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1. 사실관계

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-의뢰인들의 지위

: 의뢰인들은 광주시에 부동산을 소유하고 있었는데, 그 부동산이 계림O구역 주택재개발정비사업조합의 정비구역에 포함된 상황이었음.

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-의뢰인들의 상황1

: 의뢰인들은 2015년 12월 15일부터 한 달간, 계림 O구역 주택재개발정비사업조합에 분양신청을 할 수 있었지만 하지 않았음. 따라서 현금청산자의 지위를 얻게 됨. 재개발 조합은 2019년 5월 관리처분계획인가를 받은 상황임.

-의뢰인들의 상황2

: 의뢰인들은 조합으로부터 현저히 적은 보상금액을 제시받은 상황이었음.

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- 조합이 집행부의 비리 등 여러 문제들로 인해 사업 진행이 몇 년째 지지부진한 상황에서, 의뢰인들은 합당한 보상금을 원하는 상황임.

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2. 진행상황

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- 대표변호사 면담 후 수임계약 체결

- 구체적인 사실관계 확인 및 관련 의견서 제출

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3. 예상결과

- 적법한 보상절차(수용재결, 이의재결, 행정소송)를 통한 보상금 증액 예상.

당 법인에 종종 들어오는 상담 질문 중 하나이다.

7년 전 의뢰인 소유의 부동산이 재건축 개발사업에 포함이 되었고 의뢰인은 조합에 참여하지 않기로 결정하였다. 이후 조합은 의뢰인에게 매도청구 소송을 진행하였다. 법원에서는 매매대금을 약 3억 원으로 판결하였다. 그런데 조합은 5년이란 시간이 지난 뒤에야, 3억을 지급하겠다고 했다.

부동산에 대한 매매대금이 매도청구소송을 통해서 결정되었지만, 조합에서 바로 대금을 지급하는 경우가 거의 없다. 짧으면 2,3년에서 늦어지면 5년, 10년이 걸리는 경우도 있다. 의뢰인의 경우도 이와 같은 상황이었다. 조합사업의 프로세스 상 초기에 자금이 부족한데, 보통은 시공사까지 결정된 이후에 대금을 지급하는 경우가 많다.

5년이란 시간 동안 부동산 가격은 훌쩍 올라서, 3억은 시세에도 미치지 못하는 액수가 되었고, 의뢰인은 이건 아니다 싶어서 상담을 의뢰했다. 시세가 반영되지 않은 금액으로는 이사갈 집도 얻기가 어려운데, 시간이 지남에 따라 의뢰인이 받은 손해는 어떻게 보상받을 수 있을까?

첫째, 매도청구소송에 대한 가능 여부를 짚어봐야 한다.

둘째, 매도청구소송을 할 수 있다면, 보상금을 증액할 방법을 찾아야 한다.

셋째, 보상금이 법원감정으로 결정된 것이라면 꼭 반소를 청구해야 한다.

꼭 반소를 청구해야 하는 이유는, 조합으로부터 법적으로 정해진 이자를 받을 수 있기 때문인데, 집과 등기를 넘기고, 매매대금을 받을 때까지 연 12%의 높은 이자를 받을 수 있다. 반소를 제기할 경우에는, 법원에 집값에 대한 일정 비율을 인지대로 지불해야 한다.

원래는 등기를 넘기고 집을 비워야 이자를 지급받을 수 있는데, 그게 어려운 상황이라면, 등기와 집열쇠를 어디에 맡겼으니 가져가라는 내용증명을 보낸 후, 공가확인서를 받을 수 있다.

그런데 실제로 집을 못비우는 경우가 있다. 본인이 꼭 그 집에 살아야만 하거나, 세입자가 있을 경우인데, 이에 대하여는 재판부의 판결이 갈리고 있다. 이자를 받을 수 있는 조건이, 집을 비우지 않았어도, 등기와 열쇠를 다 넘기고 언제든 찾아가라고 얘기했다면 가능하다는 재판부와, 실제로 집을 비워야지만 가능하다는 재판부가 있기 때문이다.

한편, 시기를 놓쳐서 반소를 청구하지 못한 상황일 때는 어떻게 할 수 있을까?

