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지역주택조합 환불과 관련해서 문의해주시는 분들과 상담을 진행하다 보면 가끔, 법적으로 어떤 주장을 펼칠 수 있을지 물어보시는 분들이 있다.

이런 질문에 그 자리에서 바로 명확하게 답변을 드리기 어렵다. 이것은 변호사의 능력 부족의 문제가 아니라 세부적인 사건마다 주장할 수 있는 내용이 다르고, 이는 자료를 검토하고 분석한 뒤에야 알 수 있는 것이다.

모든 사건들은 그 구체적인 상황이나 조건이 다른데 천편일률적으로 같은 법적 논리를 주장할 수는 없다. 가장 먼저는 변호사가 사건을 정확히 파악한 뒤에 구체적으로 어떤 주장을 펼칠 것인지 논할 수 있는 것이다.

물론 지역주택조합 계약금을 환불받기 위해서 주로 소송에서 주장하는 사항들이 있다. 약관 규제법 위반, 동호수 지정, 계약확약증서나 안심보장증서 문제, 토지 확보율, 추가분담금 문제 등 여러 가지가 있다. 그러나 모든 사건에서 동일한 논리나 근거, 주장을 펼치기는 어렵다. 각각의 사건마다 조합의 상황이나 의뢰인들의 상황이 각기 다르기 때문이다.

의뢰인에 맞춘 최고의 법률서비스를 제공하기 위해서 본 법인에서도 사건파악을 정확하게 하기 위해 최대한의 노력을 기울이고 있다. 사건을 의뢰하고자 하시는 분들께서도 최대한 정확하고 객관적인 자료와 정보들을 주셔야, 법인에서 가장 정확하고 날카로운 법적 근거들을 찾아낼 수 있다.

그리고 이후 사건을 의뢰하시고 잊어버리고 계시다가, 사건이 완결될 즈음 어떻게 되었는지 물어보시는 분들이 계시고, 사건 진행 내내 염려하시며 끊임없이 문의하시는 분들도 계신다. 어떤 의뢰인이 맞다고 이야기 할 수 없지만, 의뢰인의 심적인 부분이나 소송의 효율을 볼 때 전자가 좋을 것이다.

만약 신중하고 고르고 골라 변호사에게 사건을 의뢰하였다면, 믿고 맡겨주시는 것이 좋다. 요즘엔 인터넷에 많은 정보들이 공개되어 있고, 누구나 원한다면 쉽게 정보를 얻을 수 있다. 그런 정보들을 무시하는 것은 아니다. 그러나 소송 실무를 진행하는 것은 또 다른 이야기이다. 만약 변호사에게 사건을 의뢰했다면 신뢰하시고 너무 염려하지 않으셨으면 좋겠다.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황 1

: 의뢰인들(7명)은 경북 B지역주택조합에 가입하였는데, 이후 자격을 잃어 조합가입이 제한된 상황.

-의뢰인의 상황 2

: 조합에서는 2015년 9월 의뢰인들에게 납입금을 돌려주기로 악정하였는데, 말을 바꾸어 조합정관을 근거로 하여 일반분양이 되거나 새로운 조합원이 모집될 경우 반환하겠다고 함.

-의뢰인의 상황 3

: 대구 지역의 법무법인을 통해 소송을 진행하였으나 1심에서 패소한 상황임.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 항소가능성 검토 및 대구지방법원에 항소심 제기.

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3. 예상결과

- 납입금 전액 수령 및 지연이자 15% 수령 예상.

말 많은 지역주택조합과 관련해서 최근에 주택법 개정안이 국회에서 발의되었다. 기존에 지역주택조합에는 어떤 문제들이 있었길래 개정안이 발의되었을까?

물론 지역주택조합 중에서 제대로 사업 진행을 해나가는 곳도 있지만, 그렇지 못한 곳들이 꽤 있다. 토지확보율에 대해서 조합원들을 속이는 경우, 사업에 자금력도 없으면서 추가분담금을 계속 요구하는 경우도 있다. 애초에 아파트를 건설할 수 없는 부지인데 모르고 사업을 진행하다가 나중에 밝혀지는 경우도 있다.

