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Q. 저는 지역주택조합 사업부지에 주택(부동산)을 소유한 사람입니다. 제 건물에는 세입자가 2가구 있습니다. 마지막 계약서 작성 만기는 2014년이었습니다. 후에는 계약을 묵시적으로 연장하며 지내고 있습니다. 조합에서는 소유권 이전절차를 진행하고 있습니다.

이런 상황에서, 세입자에게 임대주택에서 나가라고 통지하며 주거이전비, 이사비를 지급해야 할까요? 만약 해야 한다면 제가 하는 걸까요, 조합이 하는 걸까요?

A. 지역주택조합 사업은 민간개발사업이기 때문에 세입자에게 별도의 주거이전비나 이사비, 이주정착비를 지급할 의무가 아무에게도 없습니다. 공공사업이 아니기 때문입니다. 세입자는 보증금을 받은 뒤 나가면 됩니다.

단, 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되어 연장되었고, 개발사업으로 계약된 날짜보다 먼저 나가야 하는 상황이라면 나갈 당시의 소유자와 이사비 정도의 보상금을 추가로 받는 것으로 협상할 수도 있습니다.

만약 임대차 계약을 갱신하며 작성한 계약서에 개발 사업으로 인해 임대차 계약 중간에 나가게 될 상황이 된다면 언제든지 나간다는 조항이 있다면 모르겠지만, 그렇지 않으면 세입자 입장에서 먼저 협상을 요구해 올 가능성이 높다.

※ 주거이전비, 이주정착비, 이사비란?

어떠한 건물이 재개발 구역으로 지정되었다면, 주거용 건물의 소유자나 세입자는 건물을 비워주고 나가야만 한다. 이럴 때 이들이 받을 수 있는 보상비가 주거이전비, 이주정착비, 이사비이다.

1. 문제상황

의뢰인들은 평택 엘지O 지역주택조합에 2015년 11월 가입하였습니다. 그리고 계약금으로는 각각 6,500만 원을 입금했습니다.

지역주택조합 사업을 진행 시, 동호수를 미리 지정할 수 없는데 해당 조합에서는 가입 당시 의뢰인들에게 동호수를 미리 지정하여, 그러한 아파트를 배정받을 수 있을 것처럼 이야기하였습니다. 그리고 의뢰인들은 조합 가입 당시, 계약에 대한 중요한 설명을 제대로 듣지 못하였습니다.

조합에서는 사업계획승인을 2017년 4월에 받을 수 있다고 말하였으나, 2019년 3월에도 사업계획승인 신청도 하지 않았습니다. 이에 의뢰인은 법무법인 정의에 사건을 위임하였습니다.

2. 법무법인 정의의 변론

- 오랜 기간, 사업이 진행되지 않고 있기 때문에 현저한 사정변경으로 계약을 해제한다.

- 약관규제법에 따라 계약 무효이다.

- 기망 및 착오에 의한 계약이다.

3. 조합의 주장

- 위의 주장들을 모두 부정하였음.

4. 결과

수원지방법원에서는 화해권고결정을 내렸습니다. 이에 의뢰인들은 업무대행비를 일부 공제 후 4,500만 원씩을  돌려받을 수 있게 되었습니다.

지역주택조합을 가입했는데, 조합원 자격을 상실했다면 어떻게 대응할 수 있을까요? 법적으로 조합원 자격은 어떤 것일까요? 구체적인 내용은 해당 링크를 참고하시기 바랍니다.

지역주택조합과 관련한 상담사례를 하나 소개하고자 한다.

상담 의뢰인은 공공임대아파트 25평에 살고 있었다. 그 분은 지역주택조합에 가입을 원하고, 또 이후 주택 청약도 원한다고 한다. 이런 상황에서 지역주택조합과 주택청약을 둘 다 할 수 있을까?

지역주택조합은 같은 지역에 살고 있는 주민들이 주택을 마련하기 위해 만들어지는 조합으로, 일종의 투자이다.

지역주택조합 설립 시, 지역주택조합 추진위원회는 설립요건을 충족시켜야 한다. 그 요건은 지역주택조합의 사업구역 내에 있는 토지 80% 이상의 토지사용 승낙서를 받는 것이다.

이 요건을 충족시켜서 조합설립인가를 받았다면, 이후 사업시행계획 인가를 받아 착공에 들어갈 수 있다. 지역주택조합에 가입하여, 주택을 받기까지 수년의 시간이 소요되는 것이다.

위 상담 의뢰자의 경우 공공임대아파트에 거주하고 있는데, 주택을 소유한 상황은 아니다.

지역주택조합에 가입하기 위해서는 자격 요건이 있다. 그 중 하나가 무주택자이거나, 85㎡ 이하의 주택 한 채를 소유한 사람이다.

만약 주택청약에 당첨된다면, 입주권이나 분양권이 생기는데, 분양받는 집이 85㎡ 이하이기만 하다면 별다른 문제가 없어 보인다.

이와 관련한 문의사항이 있다면 전문가와 상담하여 정확한 정보를 얻는 것이 좋을 것이다.

1. 사실관계

- 의뢰인은 부산 부O지역주택조합으로부터 소유권이전등기소송을 당하였습니다.

- 지역주택조합 사업을 진행하기 위해, 조합은 의뢰인의 토지와 건물이 필요하였습니다. 그래서 조합은 의뢰인을 상대로 소유권이전등기소송을 제기하였습니다.

- 이에 의뢰인은 영업보상금을 포함한 합당한 보상을 받고자 저희 법무법인을 방문하셨습니다.

