'지역주택조합'에 해당되는 글 51건

지역주택조합에 가입할 때 임의세대라는 것이 있다. 최근에 이와 관련한 문의가 많아, 공유하고자 한다.

지역주택조합에 가입할 때 임의 세대로 가입하는 사람들이 있다. 이 사람들은 지역주택조합 조합원 자격이 안되는데, 분양대행사나 조합 측에서 그런 사람들에게까지 지역주택조합을 권하기 위해서 자기들이 임의로 만든 것이다. 따라서 임의세대는 법적으로 인정된 것이 아니다.

지역주택조합 조합원 자격은 여러 기준이 있는데, 그 기준들을 모두 충족해야 만이 지역주택조합 조합원이 될 수 있다. 구체적인 조합원 자격은 글 마지막에서 소개하겠다.

업무대행사에서는 조합원 자격이 되지 않는 사람들에게, 나중에 더 높은 가격으로 매매하면 된다/ 추후 분양권을 주겠다는 등의 약속을 한다.

그러나 문제가 되는 부분은, 시간이 지나 조합원 자격이 되지 않아 제명되었다고 통보받거나, 전매가 되지 않는 등의 문제가 생긴다. 지역주택조합 사업 진행이 너무 느려서, 조합에서 탈퇴하고 납입금을 환불받으려고 할 땐, 탈퇴할 수 없다고 통보받는 등의 문제도 있다.

조합원 자격이 안되는 사람들에게까지 조합 가입을 시킨 것은 거의 사기에 가까운 행위이다. 따라서 이는 주택법상 업무대행사나 조합을 대상으로 형사고소를 진행할 수 있다. 그리고 계약은 무효로 여겨질 수 있다.

계약이 무효라면, 계약금에 대해서 부당이득반환청구 소송을 통해 돌려받을 수 있다. 따라서 이와 관련해서 유사한 상황에 놓여 있다면, 전문 변호사의 도움을 받는 것을 권하는 바이다.

※참고: 주택법 시행령 제21조

- 지역주택조합 조합원: 해당 요건을 모두 갖춘 사람

1. 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것

　 1) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것

　 2) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것

2. 조합설립인가 신청일에 해당 관할 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것

3. 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것

지역주택조합은 일정한 자격을 가진 지역 주민이 조합을 만들어서, 용지를 매입하고 집을 짓는 것을 뜻한다. 많은 사람이 지역주택조합에 가입하지만, 반면 여러 가지 이유로 지역주택조합 탈퇴를 원하는 사람들도 많다.

지역주택조합 탈퇴를 원한다면, 어떻게 탈퇴할 수 있을까?

먼저는 국토교통부가 제시하고 있는 지역주택조합 표준규약을 살펴보자. 제12조 제1항을 보면, ‘조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만, 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고해야 하며, 조합장은 총회 또는 대의원회 의결로 탈퇴 여부를 결정해야 한다.’라고 서술되어 있다.

가입은 자유롭지만, 탈퇴는 쉽지 않다는 것인데, 탈퇴를 희망하는 처지에서는 난감할 수밖에 없는 조항이다. 지역주택조합의 사업이 원활하게 운영되는 경우가 흔치 않고, 입주까지 성공적으로 진행되는 경우가 드물어서, 쉽게 탈퇴를 할 수 없다는 것이 불합리해 보이기도 한다.

그렇다면, 법적으로 탈퇴를 주장할 수는 없는 걸까? 그렇지 않다. 다음과 같은 4가지 근거를 통해 지역주택조합 탈퇴를 주장할 수 있다.

첫째, 개정된 주택법을 살펴보면, 지역주택조합원도 탈퇴할 수 있다고 규정하고 있다. 단, 그 적용 시기가 2017년 6월 3일 이후 설립인가를 받은 지역주택조합만 적용된다.

