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의뢰인 A가 거주하는 빌라 바로 옆에서 재개발 공사가 진행되고 있었다.

그런데 그 공사로 인해 A가 거주하는 빌라가 자꾸 흔들리고 건물에 균열이 생기기 시작했다. 이렇게 재개발 공사로 인한 문제가 생길 때 어떻게 대응할 수 있을까?

재개발, 재건축 공사를 포함한 일반적인 건설공사로도,

주변에 거주하는 주민들이 피해를 입는 경우가 상당히 있다. 이런 경우 법적으로 피해를 주장하기 위해서는

1) 해당 공사로 인해 주거환경이 살기 어려워졌다는 인과관계를 입증해야 한다.

2) 또한, 그로 인한 손해가 얼마나 발생했는지 구체적으로 입증해야 한다.

이게 대응할 수 있는 방법이 몇 가지 있는데, 만약 공사로 인한 피해가 미미하고, 집값에 영향을 주는 정도가 아니라면, 위자료를 청구하여 받을 수 있다.

그리고 만일, 공사로 인해 피해를 입어서 집값까지 떨어졌다면, 비슷한 입지요건의 아파트인데 피해가 없는 아파트와 비교하여 시가 차이만큼을 손해배상으로 청구할 수도 있다.

만약 먼지가 심하게 발생하거나 소음공해가 심각하거나, 일조권이 떨어진다는 식의 피해는 명확한 양으로 측정하기 어렵기 때문에 결국 법원의 재량에 달려 있다.

만약 공사로 인한 피해가 너무나 큰 경우에는

공사중지가처분 신청, 건축허가취소 신청, 철거청구 신청을 할 수 있다.

단, 이 경우는 피해가 정말 심각한 경우에만 받아들여질 수 있다. 예를 들면, 위의 사례에서 의뢰인 A가 거주하는 빌라가 공사로 인해 흔들리고 균열이 생겼다면, 주민들은 공사로 인해 건물에 문제가 생겼음을 주장하여 공사중지가처분 신청을 할 수 있다.

공사로 인한 피해 정도나 내용을 어떻게 입증할지, 피해와 공사와의 인과관계를 어떻게 입증할지 등을 고민해볼 필요가 있다. 구체적으로 어떻게 전략적으로 대응할 수 있을지 전문가와 함께 상의해보시길 바란다.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황 1

: 의뢰인은 재개발 사업에서 분양신청을 하지 않아서 현금청산자의 지위를 획득하였고, 9개월 여가 지났음.

-의뢰인의 상황 2

: ​의뢰인은 시세에 맞는 보상금을 받기를 바라는 상황.

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2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 수용재결신청청구와 자체적인 감정 진행 예정

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3. 예상결과

- 보상금증액 예상(사업비 불공제), 수용재결신청 지연손해금 수령, 주거이전비, 이사비 등 수령

오늘은 부동산과 관련한 공유물 분쟁에 대한 이야기를 하려고 한다.

공유물의 의미는 문자 그대로, 여러 사람들이 공동으로 소유하고 있는 것을 말한다. 공동소유의 형태가 법적으로는 공유, 합유, 총유가 있는데, 공유가 흔한 형태이다. 재산을 상속받을 때 상속인들이 법적상속 비율대로 공유를 하게 되고, 여러 명이 돈을 모아 집이나 땅을 사는 것도 공유의 형태이다.

공유물을 처분하기 위해서는 원칙적으로 지분권자 모두의 합의가 있어야 한다. 따라서 공유물을 현금화하거나 처분할 때 분쟁이 종종 발생하는 편이다. 공유물을 처분할 때 의견이 맞지 않는 경우가 많고, 한 명이라도 반대하는 경우 처분이 어렵기 때문이다.

이런 분쟁은 어떻게 해결할 수 있을까?

결국은 소송으로 이어져 법정으로 가게 된다.

공유물에 대해서 현금화 또는 처분을 원하는 사람이 공유물분할청구소송을 제기하게 된다.