청구이의의 소라고 하는, 예전의 판결을 뒤집는 소송을 제기할 수 있다. 이 소송은 사실 쉽지 않은 소송인데, 다만, 판결을 뒤집을 다른 이유가 상황들이 생겼다면 충분히 가능성이 있다.

위의 의뢰인과 같이, 수년 전에 부동산을 팔기로 했는데, 그 뒤로 오랜 기간 아무런 조치가 없었다면, 계약이 없었던 것으로 합의된 것으로 볼 수도 있다. 이런 경우엔 청구이의의 소를 진행해볼 수 있을 것이다.

저희 집이 재개발 지역에 들어가게 되었는데 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 되었다고 합니다. 

분양 신청 기간은 연장기간을 포함하여 2014년 3월부터 4월말까지고, 2014년 3월경 정기총회에서 "현금청산대상자는 조합원 지위 상실시까지 분담금 의무가 있다"는 내용의 안건이 통과되었습니다. 그리고 조합설립은 2010년 4월말이며, 사업시행인가일은 2013년 12월말입니다. 

제가 알기로는 대법원 판결에 현금청산자는 분담금 의무가 없다고 했는데 저같은 경우도 분담금 의무가 있나요?

법무법인 정의 강동원 변호사의 답변

재개발 현금청산자의 경우 최근 대법원에서 분담금을 부담할 필요가 없다는 판결을 내렸으며, 이에따라 조합의 정관에 현금청산대상자는 조합원의 지위를 상실할 때까지 분담금 의무를 진다고 규정했다고 하더라도 이는 무효로 판단이 된다. 

다만 정확한 판단을 위해서 질문자의 분양신청 일정, 조합의 정관을 자세하게 살펴보아야 한다.

법무법인 정의를 찾는 많은 분들이 블로그 등을 통해 질문을 해주신다.

질문자는 재건축 현금청산자이며 조합설립에 동의 했으나 분양신청을 하지 않았고 어떻게 하면 제대로 된 집값을 받을 수 있는지 궁금해하셨다.

법무법인 정의 강동원 변호사의 답변은 아래와 같다.

주택 재건축에서 분양신청을 하지 않았다면 도정법에 의해 현금청산 대상자가 되며, 구 도정법에 의해 조합은 현금청산자와 150일 기간의 협의 기간을 갖게 되는데 협의가 이루어지지 않는다면, 조합 또는 현금청산자가 소송을 제기할 수 있고 소송을 제기하는 경우 법원에서 현금청산가액이 정해진다.

조합은 현금청산자에게 지급되는 금액을 줄이기 위해 노력하게 되므로 이를 대비해 전문가의 도움을 받아 사감정을 진행하고 사업비 불공제, 개발 이익을 반영하도록 하는 것이 좋다.

다만, 정확한 판단을 위해 조합의 협의 통지서나 정관, 종전자산가액 통지서를 확인하여 놓치는 부분이 없는지 따져봐야 한다.

많은 현금청산자들이 오랜 보금자리를 헐값에 뺐긴다는 생각을 하며 속을 끓인다. 그렇지만 현금청산금을 높이기 위한 작업을 미리 해놓고, 조합이 적은 현금청산금을 주려는 것에 대해 준비된 대응을 한다면 충분히 만족할 수 있는 결과를 얻어낼 것이다.

Q: 현금청산금 청구 소송을 먼저 하는 것 보다 매도청구소송을 기다리는 것이 유리할까?

A: 조합이 현금청산자를 상대로 소유권 등기를 이전하고 주택을 인도하라는 소송을 제기하는 것이 바로 매도청구 소송이다. 소송 진행이 가능하기는 하나 현금청산자가 지연이자를 조합에게 청구할 수 없고, 조합이 사업 추진 지연 등의 이유로 매도청구소송을 제기하지 않는다면 현금청산자는 달리 대응할 방법이 없다는 문제가 있다.

매도청구소송에서 조합원이 반소를 제기하면 지연이자를 청구 할 수 있다고 하나, 현금청산 청구는 대법원의 판례에 의해 행정 소송으로 진행되어야 하므로, 이러한 반소는 각하될 수 밖에 없다.