둘째, 대법원판결에 따르면, 정관이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반될 경우 무효이다. ‘조합원은 임의로 탈퇴할 수 없다.’라는 규약이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 상황에 해당하기 때문에 무효를 주장할 수 있다. 그리고 민법 제103조에 있는 공서양속 위반 규정으로 무효를 주장할 수도 있다.

셋째, 계약이 일단 체결되어 유효한 계약일지라도, 계약의 기초가 되는 사정이 현저히 변경되어서, 그 이행을 강제하는 것이 정의 관념에 위반될 정도라고 한다면, 해당 계약은 무효라고 대법원에서 판시한 적이 있다. 기존의 지역주택조합 가입계약에서 정한 내용과 현저하게 다른 내용이 강제되고 있다면, 사정변경을 이유로 무효를 주장해 볼 수 있다.

넷째, 평등원칙 위반을 주장해볼 수 있다. 재개발, 재건축 조합과 지역주택조합의 구조가 매우 유사하다. 재개발, 재건축 조합원들은 분양신청이나 계약을 진행하지 않으면 조합을 탈퇴할 수 있는데, 지역주택조합만 탈퇴할 수 없다. 이를 평등원칙 위반으로 보아 주장해 볼 수 있겠다.

지역주택조합이 사회적인 쟁점이 되고 여러 문제가 드러나면서 탈퇴를 원하는 사람들이 많다. 탈퇴뿐만 아니라, 지역주택조합과 관련한 많은 분쟁이 있는데, 이 분야에 많은 경험과 지식을 갖춘 전문가의 도움을 받는다면, 분쟁 가운데 자신의 소중한 자산을 보호할 수 있을 것이다.

지역주택조합의 어두운 문제들이 드러나면서, 지역주택조합을 통해 내 집 마련의 꿈을 가지던 사람들이 뒤늦은 대처를 하고 있는 경우가 많다. 무난하게 조합의 사업이 진행되는 곳도 있지만, 조합 내에 분쟁과 잡음이 끊이지 않는 경우도 허다하다. 집행부의 횡령이나 배임의 문제, 사업이 수년간 지연되는 문제, 과도한 추가분담금이 발생하는 문제 등 지역주택조합에서 생기는 다양한 문제들이 있다. 이 중에서, 지역주택조합의 집행부가 규약을 위반하는 경우는 어떻게 대처할 수 있을까?

먼저, 규약은 어떤 의미일까? 규약은 일종의 회칙과 같은데, 이런 회칙을 어기게 되면 페널티나 벌칙이 부여된다. 지역주택조합의 집행부가 규약을 위반했다면, 그에 상응하는 페널티, 벌칙이 존재한다는 의미이다.

지역주택조합의 규약을 살펴보면 대부분, 집행부가 규약을 위반하면, 이사회나 대의원 결의를 통해서 해임할 수 있다고 명시되어 있다. 그러나 실상은 이러한 규약이 실효성이 없는 경우가 허다하다. 보통은 집행부가 조합의 사업을 진행하는데 주도권을 가지고 있다. 그런데 집행부 해임안에 대해서 이사회에서 통과될까? 실질적으로 집행부에게 책임을 묻기 어려운 구조라는 것이다.

그렇다면, 이 문제에 어떻게 대응할 수 있나?

첫째, 임시총회 소집청구를 할 수 있다.

조합원들은 임시총회 소집청구를 할 수 있다. 그러나 그 안건이 해임안이면 조합 측에서는 소집청구에 응하지 않을 가능성이 있다. 이럴 경우, 법원에 소집청구를 할 수 있다. 이것을 법원에서 받아들이면, 법원에서 임시총회 소집명령을 내리게 된다. 그리고 총회를 통해 집행부를 해임할 수 있게 된다.

둘째, 직무집행정지 가처분 신청을 할 수 있다.

위에서 언급했던 첫 번째 방법도 허점이 있다. 임시총회를 통해서 집행부 해임안이 가결되면 문제가 해결되지만, 어려운 점은 총회 자체의 참석률이 보통 저조하다는 것과 기존 집행부가 심지어 서면결의서를 위조하는 경우도 생긴다는 것이다.