만약 공유물이 땅인 경우, 공유물분할청구소송을 진행하게 되면, 땅을 분필해서 나누라는 판결이 나올 때가 있다. 그렇지만 이 경우에는 어디는 고가의 땅이 되지만, 어디는 맹지일 경우 문제가 발생할 수 있기 때문에 대부분 대금분할 판결이 많이 나오는 편이다.

대금분할 판결에 따라서 공유물을 매매한 대금을 지분대로 나눠 가지거나, 경매를 통해 처분한 대금을 지분대로 나눠 가지는 것이다.

참고로, 공유물분할청구소송의 경우 필수적 공동소송이기 때문에 하는 당사자(원고)를 제외한 모든 지분권자를 피고로 소를 제기해야 한다. 만약 세 명이 공동으로 지분을 소유한 상황에서, 한 사람이 공유물분할청구소송을 제기한다면, 나머지 두 명을 피고로 해서 소를 제기해야 한다는 것이다.

공유의 개념을 비유로 들자면, 케이크를 조각조각 나눠 가지는 개념이 아니다. 케이크를 여러 층으로 나누어서 한 층씩 나눠가지는 개념이다. 그래서 공유물의 어느 부분에서든 각 지분권자의 지분이 존재한다. 그래서 그 처분에는 전원의 합의가 필요하다.

이렇게 공유물 분쟁은 복잡한 편이다.

만약 공유물을 처분하길 바라는데, 지분권자 사이에서 협의가 되지 않는다면 공유물분할 청구소송으로 이어질 수밖에 없다. 이 때에 공유대상자가 누구이고, 어떻게 분할하기를 원하는지, 공유물이 얼마의 가치로 평가될 것인지에 대해서 세밀한 전략을 짤 필요가 있다.

재개발, 재건축과 관련해서 깊은 관련이 있는 법은 무엇일까?

바로 도시 및 주거환경정비법이다.

도시 및 주거환경정비법은 시간이 지나면서 여러 번의 개정이 되었는데, 오늘은 재개발 지연가산금과 관련하여 어떻게 개정되었는지 이야기하려고 한다.

개정된 법 제73조의 내용은 다음과 같다.

관리처분계획이 인가, 고시된 다음날부터 사업시행자는 90일 이내에 손실보상에 관한 협의를 해야 한다. 만약 그 협의가 되지 않으면, 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 혹은 매도청구소송을 제기해야 한다. 사업시행자가 이 기간에 맞게 소를 제기하지 않으면, 시행령에 근거하여 6개월까지는 5%, 12개월까지는 10%, 12개월 초과시 15%의 지연가산금이 생긴다.

개정되기 전의 구법을 보면,

현금청산자에게 사업시행자가 현금청산 시점부터 150일의 협의를 해야한다고 명시되어 있다. 재개발 사업의 경우, 토지보상법을 준용해 수용재결신청청구 이후 60일이 지난 다음날부터 연12% (2015. 9. 30. 이전은 20% / 2019. 6. 1. 까지는 15%)의 지연가산금을 지급해야 한다고 나와있다.

결국, 구법을 적용하는지, 신법을 적용하는지에 따라서 지연가산금 적용여부가 달라진다는 것이다.

과연 어떤 경우에 구법이 적용되고, 어떤 경우에 신법이 적용될까?

다음과 같은 2가지 기준을 고려해보자.

1. 해당 조합의 설립인가 신청일이 언제인가?

(기준일: 2012년 8월 2일)

2. 해당 조합의 관리처분계획인가 신청일이 언제인가?

(기준일: 2018년 2월 9일)

해당 조합의 일자가, 둘 다 위의 2가지 기준일보다 이후이면 신법이 적용되고,

하나라도 기준일자 이전이면 구법이 적용된다.

