'지역주택조합'에 해당되는 글 51건

1. 사실관계

-의뢰인의 지위

: 2017년 4월, 의뢰인은 경기도 S 지역주택조합에 가입하여 조합원이 되었음.

-의뢰인의 상황1

: 의뢰인은 업무대행비로 1,500만원을 조합 측에 납입하고, 며칠 뒤 분담금으로 5,700만원을 납입하여 총 7,200만원을 조합 측에 납입하였음.

-의뢰인의 상황2

: 지역주택조합의 사업이 계획대로 진행되지 않아서, 의뢰인은 조합을 탈퇴하였음.

-의뢰인의 상황3

: 2018년 10월, 업무대행사는 업무대행비와 분담금 전액인 7,200만원을 반환할 것을 약속한다는 지불확약서를 써주었음. 그러나 의뢰인은 2019년 4월까지도 납입금을 돌려받지 못하고 있음.

-의뢰인은 납입금을 돌려받기를 희망하고 있음.

2. 진행단계

- 대표변호사 면담 후 수임계약 체결

- 사건기록 확인 및 소장 작성 예정.

3. 예상결과

-지불확약서가 있기 때문에, 승소가능성 매우 높음.

-조합 측이 확약서의 내용에 대해 지키지 않는 상황에서, 납입금을 돌려받기 위해서 판결문을 받는 것이 필요함.

-납입금 전액뿐만 아니라, 납입금을 받지 못한 날만큼의 이자까지 받을 수 있을 것으로 예상됨.

1. 사실관계

-의뢰인의 지위

: 의뢰인은 경기도 화성시 화○○○지역주택조합에 가입하여 조합원이 되었음.

-의뢰인의 상황1

: 2016년 10월, 의뢰인은 지역주택조합에 가입하였으나, 조합설립인가도 받지 못한 상황임.

-의뢰인의 상황2

: 의뢰인은 조합에 가입할 당시, 안심확약서라는 문서를 받음. 이 문서에는 2017년 11월 30일까지 사업계획을 승인받지 못할 시 납입금을 전액 환불한다는 약속이 명시되어 있음.

-의뢰인은 납입금을 돌려받기를 희망하고 있음.

2. 진행단계

- 대표변호사 면담 후 수임계약 체결

- 사건기록 검토 중

3. 예상결과

-안심확약서의 내용이 성취되었기 때문에, 지연가산금을 포함한 납입금 전액 반환 예상.

1. 사실관계

- 의뢰인의 지위

: 의뢰인은 서울시 L 지역주택조합에 가입하여 조합원이 되었음.

- 의뢰인의 상황 1

: 지역주택조합의 사업진행 현황에 진척이 없고, 조합 측은 조합가입 자격이 안되는걸 알면서도 의뢰인을 조합에 가입시켰음.

- 의뢰인의 상황 2

: 의뢰인이 탈퇴 시, 조합 측은 납입금 약 5,400만원 전부 업무대행비로 공제되어, 납입금을 한 푼도 반환해줄 수 없다는 입장임.

-의뢰인은 납입금 반환을 희망함

2. 진행단계

- 대표변호사 면담 후 수임계약 체결

- 사건기록 검토 중

3. 예상결과

​

- 조합 가입 자격이 안되는걸 알고 계약이 진행되었다면, 계약 무효로 납입금 전액 반환 예상.

지역주택조합 사업에서 가장 중요한 것 중에 하나는 바로 토지확보비율이다.

왜냐하면 토지확보비율에 따라서 사업이 진행되기 때문이다. 조합에서 2/3 이상의 토지를 확보했다면 지구단위계획 신청을 할 수 있고, 설립인가신청은 토지확보비율이 80% 이상일 경우에 가능하다. 사업계획승인신청은 95% 이상일 때 할 수 있다. 토지 확보 문제가 지역주택조합 사업 진행에 있어서 핵심이라는 것이다.

보통 조합원의 경우에는 토지확보상황에 대해서 알기 쉽다. 왜냐하면 조합원의 권리 중 하나이기 때문인데, 조합원은 토지확보비율, 회계내역에 대해서 확인할 수 있다. 만약 요구했는데, 조합에서 거절한다면 형사고발도 할 수 있다. 민사상 정보공개청구도 가능하다.