따라서 두 번째 방법으로 직무집행정지 가처분 신청을 제시하고자 한다. 직무집행정지 가처분은 조합장이나 이사 등 조합의 집행부가 어떤 규약을 위반했거나, 법에 위반되는 범죄를 저질러서 조합에 피해를 줬거나, 피해를 줄 가능성이 있을 때 신청할 수 있다.

가처분 신청이 받아들여지면, 그 대상자는 직무가 정지되고 업무대행자가 선임된다. 그리고 업무대행자가 총회를 열게 되는데, 이후 새로운 선거로 이어져서 새로운 집행부가 선출된다.

만약 지역주택조합 사업 진행에 문제가 생겨서, 비상대책위원회가 만들어진 경우는, 현 집행부의 퇴진과 새로운 집행부 선출, 그리고 그간 진행되었던 사업들의 오류를 바로잡는 등 해야 할 일들이 많다. 지역주택조합 내부의 문제들을 정리하는 것은 결코 쉽지 않은 일이기 때문에 관련해서 전문가의 조언을 받는 것을 권유하는 바이다.

지역주택조합은 말 그대로 지역의 뜻 맞는 사람들이 모여 주택을 짓는 사업을 진행하는 조합을 말한다. 그런데 이러한 지역주택조합이 최근 이슈가 되고 있다. 지역주택조합의 사업이 진행되지 않고 있거나 하여 조합에 가입한 사람들이 탈퇴도 못 하고 납입금도 돌려받지 못하는 상황이 발생하고 있기 때문이다.

그렇기에 지역주택조합에 가입할 때에는 신중에 신중을 기해야 하는데, 보통 모델하우스 등에서는 지금 빨리 가입하지 않으면 매우 좋은 기회를 놓치는 것으로 인식하게끔 이야기하는 경우가 많다. 예를 들어 로열층, 로열 동으로 지정해줄 수 있는데 지금 당장 계약하지 않으면 로열층, 로열 동이 다 나가고 없을 것이라는 식이다.

그런데 과연 로열층, 로열 동으로 지정해주는 것이 가능한 일일까.

이에 대해 법무법인 정의 강동원 대표변호사(재개발·재건축 전문변호사)는 이는 분양신청을 유도하기 위해 현혹하는 말일 뿐, 동, 호수를 지정하는 것은 사실상 불가능하다고 하였다. 동, 호수는 사업계획 승인이 나야지만 확정되는 것이지, 그 이전에는 예정일 뿐이라는 것이다.

예정일 뿐이기에, 로열층, 로열 동이라는 말을 믿고 가입하였더라도 추후에 설계가 변경되었으니 다시 추첨해야 한다거나 사업계획승인 당시 기존에 계획했던 동, 호수가 인정이 안 되었다느니 하는 말을 듣게 되는 상황이 벌어질 수 있는 것이다.

그렇다면 조합 측의 말이 바뀌었으니 동, 호수 지정이 바뀐 것에 대해 계약의 취소 또는 무효를 주장할 수 있을까.

이 또한 어려운 일이다. 왜냐하면, 대부분은 조합이 제시한 팸플릿 등에 동, 호수 지정은 예정이며 변경될 수 있다고 적혀있기 때문이다.

다만, 이는 매우 작은 글씨로 한쪽 귀퉁이에 쓰여 있을 가능성이 크기에 사람들이 잘 인지하지 못하고 넘어가는 경우가 많다. 그렇다 하더라도 조합 측에서는 분명히 팸플릿에 적시해놓았으니 그것을 꼼꼼히 읽어보지 않은 가입자 잘못이라고 주장할 것이다.

지역주택조합에 가입할 때 동, 호수를 임시로 지정하는 것은 가능하다. 그러나 이는 어디까지나 임시일 뿐이다. 추후 사업계획승인을 받는 단계에서 얼마든지 바뀔 수 있으며, 확실한 것은 사업계획 승인 후에 정해진다.

