 이사한 경우, 수용재결이나 협의 당시에는 거주 중이 아니므로 공람공고 당시 영업 사실 여부를 입증할 책임이 영업보상 요구자에게 있다.

Q. 건물을 임대하여 영업하였는데 해당 건물이 무허가일 경우, 영업보상금을 받을 수 있나요?

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A. 사업인정고시일이나 공람공고일 기준 1년 전부터 사업을 한 경우 무허가건물의 경우이더라도 보상을 받을 수 있다.

Q. 허가 없이 영업한 경우, 보상금을 받을 수 있나요?

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A. 불가하다. 무허가 영업은 사회 정의 관념에 위반됨으로 사회·경제적으로 인정되지 않는다. 다만, 허가 없이 영업한 경우라도 개인사업자의 경우, 도시근로자 월평균 가계 지출액 3개월 치를 보상으로 받을 수 있다.

Q. 인터넷 쇼핑몰을 운영 중인데, 조합에서 인터넷 쇼핑몰은 보상금을 줄 수 없다 합니다. 보상금을 받을 수 없나요?

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A. 받을 수 있다. 일부 조합에서 인터넷 쇼핑몰은 온라인 기반이기 때문에 사업구역 내 인적·물적 시설을 갖추지 않았다며 보상금 지금을 거부한다고 한다. 하지만 인터넷 쇼핑몰 역시 사업구역 내 직원들의 사무공간 및 작업공간, 재고 관리를 위한 창고 등을 갖추고 있다면 영업보상 조건 존재 여부를 다투어볼 여지가 있다.

재개발 영업보상은 다양한 이해관계가 얽혀 있는 만큼, 분쟁의 요소가 많다. 또한, 지방토지수용위원회, 중앙토지수용위원회, 행정소송의 과정을 거쳐 보상금 상승 기회가 있으니, 영업보상 대상 여부를 명확히 하고 보상금액을 높이고 싶다면 관련 분야 경험이 많은 변호사의 도움을 받는 것이 좋다.

1. 사실관계

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의뢰인들은 2016년 11월 ~ 2017년 3월 사이에, 경기도 파주시 운O지역주택조합 1단지 및 2단지에 가입하였음. 의뢰인들은 계약금으로 3, 4회에 걸쳐서 각각 3,500만 원 ~ 3,900만 원 가량을 납입하였음.

의뢰인들은 조합가입계약 당시, 2017년 6월에는 착공을 할 수 있을 것으로 안내받았으나, 현재까지 조합설립인가조차 받지 못한 상태로 사업이 기약 없이 지연되고 있었음.

심지어 이 사건 사업구역은 아파트 사업추진을 할 수 없는 구역이었음. 파주시의 공고에 따르면, 2020 파주 도시 기본계획상 인구 배분을 할 수 없는 곳이었음. 그런데도 조합은 이런 사정을 의뢰인들에게 전혀 고지하지 않은 채 사업을 추진하였음.

이에 우리 법무법인은 의뢰인들을 대리하여 조합 탈퇴 및 납입금 반환청구를 하기로 하였음.

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2. 우리 측 주장

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1. 사업계획 변동 가능성에 관해 제대로 고지한 바가 없고, 사업구역이 아파트 사업추진을 할 수 없는 구역이기 때문에 기망행위라고 볼 수 있다. 이에 따라 이 사건 계약은 무효이다.

2. 이 사건 조합원 가입계약서는 약관규제법이 적용되는 ‘약관’에 해당하고, 제7조·제11조 등이 현저히 불공정한 조항으로 무효이다.

등의 사유로 계약해제 및 조합 탈퇴, 부당이득반환과 원상회복을 청구하였음.

3. 조합의 대응

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상대방인 운O지역주택조합 1단지 및 2단지는 다음과 같은 이유를 들어 법무법인 정의가 주장한 사항들을 받아들일 수 없다고 주장하였음.

1. 조합의 사업 부지확보율이 약 82.5%로 사업이 순조롭게 진행되고 있다.

2. 일부 조항이 약관규제법 상 무효라고 가정하더라도 나머지 계약조항들만으로 계약의 목적 달성이 불가능하다는 사실이 입증되지 않는다.

4. 사건결과

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의정부지방법원은 다음과 같이 판결하였음.

1. 피고인 조합은 원고들에게, 납입금 전액에 대하여 각 납입일부터 2019. 2. 7.까지는 연 5%, 그다음 날부터 2019. 5. 31.까지는 연 15%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 소송비용은 피고인 조합이 부담한다.

의뢰인들은 납입금 전액(100%)을 반환받을 수 있게 되었음.

재건축 매도청구소송 중에 부동산을 산 제3자인 매수인이 소송을 이어받을 수 있을까요? 승계인수참가신청이 받아들여질까요? 이번 칼럼에서는 2019년 2월에 선고가 난 대법원 판례를 소개하며, 다소 어렵지만 알아두면 유익한 이야기를 담았습니다.