조합원이라면 토지확보비율을 확인할 방법들이 확실한데, 만약 지역주택조합에 가입을 하지 않은 상황이라면 어떡할까?

조합에 토지확보비율에 대해서 객관적인 자료를 직접 보여달라고 요청할 수 있다. 만약 조합에서 이를 거부할 경우에는, 관할 구청 혹은 시청의 주택과에 알려달라고 요청할 수 있다. 물론 관공서에서 꼭 알려줘야 한다는 의무는 없지만, 지역주택조합에 가입하려고 하는데 알고 싶다고 하면 대부분은 알려주는 편이다.

분양대행사 직원들은 보통 조합원 한 명을 모집할 때마다 추가수당을 받는다. 그래서 분양대행사 직원들의 말 하나하나를 근거 없이 믿기가 참 어려운 부분이다. 조합원을 모집하는 과정에서 확실하지 않은 정보에 대해서, 무리하게 말할 가능성을 배제할 수 없다. 따라서 말만 신뢰해서 지역주택조합에 가입하는 것은 신중하지 못한 결정이라고 할 수 있다.

따라서 꼭 객관적인 자료를 확인할 필요가 있다.

먼저는 조합에 토지확보상황과 관련한 공문서를 요청할 수 있다. 이때 거리낌없이 보여주는 조합이라면 신뢰할 만하지만, 그렇지 않다면 조합가입을 재고할 필요가 있다.

지역주택조합에 관련한 많은 문제들이 사회적으로 드러나고 있는데, 그만큼 이로 인해 손해를 입은 사람들도 부지기수이다. 소중한 재산을 한순간에 잃지 않도록, 지역주택조합에 신중하게 가입해야 할 것이다. 그러기 위해서는 가장 먼저 조합의 토지확보비율을 꼭 확인해보시길 권한다. 공식적인 문서를 통해서나 관공서에 문의를 통해 신중한 선택을 하기를 권하는 바이다.

요즘 지역주택조합이 가진 문제점들이 사회적으로 많이 드러나게 되면서, 지역주택조합 탈퇴 및 환불 문제에 대해서 분쟁이 많이 발생하고 있다. 이에 따라, 재판부에서도 지역주택조합 관련한 분쟁을 많이 다룰 것인데,

그렇다면 법원에서 이 분쟁을 볼 때 어떤 부분에 집중해서 볼까?

조합이나 업무대행사가 조합원에게 거짓말을 했는가, 사기가 있었는가가 바로 법원이 집중하는 포인트이다.

최근 당 법인에서 맡았던 사건 중에서, 서울고등법원 집중심리부에서 담당했던 사건이 있었다.

재판부에서 가장 많이 신경쓰는 것이 바로 조합의 기망 여부와 그것을 입증하는 것이었다. 그 사건과 관련해서 재판부는, 분양대행사가 속인 것이 있는 것은 분명한 것 같고, 조합은 이에 대해 잘 모르는 일이라고 하는데, 이에 대한 입증자료를 제출하라고 요구하기도 했다.

최근에 많은 재판을 참석하면서 분석한 바에 의하면,

조합을 탈퇴하고 납입금을 반환받고자 하는 경우에는, 조합의 사기여부, 기망에 대해서 입증하는 것이 가장 중요한 포인트라고 볼 수 있다.

가입 당시에 토지확보율이 90% 이상이라고 들었는데 사실과 다르다거나, 가입하면 토지확보상황을 알려준다고 약속했는데, 후에 거부하는 등과 같은 일들이 이에 해당될 것이다. 재판부에서는 민법 제110조 제1항에 따라서 계약 취소 및 납입금을 반환받을 수 있다는 논리로 분쟁을 풀어가는 경향이 있는 것이다.

최근에 친분이 있는 판사님과 함께 식사자리를 가지고 담소를 나누다가 지역주택조합에 관련한 대화를 나누게 되었다.

지역주택조합이 문제가 많다는 사실을 판사님도 충분히 아시고 안타까워하셨다. 재판부도 지역주택조합을 둘러싼 분쟁들과 많은 문제들에 대해 제대로 인지하고 있다는 것이다.

