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Q. 제 아버지는 식당을 25년간 운영하셨습니다. 최근에 식당이 재개발 사업구역에 포함되어, 상가보상금이 나왔습니다. 상가에 다른 가게들은 보상금이 4,000만 원 가까이 나왔는데, 저희 어머니 가게는 100만 원밖에 안 나왔습니다. 다른 가게에 비해 보상금이 말도 안 되게 적은데, 어떻게 대응할 수 있을까요?

보통, 유사한 업종이라면 영업이익이나 인건비, 이사비용 등 지출도 비슷하다고 보기 때문에 영업보상금에서 큰 차이가 날 수 없다.

그래서 한 가게는 영업보상금으로 4,000만 원이 나왔는데, 다른 가게는 100만 원이 나오는 것이 비상식적이지만, 현실에서는 종종 영업보상이 이렇게 책정되는 경우가 있다.

조합에서 영업보상금을 계산할 때, 감정평가사를 통하여 타당한 금액을 정하려고 애를 쓴다. 그럼에도 불구하고, 실제 영업이익이나, 지장물, 인건비, 이사비, 홍보비 등을 포함하여 계산해야 하는데, 일부 항목들이 누락되는 경우가 많다.

관련한 자료가 없거나 부족한 경우에는 근거 없이 영업보상금을 계산하는 경우도 있는데, 따라서 이렇게 황당하게 영업보상금이 결정되는 경우가 종종 발생한다.

또는, 자영업자들 중에는 현금매출에 대해 매출 신고를 하지 않아서 소득이 거의 없는 분들도 있다. 이런 경우, 조합 측에서 영업보상금을 계산할 때 현금매출이 반영되지 않았을 수 있다. 그러나 이런 경우도 현금매출까지 포함하여 영업보상금을 받을 수 있다.

재개발 영업보상금이 현저하게 낮은 것에는 원인이 여러 가지가 있을 수 있다. 그렇기 때문에, 통보받은 영업보상금에 문제가 있는 것 같다면 재개발, 재건축 전문변호사의 법리적인 분석과 조언을 구하는 것이 좋다.

조합의 영업보상금 책정 금액이 적정한지 아니면 영업보상금을 더 받을 수 있는지 객관적인 상황판단이 필요하다는 의미이다. 영업보상금이 생각보다 낮게 나왔다면, 제대로 그 근거를 알아보고, 정당한 보상을 받도록 하자.

1. 사실관계

A 건설회사는 대구 수성O어 지역주택조합과 계약을 체결하여 기획 및 설계단계에서부터 시공 및 준공단계에 이르기까지 업무를 수행하기로 하였음.

우리 의뢰인들은 A 건설회사로부터 용역을 받아 위 업무의 일부를 수행하였음.

그러나 조합은 A 건설회사에 조합설립인가 시 정산했어야 할 금액을 정산하지 않았고, A 건설회사가 조합에 대해 지급받아야 할 미수금이 약 29억 원이었음.

A 건설회사는 장기간 용역비를 지급받지 못하여 경영상황이 점차 악화되었고, 의뢰인들에 대한 급여를 지급하지 못하는 지경에 이르렀음.

의뢰인들은 A 건설회사로부터 조합에 대한 용역비 채권을 양수받았음.

이에 우리 법무법인은 의뢰인들을 대리하여 양수금 청구를 하기로 하였음.

2. 우리 측 주장

- A 건설회사는 채무이행을 하기 위해 업무를 충실히 수행하였고, 사업 지연은 전적으로 조합의 귀책사유이므로 용역비를 청구할 채권을 가지고 있다.

따라서 양수받은 조합에 대한 용역비 채권에 기하여 조합에 대하여 양수금 청구를 하였음.

3. 조합의 대응

상대방인 대구 수성O어 지역주택조합은 다음과 같은 이유를 들어 법무법인 정의가 주장한 사항들을 받아들일 수 없다고 주장하였음.

- A 건설회사의 채무불이행으로 수천억의 손해가 발생하였고, 기지급한 용역비 반환 및 손해배상 금액을 청구할 예정으로 A 건설회사에 지급할 업무대행 용역비 채무가 존재하지 않으므로 양수금 청구는 이유 없다.

4. 사건결과

서울중앙지방법원은 다음과 같이 판결:

- 피고 조합은 원고들에게 별지 목록 ‘청구금액’란 기재 각 돈 및 위 각 돈에 대하여 2018. 10. 9.부터 2019. 5. 31.까지는 연 15%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

의뢰인들은 양수금 전액(100%)과 그에 대한 이자까지 반환받을 수 있게 되었음.