지역주택조합에 가입할 때 동, 호수를 임시로 지정하는 것은 가능하다. 그러나 이는 어디까지나 임시일 뿐이다. 추후 사업계획승인을 받는 단계에서 얼마든지 바뀔 수 있으며, 확실한 것은 사업계획 승인 후에 정해진다.

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그러니 모델하우스 직원 등의 말만 듣고 조급한 마음으로 서둘러 가입하기보다는 해당 지역주택조합의 사업성이나 토지확보상황 등에 대해 꼼꼼히 따져보고 충분히 고민해 본 다음 가입하는 것이 바람직하다.

법률 상담 하나를 소개하고자 한다. 상담의뢰인A는 모 재건축 조합원이었는데, 해당 조합이 사업시행인가와 관리처분계획인가까지 다 받았는데, 이후 장기간 사업 진행이 보류된 상황이었다고 한다. 결국은 조합원들끼리 합의하여 조합을 해산 후 청산까지 다 마무리했다고 한다.

그런데 시공사에서 사업을 자체적으로 진행하고 싶다고 하는데, 시공사에서 사업을 진행할 때 기존의 인허가들이 유효한지에 대해 문의하셨다.

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재건축사업 시행 주체가 재건축 조합에서 시공사로 바뀌면 사업에 대한 인허가가 그대로 유효할까?

그렇지는 않다. 만약 해당 인허가가 시행 주체가 달라져도 유효했다면, 시공사에서 바로 착공에 들어갈 수 있었겠지만, 현실에서는 불가능하다.

이미 받은 인허가는 재건축 조합에게 내준 것이기 때문에, 시공사가 민영개발사업을 추진하고자 한다면 토지매입부터 진행하여야 한다.

사업시행인가는 정비사업시행자가 추진하는 정비사업 관련 내용을 시장이나 구청장 등이 최종 확정하고 인가하는 행정 절차를 뜻한다.

관리처분계획은 정비사업시행자가 분양신청기간이 종료된 때 수립하는 대지 및 건축시설에 관한 관리 및 처분에 관한 계획을 말한다. 사업시행자는 분양신청기간이 종료되면 분양 관련 사항, 정비사업비 추산액, 세입자 손실보상과 관련된 사항 등이 포함된 관리처분계획을 수립하고, 시장·군수 또는 자치구의 구청장에게 인가를 받아야 한다.

위의 과정을 재건축 조합에서 진행한 것이기 때문에 시공사는 자체적으로 위의 절차들을 새롭게 밟아야 할 것이다.

Q.

저는 수익형 호텔을 2018년 5월에 분양받기로 계약을 체결했습니다. 당시에는 전매할 수 있다, 프리미엄도 받을 수 있다고 해서 계약을 진행했는데, 말이 달라졌습니다. 지금은 전매할 수 없다고 하는데 이 일을 해결할 수 있을까요?

최근 사내에서 수익형 호텔/수익형 부동산 관련한 세미나를 진행한 바 있다. 수익형 부동산과 관련한 분쟁을 겪고 있는 분들의 이야기를 듣고 관련한 법적 조언이 진행되었다. 최근 수익형 부동산이 부동산 시장의 트렌드 중 하나가 되어 많은 사람들의 관심 대상이 되고 있다.

전매(轉賣)는 계약자 지위를 다른 사람에게 돈을 받고 넘겨주는 것을 의미한다. 수익형 호텔 계약은 상가 분양계약과 유사하게 전매제한이 많지 않은 편이다.

위의 질문이 구체적이지 않아 당시 정황을 알기 어렵지만,

계약서에는 전매를 금지한다는 내용이 있었는데, 애초 계약 시 전매를 할 수 있다고 설명했다면 사실상 사기에 가깝다고 볼 수 있다.

따라서 이런 상황에서 계약을 취소하고 납입했던 계약금을 환불받을 수 있다. 여기서 가장 중요한 부분은 바로 ‘입증하는 것’이다.

처음 계약 당시에, 전매가 가능하다고 설명했던 것에 대해서 입증해야 하는데 사실상 쉽지 않다. 녹취나 문서와 같은 증거가 있어야 하는데 보통은 증거가 남지 않기 때문이다.

따라서, 조금은 다른 법리적 접근이 필요하겠다.

계약 내용 중 전매할 수 없다는 내용은 계약자에게 불리한 내용이다. 따라서 사업자는 이에 대해서 충분히 설명할 의무가 있다. 만약 제대로 설명하지 않았다면 해당 계약은 무효가 된다.

계약자에게 계약내용에 대해 설명할 의무는 사업자에게 있기 때문에, 소송 시 이에 대한 입증책임은 사업자에게 있다. 사업자 측에서 계약자에게 충분히 계약내용을 설명했다는 증거를 제출하지 못한다면, 계약은 무효가 되는 것이다.

만약 이와 관련하여 분쟁을 겪고 있다면 전문변호사의 법리적 조언을 구하는 것이 가장 합리적인 방안일 것이다.