2. 상대방의 주장

1. 지역주택조합은 95,57% 이상의 대지에 대한 매매계약을 체결함으로써 그 사용권원을 확보하였기에 매도청구의 요건을 충족한다.

2. 해당 부동산의 법원감정평가액은 8억 700여만 원이고, 조합은 부동산을 매입하기 위해 피고(의뢰인)와 충분히 협의를 하였다.

3. 따라서, 피고(의뢰인)는 8억 700여만 원을 지급받음과 동시에 소유권이전등기절차를 이행하고 부동산을 인도해야한다.

3. 법무법인 정의 주장

1. 조합이 제시한 토지총괄현황표에 따르면, 조합은 사업부지내 95%에 미달하는 면적을 확보하였으며, 95% 이상 대지에 대한 매매계약을 체결했다는 증거가 없다.

2. 의뢰인의 부동산은 제조업체 공장으로 사용되고 있는데, 보상금에 현 상태의 사용상황이나 가치가 충분히 반영되지 않았다.

3. 매도청구를 하기 전에 대지 소유자와 3개월 이상 협의를 해야하나, 조합은 의뢰인과 어떠한 협의도 진행한 바 없으며, 인근에 다른 공장에 대해서는 의뢰인보다 작은 규모의 공장임에도 불구하고 영업보상 명목을 포함하여 27억 5,000여만 원에 취득하였으므로, 의뢰인과도 충분한 협의를 진행해서 보상해야한다. 사업계획승인 전에 이루어진 협의기록은 협의로써의 의미를 갖지 않는다.

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4. 사건의 결과

- 법무법인 정의의 대응 결과, 조정이 성립하여 사건이 종결되었습니다.

- 의뢰인은 토지, 건물 보상 및 영업손실금을 포함하여 18억 5,000만원과 이에 대한 이자를 받을 수 있게 되었습니다.

- 법무법인 정의에 의뢰하기 전, 보상금 13억 4,600만 원을 제시 받았을 때보다 약 5억 이상(37.3%) 증액되었습니다.

모 지역주택조합이 2017년 5월 은행에서 PF대출을 진행했다고 한다. A는 1년 뒤인 2018년 5월에 모 지역주택조합에 가입하였다. 그런데 조합에서는 2017년 5월부터 냈던 이자에 대해 A가 부담할 부분만큼 이자를 내라고 하는 상황이다. 이때 A는 이자를 내야 할까?

A는 그 이자를 낼 필요가 없다. 2017년 5월, PF대출을 진행할 당시, 대출에 동의하여 자서한 조합원들이 이자를 부담하는 것은 마땅하나, A는 조합에 가입하기 이전에 있었던 일이기 때문에 이자를 부담할 필요가 없다. 

지역주택조합 사업을 진행할 때, 토지를 매입하고, 시공사에 공사대금을 지급해야 하는데, 조합원들의 계약금이나 중도금 일부만을 가지고 사업을 진행하기에는 무리가 있다. 그래서 자금이 부족할 경우 은행에서 대출을 받아서 진행하곤 하는데, 그 중 대표적인 것이 바로 브릿지대출과 PF대출이다. 

브릿지대출은 자금이 급하게 필요한데 충분히 자금이 모일 때까지 시일이 걸릴 경우, 단기차입 등으로 필요자금을 일시적으로 조달하는 것으로, 임시방편 자금대출이라고 볼 수 있다. 

브릿지대출은 지역주택조합의 신용으로 받는 것이 아니라 조합원들의 개인신용으로 신용대출을 받는 것이다. 

PF대출은, 대출을 해줄 때 자금조달의 기초를 사업주의 신용이나 물적담보에 두지 않고, 프로젝트 자체의 경제성에 두는 금융기법이다. 사업의 수익성을 평가해 돈을 빌려주고, 사업이 진행되어 수익이 날 경우 이를 통해 대출금을 상환받는 체계이다. 

대출에 대하여 조합이 이자를 부담하기 때문에 공짜인 것 같지만, 절대 그렇지 않다. 

PF대출, 브릿지대출 모두 조합원들의 이름으로 대출을 받는 것이기에, 개인이 돈을 부담하는 것이다. 만약 조합이 망하거나 대출금을 상환하지 못할 경우 본인이 다 갚아야 한다. 

이런 점을 고려하여 신중하게 지역주택조합에 가입해야 할 것이다. 

1. 사실관계

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-의뢰인의 상황

: 2017년 8월 (가칭) 신O동 지역주택조합에 조합원으로 가입하였음.

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: 계약금 명목으로 약 3,000만 원을 납입하였음.

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: 의뢰인은 가입할 당시 토지확보를 86% 완료했다는 확인서를 받았는데, 현재 토지확보율이 65%밖에 안된다는 카페 공지사항을 확인하였음.

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: 지역주택조합을 탈퇴하고 납입금을 반환받고자 본 법인을 방문하였음.

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2. 진행단계

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- 방문상담 후 선임계약 체결.

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- 사건 파악 및 소장제출 완료.

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3. 예상결과

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- 토지확보율에 대한 기망행위로 인한 계약 취소.

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- 지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환 예상.

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2020년 3월 6일 오전 10시 30분부터 방영된 SBS CNBC 생생경제 정보톡톡에 강동원 대표변호사가 출연하였습니다.

​https://www.youtube.com/watch?v=A2SHDzZksSQ&feature=youtu.be

해당 방송에서는 재개발 영업보상 문제로 고민이신 한 여성분의 사례를 다루었으며, 이 여성분과 상담하는 강동원 대표변호사의 모습, 재개발 및 재건축에 대한 강동원 대표변호사의 조언 등을 담았습니다.