지역주택조합과 관련한 수많은 소송을 진행해왔고, 또 진행하고 있다.

수많은 사건들을 보면서 지역주택조합은 별로 추천하고 싶지 않다. 물론 사업진행이 잘되는 경우도 있지만, 대부분은 처음과 말이 달라지거나 사업진행이 지지부진하기 때문이다.

그럼에도 불구하고 지역주택조합 사업에 참여하기를 바라신다면, 최소한 토지확보율에 대해서는 정확히 알고 참여하시길 바란다. 

만약 지역주택조합의 조합원으로 가입했는데, 제명되었다면 어떻게 대응할 수 있을까?

보통 지역주택조합에서 제명되는 케이스는 조합이 요구하는 추가분담금을 납입하지 않는 경우, 혹은 사업이 지연되어 중도금을 내지 않겠다고 하는 경우 제명되는 경우가 빈번하다.

혹은 지역주택조합의 조합원 자격을 상실했다면?

조합원 자격요건은 여러 가지가 있는데, 그 중 대표적인 것들이, 조합사업이 진행되는 지역의 지방자치단체에 거주하는 세대주여야 한다는 점, 또한, 무주택자이거나 1가구 1주택 소유자여야 한다는 점 등이 있다.

이 기준들은 사업진행 과정에서 최소한 언제까지는 충족되어야 하는 기준이 있다. 이 기준을 맞추지 못하면 조합원 자격을 잃게 된다.

조합에서 제명되었거나, 조합원 자격을 상실한 경우에, 가장 먼저 각자가 어떻게 하기를 바라는지 생각해봐야 한다. 조합사업에 지속적으로 참여해 아파트 분양을 받을 것인지, 혹은 조합을 탈퇴해서 납입금을 반환 받을 것인지 선택해야 한다.

대응방안 1.

조합에서 탈퇴하고 납입금을 반환 받고 싶은 경우.

이 경우에는, 이미 조합에서 제명되었거나 조합원 자격을 상실했기 때문에 탈퇴는 문제가 되지 않는다. 오히려 납입금을 언제, 얼마나 반환받는지가 쟁점이 된다.

조합에서는 납입금을 돌려주는 시기도 대의원회나 이사회를 통해 변경할 수 있다고 주장하고, 납입금에 대해서는 전액이 아니라 업무대행비를 제하고 돌려주겠다고 주장하는 곳이 많다. 이 때에는, 조합에 가입할 당시 약속했던 내용들이나 규약의 유효성을 두고 법적으로 다퉈볼 수 있겠다. 가입할 당시 토지확보상황에 대한 거짓말이나 사업진행이 연기되는 등, 계약을 취소하거나 해제를 주장할 근거들을 찾아볼 수 있다.

대응방안 2.

조합에 끝까지 남아서 분양을 받고 싶은 경우.

조합에 끝까지 남아서 분양을 받고 싶다면, 가장 먼저 조합원 자격을 다시 되찾아야 한다.

제명을 당한 경우, 조합이 약속한 바를 지키고 있지 않아서 항변권을 행사한 것 뿐이기에 제명은 무효임을 주장할 수 있다. 또한 대법원 판례에 따르면, 지역주택조합의 조합원 자격이 되지 않을지라도, 이것은 단순히 행정단속 규정을 위반한 것이라고 한다. 조합으로부터 아파트를 분양받을 수 있는 권리 자체가 사라지는 것은 아니라는 판결이 나온 바 있다.

따라서, 지역주택조합에서 제명되었거나 조합원 자격을 상실했을 경우에 가장 먼저는 본인이 어떻게 하기를 원하는지 정한 뒤, 전문가와의 상의로 대응방안을 구체화시켜나가면 될 것이다.

“납입금을 반환받고 싶은데, 조합에 돈이 없는 상황이라고 합니다.

그렇다면 승소해도 돈을 못 돌려받는 것 아닙니까?”

지역주택조합 탈퇴 관련해서 문의를 주시는 분들 중, 많은 분들이 궁금해하는 부분이다. 설사 탈퇴 소송에서 이길지라도, 객관적으로 조합에 돈이 없는 경우에 어떻게 납입금을 돌려받는가에 관한 실질적인 질문이다.