이렇게 서민들의 내 집 마련 꿈을 부추겨 오히려 금전적 손해를 보는 경우들이 생겨나 올해 3월에 더불어민주당 박홍근 의원은 주택법 일부 개정안을 발의했다. 주택공급 업무대행이 가능한 건설업자의 자격요건과 분양가 심사위원회의 공정성이 강화되는 방향의 내용뿐만 아니라

지역주택조합 사업의 시행요건을 강화하는 내용도 포함되어 있다.

1. 업무대행사의 실적 보고 의무화

2. 업무대행사의 자본금 요건 마련

3. 조합원 자격 강화

4. 조합 발기인 자격기준 마련

5. 회계서류 보관 의무화

6. 자금보관업무 위탁 의무화

이 개정안의 내용은 지역주택조합 사업에 대해서 큰 파장을 만들 것으로 예상된다. 여태까지 방치되어왔던 사업의 불안정성에 대해서 하나씩 규제한다는 것이다. 구체적인 내용은, 업무대행사가 안정적으로 자금을 운용하고, 실적을 보고하고, 신탁회사 등에 자금보관 업무를 위탁하는 것을 의무화하는 등의 조치들이 있다.

문희상 국회의원의 경우, 지역주택조합에 가입한 뒤 한 달 내로 탈퇴의사를 밝힐 경우, 전액 계약금을 돌려주는 개정안을 발의한 바 있다. 이 개정안 또한 현 지역주택조합의 문제를 해결함에 있어서 큰 도움이 될 수 있다.

만약 이 개정안들이 통과된다면 지역주택조합 사업은 더 안정적으로 진행될 것이 분명하다. 따라서 지역주택조합에 가입을 염두해두고 있다면, 이런 법적 쟁점들에 대해서 미리 알아보고 고민한 뒤 신중하게 가입할 것을 권하는 바이다.

지역주택조합으로 피해를 입은 사람들의 이야기가 미디어를 통해 곳곳에서 보도되면서, 지역주택조합에 가입한 많은 사람들이 지역주택조합을 즉시 탈퇴해야 하나, 고민을 많이 하고 있다. 실제로 지역주택조합 탈퇴와 관련한 법률 상담은 꾸준히, 그리고 많이 진행되고 있다.

현재 전국적으로 진행되고 있는 지역주택조합 사업 중에서는 제대로 사업 진행을 해나가는 조합이 있는 반면에, 가입자들에게 토지확보율이나 사업 진행 현황에 대해 속이며, 사기에 가까운 행각을 보이는 조합도 있다.

후자의 경우 가입자들이 조합을 탈퇴하고 납입했던 금액에 대해서 돌려받고자 하면, 조합에서는 탈퇴가 불가능하고, 탈퇴하더라도 납입했던 금액에 대해서 돌려줄 수 없다는 하는 곳들도 있다. 이런 경우에 어떻게 법적으로 대응할 수 있을까?

만약 지역주택조합 계약서에 계약자는 계약을 해제할 수 없다거나, 탈퇴하기 위해서는 기납입금을 포기해야 한다, 조합은 언제든지 계약자에게 추가분담금을 요구할 수 있다는 식의 내용이 있다면 어떨까? 이런 식의 내용은 가입자나 탈퇴를 원하는 사람들에게 굉장히 불리한 내용의 계약이다.

지역주택조합 계약서를 보면 실제 이런 내용의 계약들이 굉장히 많은데, 이것은 민법 제103조(반사회질서 법률행위)를 근거로 반박할 수 있다.

민법 제103조(반사회질서 법률행위)

선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다.

위의 법률조항은 실제 지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환 청구 소송에서 많이 근거가 되는 조항이다. 그리고 약관규제법을 통해서 고객에게 부당하게 불리한 조항은 무효로 봐야 한다는 내용도 그 근거가 된다.

지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환 청구를 진행함에 있어서 주장해볼 만한 여지는 이 외에도 여러 가지가 있다. 따라서 이처럼 지역주택조합 탈퇴를 희망하나, 탈퇴부터 쉽지 않거나 납입했던 금액을 돌려받지 못하는 상황이라면 관련 전문가와 논의를 통해 어떤 법적 근거를 주장할 수 있는지 찾기를 바란다.

오늘은 지역주택조합을 투자수단으로 생각하여 지역주택조합 사업구역 내에 있는 부동산을 구매하고 되파는 것에 관해 이야기해볼 것이다. 먼저, 전매는 어떤 의미일까?