Q: 현금청산 청구는 언제부터 가능할까?

A: 개정된 도시 및 주거환경정비법에 의하면 협의 기간은 관리처분계획 인가일부터 90일까지다.

그러나 이는 개정법 시행일(2013. 12. 24.) 이후 설립된 조합에만 적용되므로 현재 대부분 조합에는 해당사항이 없다.

그러므로 현재 대부분의 조합은 (협의기간은 현금청산 대상자가 된 날로부터 150일)구 도정법이 적용된다.

대부분 150일 동안 현금청산 청구를 할 수 없는 것으로 알고있으나 이는 잘못된 상식이고, 150일은 단지 임의적인 협의 기간일 뿐이다.

현금청산자 요건이 갖추어지면 바로 현금청산 청구를 할 수 있으며, 등기 및 인도 이행 제공을 한다는 전제 하에 소송을 진행한다면 연15%의 지연이자를 받을 수 있다.

부동산 경기가 좋지 않아 사업이 종료되는 것을 기다렸다가 새로운 아파트나 주택을 분양 받는 것보다 현금청산을 받겠다는 분들은 위의 질의 응답을 참고하는 것이 좋겠다.

소송 분쟁의 중심에 섰을 때 사람들은 법적인 해답을 얻기 위해 로펌(법무법인)을 찾는다. 

대형 로펌에는 경험이 풍부한 변호사가 다수 있고, 많은 사건 수임과 사건 해결 그리고 풍부한 인적 자원으로 빠르고 정확하게 사건을 대응할 수 있다는 장점이 있다.

그렇지만 대형 로펌은 특정 사건에 경험이 풍부하지 않은 변호사가 사건을 시도할 수 있는 약점도 있다. 대형 로펌의 거대한 규모의 자산과 경험을 믿고 신뢰하기 쉽지만, 오히려 대형 로펌을 믿고 사건을 의뢰했다가 낭패를 본 의뢰인들도 있다.

재개발 재건축 현금청산 및 보상금 분야에서 큰 분쟁의 중심의 서는 사람들은 건물을 하나 이상 소유한 건물주들이 대부분이다. 

대형 로펌을 찾은 소유주들은 내 권리를 보호해 줄 수 있다고 믿는다. 

그렇지만 대형 로펌을 찾았다가 낭패를 본 의뢰인들의 이야기를 들어보면, 권위적인 태도, 담당 변호사와의 상담보다 보조 변호사 또는 사무장과 상담하는 시간이 길거나, 사건에 대해 충분히 파악하지 못한 듯한 인상을 줬던 경험들이 있다.

이러한 경험들로 인해 대형 로펌에서 사건을 진행하다가, 법무법인 정의 강동원 변호사를 찾아오는 경우들이 있다.

재개발, 재건축 부동산 분야에 있어서 법무법인 정의는 대형 로펌과 비교해도 부족함이 없다. 직접 법인에 찾아와 상담을 해본다면, 그 진가를 알 수 있다. 강동원 변호사의 진솔한 답변과 대화로 소송 분쟁으로 인해 답답한 상황을 풀어나가길 바란다.

재건축 현금청산자라면 부동산 대출을 받음으로 인해 근저당권이 설정된 경우가 있다. 이 경우 조합은 근저당이 해지될 때까지 현금청산금을 주지 않겠다고 버틴다.

보통 수 천만 원에서 수 억원에 다다르는 대출금에 맞는 현금을 구하기 어려워져 근저당을 해지하지 못하고 현금청산자들은 조합이 현금청산금을 줄 때까지 기다려야만 한다. 

부동산에 근저당이 설정된 이유로 근저당이 해지될 때 까지 현금청산금 전액을 지급하지 않는다는 동시히행항변을 인정하는 재판부도 있다.

최근 대법원(전원합의체 판결. 2012다14776)은 아래와 같은 판결을 내렸다.