조합에 돈이 없을 경우, 납입금을 반환받을 수 있는 가능성이 전혀 없을까?

지역주택조합이 조합설립인가와 사업계획승인 신청을 위해서 사들인 토지가 존재한다. 이 토지는 조합의 재산이기 때문에 경매를 통해서 납입금을 반환받을 수 있다. 그리고 보통은 조합의 신탁계좌에 최소 몇 억에서 몇십 억 정도가 남아있는 편이다.

조합을 상대로 소송을 제기하는 조합원들의 납입금의 경우 많아야 1, 2억 선이고 대부분은 몇천만 원에 불과하다. 조합의 사업비 규모를 볼 때, 그렇게 큰 액수가 아니다. 따라서 지주택을 탈퇴하고 납입금을 반환받고자 하는 사람은 고작해야 몇 명, 몇십 명 수준이기 때문에 충분히 그 금액은 반환받을 확률이 높다고 볼 수 있다.

소송에서의 판결문은, 모 지역주택조합이 모 조합원에게 언제까지 얼마만큼의 납입금을 반환해야 한다는 사실이 적혀 있고, 이에 관해서 국가가 확실하다고 확인 해주는 것이다. 판결문은 이것이 전부일 뿐이나, 이를 토대로 강제집행을 진행할 수 있다.

지역주택조합에 정말 돈이 없으면 납입금을 반환받기가 어렵다.

그러나 조합에 돈이 없다는 소문을 듣고 납입금 반환 받는 것을 처음부터 포기하는 분들이 있다. 그러나 납입금이 한두 푼도 아니고, 사업진행도 지지부진하다면, 해 볼 수 있는 건 해봐야 하지 않을까.

관련한 전문가와의 상담을 통해서 납입금 반환 가능성이 얼마나 될지 조언을 얻은 뒤에, 어떤 조치를 취할지 결정해도 늦지 않다고 본다.

지역주택조합의 조합원이 되기 위해서는 자격요건이 있다. 자세한 사항은 주택법 시행령 제21조에 나와있다. 간단히 설명하자면,

1) 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정해서, 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것 또는 무주택자일 것.

2) 6개월 이상 살고 있었을 것 등의 자격요건이 있다.

이 조건 중에서 하나라도 어긋나게 되면 자격이 상실된다.

그런데 보통 조합에서 조합원을 모집할 때, 주로 하는 3가지 유형의 말들이 있다.

1. 지금 당장 자격요건이 안되도 괜찮다. 나중에 임의분양해드리겠다는 식

첫 번째 유형은, 조합의 사업계획이 승인을 받은 뒤 일반분양을 진행할 때 임의분양을 해주겠다는 것인데, 사업을 이렇게 진행할 순 없다. 일반분양은 보통 사업계획을 승인받은 뒤, 일반 분양을 진행할 것에 대한 내용의 계획까지 승인을 받아야, 진행할 수 있기 때문이다.

2. 조합원 자격요건을 충족하는 가족이나 다른 사람에게 명의변경하면 된다는 식

두 번째 유형은, 조합원 자격을 충족하는 또 다른 사람을 데려오라는 것은 조합 입장에선 새로운 조합원 확보의 의미와 다를 것이 없다. 그러니 현 사업 진행에 문제가 있다면 조합에 남아있는 것이 득이 될 것이 없다고 본다.

3. 조합원 자격이 안되니 제명되어야 한다. 다만 용역비 등 다 공제하고 납입금을 돌려주겠다는 식(돈을 더 내고 나가라는 경우도 있다)

이런 경우, 탈퇴는 별다른 문제가 되지 않고 중요한 것은 소송을 통해서 납입금 중 얼마는 돌려받을 수 있을 것인지에 대한 문제만 남아있다.

각자마다 처한 상황들이 조금씩 다를 텐데, 누구는 조합원 자격이 안된다는 것을 알고도 가입한 사람이 있을 것이고, 가입한 뒤에 알게 된 사람도 있을 것이다. 따라서 정확한 판단은 구체적인 상황을 고려해봐야 가능할 것이다.