그러니 모델하우스 직원 등의 말만 듣고 조급한 마음으로 서둘러 가입하기보다는 해당 지역주택조합의 사업성이나 토지확보상황 등에 대해 꼼꼼히 따져보고 충분히 고민해 본 다음 가입해야 할 것이다.

지역주택조합은 말 그대로 지역의 뜻 맞는 사람들이 모여 주택을 짓는 사업을 진행하는 조합을 말한다. 그런데 이러한 지역주택조합이 최근 이슈가 되고 있다. 지역주택조합의 사업이 진행되지 않고 있거나 하여 조합에 가입한 사람들이 탈퇴도 못 하고 납입금도 돌려받지 못하는 상황이 발생하고 있기 때문이다.

그렇기에 지역주택조합에 가입할 때에는 신중에 신중을 기해야 하는데, 보통 모델하우스 등에서는 지금 빨리 가입하지 않으면 매우 좋은 기회를 놓치는 것으로 인식하게끔 이야기하는 경우가 많다. 예를 들어 로열층, 로열 동으로 지정해줄 수 있는데 지금 당장 계약하지 않으면 로열층, 로열 동이 다 나가고 없을 것이라는 식이다.

그런데 과연 로열층, 로열 동으로 지정해주는 것이 가능한 일일까.

이는 분양신청을 유도하기 위해 현혹하는 말일 뿐, 동, 호수를 지정하는 것은 사실상 불가능하다. 동, 호수는 사업계획 승인이 나야지만 확정되는 것이지, 그 이전에는 예정일 뿐이라는 것이다.

예정일 뿐이기에, 로열층, 로열 동이라는 말을 믿고 가입하였더라도 추후에 설계가 변경되었으니 다시 추첨해야 한다거나 사업계획승인 당시 기존에 계획했던 동, 호수가 인정이 안 되었다느니 하는 말을 듣게 되는 상황이 벌어질 수 있는 것이다.

그렇다면 조합 측의 말이 바뀌었으니 동, 호수 지정이 바뀐 것에 대해 계약의 취소 또는 무효를 주장할 수 있을까.

이 또한 어려운 일이다. 왜냐하면, 대부분은 조합이 제시한 팸플릿 등에 동, 호수 지정은 예정이며 변경될 수 있다고 적혀있기 때문이다.

다만, 이는 매우 작은 글씨로 한쪽 귀퉁이에 쓰여 있을 가능성이 크기에 사람들이 잘 인지하지 못하고 넘어가는 경우가 많다. 그렇다 하더라도 조합 측에서는 분명히 팸플릿에 적시해놓았으니 그것을 꼼꼼히 읽어보지 않은 가입자 잘못이라고 주장할 것이다.

지역주택조합에 가입할 때 동, 호수를 임시로 지정하는 것은 가능하다. 그러나 이는 어디까지나 임시일 뿐이다. 추후 사업계획승인을 받는 단계에서 얼마든지 바뀔 수 있으며, 확실한 것은 사업계획 승인 후에 정해진다.

그러니 모델하우스 직원 등의 말만 듣고 조급한 마음으로 서둘러 가입하기보다는 해당 지역주택조합의 사업성이나 토지확보상황 등에 대해 꼼꼼히 따져보고 충분히 고민해 본 다음 가입해야 할 것이다.

지역주택조합에 가입할 당시, 만약 일정한 조건일 경우 전액 환불을 받기로 했는데,

그 조건이 성취되었을 때 조합에서는 말을 바꿔 계약금 등 납입했던 금액에 대해 환불해주지 않는다면 어떻게 대처할 수 있을까?

실제 법인에서 상담을 받았던 의뢰인은 위와 같은 상황에 놓여 있었다.