1. 사실관계

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- 의뢰인의 상황

: 2019년 6월 21일 (가칭) 새O 지역주택조합 조합원으로 가입하였음.

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: 의뢰인은 계약금으로 70,000,000원을 납입하였음.

: 의뢰인은 가입 당시 토지사용승낙을 75% 이상 받았다는 이야기를 듣고 가입했는데,

구청에 확인한 결과 2019년 4월 당시 조합은 11.81%에 불과한 토지사용승낙을 받았음.

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2. 진행단계

- 대표변호사 상담 후 계약 체결.

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- 소송 진행 중.

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3. 예상결과

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- 약관규제법에 의한 계약 무효.

- 계약상 중요한 부분에 대한 기망으로 민법 제109조, 제110조에 따른 계약 취소.

- 지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환 예상.

국토교통부에서 ⌜도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령⌟(이하 공원녹지법 시행령) 개정안을 입법예고했다고 한다. 세부 일정이 아직 알려지지는 않았으나, 이 사안과 관련해서 많은 사람들이 관심을 보이고 있다. 도시공원일몰제, 도시자연공원구역과 관련한 문의들이 최근에 많아졌기 때문이다.

서울시에서는 도시공원 지정 시효가 올해 7월 해제되기 전, 공원녹지법 시행령을 개정하여 해당 토지에 대한 규제를 지속할 전망이다.

도시공원일몰제는 각 지역의 자치단체가 공원 설립을 위해 도시계획시설로 지정한 후, 20년이 지나도록 공원을 조성하지 않았을 때 도시공원에서 해제하는 제도이다. 그리고 헌법재판소의 결정으로 2020년 7월 1일부터 해당 토지에 대한 도시공원 지정 시효가 해제(일몰)되는 것이다.

해당 토지의 소유자 입장에서는 답답할 노릇이다. 20년 동안 보상 한 푼 없이 재산권 행사도 못하고 있었는데, 이 시점에서 해당 토지를 도시자연공원구역으로 지정한다는 것은 재산권에 대한 명백한 침해이다.

현 공원녹지법에 의하면, 도시공원보다 도시자연공원구역이 더 재산권 행사가 어렵다. 도시자연공원구역에서는 토지소유자의 건축물 건축, 용도변경, 토지형질변경, 토지분할, 벌채, 물건 적치 등이 금지되기 때문이다.

그리고 공원녹지법 시행령 제34조에 따르면, 도시자연공원구역에서는 개별공시지가가 그 토지가 소재하는 지역의 동일한 지목 개별공시지가 평균치의 50% 미만, 혹은 토지사용이나 수익이 불가능할 때만 매수할 수 있다. 따라서 그 실효성이 거의 없고, 재산세 감면 혜택도 없다.

이런 상황이기 때문에 국토교통부에서는 공원녹지법 시행령을 개정하려고 하는 것이다. 개정안의 골자는 개인의 재산권 확대이다.

개정안에 따르면 실내체육관, 도서관, 보건소, 주차장 등 설치할 수 있는 시설 범위가 늘고, 시행할 수 있는 사업도 확대된다. 그리고 토지소유자가 매수청구를 하는 토지에 대한 판정 기준도 50% 미만에서 70% 미만으로 완화된다고 한다.

하지만 이런 개정에도 불구하고, 개인의 재산권을 침해한다는 논란을 완전히 잠재우기에는 어려워 보인다. 따라서 이와 같은 상황에 놓여 있다는 전문가의 조언을 받아 행정소송이나 헌법소원 등의 방법을 고려하여 대처하는 것이 필요할 것이다.

1. 사실관계

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- 의뢰인의 상황

: 의뢰인은 평리 O 재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합 정비구역 내에 부동산을 소유하고 있음.

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: 분양신청은 했지만, 이후 현금청산자가 되려고 함.

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: 조합 측은 의뢰인에게 건물 명도청구 소송을 제기하였고, 의뢰인은 보상금 증액을 위하여 본 법인에 사건을 의뢰하였음.

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2. 진행상황

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- 대표변호사 상담 후 계약 체결.

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- 사건 자료 검토 중.

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3. 예상결과

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- 보상금 증액 절차를 통한 시세에 걸맞는 보상금 수령.

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- 건물을 비워준 후 소 취하.

2020년 1월 6일자로 법무법인 정의의 강동원 대표 변호사가 국민연금공단 자문변호사로 위촉되었습니다.