재개발 사업의 경우, 공시지가를 기준으로 보상금이 나오게 된다. 그런데 공시지가를 기준으로 보상금을 받아보면, 시가에 미치지 못하는 금액을 받게 된다. 따라서 영업보상, 지연가산금, 이주정착비, 주거이전비 등 보상금 외의 것들을 추가적으로 받아 최대한 시가에 맞게 보상을 받을 수 있게 하면 된다. 따라서 아직까지는 지연가산금이 중요한 부분이라고 볼 수 있다.

재개발 지연가산금을 받고 싶은 사람이, 자신에게 구법이 적용되는지, 신법이 적용되는지 헷갈릴 수 있다. 그렇다면 재개발, 재건축 전문변호사에게 조언을 구하여 어떻게 지연가산금을 받을 수 있는지 방법을 찾을 수 있다. 전문가들도 구법을 적용할 것인지, 신법을 적용할 것인지 혼동하는 부분들이 있을 만큼 쉽지 않은 문제이기 때문에 제대로 된 정보를 알고 있는 사람과 논의해야 한다.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황 1

: 의뢰인은 중국에 전자부품 생산 자회사를 설립하였는데, 이를 청산하고 싶어 함.

-의뢰인들의 상황 2

: 의뢰인은 한국에 있는 본사 운영에 집중하고자 함.

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2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 중국에 있는 자회사에 대한 회계 및 법률 실사.

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3. 예상결과

- 9개월 가량 뒤에 200억대 청산 예상

재개발 사업 구역에 부동산을 가지고 있는 토지소유자인 A씨는,

분양신청이나 계약을 하지 않고 현금청산자가 되기로 결정했다. 그런데 분양가상한제 정책이 최근에 공표되면서, 재개발, 재건축 사업과 관련하여 많은 논의들이 오가게 되었다. 게다가 A씨가 소유한 부동산을 재개발하는 사업이, 아직 입주자 모집공고를 내기 전이어서 분양가 상한제가 적용되는 상황이라는 것이다. A씨는 분양가 상한제로 인해 재개발, 재건축 사업이 수익적인 측면에서 타격을 입었다는 이야기를 많이 들어왔는데, 현금청산자에게도 불이익이 되는 것은 아닌지 염려가 되었다.

A씨에게 관련한 조언을 하나 하자면, 현금청산자에게는 큰 영향이 없을 것이니 염려할 필요가 없다. 만약 조합원이라면 일반분양가에 제한이 생기면서 추가분담금이 늘어날 가능성이 있지만, 현금청산자와는 상관없는 내용이다.

단, 현금청산자에게도 조금은 영향을 미칠 수 있다.

분양가 상한제는 건축비와 대지 가격을 합한 금액에 상한을 두는 제도이다. 건축비는 표준화, 규격화되어 있는 상황이기 때문에, 결국은 대지 가격을 통제하는 것이다.

그런데 실무적인 과정에서, 감정평가기관들은 재개발, 재건축 조합에 대해서 우호적인 경향이 있다. 그래서 일반분양을 진행하기 전, 대지를 다소 높게 평가하는 경향이 있다. 감정평가기관이 대지를 높은 가격으로 책정했다면, 그에 따라 분양물을 일반 분양자들에게 비싼 가격으로 팔 수 있게 된다.

그러나 분양가 상한제가 도입되면 이 부분이 통제된다. 결국에 대지 가격이 통제되는 것이기 때문에, 이에 영향을 받아서 현금청산자의 보상금도 줄어들 가능성이 있다.

분양가 상한제 도입과 관련한 추가적인 의견을 말하자면, 분양가 상한제가 도입되면 조합원으로 남아있을 필요가 많지 않다고 생각한다. 앞서 언급했듯이, 일반분양가에 제한이 걸리기 때문에, 조합원들의 추가분담금이 늘어날 가능성이 있고, 결국엔 정비사업 진행이 더뎌지고 정체될 수 있기 때문이다. 추가분담금이 부담되는 상황이라면, 꼭 조합원으로 남아있을 이유가 없다고 본다.