”분양신청을 하지 않은 부동산이나 토지 소유자는 소유자의 의사와 관계없이 구 「도시정비법」 제47조에 따라 조합과 협의가 되지 않는 이상 근저당설정등기를 말소해야 하며, 현금으로만 청산 받아야하여 현금청산자들은 부담이 커지고, 조합은 이미 소유권을 이전 받았기 때문에 사업을 진행하는 이익을 누리고 소유자가 근저당을 해지하지 않았다는 이유로 조합이 청산금을 지급하지 않을 수 있다고 보는 것은 불공평하다“

”따라서 부동산 소유자가 소유권이전등기 및 인도를 마쳤으나 근저당권설정등기를 말소하지 않았다면, 조합은 말소되지 않은 근저당권의 채권최고액 또는 채권최고액 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금에 대해서만 동시이행 항변권에 기초해 지급을 거절할 수 있다“

대법원의 판결은 조합이 동시이행 항변을 주장해 거절할 수 있는 청산금 지급의 범위를 명확하게 했다.

현금청산자는 본인의 부동산에 설정된 근저당의 채권최고액이나 범위 내에서 확정된 피담보채무액을 제외한 나머지 청산금에 대해 지급하라고 청구할 권리가 있는 것이다.

현금청산자는 현금청산자가 된 이후 150일이 지나 조합을 상대로 현금청산 청구 소송을 제기할 수 있으며, 채무액을 제외한 금액에 대한 지연이자도 당연히 청구할 수 있다.

따라서 현금청산자라면 조합의 요구와 관계없이 본인들의 권익을 찾을 수 있다.

상담하러 오시는 많은 의뢰인 중에는,

조합의 간부 혹은 추진위원회 위원장과의 갈등을 호소하시는 분들이 있다.

구체적으로는, 조합 추진위원회가 비리에 연루되어있는 것 같다는 내용과 더불어서 신뢰하기가 어려운데, 심지어 임기가 끝난 추진위원장이 조합창립총회를 개최한다는 경우도 있다. 이런 경우, 지켜만 봐야 하는 걸까?

어떤 법적 대응을 통해서 투명한 사업진행을 도모할 수 있는지 알아보도록 하자.

조합을 통해서 우리는 다양한 토지개발사업을 추진할 수 있는데, 조합을 이루기 바로 전 단계가 ‘추진위원회’이다. 추진위원회는 보통 토지개발사업에 찬성하는 주민들이 모여 사업 진행을 이끌어간다. 대게는 그 구성원 수가 많지 않고 자기들 만의 리그처럼 되는 경우도 종종 있어서 주로 추진위원장의 입김이나 발언권이 강한 경우가 많다.

이런 실정이다 보니, 임기가 종료된 추진위원장이 조합 창립총회를 진행하는 경우가 발생하는 것이다.

당연히 추진위원장의 임기가 만료되었다면 창립총회를 개최할 수 없다. 추진위원장으로서의 권한이 없기 때문이다.

그런데 국토교통부의 ‘정비사업 조합설립추진위원회 운영규정’ 제15조 제3항을 보면, 임기가 끝난 위원이 후임자가 뽑힐 때까지 그 직무를 수행한다고 적혀 있다. 그러나 이것은 행정규칙에 지나지 않는다. 따라서 만약 임기가 만료된 추진위원장이 조합 창립총회를 진행했다면, 창립총회 무효, 혹은 취소를 주장할 수 있다.

창립총회를 개최하기 위한 기본적인 조건은 다음과 같다.

가장 먼저, 정당한 권한이 있는 자가 창립총회 개최를 위한 전반의 준비와 진행을 해야 하고, 안건들에 대해서도 이사회를 거쳐 상정하는 것이 필요하다. 그런데 그런 정당한 권한이 없는 사람이 진행한 것이라면 가장 기본요건도 충족시키지 못한 것이기 때문에, 창립총회에 대한 법적근거가 없어진다.

결과적으로 창립총회에 대한 취소 또는 무효를 주장할 수 있고, 또 본안 소송보다 더 빠르게 진행되는 창립총회 효력정지 가처분 신청을 하면 더 빠른 효과를 가져올 수 있다.

이와 비슷한 문제로 갈등을 겪고 있는 분들이 많은데, 이렇게 이루어진 창립총회를 인정하기 어려운 경우에는 전문가와의 상담을 통해서 구체적인 상황에 맞는 법률적인 해결책을 찾으시길 바란다.