의뢰인은 지역주택조합에 2,500만 원을 납입하고 가입하였는데 처음에는 A건설이 아파트 시공을 한다고 홍보를 하였다. 그리고 A건설이 시공하지 않는다면 전액을 환불해주겠다고 하였고, 환불에 관한 별도 증서도 받았다. 그런데 실제로 건설사가 도중에 변경되어서 조합 탈퇴 신청을 했는데 조합에서는 1년이 넘게 환불을 해주지 않는 상황이었다.

이런 상황에서 의뢰인은 황당할 수밖에 없었다. 조합에서 이미 약속한 부분을 지키지 않는 것이기 때문이다.

위의 계약을 법적으로 보면 해제조건부 계약이라고 한다. 어떤 조건이 발생하면 계약을 해제할 수 있는 것이다. A건설이 시공하지 않으면 전액을 환불하겠다고 약속하였는데, A건설이 시공하지 않게 된 상황이기 때문에 계약이 해제되는 것이다.

해제는 계약을 진행하지 않았던 처음으로 돌아가는 것을 의미하므로 납입금 전액을 돌려받아야 한다. 위의 사례는 명확한 별도 증서까지 있기 때문에 소송을 진행한다면 유리할 수 있다.

그런데 막상 의뢰인분들이 실제로 가져온 문서들을 확인해보면 애매한 상황들이 꽤 많다. 조합 측에서도 문서에 명확히 기술하기보다 ~할 예정이라는 표현을 사용한 경우가 많다.

그리고 처음 계약할 때는 이러한 환불 증서를 작성하지만 이후 총회를 거쳐 계약 조건을 변경하는 경우도 있다. 조합에서는 총회가 가입자들의 의사가 반영되는 것이기 때문에 계약금을 돌려줄 수 없다고 주장하기도 한다. 이런 상황에서는 총회와 계약관계는 다른 것이라고 주장해볼 수 있다.

막상 의뢰인의 이야기를 들을 때는 재판이 무척 유리할 것만 같지만, 실제로 증거나 문서자료들을 검토했을 때 소송에서 쟁점이 될 만한 부분들을 발견하기도 한다. 이런 부분은 법적인 전문가가 검토하지 않으면 어렵기 때문에 전문가의 조언을 구하는 것이 가장 좋다.

요근래 지역주택조합과 관련한 사기를 비롯해 법적 분쟁이 빈번하다. 그래서 최근 지역주택조합과 관련한 주택법 개정안이 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과했다고 한다. 주택법 개정안에 구체적으로 어떤 부분이 바뀌었을까? 함께 살펴보도록 하자.

구체적인 내용은 다음과 같다.

1. 지역주택조합에 가입한 뒤 30일 이내에는 탈퇴를 할 수 있다. 가입비, 계약금 등을 예치한 날부터 30일 이내에 철회가 가능하다.

2. 탈퇴 시 납입했던 금액을 전부 돌려받을 수 있다.

3. 주택조합의 임원이나 발기인은 자금 집행상황, 연간 자금 운용계획 등을 매년 관할 시, 군, 구에 제출해야 한다. 또한 조합원을 모집할 때 사용했던 광고 책자, 안내서 등을 모두 제출해야 한다.

4. 조합원 모집 주체는 시행령에서 정하는 금융기관에 별도로 자금위탁(에스크로)을 해야 한다. 조합원 모집 주체는 지역주택조합의 가입자들이 납입한 금액을 에스크로 계좌로 예치했다가 가입자가 탈퇴를 원하는 경우 납입금을 모두 반환해야 한다.

이렇게 주택법 개정안이 발의된 배경에는 그간 지역주택조합과 관련한 끊임없는 분쟁들이 있었다. 집행부의 비리, 횡령 등의 문제가 발생하거나, 지역주택조합 가입부터 토지 확보율에 대해서 속여서 가입시키거나, 사업 진행이 잘되지 않아 탈퇴하려고 해도 잘 안 받아 주는 등의 문제들이 많았다. 따라서 이런 문제들을 해결하고 지역주택조합 사업이 투명하게 추진될 수 있도록 하기 위해 개정안이 발의된 것이다.