-전매: 단기적 이익을 목적으로 부동산을 되파는 것

단기적 이익을 목적으로 부동산을 다시 되팔기 위해서 지역주택조합 사업구역 내에 있는 부동산을 구매하는 분들이 있다. 그렇다면 다시 되팔기 위해서는 어떤 조건이 있어야 하나?

지역주택조합의 사업이 승인을 받은 상황이라면 전매가 가능하다. 해당 지역주택조합이 사업승인만 받았다면 전매가 가능하기 때문에 부동산 소유주의 경우 전매를 통한 이익을 노려볼 수 있다.

그런데 만약 해당 부동산에 저당권이 붙어 있다면 전매할 수 있을까?

저당권이라는 것은 대출이 껴있다는 것을 의미한다. 만약 매수인이 해당 부동산에 대한 대출을 자신이 감당하겠다면 한다면, 그만큼의 돈을 제외한 이익을 얻을 수 있다. 만약 매수인이 저당권을 감당하기를 원하지 않는다고 한다면, 저당권을 말소하고 매매할 수 있겠다.

저당권에 대해서는 매수인과 매도인 간의 합의를 통해 문제를 해결할 수 있고, 저당권의 말소 여부는 전매와는 전혀 상관이 없다. 종종 저당권이 있는 경우, 전매가 가능하냐고 물어보시는 분들이 있는데, 저당권의 존재한다고 해서 전매가 불가능한 것은 아니다.

다만, 주의해서 여겨봐야 할 점은 지역주택조합을 통해 투자수익을 얻고자 한다면,

해당 조합의 사업성에 대해서 제대로 알고 투자해야 한다. 최근 지역주택조합이 우후죽순으로 생겨나면서 사업성이 확실하지 않거나, 심지어는 아파트 건설이 불가능한 지역인지도 확인하지 않고 무작정 조합원 모집부터 하는 지역주택조합도 있기 때문이다.

따라서 무작정 투자를 결정하기보다 해당 지역주택조합의 토지확보율은 어느 정도인지, 사업이 어느 정도 진행되었는지 관할 관공서를 통해 알아보고, 여러 조언을 구해 투자를 진행하는 것을 권하고 싶다.

1. 사실관계

-의뢰인들의 상황 1

: 의뢰인들(92명)은 대구광역시 L 지역주택조합에 조합원으로 가입하였음.

-의뢰인들의 상황 2

: 조합은 의뢰인들에게 처음 약속과는 다르게, 수억 원에 달하는 추가분담금을 요구하였고, 납부하지 않을 경우 지연손해금을 청구하였음.

-의뢰인들의 상황 3

: 의뢰인들은 지역주택조합을 탈퇴하고 납입했던 금액을 돌려받기를 원하는 상황임.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 소송 진행 중

- 조합을 탈퇴하고 납입금을 반환받고 싶은 의뢰인들이 추가적으로 계속 소송을 의뢰 중

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3. 예상결과

- 조합 탈퇴 및 납입했던 금액 전액 반환 예상

얼마 전, 당 법인에 법률상담을 요청했던 지역주택조합의 조합장이 있다. 영종도에 있는 지역주택조합이었는데, 그 사연을 간략히 소개해보려고 한다.

토지확보율이 86%나 되어 있는 상황이어서 사업 진행도 상당히 되어있는 편이었고, 재정적인 상황도 준수했다. 아직 확보하지 못한 나머지 땅도 국공유지가 많아서 대부분은 확보에 어려움이 없는 상황이라고 했다.

조합은 일부 지주들에게 2필지 정도를 추가로 매수하기 위해 시세의 2배 가격을 제시하며 매도를 요청하였는데, 지주들은 강경하게 팔지 않겠다는 입장을 고수하였다. 또한, 조합의 사업 진행에 사사건건 불만을 표했다. 그 지주들은 1인 시위, 플래카드 등을 통해서 자신들의 입장을 피력하였는데, 조합으로서는 참 난감한 일이었다.

사업 진행을 잘 해보려는 상황에서, 조합은 먼저 이 지주들이 토지를 10년 이상 확보했는지 확인해보고, 매도청구를 하는 식으로 문제를 풀어가야 할 것이다. 그리고 무엇보다도 조합은, 지주들이 고의적인 알박기와 같은 투기행위를 하는 것인지, 아니면 살던 집을 팔고 떠나기를 싫어하는 것인지 정확히 파악해야 한다.