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강동원 변호사는 국민연금공단의 자문변호사로 성심성의껏 활동할 것임을 약속 드리며,

법무법인 정의가 이에 함께 할 것입니다.

1. 사실관계

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- 의뢰인들의 상황

: 의뢰인들은 2016~2018년에 (가칭) 운O 지역주택조합 조합원으로 가입하였음.

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: 의뢰인들은 계약금으로 각각 5,400만 원~6,200만 원가량 납입하였음.

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: 조합 측은 의뢰인들에게 토지매입 96.5% 달성했다고 했으나, 현재까지 조합설립인가를 받지 못한 상태로 사업이 기약 없이 지연되고 있는 상태임.

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: 조합은 아파트 사업추진 불가 구역에서 사업을 추진하려고 했고, 이에 의뢰인들은 지역주택조합을 탈퇴하고 환불받고자 본 법인을 방문하였음.

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2. 진행단계

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- 대표변호사 상담 후 사건 수임 계약 체결.

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- 사건 파악 및 소장 제출 완료.

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3. 예상 결과

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- 약관규제법에 근거한 계약의 무효.

- 계약상 중요한 부분에 대한 기망으로 민법 제109조, 제110조에 따른 계약 취소.

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- 지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환 예상.

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도시공원일몰제와 관련하여, 많은 분들이 본 법인에 문의를 주고 계신다. 오늘은 서울시에서 장기미집행 도시공원을 도시자연공원구역으로 재지정하는 것에 대해서 상황을 정리해보고자 한다.

토지소유자는 자신의 토지를 개발하고자 한다. 도시라면 더욱이 수익이 높을 것이기 때문에 더 개발하고자 할 것이다. 그런데 만약 이에 대한 규제를 하지 않는다면, 도시는 무분별한 개발로 도시환경이 열악해지고, 대표적으로 도시에서 수익이 되지 않는 ‘공원’은 찾아보기 힘들 것이다.

이러한 공공성을 고려하여, 우리나라는 일정 인구수 이상이 거주하는 곳에는 공원을 조성하도록 법에서 명시하고 있다. 또한, 해당 지방자치단체의 권한으로 공원을 위한 구역을 지정한다.

그리고 공원 조성을 위한 구역을 지정할 때 사유지 또한 해당 구역으로 지정할 수 있다. 왜냐하면 재산권의 행사는 개인의 자유이지만, 공공성을 고려할 때 재산권 행사에 일부 제약을 할 수 있기 때문이다.

이런 맥락에서, 개인 소유의 땅이 공원 조성을 위한 구역으로 지정되었는데, 문제는 이에 합당한 보상이 전혀 이뤄지지 않는다는 것이다. 실제, 도시계획관리시설로 지정해놓고 수십 년간 개발도 안되고 보상도 진행되지 않았다.

그래서 약 20년 전 헌법재판소에서는 장기미집행 도시계획시설에 관해 헌법불합치결정을 내렸다. 따라서 20년 넘게 도시계획시설이 실제로 진행되지 않으면 도시계획관리시설 지정 효력이 상실된다.

그리고 최근에 도시공원일몰제 관하여 논란이 되는 이유는 곧 그 20년의 기간이 다 되어가고 있기 때문이다. 그 기간이 지나게 되면, 도시계획관리시설로 지정된 구역들이 해제되고, 해당 토지에서는 무분별한 난개발이 이뤄질 가능성이 높다.

그래서 서울시에서는 장기미집행 도시공원을 도시자연공원구역으로 재지정하려는 도시관리계획변경 결정안을 발표하였다. 도시자연공원구역은 기존의 도시공원과 유사한데, 이전과 마찬가지로 개인의 재산권이 제한되기 때문에 문제가 많다고 볼 수 있다.

​게다가 도시자연공원구역은 20년이라는 기간의 제한도 없기 때문에, 보상을 언제 받을 수 있을지 누구도 장담할 수 없다.

도시가 난개발이 되는 것을 방지하고 우리 모두에게 공원이 필요한 것은 사실이나, 20년 이상 심각하게 개인의 재산권을 침해하는 것은 분명히 잘못된 부분이다. 이와 관련해서 법적으로 충분히 다툴 만한 여지가 있다.

행정소송이나 헌법소원을 통해 개인의 재산권을 지킬 수 있다. 20년 가까이 재산권을 침해당하는 억울한 상황이라면, 전문 변호사의 도움을 받아 문제를 해결할 것을 권하는 바이다.