이 개정안이 국회 본회의를 통과하여 시행된다면 아무래도 이전보다 지역주택조합 사업이 투명하게 진행될 것이다.

그럼에도 불구하고 지역주택조합에 가입하는 것을 고민하고 계신다면 확실히 알아보고 가입하시기를 권한다. 아직 위에서 언급한 개정안이 통과하지도 않았을뿐더러, 통과되어 시행된 이후에도 꼼꼼히 알아보고 가입해도 늦지 않다.

오늘은 하급심 판결을 소개하고, 이를 통해 지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환 방법에 대해 말씀드리도록 하겠다.

A 씨는 지역주택조합에 가입할 당시, 조합의 토지확보율이 95%라고 안내를 받았는데 알고 보니 사실과 달랐고, 95%에 한참 못 미치는 70% 수준이었다.

과연 A 씨는 이럴 경우, 납입금을 반환 받을 수 있을까?

원고는 지역주택조합에 처음 가입할 당시, 토지의 85%에 대한 토지사용승낙서를 받았다고 업무대행사로부터 안내를 받았다. 그런데 시간이 지나서 업무대행사가 말을 바꿔서, 토지사용승낙서가 아니라 토지의 85%에 대한 매매계약서를 받았다고 말했다.

토지사용승낙서와 매매계약서란?

대부분 토지사용승낙서와 매매계약서는 의미가 같게 쓰인다. 이유는 조합 측과 지주 사이의 매매계약서에는 토지사용승낙 문구를 보통 삽입하기 때문이다.

보통 계약금은 5~10% 정도로 계약금을 준 이후로는 조합 측의 토지 사용을 승낙한다는 식의 문구이다. 반드시 토지사용승낙서라고 명시해야 토지사용승낙서가 되는 것이 아니라 토지를 사용해도 된다는 내용의 문구가 들어가 있으면 그것은 토지사용승낙서가 된다.

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그런데 이번 사례의 경우, 조합 측이 매매계약서에 토지사용승낙 문구를 넣지 않았다. 즉, 조합이 주택사업이 진행될 토지에 대해서 토지사용승낙을 전혀 받지 못했다는 것이다. 전혀 받지 못했는데 업무대행사가 가입자에게 거짓말을 한 것은 조합과 업무대행사의 공동불법행위이다

민법 제750조

고의 또는 과실로 인한 위법행위로 인하여 타인에게 손해를 끼치는 경우, 이는 불법행위가 되며, 불법행위자는 피해자에게 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.

쉽게 말하면, 내가 실수 혹은 고의로 잘못한 게 있어서 그로 인해 상대방이 손해를 입게 되었다면 배상해줘야 한다는 것이다.

그런데 그 당시 조합과 분양대행사가 토지확보율을 몇 퍼센트로 안내했는지는, 보통은 써주지 않고 말로 설명해주기 때문에 입증할 수 있는 근거를 확보하기가 매우 어렵다. 재판부도 지역주택조합에 문제가 많다는 것과 이 부분을 입증하기 어렵다는 것을 충분히 알고 있기 때문에, 납입금의 10% 정도 공제하고 반환받는 식의 조정을 많이 권유하는 편이다.

요즘 지역주택조합 관련 문의가 많이 증가하였다. 상담 전화를 주시는 분 중에서는 토지확보율에 대해 조합 혹은 업무대행사로부터 사실과 다르게 안내받았다고 하시는 분들이 대부분이다.

그렇기에 가입계약 당시 토지확보상황을 어떻게 안내를 받았는지 그리고 실제 확보상황이 안내받은 것과 차이가 있는지 반드시 확인해봐야 한다.

우선 지역주택조합 가입을 하기로 하였다면 신중하게 생각해야 할 것이고, 문제가 발생하였고 탈퇴와 납입금 반환을 원한다면 관련 자료와 함께 신속하게 전문변호사의 상담을 받을 것을 권유한다.