만약 조합이 사업을 진행하는데, 지주들의 알박기 행위가 있다면 어떻게 대응해야 할까?

형법 제349조를 보면, 알박기는 부당이득죄에 해당하는데 이로 인해 처벌받을 수 있다. 또한 상대방의 궁박한 상황을 이용해서 진행하는 투기성 계약의 경우, 민법 제104조에 의해 무효가 될 수 있다.

알박기 문제를 해결하기 위해서는 법 절차를 차근차근 따라가면 된다. 토지확보가 거의 마무리단계에 오면, 매도청구를 진행하고, 법원에서 감정평가를 받는다. 이후 지주에게 팔라고 요청해도 팔지 않으면 공탁을 하고 강제집행을 진행하면 된다.

조합에서는 합법적으로 사업 진행을 한다면, 문제 상황이 발생해도 하나하나 해결하면 될 문제이다. 물론, 그 과정에서 전문지식이나 노하우 등이 부족하여 어려움에 봉착할 수 있는데, 그때에는 전문 변호사의 조언을 구하는 것도 좋은 해결방법일 수 있다.

지역주택조합에 가입할 때, 동, 호수를 미리 지정하는 것이 가능할까?

사업계획을 승인받기도 전에, 소위 말하는 로열층, 로열 동으로 지정해주겠다는 지역주택조합이 많다. 이에 많은 분은 로열층, 로열 호수에 지정받고 싶어서 급히 조합에 비용을 지불한다.

그런데 충격적인 것은, 동, 호수를 미리 지정하는 것은 사실상 불가능에 가깝다. 동, 호수는 사업계획을 승인받고 나서야 확정되는 것이지, 그전에는 언제든 상황에 따라 바뀔 수 있기 때문이다.

본 법인을 찾아오시는 의뢰인분들 중 상당수가 동, 호수 지정을 위해서 임시계약금을 지급했거나, 계획이 바뀌어서 지정했던 곳이 아닌 다른 동, 호수를 배정해 주겠다는 통보를 받거나, 다시 동, 호수를 추첨하겠다는 이야기를 들었다고 한다. 동, 호수 지정을 위해 추가금까지 지급했는데 위와 같은 안내를 받게 된다면 억울한 노릇이다.

그런데 계약서나 조합에서 주는 팸플릿을 살펴보면, 1) 동, 호수는 예정이다. 또는 2) 동, 호수는 변경될 수 있다. 와 같이 쓰여있을 가능성이 상당하다. 업무대행사 직원이나 조합 측에서 따로 안내하지 않으면 미처 이 사실에 대해서 알기 어렵다.

그럼 이런 상황에 놓여있는 경우 법적으로 볼 때,

동, 호수 지정이 변경된 것을 이유로 계약 취소 혹은 계약 무효를 주장할 수 있을까?

법원에서 이 주장은 잘 받아들여지지 않는다. 계약서나 팸플릿에 동, 호수가 변경될 수 있다고 서술되어 있다면 이런 사유로 계약을 취소/무효화 하는 것은 어렵다. 이를 이유로, 사기로 고소하는 것도 마찬가지이다.

따라서, 지역주택조합에서 미리 동, 호수를 지정하는 것은 불가능에 가까우므로, 지역주택조합에 가입할 때 이 말에 휘둘리지 않기를 바란다. 오히려 꼼꼼히 그 사업성을 검토하는 것이 필요할 것이다.

많은 사람의 ‘내 집 마련 꿈’을 이뤄줄 것만 같은 지역주택조합.

그 문제점들이 사회적으로 많이 드러나고 있다.

처음 계약과는 다르게 추가분담금을 요구한다던가, 사업 진행이 몇 년간 답보상태에 있다거나, 토지확보율에 대해서 거짓 정보를 알려주는 등 지역주택조합 가입자들의 피를 말리는 일이 빈번하다. 지역주택조합 사업이 깨끗하고 투명하게 진행되어 성공적으로 입주까지 하는 곳도 있다. 그러나 여러 문제가 있는 사업들도 분명 존재하기 때문에, 꼼꼼히 알아보고 계약해야, 손해를 미리 방지할 수 있다. 내 집 마련의 꿈에 눈이 멀어 소중한 재산을 잃지 않도록 유의해야 한다.