이런 이유로 현금청산자가 되기를 바란다면,

이후는 청산금을 어떻게 높일 것인지에 대해서 고민해야 한다. 본인 소유의 부동산이 정비사업구역에 속했다면 조합원으로 남아있을지, 현금청산자가 될 것인지에 대해서 실익을 따져 결정해야 한다. 이와 관련해서 전문변호사의 조언을 구하는 것도 좋은 방법이다.

1. 사실관계

-의뢰인들의 상황 1

: 의뢰인들은 아파트 재건축사업에서 분양신청을 하지 않아서 현금청산자의 지위를 획득하였고, 이미 이주 및 철거가 완료되어서 공사가 진행 중임.

-의뢰인들의 상황 2

: ​조합 측이 청산금을 지급하지 않고 있음.

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2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 현금청산금 지급을 요구하는 소장 제출

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3. 예상결과

- 시세 이상의 보상금 증액 예상, 연 5% 내지, 15%의 지연이상 수령.

우리 법인에서는 행정소송을 많이 다루고 있는데, 재개발, 재건축에서 보상금을 증액하기 위한 소송이나, 관리처분계획 인가처분에 관한 소송 등이 다 행정소송에 해당하기 때문이다.

많은 분들이 궁금해하시는 부분이, 행정소송과 행정심판은 어떻게 다른 것인지, 그리고 행정심판을 거쳐야만 행정소송을 할 수 있는 것인지에 대한 것이다.

행정처분에 대한 부당성이나 위법성을 판단하는 과정이라는 점에서 행정심판이나 행정소송은 동일하다. 그러나 행정심판은 판단 주체가 행정기관이 되고, 행정소송은 판단 주체가 법원이 된다는 차이가 있다.

그럼 행정소송을 제기하려면 꼭 행정심판을 거쳐야 하나?

과거에는 꼭 행정심판을 거쳐야만 행정소송이 가능했다. 그러나 현재는 예외적인 경우를 제외하고는 꼭 거쳐야 할 필요가 없다.

예외적인 경우는 대표적으로 재개발에서 보상금 액수를 두고 다투는 과정에서, 수용재결을 지방토지수용위원회에서 진행하고, 이의재결을 중앙토지수용위원회에서 진행하는 것이 있다.

참고로 언급하자면, 지방토지수용위원회의 재결을 받은 날로부터 60일 이내로 행정소송을 제기할 수 있다. 또한, 이에 대한 이의신청을 중앙토지수용위원회에 하기 위해서는 30일 이내로 신청해야 한다. 이후에 중앙토지수용위원회의 이의신청 후에 행정소송을 제기하고 싶다면 이의재결이 나온 뒤 30일 이내로 행정소송을 제기해야 한다.

보통은, 제소 기간을 지켜야만 행정처분에 대해서 행정소송을 제기할 수 있다.

제소 기간은 소를 제기할 수 있는 기간을 의미하는데, 행정처분 등이 있다는 것을 알게 된 날로부터 90일 이내에, 처분 등이 있은 날로부터 1년 이내로 행정소송을 제기할 수 있다.

여기에서 헷갈리기 쉬운 부분이, 행정심판의 재결에 대해서 다투고자 할 경우, 처분의 하자가 아니라 재결 자체에 하자가 있을 경우에만 행정소송을 제기할 수 있다는 것이다. 행정심판의 재결에 대해서 처분의 하자를 근거로 행정소송을 제기할 수 없다.

주의할 점은, 제소 기간을 꼭 지켜서 소송을 제기해야 한다는 것이다.

기간을 지키지 않을 경우, 부적법한 소송제기라는 이유로 각하 판결을 받을 수밖에 없다. 각하라는 것은 소송을 제대로 진행해보기도 전에, 이미 소송의 요건도 충족되지 않아서 소송을 진행하지 않겠다는 판결을 뜻한다.

따라서 행정심판이나 행정소송을 진행해야 하는 문제가 있는 경우에, 이 문제가 행정심판을 꼭 거쳐야 하는 것인지, 제소 기간이 지나지는 않았는지 전문가와 함께 점검해보시기를 권한다.